Caso real de rentabilidad del alquiler de pisos a largo plazo

Hola,

Y además de todo eso si el precio del piso y el del alquiler está caro o barato respecto al valor real del piso, no sólo si en ese momento se puede pagar (porque los tipos de interés sean bajos, por ejemplo, y eso facilite la concesión de hipotecas).

Saludos.

Hola Fernando,

A) Verás que ya hay promociones nuevas que venden pisos por menos de 50-60.000 euros. Esto es un dato objetivo. Lo que pasa es que la mayoría de los pisos aún están sobrevalorados, y por eso deben bajar desde sus precios actuales hasta su valor justo (300-1.000 euros el metro cuadrado, según el estado).

Si puedes justificar otra valoración que te parezca mejor, encantado de comentarla.

B) No es que vaya a redeucirse la población. Mira la pirámide demográfica, es bueno verla aunque sea sólo una vez. Lo que pasa es que ahora mismo hay muchas menos personas entre 0 y 25 años que hasta hace unos años. En las próximas décadas los que van a necesitar comprar pisos, fundamentalmente, son los que ahora tienen entre 0 y 25 años. Y si son muchos menos de los que había en el pasado, es un hecho objetivo (y por tanto inopinable) que en las próximas décadas va a haber muchos menos compradores de pisos que los que ha habido en las décadas pasadas.

C y D) La estafa piramidal de las pensiones públicas efectivamente es un tema gravísimo:

En qué consiste la estafa piramidal de las pensiones públicas y cómo solucionarla

E) Esto es lo que intento evitar informando sobre la forma correcta (en mi opinión) de valorar los pisos. La esclavitud que comentas es consecuencia de la intervención del suelo, el creer que los pisos "valen mucho, porque sí", la desinformación de la gente sobre cómo valorar correctamente los pisos, etc.

La bajada del precio de los pisos hasta sus valores justos es algo buenísimo para la economía, que va a permitir que se cree muchas más riqueza y se eleve mucho el nivel de vida de la población. Las burbujas no son riqueza, aunque lo puedan parecer si no se entiende lo que son.

El tema de las pensiones sí que es una amenaza importantísima, pero yo soy optimista, creo que conseguiremos parar esta estafa piramidal y pasar a un sistema de capitalización.

Saludos.

De nada, Tamaki.

Hola Fernando,

Piensa que no valen igual unas puertas nuevas que otras usadas, ni un parqué nuevo que otro que tienes que cambiar para entrar a vivir, etc.

Respecto a la situación a principios de los años 90 recuerdo una promoción nueva en la calle San Bernardo de Madrid (una calle muy céntrica, a 5-10 minutos de la Puerta del Sol) en la que vendían los apartamentos a 8 millones de pesetas, que son algo menos de 50.000 euros. Desde entonces los sueldos no han subido, los materiales de construcción tampoco, etc. En esos 50.000 euros está incluído todo lo que comentas, ya que era un edificio reformado en una de las zonas más caras de Madrid.

En la actualidad construir un piso con buenas calidades en España cuesta unos 600 euros el metro cuadrado. El precio de venta debería ser de unos 800 euros el metro cuadrado, así que un piso de 50 metros serían unos 40.000 euros. Un piso nuevo, los usados deben valer menos, porque ya están deteriorados, tienen más derramas, reparaciones que hacer, etc.

A estos 40.000 habría que añadir la situación que comentas, porque efectivamente no vale lo mismo un piso en un sitio que en otro. Pero si el suelo se liberaliza, que creo que es algo inevitable, el valor del suelo tenderá a 0. No será 0 absoluto, pero tenderá a 0. En los mejores sitios de las mejores ciudades valdrá algo más, pero no disparatamente más como ahora.

Cuando inviertes (en lo que sea) tienes que mirar el pasado, pero también el futuro, y en el futuro creo que los pisos van a ser una inversión bastante peor que en el pasado por muchos motivos:

1) En España hay exceso de viviendas por todo lo que se construtó en la burbuja inmobiliaria

2) La pirámide demográfica muestra que en las próximas décadas va a haber muchos menos compradores de pisos que en la décadas anteriores, lo cual se va a juntar con el exceso de pisos que acabo de comentar, que es el mayor exceso de pisos de la historia de España.

