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Inmuebles
Estrategia de alquilar inmuebles con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una variante del alquiler normal y corriente que consiste en cobrar un alquiler algo superior a cambio de darle al inquilino la opción a comprar el inmueble a un precio determinado y en un plazo predeterminado.
Por ejemplo, si el alquiler normal de un determinado inmueble son 500 euros al mes el alquiler con opción a compra consiste en cobrar 600 euros al mes a cambio de que el inquilino puede comprar el inmueble durante los próximos 5 años a un precio de 100.000 euros, si lo desea. (Nota: Los 500 y 600 euros, los 5 años y los 100.000 euros son cifras aleatorias para ilustrar el ejemplo).
El inquilino tiene la opción de comprar el inmueble en las condiciones acordadas o no hacerlo, según su voluntad.
El arrendador tiene la obligación de vender el inmueble al inquilino en las condiciones pactadas si este último así lo desea.
Comparándolo con la Bolsa el propietario del inmueble vende una opción call y el inquilino compra dicha opción call. La prima de la opción son esos 100 euros que paga “de más” por el alquiler.
Las condiciones particulares y matices pueden ser muy variados porque se negocian entre propietario e inquilino en cada caso.
Esta forma de alquiler tiene ciertas ventajas sobre el alquiler normal porque reduce algunos de los riesgos (no todos) asociados a la actividad del alquiler de inmuebles. El inquilino que paga un alquiler con opción a compra tiene idea de llegar a ser el propietario de ese inmueble en algún momento del futuro, y eso supone ciertas ventajas para el propietario del inmueble:
- El riesgo de impago se reduce: El inquilino tiene idea de comprar el inmueble en algún momento del futuro y está pagando un sobreprecio por ello. Si deja de pagar pierde los derechos adquiridos.
- El riesgo de desperfectos y averías también se reduce: El inquilino piensa y desea que el inmueble sea suyo algún día y por eso lo normal es que lo cuide como si ya fuera suyo.
Si al final el inquilino no compra el inmueble el propietario habrá obtenido una rentabilidad extra, y si lo compra habrá vendido el inmueble al precio que había pactado.
Comentarios
Caro · 2014-04-22
Hola, me gustaría saber qué cantidad hay que pagar como prima en concepto de "tranquilidad para el vendedor, que pienso en quedarme la casa"
Gracias
Invertir en Bolsa · 2014-04-23
Hola Caro,
No hay una cifra "oficial" o "estándar", y ni siquiera hay datos públicos de las primas que se pagan en estos casos.
En general, alrededor del 10% parece una cifra adecuada. Puede ser algo más o algo menos, pero más o menos ese 10% se puede considerar algo "justo" para ambas partes.
Un saludo.
manuel · 2014-08-06
soy dueño de un piso,lo tengo alquilado con derecho a compra a una persona,he pactado un precio con ella,el problema es que tengo hipoteca y el banco donde la tengo me dice que cuando llegue el momento de la venta,no sera suficiente,el caso es que la cantidad pactada era similar a la hipoteca que yo debo,cuando llegue el momento de la venta que hago? gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-08-07
Hola Manuel,
Por lo que dices, no entiendo que el banco diga que no es suficiente. Si el precio que has pactado por la venta es superior a lo que te queda de hipoteca, con lo que te den por la venta podrás cancelar la hipoteca.
¿Por qué dice el banco que no es suficiente?
Un saludo.
manuel · 2014-08-07
el contrato se hizo en noviembre del 2009 por un periodo de tres años,cuando finalizo me dijo que no podia comprarlo,llegamos a un acuerdo para renovar por otros tres,por cierto la venta pactada es de 155.000 euros,me dio 5000 de señal mas 750 del primer mes,las mensualidades son de 750euros,el contrato finaliza en noviembre de 2015,actualmente tengo una hipoteca de 122.782,la fianza mas las mensualidades entregadas hasta hora y las que faltan hasta el final del contrato,se restaran del precio pactado,me himagino que dentro de esos 750 euros se cobraran el capital mas intereses,no se que hipoteca tendre al finalizar el contrato con esta persona,espero que cuando se firme la venta y lo que le quede por darme sea suficiente para cancelar la hipoteca,espero haberme explicado gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-08-08
Hola Manuel,
Pues por las cifras que das, sí te da para pagar la hipoteca. Imagino que tú vas pagando la hipoteca normalmente, ¿no?
Pero creo que has hecho algo incorrecto, que es restar del precio a pagar todas las mensualidades entregadas. En la práctica te está comprando el piso a plazos, pero sin pagar intereses, mientras que tú sí tienes que pagar los intereses de la hipoiteca. Lo normal sería hacer algo como esto:
El alquiler normal de tu piso son 650 euros, por ejemplo.
Tú lo alquilas con opción a compra por 750 euros.
El inquilino tiene derecho a comprarlo por 155.000 euros.
Pero las mensualidades que vaya pagando no se restan de los 155.000 euros.
Es decir, esos 100 euros de más que paga al mes es por el derecho a comprar ese piso cuando él quiera (detnro del plazo establecido) a 155.000 euros.
Pero en el momento en que lo compre tendrá que pagar 155.000 euros (sin restar los alquileres pagados), independientemente de que haya pagado 1 mes de alquiler o 30.
Tal como lo has hecho le interesa comprarlo lo más tarde posible, porque durante ese tiempo eres tú el que paga los intereses de la hipoteca, mientras que él se está evitando todos esos intereses de la hipoteca.
Un saludo.
manuel · 2014-08-09
que tal Gregorio,pues entonces tengo un problema gordo por que en el contrato inicial como en el siguiente que le hice,no figura ninguna clausula en el cual detalle que de los 750euros que me da sea (x para alquiler y x para intereses)de todas formas fue la inquilina la que me dijo que me daba esa cantidad,yo en ningun momento le dije esa cantidad,el contrato se hizo en una gestoria,(ya me podian a ver informado sobre este punto ¿verdad?).He hechado cuentas.....inicio del contrato:desde el 1 de Noviembre del 2009 hasta el 30 de Noviembre del 2015,SEIS años en total,en este periodo la inquilina me entrega un himporte de 59.750euros que enteoria y supuestamente se restara al importe pactado que es 155000euros,o sea que cuando se firme la venta ante notario ella me tendria que dar 95.250euros,cantidad que seguro no sera suficiente para cancelar la hipoteca,por que ahora mismo debo 122.722euros.La verdad no se que hacer mi mujer y yo estamos nerviosos y muy procupados,tenemos dos hijos pequeños de 9 y 5 años y encima yo no tengo trabajo,necesitamos ayuda,he hestado pensando que en el supuesto caso que la inquilina no me lo pudiera comprar y me pidiera seguir en el piso....mi pregunta que te hago es la sguiente:¿se podria modificar o añadir alguna clausula en la que me beneficiase yo de alguna manera en el nuevo contrato?por que claro las cuentas y el pensamiento de la inquilina es que cada mes se esta quitando 750euros y bajando.....hasta que llegue la firma,en plan malo he pensado que si en Noviembre del 2015 me dice que no puede comprarmelo por que su Banco no le da el dinero...decirle que se valla por que estoy en mi derecho y legalmente puedo hacerlo,pues le doy la fianza y ya esta.Lo malo que yo seguiria pagando las cuotas...no se como pero bueno ya pensare en algo,bueno Gregorio siento ser pesado pero es que estamos asustados y nerviosos,la situacion es la que hay y necesitamos alguien que nos ayude y nos asesore muy bien,muchisimas gracias de verdad
manuel · 2014-08-09
Gregorio los 750euros me lo ingresa la inquilina todos los meses en mi cuenta que es donde tengo la hipoteca,saludos
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-09-16
Hola Manuel, y gracias.
Ese contrato no está bien hecho. La compradora tiene demasiadas ventajas. Lo normal es haber hecho algo como te comentaba antes, el alquiler no debe descontarse del precio de venta, porque tal y como lo tienes es como comprar a plazos pero sin pagar intereses, mientras que tú sí los tienes que pagar.
