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Venta de inmueble para comprar acciones

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  • Venta de inmueble para comprar acciones


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    Hola a todos,

    Soy un ferviente seguidor de IEB y de esta comunidad. De hecho ya tengo desde hace tiempo una modesta cartera Buy & Hold y con clara intención de mantenerla

    Este post lo tenia en mente desde hace tiempo, pero me ha costado decidirme a escribir.

    Tengo dos pisos en el centro de Barcelona, ambos alquilados a buen precio desde hace anos y con pocos problemas en general. Estoy pensando en cuanto se acabe el contrato que tienen mis inquilinos actuales de venderlos y invertir el dinero en bolsa, siguiendo la estrategia B&H.

    La idea seria intentar vender uno y después el otro al cabo de uno o dos anos. Escalar las compras de acciones a unos 12 meses para cada piso vendido. Creéis que es una buena decisión?

    Los importes que se podrían sacar seria entre 200.000-300.000 cada uno. La verdad es que con una RPD del 4% que tengo en mi cartera actual, se me hace la mejor opción: menos problemas en general.

    Actualmente estoy en ING, pero me plantearía negociar comisiones con Santander. No se si alguno lo ha hecho, pero si hablamos de estas cantidades, seguro que se pueden negociar.

    Después esta el tema fiscal, vendiendo el piso y comprando las acciones en el mismo periodo fiscal, sabéis si me ahorraría mucho dinero en plusvalías? Los pisos son antiguos y se compraron a un precio muy inferior obviamente.

    Os agradezco todas las aportaciones que podáis ofrecerme.
    Mi cartera

    "If I have seen further it is by standing on the shoulders of giants" - Isaac Newton

  • #2
    Hola.
    Tienes los pisos alquilados y no te dan prácticamente problemas. Yo no los vendería.
    En primer lugar porque ya posees un patrimonio. En segundo lugar por los impuestos que tendrás que pagar a la hora de venderlos.
    Yo lo que haría, en vez de vender los pisos, es seguir alquilándolos, y con las rentas que me den, una vez descontados gastos fijos e impuestos es invertir todo ese sobrante en acciones.
    Por una parte sigues manteniendo los pisos (nunca se sabe), y por otro lado sigues aumentando cartera sin desprenderte de ellos.
    Sinceramente eso es lo que yo haría. Porque desprenderse de unos activos que te dan rentas para sustituirlos por otros, cuando puedes tener ambos es mermar el patrimonio.

    Un saludo.

    Comentario


    • #3
      Originalmente publicado por SR FEUDAL Ver Mensaje
      Hola.
      Tienes los pisos alquilados y no te dan prácticamente problemas. Yo no los vendería.
      En primer lugar porque ya posees un patrimonio. En segundo lugar por los impuestos que tendrás que pagar a la hora de venderlos.
      Yo lo que haría, en vez de vender los pisos, es seguir alquilándolos, y con las rentas que me den, una vez descontados gastos fijos e impuestos es invertir todo ese sobrante en acciones.
      Por una parte sigues manteniendo los pisos (nunca se sabe), y por otro lado sigues aumentando cartera sin desprenderte de ellos.
      Sinceramente eso es lo que yo haría. Porque desprenderse de unos activos que te dan rentas para sustituirlos por otros, cuando puedes tener ambos es mermar el patrimonio.

      Un saludo.
      Totalmente de acuerdo, aunque quizás merecería la pena ver el escenario de la venta, restando impuestos y ver que rentas obtendría con ese dinero en bolsa y compararlo con lo que recibe de alquiler.

      Lo más probable es que la opción de Sr. Feudal sea la más sensata pero por comparar no pierdes nada.

      Un saludo
      "El interés compuesto es la fuerza más poderosa de la galaxia." Albert Einstein

      Comentario


      • #4
        Feliz navidad!

        Gracias a SR FEUDAL y quetal84 por vuestras respuestas.

        La verdad es que es una operación que llevo tiempo pensándola, pero se me ponen un poco los pelos de punta solo de pensar de hacer algún error. Posiblemente haga alguna cosa en un punto mas intermedio, vaya, solo vendiendo uno de los pisos o siguiendo el consejo de SR FEUDAL y utilizando los alquileres para aumentar mi patrimonio en bolsa.

