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Otro ladrillo en el muro

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  • Otro ladrillo en el muro


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Hola a todos,
    Hace ya tiempo que ando leyendo y aprovechándome de lo que por aquí se escribe y creo que por fin voy a dar el salto de escribir mi propio hilo. Como es mi hilo, voy a permitirme el lujo de extender un poco mis comentarios de forma que, quien esté interesado en leer, también pueda conocer algo más que simplemente las operaciones que hago y las dudas que tengo. Voy a intentar escribir mis avances en este mundo, el de la inversión inmobiliaria especialmente. Considero la inversión como un agregado de cosas y esto para mí es otra inversión más, con sus pros y contras. Quién sabe, quizá abra otro hilo para la parte de mis operaciones en bolsa. En este hilo intentaré contar mis dudas y, sobre todo, quiero airear mis errores. Lo de los errores será lo que más me cueste, ya que un golpe al orgullo duele más que una patada en la espinilla, pero espero forzarme a contar todo y así aprovechar el posible escarnio para armarme de ganas de no repetir errores.

  • #2
    Es posible que a la mayoría no os va a interese lo más mínimo leer a otro que quiere contar su vida en un hilo, pero esto me sirve a mí de reflexión y quizá interese a alguien que en algún momento haya tenido que arar con los mismos bueyes que yo aro. El resto de ustedes se lo pueden saltar sin miedo a represalias. Voy a empezar con algo un poco tostón, avisaré de nuevo cuando deje de contar mi vida.
    Comienzo por el inicio de mi consciencia económica, aunque considero que siempre he sido consciente de lo que es el ahorro y la inversión. Como mucha gente, mis primeros ahorros venían de algunos trabajos que sólo suponían un extra a lo que me daban mis padres para vivir (clases particulares, socorrista de playa, horas ayudando en la empresa familiar, chanchullos de compra-venta por internet etc.).
    La primera vez que me vi con dinero fue justo después de acabar la carrera. Trabajaba en un departamento de la universidad colgando de un proyecto pagado por una gran empresa española, estaba la mar de contento ¡porque iban a pagarme unos estudios de doctorado!. Bueno, la empresa tropezó y me quedé sin trabajo y sin promesa de ser doctor. Buscando trabajo, encontré algo parecido en otro pais y allá que me fui, a una gran empresa, donde mis perspectivas de futuro podrían haber sido de lo más prometedoras. A los dos meses me ofrecian contratarme de forma indefinida. ¿Qué bien no?. Pues después de pensarlo mucho, y mucho mas que mucho, tenía claro que yo quería volverme a España a estar con la familia, con mi pareja y a luchar por una oportunidad cerca de los que me aportan tanto. Así que 10 meses después, me volví a España con una beca de doctorado y una remota posibilidad de ser profesor universitario algún día (parecía que era lo que me gustaba). El riesgo era dejar atras un gran aliciente económico y unas perspectivas laborales muy superiores a las que se tenian hace unos años en España (y se siguen teniendo), pero me arriesgué. Y el que no arriesga no gana (y tampoco pierde).

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    • #3
      Aquí es donde empiezo a contar mi experiencia en el mercado inmobiliario.

      Ya he leido muchas de las opiniones en este foro al respecto del tema inmobiliario, (donde hay bastantes simpatizantes y detractores) pero me voy a centrar lo que hice, más que en dar consejos que no me ha pedido nadie. Resulta que me tenía que volver a España y vivir de alquiler, compartiendo piso, y pagando 270€ al mes por la habitación. Ya llevaba 8 años compartiendo piso y la verdad es que estaba un poco harto de algunos caseros, algunos compañeros y sobre todo, de ver cómo mi dinero o el de mis padres desaparecía en manos de otra gente que, dicho sea de paso, me daban un servicio, el del alojamiento, lo cual veo justo siempre que el servicio sea de calidad.
      En fin, haciendo cuentas, resulta que la zona que me pillaba al lado del trabajo tenía pisos a 55.000€ y el alquiler de una habitación salía a 270€. Lo cual se traduce en un piso de 3 habitaciones con 810€ mensuales de renta, un dulce 17.7% de rentabilidad anual. Que no se enerve nadie, rápido ví que eso no era así. Yo había hecho mis cuentas a través de anuncios en Internet y a muy grosso modo (lo hice desde otro pais).