Supongo que con el contrato ya firmado no se puede hacer nada. Si al vences este contrato la inquilina no ejerje su derecho de compra, deberías hacer otro contrato distinto, como te explicaba antes, sin que los alquileres se vayan restando del precio de compra que se pacte.
Saludos.
Cristina · 2015-04-09
Hola,
Estoy redactando un contrato de alquiler con opción a compra. Tengo una duda:
El inquilino/comprador me va a dar una prima (deducible del precio de venta) que si no se ejerce la opción a compra en el plazo fijado (3 años) no se devuelve. Mi duda es: si por una circunstancia X, se produce impago de alquiler en estos 3 años: (i) ¿tengo derecho a una cláusula que diga que la opción de compra queda anulada? (ii) ¿tengo derecho a una cláusula que diga que la prima de opción no se devuelve tampoco en estas circunstancias?
Gracias por su respuesta.
Cristina Vidal
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-04-10
Hola Criistina,
Sí, puedes poner ambas cláusulas, y debes hacerlo, además, para protegerte.
Saludos.
lorena · 2016-01-15
Hola me llamo lorena hace cinco años me meti en un alquiler opcion compra di 32.000 euros de entrada y 900 e de alquiler mes despues de dos años no pude hacer la compra y el propietario me hizo un nuevo contrato 12.000 de entrada de nuevo y 1000 e al mes han pasado los tres años y la casa no tiene el mismo valir me vuelvo a ver en la misma situacion y lo voy a perder todo. Hasta el dia de hoy e pagado 109.600 euros. Los dueños no quieren darme opcion de nada ya k el contrato a terminado.porfavor mi caso tiene solucion? Tengo alguna posibilidad? Necesito ayuda porfavor estoy deseperada es mucho dinero y no solo eso mis ahorros mi sueño...os ruego me contesteis tengo dos hijos pequeños!!!
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-01-19
Hola Lorena,
Esto no es un alquiler con opción a compra. No tendrías que haber dado esos 32.000 euros en ningún caso, ni tampoco los otros 12.000.
Sólo tendrías que haber dado los 900 euros de alquiler al mes.
¿Qué precio de compra firmaste en el contrato?
Saludos.
Sebas · 2016-02-11
Buenas tardes,
Nos han ofrecido una casa de alquiler con opción a compra obligatoria. La duda es porque esa casa esta hipotecada, los dueños son mayores y uno de ellos enfermo. Lo he comentado con conocidos y me han dicho que es una irresponsabilidad que me ofrezcan la casa así. Si no pagan la hipoteca, no tengo opción de recuperar lo pagado de prima inicial y los meses de alquiler. Y si muere uno de los propietarios no tendría derecho a ejercer la opción de compra?
Gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-02-12
Hola Sebas,
Creo que te han aconsejado bien, yo lo descartaría completamente. Para tí es un riesgo totalmente innecesario, hay muchísimos pisos vacíos buscando un inquilino. Es mejor que busques otros pisos.
Saludos.
Debora Felipe · 2016-05-16
hola mi nombre es Debora,y e estado pensando en alquilar una casa con opción a compra pero me gustaría saber si es cierto que cada X meses pagas mucho mas de lo acordado del alquiler? y que requisitos debo cumplir para alquilar con opción a compra.
Gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-05-17
Hola Debora,
Lo lógico es pagar más por el alquiler, sí, por tener derecho a esa opción a compra.
Si me cuentas un poco el caso te digo mi opinión sobre qué es lo que más te interesa.
Saludos.
Debora · 2016-05-17
Hola Gregorio,ahora mismo estoy pendiente de una indemnización por la defunción (accidente laboral) del papa de mi hija y estoy barajando varias posibilidades y esa es una d ellas.me gustaría comprar una casita para su futuro pro aquí dnd yo vivo están un poco caras y mientras espero ese ingreso estoy pagando alquiler y pense q para regalar mientras tanto este dinero seria mejor alquilar y llegado él momento comprar.pro me da algo de miedo xq no se como funciona esto ni cuales serían las cuotas.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-05-20
Hola Debora,
Lo siento.
Si crees que las casas van a bajar, no te interesa el alquiler con opción a compra, porque comprarías en el futuro a los precios actuales (caros).
Imagina que la casa que quieres ahora cuesta 100.000 euros, y tú crees que va a bajar a 50.000 euros.
Si haces ahora un alquiler con opción a compra, el precio que se fije en el contrato será más o menos los 100.000 euros actuales. Y si dentro de unos años ha bajado a 50.000, por tu alquiler a compra la podrías comprar a 100.000, no a 50.000.
No estarías obligada a comprarla a 100.000 en ese caso, lo que harías es renunciar a ese derecho y comprar otra similar a 50.000 euros. Pero durante todos esos años en lugar de pagar un alquiler de 300 euros, por ejemplo, lo habrías pagado de 400, por tener ese derecho a comprarla a 100.
Saludos.
Alejandro · 2016-05-31
Hola,
Estaba pensando en irme a vivir con un alquiler con opción a compra y tengo dudas acerca de la prima inicial en cuanto a si siempre es requerida aparte o puede irse desembolsando ese importe a través de la cuota de alquiler.
Annette · 2016-05-31
Estimado, vivo en el Perú, y la ley de alquiler opción compra está vigente desde noviembre del año pasado.,pero desafortunadamente no existe orientación en este tema acá en mi país. Sabe si hay cursos especializados, y en qué país? Muchas gracias. Saludos cordiales!
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-03
Hola Alejandro,
Eso depende de lo que acuerden las 2 partes en cada caso, no hay algo estándar que haya que cumplir por ley. Lo habitual es que se pague algo más de alquiler al mes que en un alquiler sin opción a compra. Pero todas las condiciones las tienes que fijar tú con el dueño del piso.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-03
Hola Annette.
No creo que haya cursos, pero puede que sí. ¿Qué dudas tienes?
Saludos.
Iria · 2016-06-21
Hola, tengo una duda. Sabes si se ha dado algún caso en que los pisos de banco te puedan dar la opción de alquiler con derecho a compra? Sería en este caso más fiable que con un piso de cualquier particular?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-22
Hola Iria,
Los bancos hacen ese tipo de operaciones, sí.
Pero una cosa, ¿por qué en este momento querrías hacer un alquiler con derecho a compra en lugar de comprar directamente el piso? Es importante para ver si es lo mejor en tu caso, o no.
Saludos.
Iria · 2016-06-22
En mi situación, aún no tengo lo suficiente ahorrado para pagar tema papeleo, me dan el 100% pero lo demás a cargo mío, normal; por eso preguntaba lo de la posibilidad de alquiler con opción a compra con el banco, si es algo más seguro o por el contrario demasiadas complicaciones que comprarlo directamente. Gracias.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-23
Hola Iria,
El alquiler con opción a compra se usa cuando crees que dentro de unos años vas a comprar un piso, pero no estás segura al 100%.
Por ejemplo, porque por trabajo cambies de ciudad de residencia, y sea muy seguro que dentro de 3 años (por ejemplo), te van a hacer fija y te vas a quedar a vivir allí de forma indefinida. Pero quieres evitar la posibilidad de que, por lo que sea, al final no te hagan fija, no te quedes a vivir en esa ciudad, y tengas un piso comprado, que ya no vas a necesitar. A cambio de eso, pagas un poco más de alquiler cada mes.
En tu caso creo que lo mejor es que esperes un tiempo y ahorres, para poder comprarte la casa con más desahogo. El alquiler con opción a compra creo que no te interesa, porque igualmente al comprar tendrás que pagar notario, registro, etc, pero además cada mes pagarás un poco más de alquiler, y eso hará que puedas ahorrar menos.
Saludos.
Iria · 2016-06-23
Muchisimas gracias por tu comentario. Me ha servido de mucho en estos momentos que tenía la cabeza hecha un lío.
David · 2017-01-25
Hola Gregorio,
Gracias por su artículo. Tengo varias dudas:
- ¿Debe adjuntarse nota simple a la firma de los contratos para asegurar que el inmueble está libre de cargas?
- ¿Puede el propietario hipotecar el inmueble una vez firmados los contratos? En caso afirmativo, ¿cómo puede el inquilino protejerse de ésto? ¿Inscribiendo el contrato en el registro de la propiedad?
