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Primera inversión en inmuebles para alquilar

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  • Primera inversión en inmuebles para alquilar


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Hola, hace ya 8 años que invierto en bolsa, a largo plazo y con una estrategia de dividendos crecientes. A día de hoy, tengo una cartera considerable, que me aporta unos 400€ mensuales de rentas por dividendos. Llegado este punto, me gustaría diversificar y entrar en el sector inmobiliario comprando un piso para alquilar, y si la cosa va bien, continuar y formar una cartera de 3 o 4 pisos, que complementado con la cartera de acciones, que continúa creciendo, creo que podríamos tener unas rentas pasivas muy buenas y diversificadas en unos años.

    Actualmente tengo una hipoteca de 150.000€ de un piso que compramos para vivir el año pasado, he hablado con mi banco para consultar si me darían otra hipoteca de 80-100.000€ y sin problema. Así que por la parte de financiación no habría problema. En cuanto al piso que estoy buscando sería de 80-100.000€, de 2 o 3 dormitorios, que se podría alquilar sobre 500-550€/mes. Esos precios son en la zona donde vivimos, y como la conocemos bien, no me gustaría salir de ahí, aunque tarde más en encontrar el piso ideal.

    ¿Como ves los números de una operación así y la rentabilidad que se puede obtener?.

    Gracias de nuevo y saludos.

  • #2
    Los números parecen razonables, yo tengo un piso de valorado entre 90 y 100.000 euros alquilado por 400 euros/mes y con eso casi saco para gastos aun me faltan 25-30 euros mes que tengo que poner yo. Lo más seguro es que lo venda en 10-15 años y haga caja pues no me apetece estar jubilado y tener inquilinos. Dispongo de seguro de protección contra impagos desahucio etc y es muy útil ,ya lo he utilizado una vez.
    También depende de la edad que tengas, si yo tuviera 30 años me metería en un par de ellos con una hipoteca a 20-25 años sería lo ideal, para a los 50-55 estarías haciendo caja neta de 800-1.000 pavos /mes o vendiendo las propiedades.

    Comentario


    • #3
      Mi edad son 38 años, y la estrategia sería igual que en la cartera de acciones, alquilar e ir reinvirtiendo las rentas, por ejemplo en la cartera de acciones, o en otros pisos, que a su vez también alquilaría. En un futuro, y si la revalorización es buena, no veo descabellado vender con ganancias y meter ese dinero en la cartera de acciones o un fondo indexado para darle tranquilidad a la estrategia, o también me gustaría dejarle a mis hijas una buena cartera de acciones, fondos indexados y varias viviendas para que ellas lo gestionen y que trabajaran en lo que les gustara, ya que yo no voy a poder conseguir la libertad financiera total, o la voy a alcanzar tarde, me gustaría darle la oportunidad a ellas.

      Saludos.

      Comentario


      • #4
        Originalmente publicado por Pencho82 Ver Mensaje
        Mi edad son 38 años, y la estrategia sería igual que en la cartera de acciones, alquilar e ir reinvirtiendo las rentas, por ejemplo en la cartera de acciones, o en otros pisos, que a su vez también alquilaría. En un futuro, y si la revalorización es buena, no veo descabellado vender con ganancias y meter ese dinero en la cartera de acciones o un fondo indexado para darle tranquilidad a la estrategia, o también me gustaría dejarle a mis hijas una buena cartera de acciones, fondos indexados y varias viviendas para que ellas lo gestionen y que trabajaran en lo que les gustara, ya que yo no voy a poder conseguir la libertad financiera total, o la voy a alcanzar tarde, me gustaría darle la oportunidad a ellas.

        Saludos.
        Hola, en mi caso, empecé a invertir joven, en inmobiliario (antes que en bolsa). Bueno, más que invertir, empecé en esto como primera vivienda en gran ciudad, después de haber ahorrado bastante entre los 25 y 30 años (nada de coches chulos ni vacaciones top en esos años) y luego por motivos laborales mes fui a otra ciudad y alquilé la vivienda. En la otra ciudad también compré y luego me fui a vivir al piso de mi mujer, con lo que alquilé también la segunda vivienda. Fui valiente, puesto que a los 33 años era propietario de 2 viviendas (con sendas hipotecas, al estilo NINJA je je). Visto en perspectiva, fueron buenas inversiones, dado que poniendo un capital inicial de unos 30K por vivienda, dado al bajo nivel en el euribor, en seguida tenia la rentabilidad inmobiliaria de 350k y 200k respectivamete. Y en general, los alquileres me están pagando los pisos. Corrí bastantes riesgos de joven (ahora tengo 48 años), pero ahora tengo más cerca la ansiada independencia financiera. Creo que es crucial acertar con los inquilinos. En mi caso, normalmente alquilo a profesionales expatriados de empresas buenas de 3X años y sin hijos.