        El problema es que España es el país menos idóneo para tener pisos en alquiler. Ojala tuviera este patrimonio en UK o en algún otro país europeo. Especialmente en UK la rentabilidad es mucho mayor, y la seguridad para el propietario tambien. También creo que les viene una buena burbuja en breve, pero vaya ni mucho menos del tamaño español

        Un saludo a todos.
        Mi cartera

        "If I have seen further it is by standing on the shoulders of giants" - Isaac Newton

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        • #5
          Como te dice el compañero quetal hay que hacer números, muy importante tener en cuenta el impacto fiscal en la operación.

          Yo sí vendería, al menos uno de ellos. La bolsa gana por goleada al inmueble en cualquier aspecto que lo compares, gastos, liquidez, rentabilidad, diversificación, etc.

          Me parece sensato mantener uno de los inmuebles, hacer la operación con el otro y ver como va la cosa. No se tu experiencia en bolsa, tu conocimiento ni tu tolerancia a los vaivenes de las cotizaciones. Vivir tranquilo también cuenta y esto no es para todo el mundo.

          Un saludo.
          "The first rule is not to lose. The second rule is not to forget the first rule" - Warren Buffett

          Comentario


          • #6
            Hola Ender,

            Gracias por tu aportación.

            La verdad es que desde el principio es lo que estaba pensando hacer, vender uno de los dos (el peor) y quedarme el otro por si quiero mudarme alli en un futuro.

            Lo que me preocupaba mas eran los costes de venta (incluidos los fiscales) y que el precio de venta no sea suficiente para igualar con los dividendos el alquiler. Tal como esta el patio nunca se sabe...

            Tengo la suerte de que trabajo y no necesito estos ingresos, y que con el tiempo los dividendos y valor de las acciones superarian claramente el valor actual del piso y su alquiler. Pero siempre da pereza cobrar ni que sea un poco menos.

            En cuanto a mi perfil y aversión al riesgo, la verdad es que soy joven (llegando a los treinta) llevo 4 años en bolsa. De momento no hr visto ninguna bajada importante excepto la de Indra. Por lo que nose como me comportare. Si tuviera 60, seguramente no me plantearia vender...

            Un saludo y gracias a todos.
            Mi cartera

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            • #7
              Hola,

              A mí me parece muy buena decisión, yo siempre recomiendo hacer ese cambio. Creo que en los próximos 10-20 años los pisos van a bajar claramente desde los precios actuales (tanto precios de venta como alquileres, que también están carísimos), mientras que la Bolsa va a subir muchísimo (cotizaciones y dividendos).

              Con esos importes sí puedes negociar las comisiones en el banco, sí.

              Los impuestos serán los del tipo del ahorro, da igual que con ese dinero compres acciones o no, vas a pagar lo mismo.

              Yo el cambio de pisos por acciones lo veo clarísimo. Es una decisión muy importante, pero el que lo haga creo que se va a cambiar la vida, para bien, de forma radical.

              Al hacerlo, sólo comprar blue chips. Ante la más mínima duda, no se compra esa empresa. Con esas cifras puedes dedicar una parte a blue chips de Europa y USA, para mayor seguridad.


              A todo el que me pregunta esto le recomiendo que haga ese cambio. Los pisos siempre han sido peor inversión que la Bolsa, y los pisos (y alquileres) siguen estando sobrevaloradísimos, a precios de burbuja. Aunque suene raro, creo que el actual es muy buen momento para vender, porque no creo que vayamos a ver otro mejor.


              Saludos.


              Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

              "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
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              "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
              "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
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              • #8
                Hola Gregorio,

                Muchas gracias por contestar. La verdad es que yo tambien veo bastante claro que los precios de los pisos van a bajar: pocos jóvenes pueden comprar o formar una familia hoy en día... Aunque siempre me ha quedado la duda de si la gente dejara de poner sus ahorros en inmuebles, no se yo si empezara todo el mundo a lanzarse a la bolsa, como mucho veo que aumentara la gente que invierta a través de fondos. En ese sentido no veo un gran cambio de tendencia.

                Por mi parte, al menos uno de los dos pisos si que venderé, no se si a precio exorbitante, pero suficiente. El mercado de Barcelona aun se mantiene por la gran presión del turismo. Ha habido mucha gente que ha comprado solo para alquilar a turistas (negocio que personalmente no me atrae lo mas mínimo).

                Esta claro que siempre en Blue Chips, de hecho tengo bastante pensada la proporción de empresas USA / Europa / España. Espero hacer la operación correctamente y convencer a los del banco para que me dejen unas buenas comisiones.

                Saludos.
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                • #9
                  De nada, acreixell.