Gracias por su atención,
David.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2017-01-26
De nada, David.
No te sé responder esos detalles con total seguridad, para que no tuvieras que confirmarlo por otro sitio. Yo preguntaría primero en tu banco, por si lo saben, y después en un notario. Con eso lo sabes seguro y lo puedes hacer con total tranquilidad, yo prefiero no decirte algo que pueda no ser exacto, y se me escape algún detalle importante.
Saludos.
jose · 2020-06-05
Hola:
Tengo la intención como inquilino, de alquilar una vivienda para habitual con OPCION A COMPRA, mas o menos se como va: Entrega inicial + renta durante los años que se establezcan, y sometido a la LAU, además se pondrán las cláusulas que ambas partes acuerden. La pregunta es; ¿En esas clausulas cabe alguna que el inquilino pueda vender la vivienda llegado casi al plazo porque no consigue el dinero que le falta para completar la compra?., De esa manera se asegura no perder las cantidades entregadas y en definitiva el Arrendador/Propietario no pierde nada porque recibiría el dinero pactado en la Opción de Compra. ¿Que redacción tendría esa cláusula?. ¿Es legal?. Naturalmente el contrato se realizaría ante notario con inscripción en el Registro de la Propiedad. Otra es: ¿Como se "atarían" los cabos para que, en caso de fallecimiento del propietario no pudieran negarse los herederos a consumar la opción de compra?. Muchas gracias y un Saludo
JoseLobo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-06
Hola Jose.
Esta pregunta es complicada para mi, porque no soy abogado. Pregúntale a un notario, y háblalo con el vendedor. Yo esto no te lo sé responder, lo siento.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-24
De nada, Iria.
Tú pregunta todas las dudas que tengas.
Saludos.
Valoración de inmuebles por su coste de construcción
Creo que el dato más importante que habría que considerar para valorar un inmueble es su coste de construcción, y sin embargo es algo que prácticamente no se tiene en cuenta.
Lo habitual es “valorar” las viviendas según el esfuerzo requerido para comprarlas en relación al sueldo, según los precios pasados, según el coste de las hipotecas, comparando con el precio (no valor) de otros inmuebles similares a la venta, etc.
Todos estos parámetros pueden ser una ayuda, pero en mi opinión la base debería ser el coste de construcción y todo lo demás debería utilizarse únicamente para hacer matizaciones a la valoración (no precio) calculada a partir del coste de construcción.
Los coches, los muebles, los electrodomésticos, etc. se valoran en base al coste de fabricación. Después se hacen pequeños ajustes según la situación del mercado y la evolución de los sueldos, el coste de los préstamos, etc. Pero no se valora un coche o un mueble basándose únicamente en los sueldos de los posibles compradores.
Tiene cierta utilidad conocer que el esfuerzo para comprar un piso haya caído a niveles del año X, pero ¿cómo sabemos si en el año X ese esfuerzo era justo, demasiado alto, demasiado bajo, etc.?.
Valorar una cosa en relación a otra similar tiene su utilidad pero no puede ser el único dato para tomar una decisión. Realmente este sistema no consiste en “valorar” esa cosa, sino en “calcular su precio objetivo de venta” en las condiciones actuales de mercado, independientemente de que su valor sea superior o inferior a los precios que haya en el mercado en ese momento. Por ejemplo, durante la burbuja de internet se hacían “valoraciones” del tipo “Terra está barata porque la valoración de Yahoo según el ratio Y es superior”. Quizá era verdad, pero la realidad demostró que Terra, Yahoo y todas las demás empresas de internet estaban caras y no había ninguna realmente barata. No estaban valorando Terra, sino calculando su precio objetivo de venta en aquella situación puntual en relación al precio de mercado que tenía en ese momento Yahoo.
En mi opinión con las viviendas sucede algo similar. La base para todos los estudios y predicciones sobre el mercado inmobiliario debería ser el coste de construcción, y sin embargo es algo que no se nombra prácticamente en ningún sitio.
Partiendo de esta base se pueden hacer las matizaciones que se quieran, pero ignorando este dato creo que cualquier análisis esta cojo.
Estrategia de comprar y reformar inmuebles
Consiste en comprar un inmueble en mal estado, reformarlo y venderlo. De los 3 pasos los más importante son los 2 primeros porque vender un inmueble por encima de los precios que haya en el mercado en ese momento es muy complicado. La mayor parte del dinero en esta estrategia de inversión se gana en la compra y la reforma.
Cuanto peor sea el estado del inmueble más riesgo corre el comprador porque aumenta el coste y la dificultad de la reforma, y eso facilita negociar el precio de compra. Ese riesgo que se corre es el que debe tener como consecuencia la mayor rentabilidad. Es muy importante tener en cuenta que cuando se compra un piso el estado del edificio no debe ser malo. Cuanto peor esté el piso en sí mayor es el potencial de beneficio, pero si lo que está mal es el edificio (estructura, reformas generales pendientes, etc.) hay que tener mucho cuidado y, siendo prudente, es preferible dejar pasar la operación y buscar otra. Un edificio en mal estado puede ser una fuente inagotable de gastos y problemas y el comprador de un piso no tiene control sobre lo que se haga y cómo se haga en todo el edificio.
La reforma también es absolutamente fundamental. Si una reforma se hace mal su coste puede dispararse y dar al traste con la operación. La reforma no es un proceso automático, hay que saber hacerlo porque si no puede traer muchos problemas y costes inesperados.
Además de reparar las instalaciones básicas (electricidad, agua, albañilería, etc.) hay que decidir si se llevan a cabo reformas opcionales, como la instalación de jacuzzi, utilización de materiales de calidad especialmente elevada, etc.
Hay que pensar en términos de rentabilidad y quizá el piso más bonito no sea el más rentable. En algunas zonas y tipos de pisos puede ser rentable, e incluso casi necesario, instalar un jacuzzi, por ejemplo. Pero en otras ocasiones los posibles compradores quizá no tengan ni interés ni poder adquisitivo y el gasto del jacuzzi no se recupere,al menos con la rentabilidad deseable, al vender el piso.
Por último vender el piso es importante, cómo no, pero la mayor parte del beneficio se habrá conseguido en la compra y en la reforma.
Para llevar a cabo esta estrategia es muy importante saber negociar el precio de compra y saber realizar reformas. No físicamente, aunque también puede ser un beneficio añadido a cambio del tiempo dedicado, pero sí al menos hay que saber dirigir y controlar el proceso de reforma.
Comentarios
Jorge · 2014-10-21
Me parece muy interesante el tema, y con los precios que se encuentran hoy en dia tal vez pueden haber buenas oportunidades para este tipo de operaciones.
Lo que he estado investigando por internet y no termino de tener claro es el tema de los beneficios a declarar y los impuestos a pagar a hacienda.
Me parece que como particular si haces una operacion de este tipo no puedes descontar la inversion en la reforma a no ser que sea la vivienda habitual, por lo que el beneficio declarable no es real y los impuestos se pueden llevar una parte muy importante del beneficio real, haciendo la operacion poco rentable en relacion al riesgo.
La cuestion seria hacer la inversion a traves de la creacion de una SL. En este caso creo que si se pueden descontar los gastos realizados en la reforma, aunque no se si ésta se realiza en diferente año fiscal al de la compra y al de la venta, pero supongo que tambien.
Tendria mas gastos por el tema de papeleo, gestor y demás pero supongo que al final valdria la pena, sobre todo si se plantean hacer varias operaciones de este tipo. Y ademas permite la posibilidad de agrupar varios inversores.
Que opinas? Sabes como funciona el tema legal y de impuestos para estos casos?
Muchas gracias, un saludo.
Jorge.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-22
Hola Jorge,
Todos los gastos de la reforma sí los restas de la plusvalia. Igual que los gastos de notario, registro, etc.
Si vas a hacer varias operaciones, será mejor hacer una SL, eso sí.
