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Dividendo vs. alquiler de inmuebles; 2 formas de obtener una renta periódica

El dividendo de las acciones y el alquiler de los inmuebles son las 2 formas más conocidas de obtener una renta.
No todas las empresas valen para obtener una rentabilidad estable y creciente a través de sus dividendos. Es muy importante tener en cuenta el sector en el que se encuadra la empresa y su negocio concreto.
Hay empresas cíclicas (aerolíneas, químicas, etc.) que durante los años buenos del ciclo de su negocio reparten grandes dividendos pero en la parte baja de dicho ciclo los reducen en gran medida o incluso los eliminan. Es bastante probable que este tipo de empresas disminuyan los dividendos repartidos en algún momento del futuro, y para ello no es imprescindible que haya una gran crisis en la economía general, sino simplemente un descenso en los beneficios del sector al que pertenecen que no tiene por qué afectar al resto de la economía. Esto no quiere decir que estas empresas sean malas inversiones, pero no son aptas para invertir en ellas con idea de mantenerlas indefinidamente para cobrar unos dividendos que vayan aumentando con el tiempo por encima de la inflación.
Algunas de estas empresas cíclicas con muy buenas y muy recomendables para muchas estrategias de inversión, pero no son aptas para el que busque cobrar una renta.
Con los inmuebles pasa algo similar, no todos son válidos para cobrar una renta estable.
Las principales ventajas que tienen los dividendos de las acciones respecto al alquiler de los inmuebles son:
  • Los dividendos repartidos por las empresas cotizadas en Bolsa en el pasado son un dato conocido, fiable y público. Cuando un inversor estudia invertir en una empresa sabe exactamente los dividendos que dicha empresa ha repartido en el pasado y los beneficios que ha obtenido. No existe nada parecido en el mercado inmobiliario, por lo que es imposible conocer los alquileres que realmente se han pagado y cobrado por cada inmueble en el pasado. Solamente los dueños y los inquilinos de cada inmueble conocen los datos reales de las operaciones en las que han intervenido. Los rumores no son datos fiables, como tampoco lo son los anuncios de los arrendatarios porque el precio al que realmente se cierran las operaciones no tiene por qué ser el que inicialmente pidió el dueño del inmueble de forma pública. Y pretender saber los alquileres que realmente se pagaron hace 3, 5 ó 10 años es aún mucho más difícil.

  • Los dividendos dependen de los beneficios que tenga la empresa, en concreto del beneficio por acción (BPA). Los alquileres de las viviendas dependen del sueldo medio de la pobalción. Históricamente los beneficios de las empresas crecen a tasas mucho más altas que el sueldo medio, por lo que los dividendos también crecen a tasas más altas que los alquileres a largo plazo. El crecimiento en ambos casos es en progresión geométrica, por lo que diferencias que pueden parecer pequeñas de un año a otro se convierten en muy importantes a largo plazo. El precio de las viviendas puede desligarse de forma temporal de la subida de los salarios y crecer a tasas más rápidas por bajadas de tipos de interés, alargamiento del plazo de las hipotecas, etc. Esto hace que a igualdad de cuota hipotecaria el propietario del inmuebles pueda recibir una cantidad superior por la venta del mismo. Pero el alquiler se paga directamente con el sueldo de cada mes. No se pueden pedir créditos para pagar el alquiler mensual, por lo que los alquileres, excepto pequeños desajustes en el corto plazo que serán corregidos antes o después, no pueden subir más que los sueldos. Además, la gente que suele recurrir al alquiler suele ser la de menor poder adquisitivo, por lo que sus sueldos normalmente suben menos que la media.

  • La fiabilidad. Hay muchas empresas que no han dejado de repartir su dividendo anual en los últimos 50, 100 o incluso más de 200 años. Además, los dividendos de estas empresas sólidas y estables crecen a largo plazo a tasas superiores a la inflación, los sueldos y los alquileres. La inmensa mayoría de los inmuebles tienen períodos de desocupación más o menos largos cada pocos años, a veces incluso cada pocos meses. Durante esos períodos de desocupación deja de cobrarse la renta pero hay que seguir pagando los gastos y los impuestos. E incluso cada vez que se vacía el inmueble hay que contar como mínimo con hacer alguna reparación estética para atraer al nuevo inquilino. Es posible no hacer estas reparaciones estéticas pero en ese caso el inmueble se va degradando y con él tambien se reduce el importe del alquiler y la calidad de los inquilinos, aumentando los riesgos de impago, desperfectos, etc.

