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Estrategia de comprar y reformar inmuebles
Consiste en comprar un inmueble en mal estado, reformarlo y venderlo. De los 3 pasos los más importante son los 2 primeros porque vender un inmueble por encima de los precios que haya en el mercado en ese momento es muy complicado. La mayor parte del dinero en esta estrategia de inversión se gana en la compra y la reforma.
Cuanto peor sea el estado del inmueble más riesgo corre el comprador porque aumenta el coste y la dificultad de la reforma, y eso facilita negociar el precio de compra. Ese riesgo que se corre es el que debe tener como consecuencia la mayor rentabilidad. Es muy importante tener en cuenta que cuando se compra un piso el estado del edificio no debe ser malo. Cuanto peor esté el piso en sí mayor es el potencial de beneficio, pero si lo que está mal es el edificio (estructura, reformas generales pendientes, etc.) hay que tener mucho cuidado y, siendo prudente, es preferible dejar pasar la operación y buscar otra. Un edificio en mal estado puede ser una fuente inagotable de gastos y problemas y el comprador de un piso no tiene control sobre lo que se haga y cómo se haga en todo el edificio.
La reforma también es absolutamente fundamental. Si una reforma se hace mal su coste puede dispararse y dar al traste con la operación. La reforma no es un proceso automático, hay que saber hacerlo porque si no puede traer muchos problemas y costes inesperados.
Además de reparar las instalaciones básicas (electricidad, agua, albañilería, etc.) hay que decidir si se llevan a cabo reformas opcionales, como la instalación de jacuzzi, utilización de materiales de calidad especialmente elevada, etc.
Hay que pensar en términos de rentabilidad y quizá el piso más bonito no sea el más rentable. En algunas zonas y tipos de pisos puede ser rentable, e incluso casi necesario, instalar un jacuzzi, por ejemplo. Pero en otras ocasiones los posibles compradores quizá no tengan ni interés ni poder adquisitivo y el gasto del jacuzzi no se recupere,al menos con la rentabilidad deseable, al vender el piso.
Por último vender el piso es importante, cómo no, pero la mayor parte del beneficio se habrá conseguido en la compra y en la reforma.
Para llevar a cabo esta estrategia es muy importante saber negociar el precio de compra y saber realizar reformas. No físicamente, aunque también puede ser un beneficio añadido a cambio del tiempo dedicado, pero sí al menos hay que saber dirigir y controlar el proceso de reforma.
Comentarios
Jorge · 2014-10-21
Me parece muy interesante el tema, y con los precios que se encuentran hoy en dia tal vez pueden haber buenas oportunidades para este tipo de operaciones.
Lo que he estado investigando por internet y no termino de tener claro es el tema de los beneficios a declarar y los impuestos a pagar a hacienda.
Me parece que como particular si haces una operacion de este tipo no puedes descontar la inversion en la reforma a no ser que sea la vivienda habitual, por lo que el beneficio declarable no es real y los impuestos se pueden llevar una parte muy importante del beneficio real, haciendo la operacion poco rentable en relacion al riesgo.
La cuestion seria hacer la inversion a traves de la creacion de una SL. En este caso creo que si se pueden descontar los gastos realizados en la reforma, aunque no se si ésta se realiza en diferente año fiscal al de la compra y al de la venta, pero supongo que tambien.
Tendria mas gastos por el tema de papeleo, gestor y demás pero supongo que al final valdria la pena, sobre todo si se plantean hacer varias operaciones de este tipo. Y ademas permite la posibilidad de agrupar varios inversores.
Que opinas? Sabes como funciona el tema legal y de impuestos para estos casos?
Muchas gracias, un saludo.
Jorge.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-22
Hola Jorge,
Todos los gastos de la reforma sí los restas de la plusvalia. Igual que los gastos de notario, registro, etc.
Si vas a hacer varias operaciones, será mejor hacer una SL, eso sí.
Si fuera para un piso pequeño, de hasta 50.000 euros, por ejemplo, entre impuestos y burocracia creo que es preferible hacerlo como persona física. Pero si piensas hacer varias operaciones al año, será mejor que hagas una SL, sí.
Saludos.
Jorge · 2014-10-22
Muchas gracias Gregorio, pues me has resuelto una duda importante, porque habia leido por internet en algun foro que no se podian descontar los gastos siendo persona fisica, lo cual no tiene ninguna logica la verdad.
Asi queda todo claro entonces, mejor persona fisica para empezar y si el negocio funciona y va aumentando ya ir pensando lo de la SL.