        Entonces, en mi experiencia y en mi contexto, tipos de interés, ... la rentabilidad con inversión inmobiliaria apalancada has sido muchísimo, muchísimo mejor que las que hubiera tenido en bolsa con 30k + 30k iniciales

        Ahora hace 8 años que invierto también en bolsa, los 7 primeros con perfil value, y en 2020 y 2021 perfil growth (ya vendí toda la cartera value)

        También empiezo ahora un plan de pensiones con mi nueva empresa.

        Saludos

        Comentario


        • #5
          Originalmente publicado por Pencho82 Ver Mensaje
          Mi edad son 38 años, y la estrategia sería igual que en la cartera de acciones, alquilar e ir reinvirtiendo las rentas, por ejemplo en la cartera de acciones, o en otros pisos, que a su vez también alquilaría. En un futuro, y si la revalorización es buena, no veo descabellado vender con ganancias y meter ese dinero en la cartera de acciones o un fondo indexado para darle tranquilidad a la estrategia, o también me gustaría dejarle a mis hijas una buena cartera de acciones, fondos indexados y varias viviendas para que ellas lo gestionen y que trabajaran en lo que les gustara, ya que yo no voy a poder conseguir la libertad financiera total, o la voy a alcanzar tarde, me gustaría darle la oportunidad a ellas.

          Saludos.
          Lo veo razonable, yo estoy haciendo algo parecido, y quiero estar preparado para poder pagar buenas universidades, y estudios a mis hijos

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          • #6
            Originalmente publicado por LAM Ver Mensaje

            Hola, en mi caso, empecé a invertir joven, en inmobiliario (antes que en bolsa). Bueno, más que invertir, empecé en esto como primera vivienda en gran ciudad, después de haber ahorrado bastante entre los 25 y 30 años (nada de coches chulos ni vacaciones top en esos años) y luego por motivos laborales mes fui a otra ciudad y alquilé la vivienda. En la otra ciudad también compré y luego me fui a vivir al piso de mi mujer, con lo que alquilé también la segunda vivienda. Fui valiente, puesto que a los 33 años era propietario de 2 viviendas (con sendas hipotecas, al estilo NINJA je je). Visto en perspectiva, fueron buenas inversiones, dado que poniendo un capital inicial de unos 30K por vivienda, dado al bajo nivel en el euribor, en seguida tenia la rentabilidad inmobiliaria de 350k y 200k respectivamete. Y en general, los alquileres me están pagando los pisos. Corrí bastantes riesgos de joven (ahora tengo 48 años), pero ahora tengo más cerca la ansiada independencia financiera. Creo que es crucial acertar con los inquilinos. En mi caso, normalmente alquilo a profesionales expatriados de empresas buenas de 3X años y sin hijos.

            Entonces, en mi experiencia y en mi contexto, tipos de interés, ... la rentabilidad con inversión inmobiliaria apalancada has sido muchísimo, muchísimo mejor que las que hubiera tenido en bolsa con 30k + 30k iniciales

            Ahora hace 8 años que invierto también en bolsa, los 7 primeros con perfil value, y en 2020 y 2021 perfil growth (ya vendí toda la cartera value)

            También empiezo ahora un plan de pensiones con mi nueva empresa.

            Saludos
            Hola LAM, muy inspiradora tu historia. Tiene que ser muy gratificante ver como con el paso de los años, las hipotecas se van pagando solas, incluso que haya beneficios después de gastos y ver como se va revalorizando la vivienda, son como ganancias latentes, que hasta que no se vende no se materializa, pero ahí están. Para mi es casi igual que una cartera de dividendos crecientes buy & hold. Mi intención es aparcar un poco la cartera de acciones e ir ahorrando para comprar una vivienda para alquilar. Actualmente tengo más del 90% de mi patrimonio entre acciones y fondos y no quiero deshacer esas posiciones, así que mientras ahorro estudiare el mercado y veré si salen oportunidades de compra. En el caso de surgir alguna ganga no descartaría utilizar parte de la cartera para destinarla a la inversión inmobiliaria y así diversificar un poco.

            Saludos.