                  A los bajos sueldos se suma el tema de la pirámide demográfica. Es decir entre 0 y 30 años hay mucha menos gente ahora de la que había hace unas décadas, con lo que estamos seguros de que en las próximas décadas va a haber mucha menos gente que necesite una casa (tanto comprada como alquilada) que en las décadas anteriores. Lo cual, además, se junta con que hay más pisos a la venta (y en alquiler) de los que ha habido nunca en España.

                  La subida de la Bolsa que comentaba es por las bajas valoraciones actuales, no me refería a una subida técnica o especulativa porque de repente entrara mucho dinero en Bolsa.

                  Todo lo de la venta del piso debería ir a blue chips, eso seguro. No se debe arriesgar con esto, porque en cuanto algo empezara a ir mal (algún chicharro) seguramente eso traería dudas sobre todo lo que se está haciendo, y eso sería muy malo. Por eso hay que asegurar mucho, y comprar sólo empresas de alta calidad.

                  A ver si tienes suerte y lo vendes bien.


                  Saludos.


                  Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

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                  • #10
                    Hola Gregorio,

                    Aun estoy viendo como vender uno de los pisos, costes asociados,.. etc. Si al final todo sale bien, haré un post extenso explicando la operación entera.

                    El concepto de empresas que debo tener en cartera B&H lo tengo mas o menos claro por tus libros y otras webs, de hecho si tuviera que invertir con mi sueldo + alquileres, tendría bastante clara la cartera. La idea es invertir en unas 30-40 empresas entre bolsa americana, española y europea. Pero al ser una operación un poco mas delicada tengo dudas sobre las siguientes empresas:
                    - Indra (tenia acciones pero me las quite de encima, no me da seguridad que este tan controlada por el gobierno).
                    - Acciona (actualmente en cartera y con un rendimiento de casi el 30% en muy poco tiempo, tambien tengo mis dudas).
                    - FCC (me la quite de encima, de hecho, creo que es de las que tengo mas claro que no debo volver a comprar).
                    - Google (no da dividendos y no es la típica que comprarías para un modelo B&H, pero creo que no es la típica tecnológica. Su modelo de publicidad les permite innovar mucho en otros campos).
                    - Coca Cola y Mcdonalds (dudas por afectar la salud de las personas, creo que tarde o temprano declinaran ambas).


                    Las otras de mi lista las tengo bastante claras, en caso de aceptar alguna de estas en cartera, lo mas seguro es que lo hiciera en una proporción mucho mas baja que el resto. No tengo empresas petroleras, creo que de aquí 30 anos ya no habrá negocio. Todo lo otro: banca, infraestructuras, energía, distribución, seguros, telecos y algo de fabricación (GE, 3M, Zardoya).

                    Si me podeis prestar vuestras neuronas ...

                    Saludos.
                    Mi cartera

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                    • #11
                      Hola acreixell,

                      Ese post sería interesantísimo.

                      Lo de estas empresas, habría que verlo cuando tengas el dinero.

                      Indra, FCC y Acciona yo si las tendría, pero si fuera ahora mismo y te crearan intranquilidad, podrías evitarlas.

                      De las tecnologícas Google sería la que más me gusta para el largo plazo, pero para esto la excluiría.

                      Coca Cola y McDonalds, llegado el caso, harían productos más saludables. Ya tienen mucho, ambas, ensaladas, aguas, etc.


                      Saludos.


                      Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                      "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                      "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                      "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
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                      "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
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                      "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
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                      • #12
                        Originalmente publicado por acreixell Ver Mensaje
                        - Coca Cola y Mcdonalds (dudas por afectar la salud de las personas, creo que tarde o temprano declinaran ambas).
                        Joder, el mundo entero debería estar muerto, hace 200 años que se consume en todo el mundo.... si todos muriesemos por la coca cola....
                        Las que afectan la salud en serio son las tabacaleras por ejemplo, philip morris, etc..
                        "Alguien está sentado en la sombra hoy porque alguien plantó un árbol hace mucho tiempo"

                        Warren Buffett

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                        • #13
                          Gracias Gregorio por los consejos. Me lo iré pensando.

                          Originalmente publicado por warren Ver Mensaje
                          Joder, el mundo entero debería estar muerto, hace 200 años que se consume en todo el mundo.... si todos muriesemos por la coca cola....
                          Las que afectan la salud en serio son las tabacaleras por ejemplo, philip morris, etc..
                          Bueno la realidad es que mucha gente ha dejado de consumir tanta cocacola o mcdonalds, sea porque hay otras alternativas o por el auge de lo orgánico y lo saludable. Aquí en Escocia por ejemplo tienen su propio refresco nacional Irn Bru. En el caso de Mcdonalds, esta empezando a tener mucha competencia con otras muchas franquicias: desde Subway a Taco Bell. Siguen siendo los reyes, pero la cuota de mercado va bajando.