Pues muchas gracias otra vez.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-23
Hola Jorge, y de nada.
Eso es lo más recomendable, sí, porque crear la SL lleva tiempo y dinero.
Mejor probar primero con uno pequeño como persona física, y si ganas y ves que lo puedes hacer y vas a hacerlo con más, entonces crear una SL.
Saludos.
marta · 2015-12-02
Buenas tardes. Gracias p el articulo, y a Jorge por la pregunta, pero además me surge la duda de si como persona fusica tendria q escriturar (muchos mas gastos), mientras q no si lo compra una empresa SL ...estoy en lo cierto?.
En ese caso, no seria mas aconsejable hacerlo como empresa siempre?.
Muchas gracias. Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-12-03
Muchas gracias, Marta.
Ambos deben escriturarlo, por lo que el coste es el mismo en los 2 casos. En realidad no es obligatorio escriturar en el Registro de la Propiedad, pero sí muy conveniente.
Yo he visto casos en los que para ahorrarse la escritura hacen un contrato privado entre el que vende el inmueble sin reformar y el que lo reforma.
Después, cuando el inmueble ya está reformado, se escritura directamente desde el que lo vendió sin reformar al que lo compra reformado, sin pasar por el que lo reforma. Pero para hacer esto el contrato tiene que estar muy bien hecho, ya que hay riesgo para el que reforma el inmueble.
Saludos.
jose · 2016-03-09
Yo lo veo un negocio complicado entonces, los gastos se comerian el beneficio practicamente
Marta · 2016-03-09
Muchas gracias, Gregorio por tu aclaración...en efecto con los gastos de escritura los beneficios se reducen tanto q me parece demasiado riesgo para la ganancia prevista. Una pena. Hay otras opciones q yo no vea?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
Hola Jose,
Es más un negocio que una inversión, sí. Hay que saber cómo hacer las reformas bien, sino se puede ir el beneficio, e incluso perder dinero.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
De nada, Marta.
La alternativa que yo conozco es la que te comento de hacer un contrato privado para ahorrarse un registro, pero jurídicamente no es igual de seguro, hay que hacer muy bien el contrato.
Saludos.
marta · 2016-03-11
Buenos días Gregorio.
Mi pareja y yo somos interioristas, hemos comprado un piso, restaurado y reformado y vendido. En principio hemos declarado esta actividad en la declaración de la renta pero hemos pensado realizar esta actividad de manera más constante, una vez al año, máximo 2. Hemos hablado con un gestor pero no nos ha aclarado mucho ya que dice que estamos en el "limite" de tener que constituirnos como sociedad limitada o comunidad de bienes o seguir declarándolo al final de año en la declaración de renta. ¿Podrías aclararnos cuál es la fórmula legal correcta?
gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-14
Hola Marta,
Creo que no hay una "frontera" exacta, es de esas cosas que en la ley están un poco ambiguas, y con unas mismas cifras Hacienda en unos casos podría considerar una cosa y en otras la contraria.
Si os hacéis SL podréis meter más gastos (legalmente) y reducir el beneficio fiscal, pagando menos. Si lo vais a hacer de forma habitual, os recomiendo que miréis los detalles de cómo constituiros en SL, porque quizá os resulte interesante, aunque no fuera obligatorio.
Saludos.
Jose · 2016-04-05
Muy buenas Gregorio ¿Consideras que este tipo de operaciones pueden ser beneficiosas en cualquier época? (ya sea con precios bajos o altos). Gracias y un saludo.
María · 2019-03-11
Buenos días Gregorio, tengo varias dudas en cuanto a impuestos, al ser persona física:
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 833.2 Promoción de edificaciones, que "Comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas".
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 501.3 obras de albañilería, ya que las viviendas se reforman porque están en mal estado (baños, cocina, pintura, etc.).
- si tributa como actividad empresarial, o como ganancia patrimonial; en caso de constituir una SL y que se considere actividad económica el tipo impositivo es el 15% los 2 primeros años.
Lo he consultado en 2 administraciones de hacienda y en cada una me dicen una cosa..
Muchísimas gracias por la información.
Estoy pensando en constituir una SL, ya que me quito el problema de cómo lo declaro... todo al 25% y punto.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-03-14
Hola María,
Cuéntame un poco lo que quieres hacer. Si quieres reformar una casa para vivir en ella, o comprar una casa para arreglar y venderla de forma puntual, no tienes que hacer nada de eso.
Saludos.
Sara Guallar Gutiérrez · 2019-11-24
Hola, veo en todos los comentarios y nadie contempla la opción de comprar, reformar y alquilar para que ese inmueble se vaya pagando solo.