Si fuera para un piso pequeño, de hasta 50.000 euros, por ejemplo, entre impuestos y burocracia creo que es preferible hacerlo como persona física. Pero si piensas hacer varias operaciones al año, será mejor que hagas una SL, sí.
Saludos.
Jorge · 2014-10-22
Muchas gracias Gregorio, pues me has resuelto una duda importante, porque habia leido por internet en algun foro que no se podian descontar los gastos siendo persona fisica, lo cual no tiene ninguna logica la verdad.
Asi queda todo claro entonces, mejor persona fisica para empezar y si el negocio funciona y va aumentando ya ir pensando lo de la SL.
Pues muchas gracias otra vez.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-23
Hola Jorge, y de nada.
Eso es lo más recomendable, sí, porque crear la SL lleva tiempo y dinero.
Mejor probar primero con uno pequeño como persona física, y si ganas y ves que lo puedes hacer y vas a hacerlo con más, entonces crear una SL.
Saludos.
marta · 2015-12-02
Buenas tardes. Gracias p el articulo, y a Jorge por la pregunta, pero además me surge la duda de si como persona fusica tendria q escriturar (muchos mas gastos), mientras q no si lo compra una empresa SL ...estoy en lo cierto?.
En ese caso, no seria mas aconsejable hacerlo como empresa siempre?.
Muchas gracias. Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-12-03
Muchas gracias, Marta.
Ambos deben escriturarlo, por lo que el coste es el mismo en los 2 casos. En realidad no es obligatorio escriturar en el Registro de la Propiedad, pero sí muy conveniente.
Yo he visto casos en los que para ahorrarse la escritura hacen un contrato privado entre el que vende el inmueble sin reformar y el que lo reforma.
Después, cuando el inmueble ya está reformado, se escritura directamente desde el que lo vendió sin reformar al que lo compra reformado, sin pasar por el que lo reforma. Pero para hacer esto el contrato tiene que estar muy bien hecho, ya que hay riesgo para el que reforma el inmueble.
Saludos.
jose · 2016-03-09
Yo lo veo un negocio complicado entonces, los gastos se comerian el beneficio practicamente
Marta · 2016-03-09
Muchas gracias, Gregorio por tu aclaración...en efecto con los gastos de escritura los beneficios se reducen tanto q me parece demasiado riesgo para la ganancia prevista. Una pena. Hay otras opciones q yo no vea?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
Hola Jose,
Es más un negocio que una inversión, sí. Hay que saber cómo hacer las reformas bien, sino se puede ir el beneficio, e incluso perder dinero.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
De nada, Marta.
La alternativa que yo conozco es la que te comento de hacer un contrato privado para ahorrarse un registro, pero jurídicamente no es igual de seguro, hay que hacer muy bien el contrato.
Saludos.
marta · 2016-03-11
Buenos días Gregorio.
Mi pareja y yo somos interioristas, hemos comprado un piso, restaurado y reformado y vendido. En principio hemos declarado esta actividad en la declaración de la renta pero hemos pensado realizar esta actividad de manera más constante, una vez al año, máximo 2. Hemos hablado con un gestor pero no nos ha aclarado mucho ya que dice que estamos en el "limite" de tener que constituirnos como sociedad limitada o comunidad de bienes o seguir declarándolo al final de año en la declaración de renta. ¿Podrías aclararnos cuál es la fórmula legal correcta?
gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-14
Hola Marta,
Creo que no hay una "frontera" exacta, es de esas cosas que en la ley están un poco ambiguas, y con unas mismas cifras Hacienda en unos casos podría considerar una cosa y en otras la contraria.
Si os hacéis SL podréis meter más gastos (legalmente) y reducir el beneficio fiscal, pagando menos. Si lo vais a hacer de forma habitual, os recomiendo que miréis los detalles de cómo constituiros en SL, porque quizá os resulte interesante, aunque no fuera obligatorio.
Saludos.
Jose · 2016-04-05
Muy buenas Gregorio ¿Consideras que este tipo de operaciones pueden ser beneficiosas en cualquier época? (ya sea con precios bajos o altos). Gracias y un saludo.
María · 2019-03-11
Buenos días Gregorio, tengo varias dudas en cuanto a impuestos, al ser persona física:
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 833.2 Promoción de edificaciones, que "Comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas".
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 501.3 obras de albañilería, ya que las viviendas se reforman porque están en mal estado (baños, cocina, pintura, etc.).
- si tributa como actividad empresarial, o como ganancia patrimonial; en caso de constituir una SL y que se considere actividad económica el tipo impositivo es el 15% los 2 primeros años.
Lo he consultado en 2 administraciones de hacienda y en cada una me dicen una cosa..
Muchísimas gracias por la información.
Estoy pensando en constituir una SL, ya que me quito el problema de cómo lo declaro... todo al 25% y punto.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-03-14
Hola María,
Cuéntame un poco lo que quieres hacer. Si quieres reformar una casa para vivir en ella, o comprar una casa para arreglar y venderla de forma puntual, no tienes que hacer nada de eso.
Saludos.
Sara Guallar Gutiérrez · 2019-11-24
Hola, veo en todos los comentarios y nadie contempla la opción de comprar, reformar y alquilar para que ese inmueble se vaya pagando solo.
Es una mala opción?? Me he dedicado a la decoración e interiorismo por muchos tiempo. Después de un parón largo por una enfermedad, quiero volver con éste concepto de negocio. Buscando inmuebles estratégicamente bien situados y muy deteriorados para que la inversión de compra sea mínima, para después transformar, alquilar y superrentabilizar. Cómo lo ves????
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-11-28
Hola Sara,
Sí, eso es posible. Está en otras partes de la web. Y es una inversión viable. Yo creo que es preferible invertir a largo plazo en Bolsa en lugar de en acciones, por varios motivos:
1) La vivienda ahora está sobrevalorada. Tanto en precios de venta, como de alquiler (y la Bolsa está a buen precio, e incluso barata).
2) Con la pirámide demográfica que tenemos vemos que la necesidad de vivienda se va a reducir mucho en las próximas décadas, y eso debería hacer bajar el precio de venta y de alquiler de las viviendas.
3) Antes o después se debería liberalizar el suelo, y eso cambiaría completamente la situación (abaratando mucho las viviendas actuales).
¿Has pensado en invertir en Bolsa buscando la rentabilidad por dividendo? Es parecido a lo que quieres hacer, pero creo que la rentabilidad va a ser mucho mayor.
Saludos.
jose · 2020-04-29
buenas tardes,alguien me podria oriental en cual seria el objetivo del porcentaje de beneficio deberia sacar tras comprar inmueble y reformarlo?solo por poder tener una orientacion antes de comprar y hacer un estudio para saber si tras la reforma y viendo el precio medio de la zona saber si es rentable la inversion?gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-05-02
Hola Jose,
Pues calcula que el objetivo de rentabilidad debería ser el 10%-20% por operación, más o menos, y después de pagar todos los gastos de la compra, la reforma, y la venta.
Saludos.
Antonio · 2020-06-19
Hola. Cual debería ser el rendimiento de un piso en alquiler? Muchas gracias y un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-26
Hola Antonio.
Pues la rentabilidad inicial con que hagas una inversión depende del crecimiento que esperes de esa inversión.
Cuanto mayor sea el crecimiento que esperes, menor es la rentabilidad inicial que puedes aceptar (y también más alto es el precio al que te venderá el vendedor, por ese mismo motivo del mayor crecimiento esperado.
Y cuanto menor sea el crecimiento que esperes en el futuro, mayor debe ser la rentabilidad inicial que consigas.
Así que lo primero que habría que pensar es cuál es el crecimiento que se espera en el futuro de los alquileres. Yo creo que será bajo, e incluso si se liberaliza el suelo puede que los alquileres lo que hagan sea bajar.
Teniendo en cuenta este escenario, la rentabilidad inicial debería ser alta (aunque a mayor calidad del piso, menor puede ser esa rentabilidad inicial).
En este momento creo que las rentabilidades por alquiler son demasiado bajas para el escenario que me parece que es el más probable. Te diría que lo pienses a partir de un 6% después de gastos.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-04-06
Hola Jose,
Si el precio no cambia mientras la operación, en teoría sí. Pero si baja el precio general del mercado desde la compra a la venta, te perjudica seguro.