            Comentario


            • #7
              Originalmente publicado por Pencho82 Ver Mensaje

              Hola LAM, muy inspiradora tu historia. Tiene que ser muy gratificante ver como con el paso de los años, las hipotecas se van pagando solas, incluso que haya beneficios después de gastos y ver como se va revalorizando la vivienda, son como ganancias latentes, que hasta que no se vende no se materializa, pero ahí están. Para mi es casi igual que una cartera de dividendos crecientes buy & hold. Mi intención es aparcar un poco la cartera de acciones e ir ahorrando para comprar una vivienda para alquilar. Actualmente tengo más del 90% de mi patrimonio entre acciones y fondos y no quiero deshacer esas posiciones, así que mientras ahorro estudiare el mercado y veré si salen oportunidades de compra. En el caso de surgir alguna ganga no descartaría utilizar parte de la cartera para destinarla a la inversión inmobiliaria y así diversificar un poco.

              Saludos.
              Gracias. Tu planteamiento lo veo bien enfocado. Ya sabes lo que dicen sobre la triple diversificación: inmobiliario, valores y cash / plan de pensiones. Y otro tema importante, que cuando haya imprevistos importantes, no tener que malvender nada (ese es el peor escenario), balanceando el uso de los activos diversificados (normalmente no se devalúan los 3 a la vez). Las devaluaciones (bolsa, inmobiliario,...) superarlas simplemente esperando, sin urgencias. (Eso me pasó en la crisis de 2008, con el euribor al 5%y en 2015 ya se habían revalorizado mis pisos). En mi caso, trabajé muy duro y me sacrifiqué entre los 25 y los 45, y ahora, la verdad, gracias a lo "sufrido" en el pasado, me lo puedo tomar con más calma, y afronto el futuro de mi familia con cierta tranquilidad, y duermo muy bien por las noches je je

              Mucha suerte con tus inversiones !!!

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              • #8
                Los números que planteas están correctos, y si te están dando una segunda hipoteca (que imagino le habrás dicho que es como segunda vivienda en lugar de inversión), denota que tienes buena capacidad de ingresos.

                Calcula bien los gastos de entrada, impuestos (calcula bien por favor el ITP que mucha gente se equivoca aquí), comisiones, gestoría etc.

                No obstante te animo a plantear otro tipo de inversiones con algo más de rentabilidad, por ejemplo, los locales comerciales.

                Un saludo!
                Amigo Inversor

                Comentario


                • #9
                  Buenos días Amigo Inversor, te sigo desde hace tiempo a través de Youtube y escuche tu entrevista con Galán. Enhorabuena por lo que has conseguido y tu labor de divulgación.

                  Exacto, le dije al banco que era segunda vivienda y no me pusieron problemas. A ese mismo banco los llamé anteriormente y les dije que era para inversión, jejeje, y directamente me dijeron que no me daban la hipoteca, vamos aprendiendo. Lo que no se es si colaría decir que es para primera vivienda, ya teniendo una en la que vivimos, imagino que lo comprobarían, sería una buena manera de conseguir más financiación.

                  Si, los cálculos, como recientemente hemos comprado una vivienda los tenemos mas o menos claros.

                  Ayer hice una oferta por un piso de un fondo bastante a la baja, a ver que dicen.

                  En cuanto a los locales comerciales, me gustaría ir paso a paso y empezar con un pisito, me da más seguridad, ojalá que lleguemos lejos y pueda diversificar en un futuro en distintos activos inmobiliarios.

                  Gracias y saludos.

                  Comentario


                  • #10
                    Me parecen correctos los calculos
                    Si necesitas tasar una casa, piso o cualquiera otra propiedad inmobiliaria visita banktasa tasaciones

                    Comentario


                    • #11
                      Me interesa el tema, hace tiempo que quiero dar uso a un dinero que tengo de una herencia y lo quería invertir en algún inmueble.


                      Mi site: Monta tu boda

                      Comentario


                      • #12
                        Originalmente publicado por Pencho82 Ver Mensaje

                        Ayer hice una oferta por un piso de un fondo bastante a la baja, a ver que dicen.
                        .
                        Hola. ¿Donde encuentras esos pisos de fondos que has comentado?

                        Gracias
                        "sin paso no hay camino"

                        Comentario


                        • #13
                          Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                          Buenos días zapard, los veo en las típicas webs donde publican las viviendas como fotocasa, idealista, etc. Cuando digo fondos, me refiero a fondos buitres de estos que han cogido muchas viviendas de bancos y las ponen a la venta, tipo Solvia, Haya, Servihabitat, etc.

                          Saludos.

                          Comentario



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