Es una mala opción?? Me he dedicado a la decoración e interiorismo por muchos tiempo. Después de un parón largo por una enfermedad, quiero volver con éste concepto de negocio. Buscando inmuebles estratégicamente bien situados y muy deteriorados para que la inversión de compra sea mínima, para después transformar, alquilar y superrentabilizar. Cómo lo ves????
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-11-28
Hola Sara,
Sí, eso es posible. Está en otras partes de la web. Y es una inversión viable. Yo creo que es preferible invertir a largo plazo en Bolsa en lugar de en acciones, por varios motivos:
1) La vivienda ahora está sobrevalorada. Tanto en precios de venta, como de alquiler (y la Bolsa está a buen precio, e incluso barata).
2) Con la pirámide demográfica que tenemos vemos que la necesidad de vivienda se va a reducir mucho en las próximas décadas, y eso debería hacer bajar el precio de venta y de alquiler de las viviendas.
3) Antes o después se debería liberalizar el suelo, y eso cambiaría completamente la situación (abaratando mucho las viviendas actuales).
¿Has pensado en invertir en Bolsa buscando la rentabilidad por dividendo? Es parecido a lo que quieres hacer, pero creo que la rentabilidad va a ser mucho mayor.
Saludos.
jose · 2020-04-29
buenas tardes,alguien me podria oriental en cual seria el objetivo del porcentaje de beneficio deberia sacar tras comprar inmueble y reformarlo?solo por poder tener una orientacion antes de comprar y hacer un estudio para saber si tras la reforma y viendo el precio medio de la zona saber si es rentable la inversion?gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-05-02
Hola Jose,
Pues calcula que el objetivo de rentabilidad debería ser el 10%-20% por operación, más o menos, y después de pagar todos los gastos de la compra, la reforma, y la venta.
Saludos.
Antonio · 2020-06-19
Hola. Cual debería ser el rendimiento de un piso en alquiler? Muchas gracias y un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-26
Hola Antonio.
Pues la rentabilidad inicial con que hagas una inversión depende del crecimiento que esperes de esa inversión.
Cuanto mayor sea el crecimiento que esperes, menor es la rentabilidad inicial que puedes aceptar (y también más alto es el precio al que te venderá el vendedor, por ese mismo motivo del mayor crecimiento esperado.
Y cuanto menor sea el crecimiento que esperes en el futuro, mayor debe ser la rentabilidad inicial que consigas.
Así que lo primero que habría que pensar es cuál es el crecimiento que se espera en el futuro de los alquileres. Yo creo que será bajo, e incluso si se liberaliza el suelo puede que los alquileres lo que hagan sea bajar.
Teniendo en cuenta este escenario, la rentabilidad inicial debería ser alta (aunque a mayor calidad del piso, menor puede ser esa rentabilidad inicial).
En este momento creo que las rentabilidades por alquiler son demasiado bajas para el escenario que me parece que es el más probable. Te diría que lo pienses a partir de un 6% después de gastos.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-04-06
Hola Jose,
Si el precio no cambia mientras la operación, en teoría sí. Pero si baja el precio general del mercado desde la compra a la venta, te perjudica seguro.
Por eso más prudente hacerlo con precios bajos. En la venta poco se puede ganar respecto a la media, la ganancia de esta operación está en hacer buenas compras, y reformar bien los inmuebles, vendiendo luego al precio "normal".
Saludos.
Comentarios
Jorge · 2014-10-21
Me parece muy interesante el tema, y con los precios que se encuentran hoy en dia tal vez pueden haber buenas oportunidades para este tipo de operaciones.
Lo que he estado investigando por internet y no termino de tener claro es el tema de los beneficios a declarar y los impuestos a pagar a hacienda.
Me parece que como particular si haces una operacion de este tipo no puedes descontar la inversion en la reforma a no ser que sea la vivienda habitual, por lo que el beneficio declarable no es real y los impuestos se pueden llevar una parte muy importante del beneficio real, haciendo la operacion poco rentable en relacion al riesgo.
La cuestion seria hacer la inversion a traves de la creacion de una SL. En este caso creo que si se pueden descontar los gastos realizados en la reforma, aunque no se si ésta se realiza en diferente año fiscal al de la compra y al de la venta, pero supongo que tambien.
Tendria mas gastos por el tema de papeleo, gestor y demás pero supongo que al final valdria la pena, sobre todo si se plantean hacer varias operaciones de este tipo. Y ademas permite la posibilidad de agrupar varios inversores.
