¿Es un parámetro válido el esfuerzo requerido para comprar una vivienda para determinar el precio de los pisos?

Últimamente se habla de que el esfuerzo requerido para comprar una vivienda ha caído a niveles de los años 90, dando la sensación de que puede ser una buena oportunidad para comprar vivienda.

En primer lugar hay que tener en cuenta que los tipos de interés están más bajos que nunca, pero una hipoteca tarda en pagarse varias décadas y es muy improbable que durante todo ese tiempo los tipos de interés vayan a permanecer tan bajos como están ahora. Y esas subidas futuras, muy probables, de los tipos de interés harían aumentar ese esfuerzo requerido para comprar una vivienda. Lógicamente, si se contrata una hipoteca a tipo fijo la cuota no puede subir hagan lo que hagan los tipos de interés, pero eso también lo saben los bancos y por eso los tipos de interés que se aplican a las hipotecas a tipo fijo son muy superiores a los de las hipotecas a tipo variable. Y si el esfuerzo requerido para compra una vivienda se calculase con los tipos de interés de las hipotecas fijas ya no sería tan bajo como si se calcula con el de las hipotecas a tipo variable.

Por tanto, el esfuerzo para comprar una vivienda con una hipoteca variable va variando a lo largo del tiempo.

En cualquier caso a mí ese parámetro me parece útil, pero ¿debe ser el principal parámetro para determinar el precio de los pisos?.

En todos los estudios, valoraciones, informes, artículos y demás sobre si los precios de los pisos van a subir o a bajar echo en falta que se hable de cuánto vale realmente construir un piso. En mi opinión es el dato más importante con mucha diferencia.

Puede tener cierta utilidad saber que el esfuerzo para comprar un piso haya caído a niveles del año X, pero ¿cómo sabemos si en el año X ese esfuerzo era justo, demasiado alto, demasiado bajo, etc.?.

Valorar una cosa en relación a otra similar tiene su utilidad pero no puede ser el único dato para tomar una decisión. Durante la burbuja de internet, por ejemplo, se oían muchas afirmaciones como “Terra está barata porque la valoración de Yahoo según el ratio Y es superior”. Quizá era verdad, pero la realidad demostró que Terra, Yahoo y todas las demás empresas de internet estaban caras y no había ninguna realmente barata.

En mi opinión con las viviendas sucede algo similar. La base para todos los estudios y predicciones sobre el mercado inmobiliario debería ser el coste de construcción, y sin embargo es algo que no se nombra prácticamente en ningún sitio.

Actualmente en España construir una vivienda cuesta aproximadamente 600-800 euros el metro cuadrado, según las calidades, con lo que el precio de venta debería rondar los 800-1.200 euros el metro cuadrado. En algunos sitios muy específicos (muy pocos) habría que pagar algo más por la ubicación, pero en España sobra suelo por todas partes y por tanto el valor del suelo es muy cercano a 0 en la inmensa mayoría de los casos. Las viviendas usadas, lógicamente, valen menos que las nuevas por su mayor coste de mantenimiento (derramas), sus necesidades de reforma, sus menores instalaciones, etc.

Partiendo de esta base se pueden hacer las matizaciones que se quieran, pero ignorando este dato creo que cualquier análisis esta cojo.