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Blog de Bolsa e inversiones

La aprobación del desahucio express y su influencia en el precio de los alquileres de viviendas y en su valor

La semana pasada el Congreso de los Diputados aprobó el llamado desahucio express, que consiste en establecer un plazo máximo de 15 días para desalojar la vivienda tras la sentencia judicial. También se agilizan los procedimientos para que esta sentencia se emitan con mayor celeridad.
Esto supondrá que salgan un mayor número de viviendas al mercado de alquiler que hasta ahora estaban desocupadas por miedo a las dificultadas para el desahucio de los inquilinos que no pagan.
Es una buena noticia para el conjunto del mercado del alquiler y de la vivenda en general y también para el conjunto de la economía.
Para los propietarios de viviendas tiene dos caras.
Aquellos que hasta ahora no las estaban alquilando y a partir de ahora van a empezar a hacerlo verán incrementada su rentabilidad por este concepto, ya que hasta ahora no estaban teniendo ningún ingreso.
Los propietarios que sí estaban alquilando sus viviendas por un lado verán cómo aumentan sus garantías y disminuyen sus riesgos, pero por otro lado probablemente verán sus ingresos reducidos por el aumento de la competencia.
Todo esto supondrá un descenso en el precio de los alquileres medios, lo que a su vez supondrá una reducción en la valoración de las vivendas, ya que cuando una inversión disminuye la renta que produce también disminuye su valor.

Todos estos procesos no suceden de la noche a la mañana. Los propietarios que no están alquilando sus viviendas primero tendrán que tener conocimiento de estos cambios legislativos y después comprobar si realmente funcionan o no.
Lo que sí podría acelerar estos ajustes en el precio del alquiler de los inmuebles es que promotores y entidades financiera sacaran grandes cantidades de viviendas en alquiler aprovechando este cambio legislativo, cosa que desconozco si sucederá o no. Aunque tampoco sería raro que hubieran sido ellos los principales impulsores de estos cambios en la ley para dinamizar este mercado tan obsoleto y facilitar la salida de sus stocks.

¿Están los bancos españoles haciendo competencia desleal a los promotores inmobiliarios?

Muchos promotores se quejan, y muchos medios de comunicación simpatizan con ellos, de que los bancos les están haciendo competencia desleal porque dan más facilidades para conceder hipotecas a los compradores de los inmuebles que tienen en stock que a los compradores de inmuebles que no son propiedad del banco.
Pero los bancos no tienenv obligación de financiar cualquier inmueble a cualquier precio y, además, nadie les impide a los promotores que financien ellos mismos a sus clientes. De hecho es algo que ya se hacía hace muchos años, en una época en la que era más habitual que la financiación la ofrecieran los promotores que los bancos.
En aquel entonces los promotores se dieron cuenta de que el trabajo de los bancos no es fácil y por eso prefirieron dejar de hacerlo. Una cosa es prestar dinero y otra muy distinta que te lo devuelvan.
Pero si ahora creen que la solución a sus problemas es facilitar el acceso a la financiación de sus clientes están en su derecho de retomar esa práctica que antaño era habitual para ellos.

Diferentes estrategias de los bancos españoles en la gestión de los inmuebles adquiridos

Los bancos españoles están siguiendo dos estrategias distintas en la gestión de los stocks de inmuebles que han adquirido a clientes con problemas de deudas:
  1. Sacar a la venta estos activos lo más rápidamente posible, bajando el precio lo que sea necesario para venderlos.

  2. Aguantar los inmuebles durante unos años a la espera de una recuperación de los precios
En mi opinión la primera estrategia es claramente mejor que la segunda por 2 motivos.
En primer lugar supone una reducción del riesgo del banco y una mejora de su liquidez, cuestiones de especial importancia en la situación actual.
Y en segundo lugar creo que no vamos a volver a ver los precios de la burbuja inmobiliaria y que, además, el que antes venda será el que obtenga mejores precios por sus inmuebles .
Entre los bancos que están aplicando la primera estrategia están el Banco Santander y Banesto, que están consiguiendo deshacerse de sus inmuebles a un ritmo razonablemente bueno en las circunstancias actuales.
Dentro de los bancos que están llevando a cabo la segunda estrategia están el BBVA, el Banco Popular y el Banco Sabadell. De estos 3 bancos el que menos inmuebles tiene en relación a su tamaño es el BBVA.

La corrupción inmobiliaria y los inversores en inmuebles

La semana pasada la Guardia Civil y la Policía Nacional han realizado detenciones en 4 ayuntamentos de España (Castro Rey, Badalona, Santa Coloma y Sant Andreu). Con estas detenciones ya hay 18 alcaldes detenidos e imputados en España por corrupción inmobiliaria, a los que hay sumar concejales de urbanismo, funcionarios, promotores, etc.
Creo que los inversores en inmuebles se van a enfrentar en los próximos años a uno de los momentos más importantes de su vida financiera.
Todo el conocimiento y experiencia que existe en este momento sobre el mercado inmobiliario está fundamentado en una base falsa; la escasez del suelo.
A medida que la corrupción inmobiliaria vaya saliendo a la luz y la población aumente su información sobre la intervención actual del mercado suelo y sus efectos en la sobrevaloración artificial de los inmuebles que actualmente vivimos la liberalización del suelo estará cada vez más cerca.
Un escenario en el que el suelo sea liberalizado será completamente distinto al actual, y creo que los inversores en inmuebles deben informarse ya sobre este asunto y sus implicaciones en su patrimonio. En mi opinión debería ser su principal prioridad en el momento actual.
Cuantos más alcaldes entre en prisión más difícil será justificar el actual sistema corrupto de intervención del suelo que ha arruinado la vida a millones de personas haciéndoles pagar precios disparatados por su vivienda .

Los préstamos entre particulares tienen un alto riesgo

En los últimos tiempos han aparecido una serie de platarformas o webs cuyo objetivo es que unos particulares presten dinero a otros.
Prestar dinero es el negocio típico de los bancos y no es nada fácil. Es decir, prestarlo es muy fácil pero lo difícil es que te lo devuelvan. Las entidades financieras llevan siglos dedicándose a esto y aún así periódicamente tienen problemas con la morosidad.
Prestar dinero a particulares totalmente desconocidos me parece una actividad de altísimo riesgo. Y la rentabilidad que ofrece esta actividad tampoco me parece suficiente ni de lejos para compensar el gran riesgo que se está corriendo.
Es muy llamativo que en España haya una gran cantidad de gente que le tiene un miedo atroz a la que ha demostrado ser la mejor inversión a largo plazo, la Bolsa, y continuamente aparecen actividades infinitamente más arriesgadas que la inversión en Bolsa y que a esa gran parte de la población le parecen muy seguras (sellos, viviendas a precios de burbuja, prestar dinero a desconocidos, todo tipo de estafas piramidales, etc.).

Esto me recuerda al chiste del vendedor de pipas que siempre situaba su mesa al lado de una sucursal bancaria. Un día un cliente le pide que le deje llevarse unas bolsas de pipas con la promesa de pagárselas al día siguiente.
El vendedor le responde que le gustaría hacerlo pero que no puede, ante lo que el cliente le pregunta sorprendido por qué no puede hacerlo.
La respuesta del vendedor de pipas es que tiene un acuerdo con los del banco para no hacerse competencia desleal; “ellos no venden pipas y yo no doy préstamos”.
Prestar dinero es una actividad muy seria porque no todo el mundo devuelve lo prestado. A pesar de lo que pueda creer la gente el negocio de los bancos no es fácil y no lo puede hacer cualquiera.
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