                          Como todo es mi opinión y visión personal, igual que lo de las petroleras.

                          Saludos
                          Mi cartera

                          "If I have seen further it is by standing on the shoulders of giants" - Isaac Newton

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                          • #14
                            De nada, acreixell.

                            Yo creo que McDonalds y Coca Cola van a seguir siendo buenas para el largo plazo, pero sí existe la posibilidad de que entren en una fase de mayor mnadurez y menor crecimiento. Precisamente lo acabo de comentar en el hilo de McDonalds, donde también han comentado otros foreros que McDonalds, precisamente por este motivo, está mejorando la imagen de sus restaurantes, y la calidad de sus comidas.

                            Pero con todo, a lo mejor empiezan a cotizar a PERs más bajos que los de los últimos años, y eso es algo importante que hay que tener muy en cuenta.


                            Saludos.


                            Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

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                            "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
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                            "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
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                            "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                            Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                            "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
                            "Novela: Tú a la UCO y yo a la UDEF (Firmes ante el Poder)"


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                            • #15
                              Arcelor Mittal y OHL

                              Haría lo que dice el 1er comentario, a no ser que veas que alquilar también trae sus problemas vs que el inmueble se está sobrevalorando y/o puede caer.

                              Creo que Arcelor y OHL pueden ser opciones de inversión a largo plazo que, a pesar de que no ofrecen mucho dividendo, 2-3%, pero este es mayor que el interés de muchos depósitos, y salvo catástrofe inoportuna, pueden ofrecer una rentabilidad muy jugosa, observando de dónde vienen.

                              En mi opinión están muy castigados por diferentes razones (ciclo económico, materias primas, escándalos,..) pero le quedarían poco recorrido a la baja, y para eso están los stops, para limitar pérdidas, que podrían ponerse en 9,5€ y 14€ respectivamente.

                              Arcelor ya ha iniciado una tendencia alcista, puede llegar en breve a 11 y siendo optimistas a 13-14 si se anima. Viene desde unos 60 en sus mejores momentos y el mínimo histórico es de 8.

                              http://www.invertia.com/mercados/bol...o=1&sw=2&Mdo2=

                              Este tiene un soporte que debería funcionar, sobre todo ante la salida de tantas posiciones cortas que han tirado el valor 10€ en apenas 2 meses y 20 desde máximos.. El último mínimo lo marcó hace años a consecuencia de la burbuja inmobiliaria en 2009.

                              http://www.invertia.com/mercados/bol...o=1&sw=2&Mdo2=

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                              • #16
                                Hola a todos. Aprovecho el hilo abierto por acreixell para presentarme. Como en las presentaciones de otros foreros, llevaba tiempo siguiendo con mucho interés el foro después de leer los libros de Gregorio y me encuentro en una posición similar a la de acreixell. Lástima para mí no haber tenido un mínimo conocimiento financiero hace 15 o 20 años... Como dice Gregorio, nunca es tarde...
                                Vivo (con familia y dos niños pequeños) de alquiler y tenemos en propiedad un piso, ya totalmente en propiedad, que a su vez hemos tenido alquilado durante los últimos 6 años. Ahora se va el inquilino y justo me planteaba lo que dice acreixell... Pero tengo que convencer a la copropietaria con números muy claros, porque me ve como un loco que esté a punto de entrar en una secta... :-). He hecho mis cuentas en excel, aunque son complejas y no estoy seguro de estar teniendo todas las variables en cuenta. En algún momento me pareció leer que Gregorio ya había hecho un excel para ver la comparativa, pero no lo encuentro. ¿Me ayudáis?. En mis cuentas he supuesto que podría obtener por el piso alrededor de 120K€ (después de pasar por Hacienda), que iría invirtiendo en el espacio de 4 años. ¿Es razonable o sería conveniente espaciarlo más? Por contra por el alquiler he supuesto bastante menos de lo que ahora cobraba (unos 630€, depués de meter una correción de 0,8 por los periodos de no tenerlo alquilado). Hasta ahora había tenido mucha suerte, pues he tenido al inquilino ininterrupidamente por 6 años, con alguna corrección a la baja del alquiler, por lo que tengo que tener muy muy bien argumentado el paso a tomar.
                                Muchas gracias a todos y a Gregorio por los consejos.