      Una vez en España, hice un análisis en el mercado local y puse los pies en la tierra. Un buen piso de 70k daba en torno a 750€ al mes brutos, o lo que es lo mismo, un 12.8%. Conté con alquilarlo a sólo 600€, con sólo alquilarlo 10 meses al año y además con que iba a tener unos 1000€ de gastos anuales (esto es bastante conservativo, ya que en la zona hay una gran demanda y el precio estaba más alto, además, yo le arreglaría todos los desperfecto y además le haría un lavado de cara). Esto lo dejaba en 5k al año o lo que es lo mismo, un 7% de rentabilidad. Aquí estaba yo (hablamos de 2017), recién llegado, con un contrato de beca de doctorado (ya sabéis que los investigadores españoles amasamos harina de la buena) con 4 años de contrato por delante y con la entrada justa para comprar un piso de esas características.

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      • #4
        El piso me permitiría ahorrarme 270€ al mes durante 4 años, que sumado a los 400€ que ingresaría del alquiler de las dos habitaciones restantes harían un total de unos 30k aproximadamente en el transcurso de los 4 años de doctorado.

        Pues me lancé. Bueno, antes de eso visité al menos 50 pisos e hice un estudio a fondo del tema, fiscalización, gastos del alquiler, implicaciones de ser propietario y sobre todo, hice un stress test a mi posible decisión. Las peores perspectivas eran acabar a los 4 años y tener que irme de la ciudad, dejando aquí mi piso y teniendo que alquilar otro en una ciudad nueva. En esta posible situación contemplaba varias posibilidades de menor a mayor gravedad:

        1) Alquilar el piso en la distancia. Cosa tediosa pero posible.
        2) Proponer a algún amigo que sí se quedase en la ciudad que gestinase el piso por mí. Esto reduciría la rentabilidad, pero me daría seguridad y me permitiría seguir alquilandolo.
        3) Entregar el piso a una inmobiliaria para que lo alquilase. También reduciría la rentabilidad, pero a grandes males...
        4) La peor opción de todas. Vender el piso y coger el dinero. Lo cual es más fácil de decir que de hacer. En este caso a su vez proponía el peor escenario que yo imaginaba.

        Tengo que aclarar que nunca incluí revalorización del inmueble en mis cálculos. Viendo de donde venimos, no quería jugar al cuento de la lechera. Así que pensé que a unas malas, restaba a los 70k lo ahorrado en esos 4 años, que serían unos 30k y vendía el piso por 40k, y lo comio por lo servío. Habría gastado mi tiempo en una operación no rentable pero habría aprendido una lección. Después de repensarlo, el caso 4, el peor de todos a mi parecer, no me parecía tan malo, y sobre todo, recordad que tomé posiciones bastante conservativas, ese era el peor escenario. Vender por un 42% menos en 4 años. Haría falta una ecatombe para acabar en break even.

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        • #5
          Pues me decidí a comprar el piso (2º sin ascensor) por 70, que después fueron 71 porque otra persona se acababa de interesar también y perdí 1000€ en dos horas de negociación. Después de visitar 50 pisos, resulta que compré el primero que visité (seguro que Richard Thaler tiene algún sesgo del comportamiento para describir eso). Firmé el contrato de arras en junio y me fuí a hablar con el banco. Realmente ya había más o menos hablado con el director de la sucursal de mi pueblo y sabía las cantidades que estaban dispuestos a prestarme. Además, aunque de primeras no estraba en mis cálculos, mis padres se ofrecieron a darme algo de dinero para la compra y que así la hipoteca fuese menor. Acabé financiando sólo el 60% de la operación y el banco accedió a no pedir más avales que el piso que estaba comprando, aunque de primeras intentaron pedir que mis padres me avalasen.

          Debido a la lentitud de mi banco, no acabé firmando la compra hasta septiembre. La verdad es que las conversaciones con los propietarios eran bastante tensas. Era mi primera operación, yo no me fiaba y ellos no se fiaban tampoco. Pero todo fue bien. Tenía un piso por 71k + gastos de compra y sólo invertí 1500€ en acondicionarlo un poco para alquilar. Como ya he dicho, yo ocupé una habitación y alquilé las dos habitaciones restantes a dos estudiantes de mi misma edad.

