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¡Ayuda! Compra de casa a mis padres

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  • ¡Ayuda! Compra de casa a mis padres


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    Veréis. Os expongo un poco mi situación y lo que quiero hacer, a ver si me podéis ayudar al respecto. Básicamente mi situación es la siguiente: mis padres tienen un apartamento de unos 65-70 metros cuadrados construidos aproximadamente (más una terraza de unos 6-8 metros cuadrados), de unos 10-12 años de antigüedad, a 50 metros de la playa, en una urbanización típica de veraneo principalmente cercana a Sabinillas (provincia de Málaga), con piscina comunitaria. Está un bastante buen estado de conservación. No nuevo pero sí bastante bien conservado. Yo querría comprarles ese apartamento para vivir en él como viviendo habitual.

    Mis preguntas son:

    1- Grosso modo, y en base a los datos aportados, cuál creéis que sería un precio aceptable por el apartamento, con independencia de que sean mis padres quienes me lo fuesen a vender.

    2- Ésta es una cuestión muy importante para mí. ¿Sería factible hacer un contrato de compra-venta privado entre yo y mis padres de tal modo que yo les pagara el apartamento con la correspondiente cuota mensual en base al precio de compraventa que determinásemos ambas partes al 0% de interés (o si legalmente no fuera posible este 0% "técnico" pues el 0,01%, por poner)? Hablo sin pasar por el banco en absoluto. Simplemente mediante contrato privado de compraventa entre ambos, ya que mis padres, obviamente, se fiarían de mí y de que yo les pagase (y además en ese supuesto contrato de compraventa privado pondríamos algún tipo de cláusula para que en caso de impago por mi parte el apartamento volviese a propiedad de mis padres, para que ellos estuviesen todavía más tranquilos)

    Espero vuestra ayuda.

    Un saludo.

  • #2
    Hola Carl Sagan,

    Para calcular el precio yo haría varias estimaciones y despues buscaría un precio de acuerdo.

    Construir una vivienda nueva en España hoy cuesta entre 600 y 800 euros metro cuadrado. Si a eso le suma el beneficio del promotor el precio de venta debería estar entre 800 y 1.200 euros metro cuadrado.

    Una vivienda usada debería valer menos porque necesita reformas, etc.

    Los precios que piden los vendedores son mucho más altos que esto porque se supone que el suelo es un bien escaso que vale mucho, cosa con la que no estoy en absoluto de acuerdo:

    El problema de la vivienda

    En el idealista por las viviendas de San Luis de Sabinillas (supongo que será este pueblo, ¿no?) de ese tamaño piden una media de 1.900 euros metro cuadrado.

    Sinceramente creo que a este precio no las va a comprar prácticamente nadie y que para venderlas tendrán que rebajarlas bastante. En el último análisis que ví de Idealista estimaban que los vendedores que consiguen vender sus inmuebles tienen que rebajar el precio una media de un 30% respecto al precio al que se anuncian en Idealista.

    Aplicando este descuento obtenemos que las viviendas de San Luis de Sabinillas que encuentran comprador estarán obteniendo una media de 1.330 euros por metro cuadrado.

    Llegados aquí el problema que veo para fijar el precio es que los compradores son tus padres, y que además no te van a cobrar intereses.

    Si los compradores no fueran tus padres teniendo en cuenta la cantidad de segundas residencias que sobran en la costa y el hecho de que por lo que dices es una urbanización que no está cerca del núcelo urbano te diría que no pagases más de 800-1.000 euros metro cuadrado (no conozco la casa y no te puedo dar un precio exacto al céntimo. Realmente aunque la conociera tampoco podría darte un precio exacto.). Esto daría un precio total de unos 50.000-70.000 euros por el apartamento. Para mí este sería su precio más o menos justo, ni caro ni barato. Y no descartaría ver precios algo más bajos en el futuro.

    Pero si tus padres pusieran el apartamento a la venta ahora mismo a lo mejor encuentran a alguien que les dé esos 1.300 euros metro cuadrado, con lo que obtendrían unos 90.000-95.000 euros.