  • El poseedor de acciones no tiene ningún gasto similar a los gastos de reparación de un inmueble. Todos los inmuebles se deterioran y hay que hacer inversiones importantes para actualizar sistemas eléctricos, fontanería, etc. y arreglar todo lo que se rompa.

  • Cobrar un dividendo no puede ser más sencillo. El banco o sociedad de valores en el que estén depositadas las acciones se encarga de realizar el cobro e ingresar el importe en la cuenta corriente del cliente, que ni siquiera tiene que solicitar que se realice la gestión o saber cuándo se va a pagar el dividendo. El banco se encarga de todo de forma automática. Alquilar un inmueble requiere tiempo y conocimientos. Hay que negociar el importe con los inquilinos, estudiarlos para evitar problemas de impagos, destrozos, etc., gestionar los problemas que surgen entre el inquilino y el arrendador en el día a día, encargarse de las reparaciones, pago de impuestos, etc.

  • La actividad empresarial, a largo plazo, está en expansión. La gente cada vez necesita y desea más productos y servicios. Por el contrario hay muy pocas personas que quieran vivir de alquiler de forma permanente. El alquiler es una solución temporal a la que se pone fin tan pronto como se puede. Por ello el mercado del alquiler es relativamente pequeño y prácticamente nadie desea estar en el. Que una gran cantidad de gente decida invertir en viviendas para alquilarlas posteriormente no significa que vaya a aumentar en la misma proporción el número de personas dispuestas a pagar un alquiler. El mercado del alquiler no es grande ni está en expansión. Cuanto más aumente el número de inmuebles ofertados en alquiler más presión a la baja tendrán los precios de los alquileres por la competencia entre propietarios.

  • Los gastos de mantenimiento de una cartera de acciones son mínimos. La suma de todos ellos (custodia y cobro de dividendos) es un porcentaje ínfimo de los dividendos cobrados. Los gastos de mantenimiento de cualquier inmueble (cuotas de comunidad y derramas) son elevados y reducen en un porcentaje importante la rentabilidad obtenida por el alquiler.

  • No hay que pagar impuestos de forma anual por la posesión de acciones. Los inmuebles deben pagar al menos el IBI del ayuntamiento. Algunos también están sujetos a muchos otros impuestos como el de paso de vehículos, recogida de basuras, rentas imputadas en el Impuesto sobre la Renta (IRPF), etc.

  • Los dividendos no dependen de la cotización de la acción, sino del beneficio por acción (BPA). Una empresa no aumenta su dividendo porque su cotización suba mucho, de la misma forma que tampoco lo disminuye cuando la cotización cae. En el caso de los inmuebles el alquiler no sube al subir el precio del inmueble porque como hemos visto el alquiler está ligado al sueldo de los inquilinos y no puede sobrepasar ese límite por arriba. Pero los alquileres tienen el peligro, poco conocido pero muy real, de disminuir en caso de que el precio de los inmuebles caiga de forma significativa. Imaginemos el caso de un inmueble por el que habría que pagar una hipoteca de 1.000 euros al mes para adquirirlo. Supongamos que ese inmueble está alquilado por 800 euros al mes a alguien que no puede pagar los 1.000 euros al mes (en caso de poder hacerlo probablemente adquiriría ese mismo inmueble u otro similar y no pagaría el alquiler). Si el precio del inmueble baja de forma que puede ser adquirido pagando 500 euros al mes de hipoteca es evidente que el dueño del inmueble no podrá seguir cobrando 800 euros y tendrá que conformarse con 400 euros, por ejemplo. Si insiste en seguir cobrando 800 euros su inquilino adquirirá un inmueble similar pagando 500 euros al mes, con lo que se ahorrará 300 euros al mes y además será propietario. Los potenciales futuros inquilinos actuarán de forma similar, por lo que el propietario no encontrará a nadie que le siga pagando 800 euros al mes.
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