Que opinas? Sabes como funciona el tema legal y de impuestos para estos casos?
Muchas gracias, un saludo.
Jorge.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-22
Hola Jorge,
Todos los gastos de la reforma sí los restas de la plusvalia. Igual que los gastos de notario, registro, etc.
Si vas a hacer varias operaciones, será mejor hacer una SL, eso sí.
Si fuera para un piso pequeño, de hasta 50.000 euros, por ejemplo, entre impuestos y burocracia creo que es preferible hacerlo como persona física. Pero si piensas hacer varias operaciones al año, será mejor que hagas una SL, sí.
Saludos.
Jorge · 2014-10-22
Muchas gracias Gregorio, pues me has resuelto una duda importante, porque habia leido por internet en algun foro que no se podian descontar los gastos siendo persona fisica, lo cual no tiene ninguna logica la verdad.
Asi queda todo claro entonces, mejor persona fisica para empezar y si el negocio funciona y va aumentando ya ir pensando lo de la SL.
Pues muchas gracias otra vez.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-23
Hola Jorge, y de nada.
Eso es lo más recomendable, sí, porque crear la SL lleva tiempo y dinero.
Mejor probar primero con uno pequeño como persona física, y si ganas y ves que lo puedes hacer y vas a hacerlo con más, entonces crear una SL.
Saludos.
marta · 2015-12-02
Buenas tardes. Gracias p el articulo, y a Jorge por la pregunta, pero además me surge la duda de si como persona fusica tendria q escriturar (muchos mas gastos), mientras q no si lo compra una empresa SL ...estoy en lo cierto?.
En ese caso, no seria mas aconsejable hacerlo como empresa siempre?.
Muchas gracias. Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-12-03
Muchas gracias, Marta.
Ambos deben escriturarlo, por lo que el coste es el mismo en los 2 casos. En realidad no es obligatorio escriturar en el Registro de la Propiedad, pero sí muy conveniente.
Yo he visto casos en los que para ahorrarse la escritura hacen un contrato privado entre el que vende el inmueble sin reformar y el que lo reforma.
Después, cuando el inmueble ya está reformado, se escritura directamente desde el que lo vendió sin reformar al que lo compra reformado, sin pasar por el que lo reforma. Pero para hacer esto el contrato tiene que estar muy bien hecho, ya que hay riesgo para el que reforma el inmueble.
Saludos.
jose · 2016-03-09
Yo lo veo un negocio complicado entonces, los gastos se comerian el beneficio practicamente
Marta · 2016-03-09
Muchas gracias, Gregorio por tu aclaración...en efecto con los gastos de escritura los beneficios se reducen tanto q me parece demasiado riesgo para la ganancia prevista. Una pena. Hay otras opciones q yo no vea?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
Hola Jose,
Es más un negocio que una inversión, sí. Hay que saber cómo hacer las reformas bien, sino se puede ir el beneficio, e incluso perder dinero.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
De nada, Marta.
La alternativa que yo conozco es la que te comento de hacer un contrato privado para ahorrarse un registro, pero jurídicamente no es igual de seguro, hay que hacer muy bien el contrato.
Saludos.
marta · 2016-03-11
Buenos días Gregorio.
Mi pareja y yo somos interioristas, hemos comprado un piso, restaurado y reformado y vendido. En principio hemos declarado esta actividad en la declaración de la renta pero hemos pensado realizar esta actividad de manera más constante, una vez al año, máximo 2. Hemos hablado con un gestor pero no nos ha aclarado mucho ya que dice que estamos en el "limite" de tener que constituirnos como sociedad limitada o comunidad de bienes o seguir declarándolo al final de año en la declaración de renta. ¿Podrías aclararnos cuál es la fórmula legal correcta?
gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-14
Hola Marta,
Creo que no hay una "frontera" exacta, es de esas cosas que en la ley están un poco ambiguas, y con unas mismas cifras Hacienda en unos casos podría considerar una cosa y en otras la contraria.
Si os hacéis SL podréis meter más gastos (legalmente) y reducir el beneficio fiscal, pagando menos. Si lo vais a hacer de forma habitual, os recomiendo que miréis los detalles de cómo constituiros en SL, porque quizá os resulte interesante, aunque no fuera obligatorio.
Saludos.
Jose · 2016-04-05
Muy buenas Gregorio ¿Consideras que este tipo de operaciones pueden ser beneficiosas en cualquier época? (ya sea con precios bajos o altos). Gracias y un saludo.
