¿Es posible que alguien venda un inmueble por menos de lo que le costó?

Un argumento muy utilizado a la hora de buscar suelos a las caídas de los inmuebles es que “nadie va a vender por menos de lo que le costó, luego los precios no van a bajar”.

Si esto fuera cierto sería imposible perder invirtiendo en inmuebles, con lo que nadie invertiría en renta fija o en Bolsa. Daría igual el precio que se pagase por un inmueble, bastaría con negarse a venderlo por menos para ganar dinero. Como todos los compradores se negarían a vender por menos de lo que les costó los inmuebles sólo podrían subir, ya que los precios dependerían totalmente de la voluntad de los vendedores y los compradores no tendrían nada que decir.

La consecuencia de esto es que los vendedores tendrían un control total sobre el mercado y la fijación de los precios. Todo el mundo compraría inmuebles utilizando la totalidad de sus ahorros más los créditos que pudiera conseguir con la seguridad de que iba a ganar dinero con su posterior venta, repitiendo la operación de forma indefinida y no necesitando trabajar para vivir.

La realidad es que a nadie le gusta vender perdiendo dinero, pero eso no quiere decir que no suceda. Tampoco a los inversores en Bolsa les gusta vender perdiendo, pero muchos lo tienen que hacer por diferentes razones.

El precio de compra de un inmueble es lo que se llama “soporte” en el mundo de la Bolsa. Son niveles psicológicos que resultan más difíciles de traspasar que otros. Si un inversor compra unas acciones a 10 euros preferirá venderlas a 11,50 euros que a 10,50 euros, como es lógico. Pero le resultará más fácil bajar el precio de 11,50 a 10,50 que bajarlo de 10,50 a 9,50, ya que en el primer caso sigue ganando, auqnue menos, pero en el segundo entra en el terreno de las pérdidas. Por eso los 10 euros son un nivel psicológico para este inversor. Si muchos inversores han comprado en 10 euros estarán en la misma situación y el nivel de los 10 euros se convertirá en un soporte que costará traspasar a la baja hasta que algunos o muchos de los inversores que compraron a 10 euros “den su brazo a torcer” y acepten vender en pérdidas. Pero un soporte no es un nivel infranqueable, sino un nivel que cuesta traspasar más de lo normal. Incluso sería posible que el precio bajase de 10 euros sin que ninguno de los inversores que compraron a 10 euros vendiese, ya que en el mercado habría otros inversores que compraron añoa atrás a 1, 2 ó 3 euros y podrían vender a 5 euros ganando dinero, por ejemplo.

Con los inmuebles sucede lo mismo. El comprador de un inmueble puede negarse a vender y conservar el inmueble (igual que hacen muchos compradores de acciones) pero eso no detiene el mercado si la dirección es clara.

Al igual que sucede con las acciones no todas las personas que han comprado inmuebles lo han hecho al precio máximo. Muchos compraron o heredaron sus inmuebles hace muchos años a precios muy inferiores a los máximos, por lo que pueden vender a precios muy inferiores a esos máximos y seguir obteniendo por su inmueble más dinero del que les costó (para saber si han ganado o perdido realmente habría que tener en cuenta la inflación y todos los gastos e impuestos que les ha generado el inmueble mientras ha estado en su poder).

Cualquier persona puede conservar su inmueble todo el tiempo que quiera si lo desea, pero con ello no va a detener una tendencia clara del mercado.