Por eso más prudente hacerlo con precios bajos. En la venta poco se puede ganar respecto a la media, la ganancia de esta operación está en hacer buenas compras, y reformar bien los inmuebles, vendiendo luego al precio "normal".
Saludos.
Comentarios
Jorge · 2014-10-21
Me parece muy interesante el tema, y con los precios que se encuentran hoy en dia tal vez pueden haber buenas oportunidades para este tipo de operaciones.
Lo que he estado investigando por internet y no termino de tener claro es el tema de los beneficios a declarar y los impuestos a pagar a hacienda.
Me parece que como particular si haces una operacion de este tipo no puedes descontar la inversion en la reforma a no ser que sea la vivienda habitual, por lo que el beneficio declarable no es real y los impuestos se pueden llevar una parte muy importante del beneficio real, haciendo la operacion poco rentable en relacion al riesgo.
La cuestion seria hacer la inversion a traves de la creacion de una SL. En este caso creo que si se pueden descontar los gastos realizados en la reforma, aunque no se si ésta se realiza en diferente año fiscal al de la compra y al de la venta, pero supongo que tambien.
Tendria mas gastos por el tema de papeleo, gestor y demás pero supongo que al final valdria la pena, sobre todo si se plantean hacer varias operaciones de este tipo. Y ademas permite la posibilidad de agrupar varios inversores.
Que opinas? Sabes como funciona el tema legal y de impuestos para estos casos?
Muchas gracias, un saludo.
Jorge.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-22
Hola Jorge,
Todos los gastos de la reforma sí los restas de la plusvalia. Igual que los gastos de notario, registro, etc.
Si vas a hacer varias operaciones, será mejor hacer una SL, eso sí.
Si fuera para un piso pequeño, de hasta 50.000 euros, por ejemplo, entre impuestos y burocracia creo que es preferible hacerlo como persona física. Pero si piensas hacer varias operaciones al año, será mejor que hagas una SL, sí.
Saludos.
Jorge · 2014-10-22
Muchas gracias Gregorio, pues me has resuelto una duda importante, porque habia leido por internet en algun foro que no se podian descontar los gastos siendo persona fisica, lo cual no tiene ninguna logica la verdad.
Asi queda todo claro entonces, mejor persona fisica para empezar y si el negocio funciona y va aumentando ya ir pensando lo de la SL.
Pues muchas gracias otra vez.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-10-23
Hola Jorge, y de nada.
Eso es lo más recomendable, sí, porque crear la SL lleva tiempo y dinero.
Mejor probar primero con uno pequeño como persona física, y si ganas y ves que lo puedes hacer y vas a hacerlo con más, entonces crear una SL.
Saludos.
marta · 2015-12-02
Buenas tardes. Gracias p el articulo, y a Jorge por la pregunta, pero además me surge la duda de si como persona fusica tendria q escriturar (muchos mas gastos), mientras q no si lo compra una empresa SL ...estoy en lo cierto?.
En ese caso, no seria mas aconsejable hacerlo como empresa siempre?.
Muchas gracias. Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-12-03
Muchas gracias, Marta.
Ambos deben escriturarlo, por lo que el coste es el mismo en los 2 casos. En realidad no es obligatorio escriturar en el Registro de la Propiedad, pero sí muy conveniente.
Yo he visto casos en los que para ahorrarse la escritura hacen un contrato privado entre el que vende el inmueble sin reformar y el que lo reforma.
Después, cuando el inmueble ya está reformado, se escritura directamente desde el que lo vendió sin reformar al que lo compra reformado, sin pasar por el que lo reforma. Pero para hacer esto el contrato tiene que estar muy bien hecho, ya que hay riesgo para el que reforma el inmueble.
Saludos.
jose · 2016-03-09
Yo lo veo un negocio complicado entonces, los gastos se comerian el beneficio practicamente
Marta · 2016-03-09
Muchas gracias, Gregorio por tu aclaración...en efecto con los gastos de escritura los beneficios se reducen tanto q me parece demasiado riesgo para la ganancia prevista. Una pena. Hay otras opciones q yo no vea?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
Hola Jose,
Es más un negocio que una inversión, sí. Hay que saber cómo hacer las reformas bien, sino se puede ir el beneficio, e incluso perder dinero.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-10
De nada, Marta.
La alternativa que yo conozco es la que te comento de hacer un contrato privado para ahorrarse un registro, pero jurídicamente no es igual de seguro, hay que hacer muy bien el contrato.
Saludos.
marta · 2016-03-11
Buenos días Gregorio.
Mi pareja y yo somos interioristas, hemos comprado un piso, restaurado y reformado y vendido. En principio hemos declarado esta actividad en la declaración de la renta pero hemos pensado realizar esta actividad de manera más constante, una vez al año, máximo 2. Hemos hablado con un gestor pero no nos ha aclarado mucho ya que dice que estamos en el "limite" de tener que constituirnos como sociedad limitada o comunidad de bienes o seguir declarándolo al final de año en la declaración de renta. ¿Podrías aclararnos cuál es la fórmula legal correcta?
gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-03-14
Hola Marta,
Creo que no hay una "frontera" exacta, es de esas cosas que en la ley están un poco ambiguas, y con unas mismas cifras Hacienda en unos casos podría considerar una cosa y en otras la contraria.
Si os hacéis SL podréis meter más gastos (legalmente) y reducir el beneficio fiscal, pagando menos. Si lo vais a hacer de forma habitual, os recomiendo que miréis los detalles de cómo constituiros en SL, porque quizá os resulte interesante, aunque no fuera obligatorio.
Saludos.
Jose · 2016-04-05
Muy buenas Gregorio ¿Consideras que este tipo de operaciones pueden ser beneficiosas en cualquier época? (ya sea con precios bajos o altos). Gracias y un saludo.
María · 2019-03-11
Buenos días Gregorio, tengo varias dudas en cuanto a impuestos, al ser persona física:
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 833.2 Promoción de edificaciones, que "Comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas".
- si tengo que darme de alta en el epígrafe 501.3 obras de albañilería, ya que las viviendas se reforman porque están en mal estado (baños, cocina, pintura, etc.).
- si tributa como actividad empresarial, o como ganancia patrimonial; en caso de constituir una SL y que se considere actividad económica el tipo impositivo es el 15% los 2 primeros años.
Lo he consultado en 2 administraciones de hacienda y en cada una me dicen una cosa..
Muchísimas gracias por la información.
Estoy pensando en constituir una SL, ya que me quito el problema de cómo lo declaro... todo al 25% y punto.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-03-14
Hola María,
Cuéntame un poco lo que quieres hacer. Si quieres reformar una casa para vivir en ella, o comprar una casa para arreglar y venderla de forma puntual, no tienes que hacer nada de eso.
Saludos.
Sara Guallar Gutiérrez · 2019-11-24
Hola, veo en todos los comentarios y nadie contempla la opción de comprar, reformar y alquilar para que ese inmueble se vaya pagando solo.
Es una mala opción?? Me he dedicado a la decoración e interiorismo por muchos tiempo. Después de un parón largo por una enfermedad, quiero volver con éste concepto de negocio. Buscando inmuebles estratégicamente bien situados y muy deteriorados para que la inversión de compra sea mínima, para después transformar, alquilar y superrentabilizar. Cómo lo ves????
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-11-28
Hola Sara,
Sí, eso es posible. Está en otras partes de la web. Y es una inversión viable. Yo creo que es preferible invertir a largo plazo en Bolsa en lugar de en acciones, por varios motivos:
1) La vivienda ahora está sobrevalorada. Tanto en precios de venta, como de alquiler (y la Bolsa está a buen precio, e incluso barata).
2) Con la pirámide demográfica que tenemos vemos que la necesidad de vivienda se va a reducir mucho en las próximas décadas, y eso debería hacer bajar el precio de venta y de alquiler de las viviendas.
3) Antes o después se debería liberalizar el suelo, y eso cambiaría completamente la situación (abaratando mucho las viviendas actuales).