María · 2019-03-11
Buenos días Gregorio, tengo varias dudas en cuanto a impuestos, al ser persona física:
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 833.2 Promoción de edificaciones, que "Comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas".
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 501.3 obras de albañilería, ya que las viviendas se reforman porque están en mal estado (baños, cocina, pintura, etc.).
- si tributa como actividad empresarial, o como ganancia patrimonial; en caso de constituir una SL y que se considere actividad económica el tipo impositivo es el 15% los 2 primeros años.
Lo he consultado en 2 administraciones de hacienda y en cada una me dicen una cosa..
Muchísimas gracias por la información.
Estoy pensando en constituir una SL, ya que me quito el problema de cómo lo declaro... todo al 25% y punto.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-03-14
Hola María,
Cuéntame un poco lo que quieres hacer. Si quieres reformar una casa para vivir en ella, o comprar una casa para arreglar y venderla de forma puntual, no tienes que hacer nada de eso.
Saludos.
Sara Guallar Gutiérrez · 2019-11-24
Hola, veo en todos los comentarios y nadie contempla la opción de comprar, reformar y alquilar para que ese inmueble se vaya pagando solo.
Es una mala opción?? Me he dedicado a la decoración e interiorismo por muchos tiempo. Después de un parón largo por una enfermedad, quiero volver con éste concepto de negocio. Buscando inmuebles estratégicamente bien situados y muy deteriorados para que la inversión de compra sea mínima, para después transformar, alquilar y superrentabilizar. Cómo lo ves????
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-11-28
Hola Sara,
Sí, eso es posible. Está en otras partes de la web. Y es una inversión viable. Yo creo que es preferible invertir a largo plazo en Bolsa en lugar de en acciones, por varios motivos:
1) La vivienda ahora está sobrevalorada. Tanto en precios de venta, como de alquiler (y la Bolsa está a buen precio, e incluso barata).
2) Con la pirámide demográfica que tenemos vemos que la necesidad de vivienda se va a reducir mucho en las próximas décadas, y eso debería hacer bajar el precio de venta y de alquiler de las viviendas.
3) Antes o después se debería liberalizar el suelo, y eso cambiaría completamente la situación (abaratando mucho las viviendas actuales).
¿Has pensado en invertir en Bolsa buscando la rentabilidad por dividendo? Es parecido a lo que quieres hacer, pero creo que la rentabilidad va a ser mucho mayor.
Saludos.
jose · 2020-04-29
buenas tardes,alguien me podria oriental en cual seria el objetivo del porcentaje de beneficio deberia sacar tras comprar inmueble y reformarlo?solo por poder tener una orientacion antes de comprar y hacer un estudio para saber si tras la reforma y viendo el precio medio de la zona saber si es rentable la inversion?gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-05-02
Hola Jose,
Pues calcula que el objetivo de rentabilidad debería ser el 10%-20% por operación, más o menos, y después de pagar todos los gastos de la compra, la reforma, y la venta.
Saludos.
Antonio · 2020-06-19
Hola. Cual debería ser el rendimiento de un piso en alquiler? Muchas gracias y un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-26
Hola Antonio.
Pues la rentabilidad inicial con que hagas una inversión depende del crecimiento que esperes de esa inversión.
Cuanto mayor sea el crecimiento que esperes, menor es la rentabilidad inicial que puedes aceptar (y también más alto es el precio al que te venderá el vendedor, por ese mismo motivo del mayor crecimiento esperado.
Y cuanto menor sea el crecimiento que esperes en el futuro, mayor debe ser la rentabilidad inicial que consigas.
Así que lo primero que habría que pensar es cuál es el crecimiento que se espera en el futuro de los alquileres. Yo creo que será bajo, e incluso si se liberaliza el suelo puede que los alquileres lo que hagan sea bajar.
Teniendo en cuenta este escenario, la rentabilidad inicial debería ser alta (aunque a mayor calidad del piso, menor puede ser esa rentabilidad inicial).
En este momento creo que las rentabilidades por alquiler son demasiado bajas para el escenario que me parece que es el más probable. Te diría que lo pienses a partir de un 6% después de gastos.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-04-06
Hola Jose,
Si el precio no cambia mientras la operación, en teoría sí. Pero si baja el precio general del mercado desde la compra a la venta, te perjudica seguro.
Por eso más prudente hacerlo con precios bajos. En la venta poco se puede ganar respecto a la media, la ganancia de esta operación está en hacer buenas compras, y reformar bien los inmuebles, vendiendo luego al precio "normal".
Saludos.