3) La valoración de los pisos por su coste de construcción sigue diciendo que los pisos están carísimos a principios de 2015, y lo lógico es que cayeran mucho más.

4) La comparación de los sueldos con los alquileres dice que los alquileres también están carísimos, por lo que lo lógico es que bajen. Y cuando baja la renta que produce algo, baja el valor de ese activo.

Con todo esto vemos que aunque el suelo siguiera intervenido lo lógico es que los precios de los pisos caigan mucho. Pero como te decía, creo que la liberalización del suelo es inevitable antes o después. y eso va a suponer una mejora importantísima de la economía, porque va a reducir mucho el valor de los inmuebles.

Para la inversión de los 30.000 euros, tendría que ver algunos detalles del caso concreto. Si son 30.000 euros para invertir a largo plazo, por ejemplo, en la Bolsa (no de golpe, sino poco a poco).

Si esa persona sólo tiene 30.000 euros, entonces creo que debería dejar 5-10.000 en renta fija a corto plazo para posibles imprevistos, y el resto a la Bolsa.

Si los va a necesitar a corto plazo, entonces tendría que dejar los 30.000 euros en renta fija a corto plazo, etc.

Si quieres, abre un hilo en el foro con tu situación y lo vemos con detalle.

Saludos.

Hola Fernando,

Si los pisos fueran míos sabría el número exacto, como es lógico. Como son de otra persona, no le puedo hacer una auditoría. Y para lo que quiero contar, da igual si son 10 ó 20.

A) Sé que en España ha habido y sigue habiendo una burbuja inmobiliria, de eso hablaba. Al margen de la burbuja hay que mirar los "fundamentales", y eso se mira con la evolución de las rentas. Esta burbuja ha arruinado y sigue arruinando la vida de varias generaciones. No me parece que sea algo deseable, ni un motivo de alegría.

B y C) Sí, por la burbuja inmobiliaria causada por la intervención del suelo. Si el suelo hubiese estado liberalizado, jamás habría sucedido una aberración como la que comentas.

D) Una cosa es lo que piden los vendedores y otra lo que realmente se paga. Seguimos en plena burbuja, esos aprtamentos no valen más de 30-50.000 euros, aunque hasta que se pinche definitivamente la burbuja se pueda obtener algo más.

E) No tienes en cuenta los gastos fijos de los apartamentos, ni los impuestos, ni las derramas extraordianrias, ni los períodos de desocupación (que cada vez son más largos), ni las obras de modernización y reparación quque hay que hacer habitualmente, etc. La cifra que pones de rentabilidad es muy distinta a la realidad.

En el futuro, además, deberían seguir bajando los alquileres, porque pagar 500 euros al mes por vivir en un apartamento pequeño que nunca será tuyo es otro sinsentido provocado por la intervención del suelo.

Saludos.

Hola Víctor,

Lo que comentas pasa siempre, sin duda. Esos gastos los tiene todo el que alquila inmuebles, sí.

Gracias.

Muchas gracias por los datos que das, Kyle.

Los sueldos han subido muy poco en estos años, sí, lo comento en el comentario anterior a respuesta de Davidem.

Por los de Moncloa y Chamberí hasta hace poco cobraba alrededor de 700 euros. Pero los ha tenido que ir bajando. Incluso hay algunos que empieza cobrando 650-700 euros y al cabo de poco le llama el inquilino diciendo que ha visto otro y ha hablado ya con el dueño que se lo deja en 600 (o lo que sea en cada caso), y se lo tiene que bajar para que no se vaya al otro.

Es lo que me ha contado esta persona, puede haber casos ligeramente distintos.

Saludos.

Hola Davidem,

Sí era más caro el alquiler entonces, eso es lo llamativo. Y no es que ahora sea barato. Piensa también que entonces las hipitecas estaban al 10%-20%, y eso subía mucho las mensualidaedes, aparte de que no era tan fácil como ahora conseguir una hipoteca, lo cual hacía que para mucha gente la única opción fuera el alquiler. Los sueldos han subido muy poco en todo este tiempo (eso es gran parte del problema que tenemos ahora, y la causa son los impuestos, que llevan mucho tiempo ahogando a empresas y empleados).

Saludos.