¿Has pensado en invertir en Bolsa buscando la rentabilidad por dividendo? Es parecido a lo que quieres hacer, pero creo que la rentabilidad va a ser mucho mayor.
Saludos.
jose · 2020-04-29
buenas tardes,alguien me podria oriental en cual seria el objetivo del porcentaje de beneficio deberia sacar tras comprar inmueble y reformarlo?solo por poder tener una orientacion antes de comprar y hacer un estudio para saber si tras la reforma y viendo el precio medio de la zona saber si es rentable la inversion?gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-05-02
Hola Jose,
Pues calcula que el objetivo de rentabilidad debería ser el 10%-20% por operación, más o menos, y después de pagar todos los gastos de la compra, la reforma, y la venta.
Saludos.
Antonio · 2020-06-19
Hola. Cual debería ser el rendimiento de un piso en alquiler? Muchas gracias y un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-26
Hola Antonio.
Pues la rentabilidad inicial con que hagas una inversión depende del crecimiento que esperes de esa inversión.
Cuanto mayor sea el crecimiento que esperes, menor es la rentabilidad inicial que puedes aceptar (y también más alto es el precio al que te venderá el vendedor, por ese mismo motivo del mayor crecimiento esperado.
Y cuanto menor sea el crecimiento que esperes en el futuro, mayor debe ser la rentabilidad inicial que consigas.
Así que lo primero que habría que pensar es cuál es el crecimiento que se espera en el futuro de los alquileres. Yo creo que será bajo, e incluso si se liberaliza el suelo puede que los alquileres lo que hagan sea bajar.
Teniendo en cuenta este escenario, la rentabilidad inicial debería ser alta (aunque a mayor calidad del piso, menor puede ser esa rentabilidad inicial).
En este momento creo que las rentabilidades por alquiler son demasiado bajas para el escenario que me parece que es el más probable. Te diría que lo pienses a partir de un 6% después de gastos.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-04-06
Hola Jose,
Si el precio no cambia mientras la operación, en teoría sí. Pero si baja el precio general del mercado desde la compra a la venta, te perjudica seguro.
Por eso más prudente hacerlo con precios bajos. En la venta poco se puede ganar respecto a la media, la ganancia de esta operación está en hacer buenas compras, y reformar bien los inmuebles, vendiendo luego al precio "normal".
Saludos.
Cómo encontrar viviendas por debajo del precio de mercado
Hay varias formas de encontrar, o al menos intentarlo, inmuebles por debajo del precio de mercado:
- Inmuebles abandonados: Este caso es más frecuente con chalets o casas de campo que con pisos. Existen chalets y casas de campo que llevan mucho tiempo abandonados y no están a la venta (de forma expresa). A veces sucede que el propietario o propietarios lo tienen “olvidado” por la razón que sea (poca esperanza en venderlo, herencias, etc.). En estos casos es posible acudir al registro para conocer la identidad del propietario. Si se pone en contacto con él y le hace una oferta directamente es posible que se lo venda ya que para el propietario puede suponer la solución rápida a un problema de muchos años.
- Acudir al banco: Los bancos venden los inmuebles que embargan y en muchas ocasiones su objetivo es únicamente recuperar el dinero que prestaron al anterior propietario, lo cual puede suponer un precio inferior al de mercado. Si el banco al que acude no tiene ningún inmueble que se adapte a sus necesidades puede dejar sus datos a los empleados del banco y describirles el tipo de inmueble que está buscando. En caso de que les lleguen nuevos inmuebles es muy posible que le llamen para recuperar el dinero lo antes posible. También podrían ponerle en contacto con algún cliente que esté a punto de ser embargado para realizar una compra-venta normal que evitaría dicho embargo y beneficiaría a las 3 partes (comprador, vendedor y banco)
- Transformar un local comercial en loft: Existen zonas que son muy adecuadas para vivir pero que desde el punto de vista comercial son muy malas. En ocasiones los locales de estos lugares llevan cerrados muchos años y no hay perspectiva de que puedan ser utilizados como local comercial en el futuro. Transformar estos locales en viviendas puede suponer un ahorro importante. Este tipo de operaciones necesitan los correspondientes permisos, por lo que hay que estudiar bien el tema antes de adquirir el local.
- Comprar un inmueble en mal estado: En los inmuebles en mal estado es más fácil negociar el precio de compra que en los inmuebles en perfectas condiciones.
Es fundamental negociar el precio de compra de los inmuebles
Los vendedores de inmuebles no suelen ser grandes expertos inmobiliarios que conocen a fondo el mercado y tienen métodos de valoración muy precisos.
En la mayoría de los casos los precios de venta de los inmuebles se deciden mirando en los anuncios lo que están pidiendo los demás vendedores en ese momento y, normalmente, pidiendo un poco más que los demás para no quedarse corto.
El mercado inmobiliario es un mercado en el que es fundamental saber negociar. La opinión del comprador es tan válida como la del vendedor.
La compra de la vivienda habitual, por ejemplo, es el mayor gasto que realizan muchas personas en su vida. Y muchas de ellas se limitan a ver unas pocas viviendas y pagar lo que le piden por la que más se ajusta a sus necesidades y presupuesto. Es muy habitual, y en mi opinión un error importante, dedicar más tiempo a la compra del coche que a la compra de la vivienda.
Para comprar una vivienda hay que dedicar mucho tiempo. El tiempo que se ahorre a la hora de comprar lo tendrá que gastar, y multiplicado por varias veces, a la hora de pagar. Hay que ver muchos pisos, tener mucha paciencia y negociar el precio con muchos vendedores. Algunos vendedores se cerrarán en banda y no querrán bajar el precio ni un céntimo. Hay más vendedores y hay que seguir buscando.
El vendedor trata de llevar la negociación a su terreno e intenta elevar el precio todo lo posible. El comprador debe adoptar la misma actitud pero a la inversa y tratar de rebajar el precio todo lo que pueda.
Piense que si un vendedor pìde X euros por su inmueble es porque aún no ha encontrado a nadie que se los dé, ya que en caso de haberlo hecho el inmueble ya estaría vendido. Si usted paga esos X euros será el primero y único que ofrezca esa cifra.
Dedicándole a la compra el tiempo necesario se ahorran años de hipoteca. Y mientras se busca el dinero para la entrada sigue creciendo.
Comentarios
Alexis · 2018-09-24
Hola Gregorio,
Excelente tanda de artículos sobre inversión inmobiliaria.
Con tu permiso, comparto en redes sociales, seguro que ayuda a muchos todo lo que cuentas aquí.
Gracias y un saludo!
Alexis.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2018-09-24
Por supuesto que sí, Alexis, muchas gracias.
Fue un error histórico convertir a la vivienda en una inversión, y eso no está generando muchos problemas en el presente, por lo que hay que hacer todo lo posible para corregirlo.
Saludos.
Paco · 2019-07-14
Incluso creo que podría valer a la hora de alquilar también, ¿no?
Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-07-17
Hola Paco,
Sí, claro, por supuesto. El precio del alquiler también hay que negociarlo. La diferencia es que pagar un precio alto en un alquiler se puede corregir rápidamente, y si se compra a un precio alto no hay arreglo.
En el momento actual creo que los alquileres en España están muy sobrevalorados en relación a los sueldos, y deberían bajar mucho.
Saludos.
Comentarios
Alexis · 2018-09-24
Hola Gregorio,
Excelente tanda de artículos sobre inversión inmobiliaria.
Con tu permiso, comparto en redes sociales, seguro que ayuda a muchos todo lo que cuentas aquí.
Gracias y un saludo!
Alexis.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2018-09-24
Por supuesto que sí, Alexis, muchas gracias.
Fue un error histórico convertir a la vivienda en una inversión, y eso no está generando muchos problemas en el presente, por lo que hay que hacer todo lo posible para corregirlo.
Saludos.
Paco · 2019-07-14
Incluso creo que podría valer a la hora de alquilar también, ¿no?
Un saludo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2019-07-17
Hola Paco,
Sí, claro, por supuesto. El precio del alquiler también hay que negociarlo. La diferencia es que pagar un precio alto en un alquiler se puede corregir rápidamente, y si se compra a un precio alto no hay arreglo.