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                                • #17
                                  Tienes calculado el beneficio que obtenías del alquiler, después de pagar toooooooodos los gastos?

                                  te lo digo porque yo tengo un piso alquilado, y cuando hice bien los números me di cuenta de que pierdo alrededor de 100€ / mes.

                                  enseñarle los números reales al copropietario ayuda a aclararle las ideas...

                                  mi copropietaria empieza a entenderlo poco a poco :-)
                                  Editado por última vez por Dr. Seldon; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6808-dr-seldon en 22-07-2015, 02:17 PM.
                                  Mi Hilo: Proyecto La Fundación

                                  Mi cartera

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                                  • #18
                                    Gracias Dr.Seldom. Bueno, incluyo los gastos más previsibles, como comunidad, IBI y seguro. Incluso he puesto una depreciación anual al valor del piso y al alquiler del 0,2%, por simplificar números (donde puedo entender diluídos posibles gastos futuros, como derramas). Lo que me produce lío al hacerme las cuentas es en las reinversiones de los dividendos mezclados con la propia revalorización del valor de la cartera, para comparar el patrimonio que tengo cada año. Anexaría el excel, pero no veo cómo - y tampoco es plan de abusar jeje -. Si alguno está interesado y me decís cómo (¿por privado?), os lo paso y le veis virtudes y defectos y si es válido para las comparaciones más o menos ajustadas/fidedignas.
                                    Saludos a todos,
                                    jose.

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                                    • #19
                                      Supongo que lo has meditado bien.

                                      Primer axioma en toda inversión NO PERDER.

                                      Yo discrepo, ya que por razones de trabajo y movilidad he vivido de alquiler parte de mi vida. Hoy vivo en mi piso y es una gozada. Las rentas sobrantes la invierto en valores mobiliarios, pero la vivienda y el colchón de seguridad para mi son sagrados.

                                      Tus razones tendrás, pero yo me lo pensaría.

                                      Perdona por opinar en algo tan importante para tí. Suerte y te deseo tomes la mejor decisión

                                      Saludos

                                      Comentario


                                      • #20
                                        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                        Originalmente publicado por josea67 Ver Mensaje
                                        Gracias Dr.Seldom. Bueno, incluyo los gastos más previsibles, como comunidad, IBI y seguro. Incluso he puesto una depreciación anual al valor del piso y al alquiler del 0,2%, por simplificar números (donde puedo entender diluídos posibles gastos futuros, como derramas). Lo que me produce lío al hacerme las cuentas es en las reinversiones de los dividendos mezclados con la propia revalorización del valor de la cartera, para comparar el patrimonio que tengo cada año. Anexaría el excel, pero no veo cómo - y tampoco es plan de abusar jeje -. Si alguno está interesado y me decís cómo (¿por privado?), os lo paso y le veis virtudes y defectos y si es válido para las comparaciones más o menos ajustadas/fidedignas.
                                        Saludos a todos,
                                        jose.
                                        has probado el simulador de Gregorio?

                                        http://www.invertirenboylsa.info/her...r-con-la-bolsa

                                        de todas formas, yo creo que debes comparar el rendimiento que te este dando el piso con los dividendos que obtendrías al invertir el dinero de la venta del piso, que yo estimaría entre un 3,5 y un 4,5%. No creo que debas contemplar la reinversión de dividendos, puesto que la comparativa es con el rendimiento del piso (el alquiler no lo re inviertes en el piso para cobrar un alquiler mas caro).

                                        Tienes que valorar mucho lo que te aporta LECTOR. Un piso ya pagado es un activo, que produce un rendimiento vía alquiler. Yo pienso que con el tiempo es mas rentable venderlo y reinvertirlo en Bolsa, pero para ello debes darle valir a base de lo que comentaba en mi otro post: flexibilidad, incremento de dividendos, gasto fijo y previsible, etc...

                                        La vivienda que yo tengo alquilada, tiene un hipotecon que, sumando gastos, no llego a cubrir con el alquiler. Ya he tenido que revisar la cuota a la baja un 10%, porque no tenerlo alquilado seria un desastre financiero. Así, mi situación es peliaguda, porque con los precios de venta que se manejan por la zona, no pago la hipoteca. Si pudiera hacer desaparecer el piso, lo haría.
                                        Mi Hilo: Proyecto La Fundación

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