    Estas cuentas las puedes ajustar más mirando la zona concreta. Yo no conozco esta población, pero si tú te metes en el Idealista puedes ver lo que están pidiendo por pisos similares al vuestro y ver si esos 1.900 euros de media se deben modificar al alza o a la baja.

    Partiendo de los cálculos anteriores un precio justo para ambos (teniendo en cuenta que son tus padres) podría ser 80.000 euros, más o menos.

    Otras posibilidades que se me ocurren son:

    1) Que tus padres pongan el piso a la venta a 130.000 euros (1.900 euros metro cuadrado) para ver cuánto les ofrecen. Cuando alguien les haga una oferta seria le pueden decir que ya tienen otro comprador y tú les pagarías lo que les haya ofrecido ese comprador. En este caso podría ser que tú pagases algo más de lo que podrías pagar si haces ofertas a la baja a compradores que no fueran tus padres.

    2) Que tus padres vendan su apartamento por lo máximo que puedan y tú compres otro apartamento similar por lo mínimo que puedas. Sería lo más justo para ambos, pero os quedarías sin el apartamento familiar y a lo mejor queréis conservarlo en la familia.

    Sí que podéis hacer un contrato privado sin que intervenga ningún banco y al 0% de interés. El 0% de interés lógicamente sería un perjuicio para tus padres. Ya es cosa vuestra si esto lo consideráis un regalo de tus padres a tí o queréis compensarlo de alguna forma. Si quieres pagar intereses en la sección de Hojas excel para la gestión de las inversiones tienes una hoja de cálculo que os sirve para calcular las mensualidades que tendrías que pagar con el tipo de interés y los años que acordéis. Igual que si pagaras a un banco pero pagando a tus padres. Como tipo de interés "justo" en una transacción familiar podíais establecer lo que les paguen a tus padres por un depósito en su banco.

    Fiscalmente a tí te interesaría pagarles a tus padres 9.015 euros al año, que es el máximo que puedes desgravarte fiscalmente. Da igual que se lo pagues mes a mes, de una sola vez, de 3 veces, etc.

    La cláusula en caso de impago tuyo tambien la podéis poner.

    Un saludo.


    Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

    "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
    "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
    "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
    "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
    "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
    "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
    "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
    "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
    Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
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    • #3
      Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
      Hola Carl Sagan,

      Para calcular el precio yo haría varias estimaciones y despues buscaría un precio de acuerdo.

      Construir una vivienda nueva en España hoy cuesta entre 600 y 800 euros metro cuadrado. Si a eso le suma el beneficio del promotor el precio de venta debería estar entre 800 y 1.200 euros metro cuadrado.

      Una vivienda usada debería valer menos porque necesita reformas, etc.

      Los precios que piden los vendedores son mucho más altos que esto porque se supone que el suelo es un bien escaso que vale mucho, cosa con la que no estoy en absoluto de acuerdo:

      El problema de la vivienda

      En el idealista por las viviendas de San Luis de Sabinillas (supongo que será este pueblo, ¿no?) de ese tamaño piden una media de 1.900 euros metro cuadrado.

      Sinceramente creo que a este precio no las va a comprar prácticamente nadie y que para venderlas tendrán que rebajarlas bastante. En el último análisis que ví de Idealista estimaban que los vendedores que consiguen vender sus inmuebles tienen que rebajar el precio una media de un 30% respecto al precio al que se anuncian en Idealista.

      Aplicando este descuento obtenemos que las viviendas de San Luis de Sabinillas que encuentran comprador estarán obteniendo una media de 1.330 euros por metro cuadrado.

      Llegados aquí el problema que veo para fijar el precio es que los compradores son tus padres, y que además no te van a cobrar intereses.

      Si los compradores no fueran tus padres teniendo en cuenta la cantidad de segundas residencias que sobran en la costa y el hecho de que por lo que dices es una urbanización que no está cerca del núcelo urbano te diría que no pagases más de 800-1.000 euros metro cuadrado (no conozco la casa y no te puedo dar un precio exacto al céntimo. Realmente aunque la conociera tampoco podría darte un precio exacto.). Esto daría un precio total de unos 50.000-70.000 euros por el apartamento. Para mí este sería su precio más o menos justo, ni caro ni barato. Y no descartaría ver precios algo más bajos en el futuro.