En el momento actual creo que los alquileres en España están muy sobrevalorados en relación a los sueldos, y deberían bajar mucho.
Saludos.
Comentarios
Caro · 2014-04-22
Hola, me gustaría saber qué cantidad hay que pagar como prima en concepto de "tranquilidad para el vendedor, que pienso en quedarme la casa"
Gracias
Invertir en Bolsa · 2014-04-23
Hola Caro,
No hay una cifra "oficial" o "estándar", y ni siquiera hay datos públicos de las primas que se pagan en estos casos.
En general, alrededor del 10% parece una cifra adecuada. Puede ser algo más o algo menos, pero más o menos ese 10% se puede considerar algo "justo" para ambas partes.
Un saludo.
manuel · 2014-08-06
soy dueño de un piso,lo tengo alquilado con derecho a compra a una persona,he pactado un precio con ella,el problema es que tengo hipoteca y el banco donde la tengo me dice que cuando llegue el momento de la venta,no sera suficiente,el caso es que la cantidad pactada era similar a la hipoteca que yo debo,cuando llegue el momento de la venta que hago? gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-08-07
Hola Manuel,
Por lo que dices, no entiendo que el banco diga que no es suficiente. Si el precio que has pactado por la venta es superior a lo que te queda de hipoteca, con lo que te den por la venta podrás cancelar la hipoteca.
¿Por qué dice el banco que no es suficiente?
Un saludo.
manuel · 2014-08-07
el contrato se hizo en noviembre del 2009 por un periodo de tres años,cuando finalizo me dijo que no podia comprarlo,llegamos a un acuerdo para renovar por otros tres,por cierto la venta pactada es de 155.000 euros,me dio 5000 de señal mas 750 del primer mes,las mensualidades son de 750euros,el contrato finaliza en noviembre de 2015,actualmente tengo una hipoteca de 122.782,la fianza mas las mensualidades entregadas hasta hora y las que faltan hasta el final del contrato,se restaran del precio pactado,me himagino que dentro de esos 750 euros se cobraran el capital mas intereses,no se que hipoteca tendre al finalizar el contrato con esta persona,espero que cuando se firme la venta y lo que le quede por darme sea suficiente para cancelar la hipoteca,espero haberme explicado gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-08-08
Hola Manuel,
Pues por las cifras que das, sí te da para pagar la hipoteca. Imagino que tú vas pagando la hipoteca normalmente, ¿no?
Pero creo que has hecho algo incorrecto, que es restar del precio a pagar todas las mensualidades entregadas. En la práctica te está comprando el piso a plazos, pero sin pagar intereses, mientras que tú sí tienes que pagar los intereses de la hipoiteca. Lo normal sería hacer algo como esto:
El alquiler normal de tu piso son 650 euros, por ejemplo.
Tú lo alquilas con opción a compra por 750 euros.
El inquilino tiene derecho a comprarlo por 155.000 euros.
Pero las mensualidades que vaya pagando no se restan de los 155.000 euros.
Es decir, esos 100 euros de más que paga al mes es por el derecho a comprar ese piso cuando él quiera (detnro del plazo establecido) a 155.000 euros.
Pero en el momento en que lo compre tendrá que pagar 155.000 euros (sin restar los alquileres pagados), independientemente de que haya pagado 1 mes de alquiler o 30.
Tal como lo has hecho le interesa comprarlo lo más tarde posible, porque durante ese tiempo eres tú el que paga los intereses de la hipoteca, mientras que él se está evitando todos esos intereses de la hipoteca.
Un saludo.
manuel · 2014-08-09
que tal Gregorio,pues entonces tengo un problema gordo por que en el contrato inicial como en el siguiente que le hice,no figura ninguna clausula en el cual detalle que de los 750euros que me da sea (x para alquiler y x para intereses)de todas formas fue la inquilina la que me dijo que me daba esa cantidad,yo en ningun momento le dije esa cantidad,el contrato se hizo en una gestoria,(ya me podian a ver informado sobre este punto ¿verdad?).He hechado cuentas.....inicio del contrato:desde el 1 de Noviembre del 2009 hasta el 30 de Noviembre del 2015,SEIS años en total,en este periodo la inquilina me entrega un himporte de 59.750euros que enteoria y supuestamente se restara al importe pactado que es 155000euros,o sea que cuando se firme la venta ante notario ella me tendria que dar 95.250euros,cantidad que seguro no sera suficiente para cancelar la hipoteca,por que ahora mismo debo 122.722euros.La verdad no se que hacer mi mujer y yo estamos nerviosos y muy procupados,tenemos dos hijos pequeños de 9 y 5 años y encima yo no tengo trabajo,necesitamos ayuda,he hestado pensando que en el supuesto caso que la inquilina no me lo pudiera comprar y me pidiera seguir en el piso....mi pregunta que te hago es la sguiente:¿se podria modificar o añadir alguna clausula en la que me beneficiase yo de alguna manera en el nuevo contrato?por que claro las cuentas y el pensamiento de la inquilina es que cada mes se esta quitando 750euros y bajando.....hasta que llegue la firma,en plan malo he pensado que si en Noviembre del 2015 me dice que no puede comprarmelo por que su Banco no le da el dinero...decirle que se valla por que estoy en mi derecho y legalmente puedo hacerlo,pues le doy la fianza y ya esta.Lo malo que yo seguiria pagando las cuotas...no se como pero bueno ya pensare en algo,bueno Gregorio siento ser pesado pero es que estamos asustados y nerviosos,la situacion es la que hay y necesitamos alguien que nos ayude y nos asesore muy bien,muchisimas gracias de verdad
manuel · 2014-08-09
Gregorio los 750euros me lo ingresa la inquilina todos los meses en mi cuenta que es donde tengo la hipoteca,saludos
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2014-09-16
Hola Manuel, y gracias.
Ese contrato no está bien hecho. La compradora tiene demasiadas ventajas. Lo normal es haber hecho algo como te comentaba antes, el alquiler no debe descontarse del precio de venta, porque tal y como lo tienes es como comprar a plazos pero sin pagar intereses, mientras que tú sí los tienes que pagar.
Supongo que con el contrato ya firmado no se puede hacer nada. Si al vences este contrato la inquilina no ejerje su derecho de compra, deberías hacer otro contrato distinto, como te explicaba antes, sin que los alquileres se vayan restando del precio de compra que se pacte.
Saludos.
Cristina · 2015-04-09
Hola,
Estoy redactando un contrato de alquiler con opción a compra. Tengo una duda:
El inquilino/comprador me va a dar una prima (deducible del precio de venta) que si no se ejerce la opción a compra en el plazo fijado (3 años) no se devuelve. Mi duda es: si por una circunstancia X, se produce impago de alquiler en estos 3 años: (i) ¿tengo derecho a una cláusula que diga que la opción de compra queda anulada? (ii) ¿tengo derecho a una cláusula que diga que la prima de opción no se devuelve tampoco en estas circunstancias?
Gracias por su respuesta.
Cristina Vidal
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2015-04-10
Hola Criistina,
Sí, puedes poner ambas cláusulas, y debes hacerlo, además, para protegerte.
Saludos.
lorena · 2016-01-15
Hola me llamo lorena hace cinco años me meti en un alquiler opcion compra di 32.000 euros de entrada y 900 e de alquiler mes despues de dos años no pude hacer la compra y el propietario me hizo un nuevo contrato 12.000 de entrada de nuevo y 1000 e al mes han pasado los tres años y la casa no tiene el mismo valir me vuelvo a ver en la misma situacion y lo voy a perder todo. Hasta el dia de hoy e pagado 109.600 euros. Los dueños no quieren darme opcion de nada ya k el contrato a terminado.porfavor mi caso tiene solucion? Tengo alguna posibilidad? Necesito ayuda porfavor estoy deseperada es mucho dinero y no solo eso mis ahorros mi sueño...os ruego me contesteis tengo dos hijos pequeños!!!
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-01-19
Hola Lorena,
Esto no es un alquiler con opción a compra. No tendrías que haber dado esos 32.000 euros en ningún caso, ni tampoco los otros 12.000.
