Compra de finca agrícola

[dienek]

Hola a todos,

Tengo la posibilidad de proponer un precio para adquirir un terreno agrícola familiar. Conozco el beneficio exacto que reporta el terreno ya que dispongo tanto de los ingresos como gastos de los últimos años.
La duda es cómo valorarlo. Estableciendo un paralelismo con la RV estaríamos hablando de un activo de nulo crecimiento pero baja necesidad de inversión.

Aspectos a considerar:

- Se gestiona mediante un contrato de aparcería. La mitad de los beneficios son para la persona que la explota y la mitad para nosotros como propietarios. Por tanto, los ingresos (el 50%) son totalmente pasivos.
- Aproximadamente un tercio de los ingresos proviene de subvenciones de fondos europeos.

¿Qué rentabilidad anual exigiríais para que merezca la pena invertir en algo así? ¿En cuántos años consideráis razonable recuperar la inversión?

Muchas gracias!

[Augur]

No sabría darte una cifra, pero yo valoraría si le puedo sacar un diferencial de rentabilidad sobre la inversión en acciones, teniendo en cuenta también que, por muy pasivos que sean los ingresos, me parece que ser dueño de un terreno quita más tiempo y dinero que ser dueño de acciones.

[dienek]

Muchas gracias Augur,

Es cierto que llevará más tiempo, pero no es mi principal preocupación ya que se delegará prácticamente todo.

La duda que sigo teniendo es cómo valorar algo que a ciencia cierta sabemos que no va a crecer. Lo mismo ocurriría con inversiones tipo garaje, que sabemos que su revalorización irá muy correlacionada con la inflación y el nivel de vida y por tanto el interés compuesto no entrará en juego.
¿Qué rentabilidad habría que exigir en inversiones de este tipo?

Aquí además sumamos el riesgo regulación ya que los ingresos dependen y mucho de los acuerdos que tomen gente de corbata que solo ha visto las fincas por televisión.

Con todo esto, si solo pudiera elegir un tipo de inversión parece mucho más seguro, rentable y tranquilo seguir comprando JNJ, pero también me parece interesante picotear en otras áreas para estar más diversificado.
Y oiga, si de verdad las cosas se complican, siempre tendremos el seguro de disponer un 'cacho de tierra' que nos pueda dar alimento.

[yoe]

Eso te lo da la zona. No tiene nada que ver el precio de la tierra de secano con la de regadio. Tambien el tipo de cultivo influye. No es lo mismo un almendro, que un olivo, que un limon, que una col, por ejemplo. Lo mas directo es que veas los precios que se estan pagando por la zona y a partir de ahi que veas si te compensa la rentabilidad esperada.

Si una parte es de herencia, puede que si te compense mas pagar la otra parte y ahorrarte impuestos. Es como comprar con ‘descuento’ pero pagando a su precio.

Ocurre como en todo. Cuando las cosas van bien se tiende a pagar mas caro, cuando van mal, mas barato. Si tienes las cuentas de decadas ya tienes informacion de si es ciclico o no.

Seguro que no te lleva mas tiempo que las acciones, y es un modo de diversificacion. Y si suele guardar de la inflacion (segun terreno, sector, etc.). Ha sido la forma en que nuestros abuelos se protegian de la inflación.

No es lo mismo llevarla tu como que te la lleve un tercero. Si es cultivo de ‘ciclo largo’ me pensaria el ‘alquilar’. No es lo mismo una cosecha de un año (la planta y la vende el ‘alquilado’) que un arbol que dura 20 años. Lo alquilas, se te pasa de listo el alqulado (para el no tiene consecuencias cargarse el arbol, no es su propiedad) y te deja la finca lista para sentencia.

Saludos y suerte con lo que decidas.

[mtlc2017]

No es lo mismo llevarla tu como que te la lleve un tercero. Si es cultivo de ‘ciclo largo’ me pensaria el ‘alquilar’. No es lo mismo una cosecha de un año (la planta y la vende el ‘alquilado’) que un arbol que dura 20 años. Lo alquilas, se te pasa de listo el alqulado (para el no tiene consecuencias cargarse el arbol, no es su propiedad) y te deja la finca lista para sentencia.

Saludos y suerte con lo que decidas.

Si es que hay que saber de todo. Ni se me había ocurrido, pero parece de lo mas razonable.

Quizás puedes plantearlo como una vivienda. En este caso ya sabes el alquiler que cobrarías.