      Pero si tus padres pusieran el apartamento a la venta ahora mismo a lo mejor encuentran a alguien que les dé esos 1.300 euros metro cuadrado, con lo que obtendrían unos 90.000-95.000 euros.

      Estas cuentas las puedes ajustar más mirando la zona concreta. Yo no conozco esta población, pero si tú te metes en el Idealista puedes ver lo que están pidiendo por pisos similares al vuestro y ver si esos 1.900 euros de media se deben modificar al alza o a la baja.

      Partiendo de los cálculos anteriores un precio justo para ambos (teniendo en cuenta que son tus padres) podría ser 80.000 euros, más o menos.

      Otras posibilidades que se me ocurren son:

      1) Que tus padres pongan el piso a la venta a 130.000 euros (1.900 euros metro cuadrado) para ver cuánto les ofrecen. Cuando alguien les haga una oferta seria le pueden decir que ya tienen otro comprador y tú les pagarías lo que les haya ofrecido ese comprador. En este caso podría ser que tú pagases algo más de lo que podrías pagar si haces ofertas a la baja a compradores que no fueran tus padres.

      2) Que tus padres vendan su apartamento por lo máximo que puedan y tú compres otro apartamento similar por lo mínimo que puedas. Sería lo más justo para ambos, pero os quedarías sin el apartamento familiar y a lo mejor queréis conservarlo en la familia.

      Sí que podéis hacer un contrato privado sin que intervenga ningún banco y al 0% de interés. El 0% de interés lógicamente sería un perjuicio para tus padres. Ya es cosa vuestra si esto lo consideráis un regalo de tus padres a tí o queréis compensarlo de alguna forma. Si quieres pagar intereses en la sección de Hojas excel para la gestión de las inversiones tienes una hoja de cálculo que os sirve para calcular las mensualidades que tendrías que pagar con el tipo de interés y los años que acordéis. Igual que si pagaras a un banco pero pagando a tus padres. Como tipo de interés "justo" en una transacción familiar podíais establecer lo que les paguen a tus padres por un depósito en su banco.

      Fiscalmente a tí te interesaría pagarles a tus padres 9.015 euros al año, que es el máximo que puedes desgravarte fiscalmente. Da igual que se lo pagues mes a mes, de una sola vez, de 3 veces, etc.

      La cláusula en caso de impago tuyo tambien la podéis poner.

      Un saludo.
      Gracias por tu respuesta, IEB.

      Quería preguntarte otra cuestión, a ver si me podías orientar un poco: ¿Este contrato privado de compraventa dónde habría que hacerlo exactamente y que requisitos serían necesarios?

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      • #4
        Hola Carl Sagan,

        Eso no sé decirtelo. Es un tema legal. Te lo podrá decir alguien que sepa de leyes mercantiles. Supongo que cualquier gestoría podrá hacértelo. Quizá tambien puedas ir a cualquier notario. Yo preguntaría en gestorías y notarías que tengas cerca a ver si te lo pueden hacer y cuánto te cobran. Me imagino que debe ser bastante barato.

        Incluso si tienes algún conocido que haya hecho derecho es posible que él te lo pueda hacer en un momento.

        Un saludo.


        Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

        "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
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        "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
        "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
        "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
        "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
        Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
        "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
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        • #5
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          Hola Carl,

          el contrato de compra-venta tendrá que ser público. si vas a incribir el piso a tu nombre en el registro de la propiedad, deberás a creditar como ha llegado el inmueble a tu propiedad, y por tu bien, la forma de adquirirlo debe ser una compra-venta (una donación por parte de tus padres, por ejemplo, tiene una fiscalidad mucho más alta, y por razones obvias -tus padres afortunadamente viven- no puede ser por sucesiones).

          Otra cosa: al fijar el precio conviene que se acerque razonablemente a precios de mercado. Un precio muy por debajo podría ser interpretada como una venta simulada para evitar la fiscalidad de la donación y tener consecuencias legales. No es habitual que se hagan ese tipo de investigaciones por parte del Registro de la propiedad y la agencia tributaria, pero hay a quien le toca la china.

          Saludos

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