Si tiene una cuenta vivienda no tiene que comprar una vivienda “obligatoriamente” antes de finalizar el año por la supresión de la desgravación
A partir de 2011 se suprimirá la desgravación por compra de vivienda habitual para las personas que tengan rentas superiores a 24.000 euros anuales y esto podría hacer pensar que las personas que tengan una cuenta vivienda abierta en la actualidad deberían comprar su vivienda antes de finalizar 2010 para tener derecho a esta desgravación.
Pero lo que sucede con estas desgravaciones es que se incoporan a los precios de venta, aunque no sea de una forma totalmente consciente para la mayoría de compradores y vendedores, poque la oferta y la demanda se ajusta a este tipo de incentivos.
Los compradores hasta ahora han contado con lo que les iba a desgravar Hacienda para decidir hasta cuánto podían pagar. Si ya no van a tener esa devolución es evidente que podrán pagar menos de lo que podrían pagar si la deducción se mantuviera.
Los que siempre han tenido en cuenta esta desgravación han sido los bancos y cajas en sus modelos de valoración de riesgo para decidir cuánto podían conceder de hipoteca a cada cliente. A partir de ahora ese ingreso extra desaparecerá de los sistemas de valoración de riesgo de los bancos y concederán las hipotecas por un importe menor que si la desgravación se mantuviera.
Si las viviendas en España fueran muy baratas podría suceder (aunque tampoco tendría que ser así obligatoriamente) que el precio de venta de dichas viviendas se mantuviera y el perjudicado fuera otro gasto o la inversión. Pero en España los compradores de viviendas llevan muchos años llendo “al límite”, y la supresión de esta desgravación lo que hace es bajar ese límite y reducir el precio que los compradores pueden ofrecer por las mismas viviendas y con el mismo sueldo. Si a eso se le suma la todavía excesiva sobrevaloración de las viviendas, el exceso de oferta de las mismas, la demografía (que va reducir el número de potenciales compradores de vivienda de forma muy significativa desde ya y durante las próximas décadas), etc. la única posibilidad es que la eliminación de la desgravación se vea reflejada directamente en los precios de venta. No sucederá de un día para otro (el 2 de Enero de 2011 no van a bajar todos los vendedores su precio un 10%-12%), pero el mercado se irá ajustando sólo y antes o después ese efecto se producirá. Ese 10%-12% lo he calculado teniendo en cuenta que la desgravación es de un 15%, hasta 9.015 euros (el doble en el caso de una pareja que presente declaraciones separadas), y que algo se da de entrada (alrededor de un 20% de media).
Debido a esto si alguien compra antes de acabar 2010 debe tener en cuenta que en el precio que pague ahora está incorporada esa desgravación (es decir, el precio está inflado aproximadamente en un 10%-12%, solamente por este concepto) y una vez eliminada la desgravación su vivienda va a sufrir esta depreciación (a lo que habría que añadir la correción que debería tener por la sobrevaloración actual, exceso de oferta, etc.).
Por todo ello creo que la eliminación de esta desgravación más que un motivo para adelantar la compra es un motivo para retrasarla, ya que comprar cuando ya no exista esta desgravación supondrá comprar a un precio inferior, y aunque el esfuerzo para pagar las letras sea el mismo (teniendo en cuenta sólo este concepto, no la más que probable reducción de precios que sufrirán las viviendas por los otros motivos ya citados) el riesgo que se corre será inferior y el porcentaje que se podrá dar de entrada será mayor. En una hipotética venta futura de estas viviendas compradas antes de finalizar 2010 el nuevo comprador ya no tendrá derecho a la desgravación y por tanto el precio que podrá pagar será inferior que si la tuviera.
Cuando se anunció la eliminación de esta desgravación se dijo que probablemente se hacía para beneficiar a los promotores y ayudarlas a vender antes sus stocks. Creo que ese efecto no se va conseguir, pero esta medida creo que va a ser positiva para la economía porque va a ayudar a que la sobrevaloración de las viviendas se elimine más rápidamente.
A pesar de las apariencias esta desgravación mientras ha estado vigente no ha ayudado a los compradores de viviendas sino a los vendedores, porque les permitía vender sus viviendas a un precio superior al incorporar en dicho precio de venta la citada desgravación.
¿Y de dónde salía este dinero (la desgravación) que iba al bolsillo de los vendedores?. Pues de los impuestos que pagaban todos los españoles, incluyendo aquellos que no tenían dinero para comprase una vivienda. Sí, los españoles que no tienen dinero para comprase un piso están pagando una parte importante de todos los pisos que se compran los demás. Así funcionan las subvenciones y las desgravaciones, en todos los casos.