Los riesgos del alquiler de pisos

El negocio del alquiler de pisos, como cualquier otro, tiene sus riesgos:

1. Impagos: Si el inquilino deja de pagar los ingresos desaparecen pero hay que seguir haciendo frente a los gastos.


2. Averías y destrozos: En ocasiones los inquilinos pueden causar averías y destrozos en el piso, de cuantías que pueden ser importantes, y no siempre es posible para el propietario recuperar estas cantidades a través del propio inquilino o de los seguros que tenga contratados.


3. Actualizaciones: Periódicamente los pisos necesitan ser actualizados mediante obras de reforma que suponen un gasto importante.


4. Los clientes no desean el producto: La realidad es que la mayoría de la gente no quiere pagar un alquiler. A los que lo hacen les mueven necesidades puntuales, pero su objetivo a largo plazo no es pagar un alquiler y en cuanto pueden dejan de hacerlo. Para un negocio es un problema que sus clientes estén constantemente buscando la forma de dejar de ser clientes. En algunas circunstancias (burbujas inmobiliarias, por ejemplo) hay gente que teniendo posibilidad de comprarse una vivienda opta por el alquiler, pero generalmente es una decisión temporal y no defiintiva.


5. El tamaño del mercado es relativamente pequeño: El negocio de alquilar pisos ha funcionado en el pasado, pero una de las razones por las que lo ha hecho es porque poca gente se dedicaba a él. Los españoles que pagan alquiler son un porcentaje mínimo de la población; gente que se traslada temporalmente de ciudad por estudios, trabajo, etc. Prácticamente el 100% de los españoles se compra un piso en cuanto puede. No hay mucha gente dispuesta a pagar un alquiler, y menos de forma indefinida. Durante la burbuja inmobiliaria mucha gente compró pisos con intención de alquilarlos. Eso ha hecho que aumente mucho el número de propietarios de pisos que quieren alquilarlos. Con el tiempo es previsible que se vayan sumando aquellos que compraron con intención de vender más caro pero ante el pinchazo de la burbuja han perdido esa posibilidad. Pero el número de personas dispuestas a pagar un alquiler no ha aumentado en la misma proporción. A medida que aumente el número de pisos puestos en alquiler el desequilibrio cada vez será mayor. Si hay muchos propietarios luchando por pocos inquilinos los alquileres bajan, e incluso es posible que muchos pisos permanezcan vacíos porque no haya suficiente gente dispuesta a pagar un alquiler como para llenar todos los pisos que quieren ser alquilados. El mercado del alquiler en España es relativamente pequeño y si entra mucha gente de golpe tendrán problemas porque no habrá suficientes inquilinos para tanto piso en alquiler.


6. La seguridad jurídica: Tradicionalmente en España la seguridad jurídica de los propietarios de viviendas ha sido muy deficiente. Eso ha hecho que mucha gente invirtiera en vivienda buscando solamente la revalorización del piso y renunciando al alquiler por los graves problemas que en algunas ocasiones traía consigo. Lo previsible es que en el futuro esa seguridad jurídica aumente, lo cual será muy beneficioso para la economía en general y para la dinamización del mercado de alquiler de viviendas. Pero una de los principales efectos positivos que tendría ese aumento de la seguridad jurídica sería el abaratamiento de la vivienda, lo cual reduciría la rentabilidad de los propietarios de inmuebles, porque ese aumento de la seguridad jurídica aumentará el número de pisos que se pongan en alquiler, presionando a los precios a la baja.


7. La desaparición de la creencia de que los pisos siempre suben: Todo el mundo se ha dado ya cuenta de que los pisos no siempre suben, y eso supone que al propietario de un piso ya no le vale con dejar pasar el tiempo para que el valor de su inversión aumente. Poco a poco los propietarios de pisos que se limitaban a tener un piso vacío esperando su revalorización irán dándose cuenta de que a partir de ahora para obtener una rentabilidad a su piso deberán gestionarlo. Eso debería suponer que muchos de estos pisos, que permanecían fuera del mercado, sean puestos en alquiler y con ello presionen los precios a la baja.


8. La liberalización del suelo: Es algo que pesa sobre todas las inversiones inmobiliarias. Antes o después tiene que producirse y en ese momento todos los inmuebles verán reducido su valor de forma significativa, valor que en un mercado con el suelo intervenido como el actual está inflado de forma artificial. Un mercado inmobiliario con el suelo liberalizado será totalmente distinto a lo que ha conocido un gran número de generaciones y supondrá un cambio a mejor para toda la economía, pero gran parte de esos beneficios vendrán de la eliminación de la sobrevaloración artificial de los inmuebles y eso afectará a los propietarios de los mismos.