Resultados de Renta Corporación en el tercer trimestre de 2012

Hola Gregorio,

Entiendo que haces seguimiento de esta inmo porque la ves con posibilidades de entrada futura, ¿no?

De todas las inmos cotizadas es de las pocas que parece tener alguna posibilidad, pero veo los resultados potencialmente muy volátiles, muy dependientes de operaciones puntuales... amén de que en todas estas inmos que están dacionando en pago me resulta muy difícil entender que los bancos que están haciendo el esfuerzo de "comprar" caro vayan a dejar escapar el beneficio futuro de la empresa si lo hubiera y regalárselo a los accionistas. ¿cómo lo ves?

Y unas duda que tengo desde que salieron los resultados, ya que estoy siguiendo varias inmos como ejercicio y culturilla general:
- sobre los préstamos participativos, ¿de qué/quién depende que se conviertan en capital de la empresa a través de una ampliación de capital dilutiva para los accionistas actuales?
- ¿qué significa "El Grupo dispone, a cierre de septiembre, de 8,9 M€ correspondientes a las pérdidas por deterioro de existencias que según legislación vigente deben ser consideradas como mayor Patrimonio neto
mercantil"? ¿son con signo negativo, no? ¿eso está ya tenido en cuenta en los resultados o va aparte?

Lo que me parece muy positivo es el hecho de que haya amortizado 4,5 M€ de deuda... hay muy pocas inmos que sean capaces de esto.

Y una de filosofía general, ¿no es posible que aunque se haga seguimiento de los resultados trimestrales los "gordos" se adelanten y provoquen una fuerte subida de la cotización (por la poca liquidez) antes de que uno pueda decidirse a invertir?

Bueno, son muchas preguntas, contesta por favor a la que menos te disguste :-)

Un saludo!

Hola h3po4,

Creo que las inmobiliarias españolas en algún momento pueden ser una buena inversión, al menos a medio plazo.

Sigo Renta Corporación porque es muy pequeña, y se dedica a comprar y vender con frecuencia, con lo que creo que es una buena representación de cómo evoluciona el mercado inmobiliario. Porque Metrovacesa y Colonial, por ejemplo, ya no promueven desde hace tiempo, y por eso para este tema son un poco menos representativas.

Renta Corporación compra y vende continuamente, y por eso me parece que es una buena forma de hacer un seguimiento del mercado español.

Renta Corporación puede ser adquirida por los bancos en cualquier momento, como han hecho con otras inmobiliarias, porque sus fondos propios son negativos, así que ahora mismo es muy peligrosa, porque en cualquier momento sus acciones podrían pasar a valer 0.

Los beneficios más que ser volátiles son totalmente dependientes de esas operaciones de los bancos, como dices, y como también dices, en cualquier momento podrían quedársela los bancos y que las acciones no valiesen nada o casi nada.

Los préstamos participativos los pueden convertir en acciones los bancos cuando quieran. O sea, cada uno tendrá sus cláusulas específicas, pero básicamente es así, el banco es el que decide si los convierte en acciones o no. Es como si el banco hubiese comprado una put y la empresa se la hubiera vendido, para entendernos. Si el banco ejercita la put en algún momento, los accionistas pueden perder todo o casi todo.

Pero como indicador del mercado inmobiliario español, creo que está bastante bien.

Lo del deterioro quiere decir que la empresa tiene unos inmuebles comprados a un precio X. En un momento determinado considera que valen menos de lo que pagó por ellos y registra un deterior en la cuenta de resultados para reflejar esa pérdida contable (es similar a lo que hizo Ercros hace unos años con el valor de sus fábricas, o lo que ha hecho Cementos Portland últimamente). Ese deterioro le hizo tener unas pérdidas, y como desde entonces no ha tenido beneficios tiene ahí esas minusvalías pendientes de compensar con futuros beneficios. Cuando tenga beneficios, podrá utilizar esas pérdidas para pagar menos impuestos, y por eso esas pérdidas tienen un valor en el presente, que son esos 8,9 millones de euros. Lo que pasa es que es un valor contable, que sólo se traducira en dinero que entre en la empresa si tiene beneficios en el futuro o si recibe una OPA. De momento tienen ese valor, pero es sólo un apunte contable que no se puede utilizar para reducir la deuda, o para adquirir nuevos inmuebles, etc.

Va quitando deuda, pero a cambio de dar inmuebles a los bancos. Está en mejor situación que hace 2-3 años, pero sigue en una situación muy delicada.

En cuanto a lo de que se adelante, sí, es así. Es decir, ya me habrás oído decir muchas veces que lo normal es que la Bolsa empiece a caer antes de que la gente perciba que va a venir una crisis y que empiece a subir (la subida "bunea", me refiero) antes de que la gente perciba que la crisis ya se ha acabo y ha empezado la recuperación.

Con las empresas pasa igual, si se toman las decisiones de compra y de venta única y exclusivamente en base a cuentas de resultados y balances, lo normal es que siempre lleguemos tarde. Me refiero a "vender cuando los resultados empiezan a caer y comprar cuando los resultados empiezan a mejorar". Esto puede estar bien, con muchos matices y stop-loss, para estrategias de medio plazo, pero para el largo plazo es una forma de actuar que hará "llegar tarde" de forma habitual.

Por eso creo que el conocimiento técnico hay que combinarlo con la psicología de forma imprescindible y, si se quiere, con herramientas técnicas como el análisis técnico y las velas japonesas. Y de las 3 cosas creo que la más importante es la psicología, muy por encima del conocimiento técnico.

Con muy buenos análisis y una psicología mediocre, veo muy complicado obtener buenos resultados, y es bastante probable que sean mediocres o malos.

Pero sin embargo, con unos análisis mediocres y una buena psicología creo que las probabilidades de obtener buenos resultados son muchísimo mayores.

Volviendo al sector inmobiliario, creo que cuando se considere que ha llegado esa buena oportunidad de comprar no habría que elegir sólo una empresa, sino varias.

Ahora mismo, creo que esa cartera de empresas inmobiliarias debería ser:

Colonial
Metrovacesa
Realia
Renta Corporación

No quitaría ninguna de estas 4, y no añadiría ninguna más del resto de inmobiliarias que cotizan.

Lo que pasa es que creo que todavía no ha llegado ese momento, y cuando llegue puede que alguna de estas empresas ya no cotice, o que otras hayan cambiado mucho (porque ya hayan hecho ampliaciones de capital importantes y ya estén diluídas, por ejemplo) y puedan ser incluidas en esta cartera del sector inmobiliario.

Un saludo.