Sólo tendrías que haber dado los 900 euros de alquiler al mes.
¿Qué precio de compra firmaste en el contrato?
Saludos.
Sebas · 2016-02-11
Buenas tardes,
Nos han ofrecido una casa de alquiler con opción a compra obligatoria. La duda es porque esa casa esta hipotecada, los dueños son mayores y uno de ellos enfermo. Lo he comentado con conocidos y me han dicho que es una irresponsabilidad que me ofrezcan la casa así. Si no pagan la hipoteca, no tengo opción de recuperar lo pagado de prima inicial y los meses de alquiler. Y si muere uno de los propietarios no tendría derecho a ejercer la opción de compra?
Gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-02-12
Hola Sebas,
Creo que te han aconsejado bien, yo lo descartaría completamente. Para tí es un riesgo totalmente innecesario, hay muchísimos pisos vacíos buscando un inquilino. Es mejor que busques otros pisos.
Saludos.
Debora Felipe · 2016-05-16
hola mi nombre es Debora,y e estado pensando en alquilar una casa con opción a compra pero me gustaría saber si es cierto que cada X meses pagas mucho mas de lo acordado del alquiler? y que requisitos debo cumplir para alquilar con opción a compra.
Gracias
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-05-17
Hola Debora,
Lo lógico es pagar más por el alquiler, sí, por tener derecho a esa opción a compra.
Si me cuentas un poco el caso te digo mi opinión sobre qué es lo que más te interesa.
Saludos.
Debora · 2016-05-17
Hola Gregorio,ahora mismo estoy pendiente de una indemnización por la defunción (accidente laboral) del papa de mi hija y estoy barajando varias posibilidades y esa es una d ellas.me gustaría comprar una casita para su futuro pro aquí dnd yo vivo están un poco caras y mientras espero ese ingreso estoy pagando alquiler y pense q para regalar mientras tanto este dinero seria mejor alquilar y llegado él momento comprar.pro me da algo de miedo xq no se como funciona esto ni cuales serían las cuotas.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-05-20
Hola Debora,
Lo siento.
Si crees que las casas van a bajar, no te interesa el alquiler con opción a compra, porque comprarías en el futuro a los precios actuales (caros).
Imagina que la casa que quieres ahora cuesta 100.000 euros, y tú crees que va a bajar a 50.000 euros.
Si haces ahora un alquiler con opción a compra, el precio que se fije en el contrato será más o menos los 100.000 euros actuales. Y si dentro de unos años ha bajado a 50.000, por tu alquiler a compra la podrías comprar a 100.000, no a 50.000.
No estarías obligada a comprarla a 100.000 en ese caso, lo que harías es renunciar a ese derecho y comprar otra similar a 50.000 euros. Pero durante todos esos años en lugar de pagar un alquiler de 300 euros, por ejemplo, lo habrías pagado de 400, por tener ese derecho a comprarla a 100.
Saludos.
Alejandro · 2016-05-31
Hola,
Estaba pensando en irme a vivir con un alquiler con opción a compra y tengo dudas acerca de la prima inicial en cuanto a si siempre es requerida aparte o puede irse desembolsando ese importe a través de la cuota de alquiler.
Annette · 2016-05-31
Estimado, vivo en el Perú, y la ley de alquiler opción compra está vigente desde noviembre del año pasado.,pero desafortunadamente no existe orientación en este tema acá en mi país. Sabe si hay cursos especializados, y en qué país? Muchas gracias. Saludos cordiales!
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-03
Hola Alejandro,
Eso depende de lo que acuerden las 2 partes en cada caso, no hay algo estándar que haya que cumplir por ley. Lo habitual es que se pague algo más de alquiler al mes que en un alquiler sin opción a compra. Pero todas las condiciones las tienes que fijar tú con el dueño del piso.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-03
Hola Annette.
No creo que haya cursos, pero puede que sí. ¿Qué dudas tienes?
Saludos.
Iria · 2016-06-21
Hola, tengo una duda. Sabes si se ha dado algún caso en que los pisos de banco te puedan dar la opción de alquiler con derecho a compra? Sería en este caso más fiable que con un piso de cualquier particular?
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-22
Hola Iria,
Los bancos hacen ese tipo de operaciones, sí.
Pero una cosa, ¿por qué en este momento querrías hacer un alquiler con derecho a compra en lugar de comprar directamente el piso? Es importante para ver si es lo mejor en tu caso, o no.
Saludos.
Iria · 2016-06-22
En mi situación, aún no tengo lo suficiente ahorrado para pagar tema papeleo, me dan el 100% pero lo demás a cargo mío, normal; por eso preguntaba lo de la posibilidad de alquiler con opción a compra con el banco, si es algo más seguro o por el contrario demasiadas complicaciones que comprarlo directamente. Gracias.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-23
Hola Iria,
El alquiler con opción a compra se usa cuando crees que dentro de unos años vas a comprar un piso, pero no estás segura al 100%.
Por ejemplo, porque por trabajo cambies de ciudad de residencia, y sea muy seguro que dentro de 3 años (por ejemplo), te van a hacer fija y te vas a quedar a vivir allí de forma indefinida. Pero quieres evitar la posibilidad de que, por lo que sea, al final no te hagan fija, no te quedes a vivir en esa ciudad, y tengas un piso comprado, que ya no vas a necesitar. A cambio de eso, pagas un poco más de alquiler cada mes.
En tu caso creo que lo mejor es que esperes un tiempo y ahorres, para poder comprarte la casa con más desahogo. El alquiler con opción a compra creo que no te interesa, porque igualmente al comprar tendrás que pagar notario, registro, etc, pero además cada mes pagarás un poco más de alquiler, y eso hará que puedas ahorrar menos.
Saludos.
Iria · 2016-06-23
Muchisimas gracias por tu comentario. Me ha servido de mucho en estos momentos que tenía la cabeza hecha un lío.
David · 2017-01-25
Hola Gregorio,
Gracias por su artículo. Tengo varias dudas:
- ¿Debe adjuntarse nota simple a la firma de los contratos para asegurar que el inmueble está libre de cargas?
- ¿Puede el propietario hipotecar el inmueble una vez firmados los contratos? En caso afirmativo, ¿cómo puede el inquilino protejerse de ésto? ¿Inscribiendo el contrato en el registro de la propiedad?
Gracias por su atención,
David.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2017-01-26
De nada, David.
No te sé responder esos detalles con total seguridad, para que no tuvieras que confirmarlo por otro sitio. Yo preguntaría primero en tu banco, por si lo saben, y después en un notario. Con eso lo sabes seguro y lo puedes hacer con total tranquilidad, yo prefiero no decirte algo que pueda no ser exacto, y se me escape algún detalle importante.
Saludos.
jose · 2020-06-05
Hola:
Tengo la intención como inquilino, de alquilar una vivienda para habitual con OPCION A COMPRA, mas o menos se como va: Entrega inicial + renta durante los años que se establezcan, y sometido a la LAU, además se pondrán las cláusulas que ambas partes acuerden. La pregunta es; ¿En esas clausulas cabe alguna que el inquilino pueda vender la vivienda llegado casi al plazo porque no consigue el dinero que le falta para completar la compra?., De esa manera se asegura no perder las cantidades entregadas y en definitiva el Arrendador/Propietario no pierde nada porque recibiría el dinero pactado en la Opción de Compra. ¿Que redacción tendría esa cláusula?. ¿Es legal?. Naturalmente el contrato se realizaría ante notario con inscripción en el Registro de la Propiedad. Otra es: ¿Como se "atarían" los cabos para que, en caso de fallecimiento del propietario no pudieran negarse los herederos a consumar la opción de compra?. Muchas gracias y un Saludo
JoseLobo
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2020-06-06
Hola Jose.
Esta pregunta es complicada para mi, porque no soy abogado. Pregúntale a un notario, y háblalo con el vendedor. Yo esto no te lo sé responder, lo siento.
Saludos.
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) · 2016-06-24
De nada, Iria.
Tú pregunta todas las dudas que tengas.
Saludos.