Fiscalidad vivienda habitual ejercicio 2011 (declaración que se presenta en Mayo-Junio de 2012)

Sólo tendrán derecho a desgravación los que tengan una base imponible inferior a 24.107,20 euros.

El límite máximo por el que se puede desgravar al año es:

1. Si la base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros el límite es 9.040 euros


2. Si la base imponible es superior a 17.707,20 euros (e inferior a 24.107,20 euros, lógicamente) el límite es 9.040 euros menos el resultado de multiplicar la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros por 1,4125. Por ejemplo, si la base imponible son 20.000 euros primero se resta a esta cifra los 17.707,20 euros, y el resultado es 2.292,8 euros (20.000 – 17.707,20). Esta cifra que acabamos de obtener la multiplicamos por 1,4125, y obtenemos como resultado3.238,58 euros (2.292,8 x 1,14125). Finalmente obtenemos el límite máximo por el que se podrá desgravar esta persona, que es de 5.801,42 euros (9.040 – 3.238,58).

Se puede ingresar más dinero en la cuenta vivienda, pero por todo lo que pase de estos límites no se podrá desgravar. El porcentaje de la desgravación es el 15%.

Todas las deducciones a las que se haya tenido derecho hasta el 31-12-2010 se mantienen, independientemente de la base imponible que se tenga.

El plazo para comprar la vivienda son 4 años desde la fecha de apertura de la cuenta vivienda. Por ejemplo si se abre el 2-1-2011 el plazo para comprar la vivienda termina el 2-1-2015. Por eso es mejor abrir la cuenta vivienda a finales de año, ya que se alarga el plazo hasta finales del año 2015 y se puede desgravar lo mismo en 2011. Da igual ingresar los 9.040 euros (o el límite de cada uno calculado según las fórmulas anteiores) el 31-12-2011 que que el 2-1-2011, que hacerlo en cantidades más pequeñas todos los meses, etc., ya que esto no afecta a la desgravación.

Los pagos a un promotor para la construcción de una futura vivienda antes de que finalice el plazo de 4 años se consideran adquisición de vivienda habitual a efectos de las desgravaciones de la cuenta vivienda.

Cualquier cuenta corriente, remunerada o depósito a plazo fijo sirve como cuenta vivienda, no sólo las que se denominan especificamente como “cuentas vivienda”.

Compra de vivienda habitual:

El importe máximo que permite deduccción se calcula según las fórmulas indicadas más arriba en el apartado de las cuentas vivienda. Este límite es por declaración y año, por lo que si una vivienda la compran varias personas que hacen declaraciones separadas cada una de ellas podrá deducirse por un máximo de 9.040 euros (o el resultado de aplicar las fórmulas anteriores a cada una de sus declaraciones). El porcentaje a aplicar es el 15% . El importe total pagado para la adquisición de la vivienda se reparte proporcionalmente según el porcentaje de titularidad de cada uno de los compradores.

En caso de que la vivienda fuese adquirida antes del 20-1-2006 el límite por declaración siguen siendo 9.015 euros, pero por los primeros 4.500 euros se desgrava un 25% los dos primeros años y un 20% el resto de años. La desgravación del importe que pase de 4.500 euros (hasta el máximo de 9.015) será del 15%. Para acceder a estas desgravaciones del 25%-20% en los primeros 4.500 euros hay que cumplir 2 condiciones :

1. La financiación solicitada (hipoteca) debe suponer como mínimo el 50% del valor total de la vivienda.


2. En los 3 primeros años del préstamo hay que amortizar menos del 40% del total del préstamo solicitado. Hay que vigilar este punto si se hacen amortizaciones anticipadas.

Es importante tener en cuenta que las deducciones nunca pueden ser superiores a la cuota íntegra (la cuota íntegra es el total de impuestos a pagar en el IRPF, incluyendo las retenciones que se hubieran practicado). Esto quiere decir que, en la práctica, las personas con sueldos bajos no tienen un límite de 9.040 euros, sino algo inferior.

El límite de 9.040 euros (o el resultado de aplicar las fórmulas ya comentadas) por declaración y año incluye todos los gastos relacionados con la compra de la vivienda; hipoteca (capital e intereses), IVA o ITP, comisiones, notario, registro, etc.

Las personas que ya estén pagando una vivienda el 31-12-10 pueden elegir entre mantener su régimen de desgravaciones actual o este nuevo. En el caso de que la base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros es mejor el régimen nuevo, y en caso contrario es mejor el antigüo.

Algunas comunidades han establecido regímenes especiales para los contrinuyentes que tengan una base imponible superior a los 24.1907,20 euros. En Madrid se podrá deducir el 4,95%, en Valencia el 10% los 2 primeros años y el 9,15% el resto y en Canarias y Castilla La Mancha varía entre el 1% y el 1,75%% dependiendo de la renta del contribuyente.

Las obras de adecuación en viviendas habituales en las que viva una persona discapacitada (con parentesco hasta tercer grado) son deducibles con un máximo de (indepedientes de los 9.015 de la desgravación general):

• Si la base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros el límite es 12.080 euros


• Si la base imponible es superior a 17.707,20 euros (e inferior a 24.107,20 euros, lógicamente) el límite es: 12.080 – 1,8875 x (base imponible – 17.707,20). Se calcula de la misma forma que he explicado al hablar de las cuentas vivienda.

El porcentaje de desgravación a aplicar es el 10% .

A efectos de la desgravación se consideran vivienda habitual un máximo de 2 plazas de garage siempre que se adquieran en el mismo acto jurídico que la vivienda en sí.

Exención por reinversión:

La plusvalía obtenida en la venta de una vivienda habitual queda exenta de tributar a Hacienda si en un plazo máximo de 2 años se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. La desgravación de la nueva vivienda sólo podrá realizarse por el importe que supere al precio de venta de la anterior vivienda. Por ejemplo; si se compra una vivienda por 50.000 euros y se vende por 120.000 euros la plusvalía son 70.000 euros. Si los 120.000 euros se utilizan como entrada de la nueva vivienda (cuyo valor total suponemos de 200.000 euros) no hay que pagar nada a Hacienda por esa plusvalía de 70.000 euros. En la compra de la nueva el máximo por el que podremos desgravarnos son 80.000 euros (200.000 – 120.000 = 80.000).

Nota: Si buscas la fiscalidad de otro ejercicio distinto a este puedes encontrarla en la sección de Fiscalidad de las inversiones