          Estaba seguro de que iba a vivir allí mucho tiempo y de que quería quitarme la hipoteca cuanto antes (amortizaba mis ahorros todos los meses). Pero no fue así. En 5 meses ya estaba pensando en la idea de comprar otro piso, aunque aún me parecía demasiado atrevido además de que el banco no me iba a dar una hipoteca al 100% ni loco. Buscando y mirando encontré un piso, en la calle de enfrente al mio. 3º sin ascensor pero más grande que el anterior (85m 80.000€). Era barato para la zona. Pertenecía a una mujer jubilada que ya vivía en otro sitio y que quería venderlo más o menos rápido para pagar una hipoteca. Tardé tiempo en darme cuenta de que era un buen precio. Me fui a portal del piso un par de veces e intenté hablar con un par de vecinos para ver qué tal era el edifico. Además, lo vi anunciado en una inmobiliaria y llamé para obtener más información. Mi sorpresa fue que me dijeron que además estaban intentando poner un ascensor y que ya se había aprobado en la comunidad y les habían dado una subvención para ponerlo. Así que ahí lo vi claro. Iba a comprar un 3º sin ascensor al que se lo iban a poner (pagando una derrama de unos 2000€ por propietario).

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          • #6

            Me fui al banco y esta vez fue más difícil, necesitaba el 100% de la financiación más los gastos, lo que se traducía en el 113%. Para negociar con el director del banco tuve que alegar que estaba ingresando mi sueldo y 560€ mensuales del alquiler de las dos habitaciones y que sería una segunda hipoteca de 500€ que me daría 750€ al mes por el alquiler. Se pagaría sólo. El lo vio bien, pero parece que le costó lucharlo con los superiores. Al parecer, tienen bastante control para no dar hipotecas de ese tipo. finalmente me dieron el 113%. Para ello tuve que poner de garantía el primer piso, que ya estaba hipotecado. Aunque parezca muy arriesgado, la hipoteca total de los dos pisos era 650€ que pasaría a ser de 475€ en tres años (se acababa la primera hipoteca) y tenía un total de 100k de deuda. No me parecía que 475€ de hipoteca fuese demasiado.

            Este piso estaba en peor estado que el primero y necesitaba una reforma. Pensaba en cambiar las puertas y la instalación eléctrica. Mi idea era hacerlo yo mismo, pero necesitaba al menos un albañil cualificado algunos días para los trabajos más finos. Finalmente, me metí de lleno en una reforma integral cambiando instalación eléctrica, reformando cocina y baño, alisando paredes, cambiando puertas e incluso tiré algún tabique para hacer otros. Como lo hice casi todo yo mismo, la reforma más la compra de todo lo necesario para alquilar el piso sólo fueron 16k. Hablo de materiales de construcción + electrodomésticos + muebles.

            Aquí tengo que decir que la reforma empezó en julio, que no encontraba albañiles que hiciesen lo que yo quería, que era asistirme en algunas cosas de la obra. Encontré a uno en milanuncios que estaba dispuesto y era bastante barato y me salió caro. Resultó tener un problema (que en mi opinión era de drogas) además de juicios pendientes etc. Vaya, una pieza que no paraba de pedirme adelantos de 20 en 20€ todos los día. Además, tenía que ir diciendole yo lo que estaba bien y mal. Fue de las peores experiencias de mi vida, no exagero.

            Bueno, pues esto fue en Sep de 2018 y alquilé el piso nada más acabar la reforma (principio de noviembre). Yo me vine a vivir al nuevo y alquilaba el antiguo al completo y dos habitaciones del nuevo (para que me cuidasen las cosas los inquilinos). Al final, el primero estaba alquilado por 750 y del segundo sacaba 550 por dos habitaciones.

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            • #7
              Hasta hoy, sólo he tenido vacías habitaciones durante 3 o 4 meses incluyendo que, con el coronavirus, se me fueron dos personas del piso porque al tele-trabajar preferían irse a vivir a casa de sus padres.

              El modelo que sigo es el de alquiler de habitaciones por larga temporada. Es bastante más trabajoso que alquilar el piso al completo pero se le saca mayor rentabilidad. Por ahora me renta hacerlo así, aunque cuando me canse seguro que acabo alquilándolo entero de una vez.

              Espero que mi experiencia sea de interés. Iré actualizando con cosas que se me vayan ocurriendo o con nuevas operaciones que piense hacer.

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              • #8
                Muy interesante tu historia. ¿y como va el trabajo por 4 años? Ya está a punto de acabar

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                • #9
                  Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                  Gracias por pasarte a comentar mtlc2017,

                  Pues aún me quedan 10 meses de contrato predoctoral y justo ahora (y cuando digo ahora me refiero a que lo tengo en la otra pantalla del PC) estoy escribiendo la memoria de la tesis. Por ahora no me arrepiento de lo que decidí, pero una tesis a ratos la quieres y a ratos la odias, y yo, vivo en ese péndulo.

                  Me ha sorprendido tu pregunta, esperaba cualquier otra menos esa jeje.

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