Las acciones por su valor te permite diversificar más que si compras una vivienda o un terreno como es tu caso.

[yoe]

Las acciones por su valor te permite diversificar más que si compras una vivienda o un terreno como es tu caso.

No sabria decirte, mt. Es cierto que es mayor riesgo pais y que se necesita mas capital para la inversion, pero al final, el ‘pelotazo’ te puede venir de cualquier lado. Resulta que el cultivo de un cereal determinado te aumenta la demanda por el motivo que sea y el extra de rentabilidad te lo da la finca alquilada mientras la RV se te tira pobre años.

Hay que tener en cuenta que la RV tambien tiene factores que hace que pueda haber periodos largos que no ofrezca buena rentabilidad. Por ejemplo, nadar en un mar de dinero que hace que se inflen todos los activos financieros.

Y a nivel de gestion, cualquier miembro de la familia va a entender mucho mejor el alquiler de una finca de cultivo que una catera de 50 empresas repartidas por todo el mundo.

Si de mi dependiera, si fuera una parte de herencia, casi seguro que compraba la otra parte. Es estar mas diversificado, tocar mas palos de cara a que en uno de ellos ‘salte la liebre’ y facilitar la gestion por cualquier miembro de la familia. Que eso tambien cuenta de cara al largo plazo.

Claro depende del precio, depende del tipo de cultivo y de mil cosas a valorar. Pero a priori yo no le haria ascos. Ademas, es coger experiencia en otro tipo de inversion. Eso es conocimiento que quien sabe si en diez años le hace detectar una oportunidad que ahora no puede ver porque desconoce el ‘negocio’.

[dienek]

Me parece interesante principalmente por lo que comenta yoe, por diversificar en algo radicalmente distinto.
Además en el improbable caso de una "caida de la civilización tal y como la conocemos"... pues oiga, un terreno cultivable con abundante agua siempre es una garantía. En tiempos de mis abuelos era la principal baza para encontrar una buena pretendienta.

Toda oportunidad para incorporar rentas pasivas me parece una idea estupenda.

El tipo de cultivo y sus condiciones, no lo tengo excesivamente en cuenta, digamos que ya va implícito en el rendimiento final que calculo.

Según mis cálculos a precio de mercado ofrece un retorno del 4% anual después de haber pagado al aparcero/medianero. Esto en un año tirando a malo.
Negociando 'en familia' quizás podríamos llegar a un descuento del 50%, lo que elevaría el retorno anual entre el 8% y el 10%.

Pero hay bastantes incertidumbres. Por un lado es un mercado que está viviendo un aumento de la competencia que viene de África y Sudamérica y por otro resulta que está 'hipervitaminado' por ayudas y distintas subvenciones.
Una rentabilidad inicial del 8% daría garantía de que si vinieran mal dadas, al menos pudiera mantener un 4% inicial.

Con estos parámetros, con un buen descuento, optaría por meterme. El problema es que al final es una pasta y no hay ingresos pa' tantas inversiones. Como dice la canción... "no hay cama pa tanta gente".

[yoe]

De Africa y sudamerica vienen principalmente citricos :-)

Si es del norte de africa, probablemente limon. Si es de sudafrica, probablemente naranja :-)

Suerte con lo que decidas. Si es una pasta, pues ya son otros lopez....

[Invertirenbolsa]

Hola,

Yo estoy de acuerdo con yoe en que lo veo algo interesante. No recomiendo empezar a buscar una finca sin saber del tema, pero tu caso es muy distinto, dienek.

Ya conoces la finca, cómo explotarla, sus beneficios, etc.

Como dices que no crece, comprarla con un 10% de rentabilidad lo veo bien. En 10 años recuperarías el dinero (impuestos aparte), y eso me parece una buena inversión.

Un 4% es poco, porque ese el precio al que se compran inversiones que crecen, como las acciones.

Pero un 10% lo veo bien, aunque no crezca. Es un caso parecido, en cuanto a la valoración, a lo que os comento de las tabacaleras.

Y además en el futuro podrían hacerse cosas nuevas (plantas solares o eólicas, naves para algo, montar otro negocio en una parte de la finca, etc). Así que a un buen precio yo lo veo bien.

¿Has decidido ya qué vas a hacer?


Saludos.

[dienek]

Por desgracia el 10% está lejos y la rentabilidad no ofrece suficiente margen de seguridad. Ya veremos si a futuro se desatasca, pero a día de hoy seguiremos en otros asuntos. Eso sí, seguiremos al acecho