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Amortizar hipoteca / invertir en acciones

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  • Amortizar hipoteca / invertir en acciones


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    Buenos días. Tengo una duda de que será mejor.

    Actualmente tengo una hipoteca de de la que me restan unos 42.000€ por amortizar en 13 años y 5 meses, a cuota fija de 1,69% (Kutxabank), lo que vienen siendo unos 5.000€ de intereses cuando acabe de pagarla. La tengo alquilada en 400€, que van destinados a pagar la cuotas (293,78€) y también a pagar una deuda con la admon. autonómica de unos 4.000€ en 5 años al 3,45% de intereses, que serían unos 400€ al amortizarla totalmente.

    Echando cuentas, creo que puedo ahorrar unos 500€ mensuales netos, que son los que tenía pensado dedicar exclusivamente a invertir en bolsa con la estrategia aquí descrita. Sería conveniente dedicar parte de los ahorros a amortizar las deudas y en que porcentaje, o preferible invertir todo a la bolsa aprovechando en un futuro el interés compuesto?

    Gracias

  • #2
    Hola Carlos,

    ¿has calculado la rentabilidad neta de alquilar el piso una vez liquidada la hipoteca?es para que pienses que te conviene más, si liquidar hipoteca o hacerte una cartera de bolsa.
    ¡Saludos!

    Comentario


    • #3
      Hola,

      Yo me encuentro en una situación parecida. 43k por pagar de hipoteca, está alquilado, etc. Entiendo que si lo tienes alquilado NO ES TU VIVIENDA HABITUAL, por lo que no de puedes desgravar el 15% de lo amortizado en la renta.

      Lo que hago yo, ylo que te aconsejo si te encuentras cómodo lo que actualmente estás pagando, es que NO amortices nada extra y lo dediques a colchón/inversión en bolsa.

      Otro gallo cantaría si el euribor se disparase y tuvieras que pagar una barbaridad de intereses (en porcentaje ) , cosa que no creo que pase a medio plazo al menos. Quizás no pase en 15 años y ya te la has quitado

      En cuanto a amortizar esa deuda de la admin que comentas, ahí ya no lo tengo claro, pero como es una cantidad tan pequeña, yo tampoco amortizaría nada...y en 5 años podrás destinar más dinero a la bolsa

      saludos
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      Comentario


      • #4
        Gracias a los 2 por contestar. La rentabilidad del piso creo que tendría que calcularla así, aunque como soy un pez en estas cosas no sé si estarán bien:
        (datos aproximados porque no los tengo exactos así de memoria)
        • compra 56.000€
        • gastos (impuestos, seguro vivienda 5 años, seguro inquilino lo que resta por pagarse, IBI,...) 10.000€
        • Intereses 6.600€
        4.800/ 72.600 × 100= 6,6%

        Si amortizo y la pago en la mitad de tiempo, me ahorraría entre 2.500-3.000€ de intereses y la rentabilidad subiría unas décimas hasta cerca del 7%, así que supongo que no merecerá mucho la pena quedarme sin liquidez amortizando, y perder buenas oportunidades de inversión. Lo que estaba pensando, es que podría aprovechar para amortizar cuando no aparezcan esas oportunidades.
        Otra opción podría ser aportar una pequeña cuota de p.e. 50€/mes, que no supondrían un gran impedimento al ahorro, y con las que rebajaría unos 2 años el plazo de hipoteca. Como lo veis?

        Saludos

        Comentario


        • #5
          Hola Carlos.

          Si la cuota de la hipoteca son 293,78(supongo que Euribor +X) y el alquiler son 400:

          400x12=4800 al año es lo que percibes de renta.

          293,78x12= 3525,36 cuotas hipoteca.

          4800-3525,36= 1274, 64

          A estos 1275(por redondear) le tienes que descontar:

          -Seguro hogar= X ponemos 100?

          -IRPF, lo que se lleva hacienda= que creo que en el resto del Estado tributaís sobre el 40% de la renta(no séi os podeis deducir más gastos, yo soy de Gipuzkoa y tengo piso alquilado y aquí es totalmente diferente, la hacienda foral se lleva un pastizal, el 20%del 80 % de la renta bruta percibida y no te deduce nada más, ni obras, ni comunidad, IBI) así a ojo creo que se te llevará unos 385.

          -Comunidad: X ponemos 25?
          -IBI: X 80 euros?

          - Seguro impago?no se si tienes....
          100+385+300(comunidad)+80= 865?

          1275- 865= 410

          410/12= 31 euros mes de beneficio

          Saldría algo así Carlos?

          Comentario


          • #6
            Originalmente publicado por CarlosLC Ver Mensaje
            Buenos días. Tengo una duda de que será mejor.

            Actualmente tengo una hipoteca de de la que me restan unos 42.000€ por amortizar en 13 años y 5 meses, a cuota fija de 1,69% (Kutxabank), lo que vienen siendo unos 5.000€ de intereses cuando acabe de pagarla. La tengo alquilada en 400€, que van destinados a pagar la cuotas (293,78€) y también a pagar una deuda con la admon. autonómica de unos 4.000€ en 5 años al 3,45% de intereses, que serían unos 400€ al amortizarla totalmente.

            Echando cuentas, creo que puedo ahorrar unos 500€ mensuales netos, que son los que tenía pensado dedicar exclusivamente a invertir en bolsa con la estrategia aquí descrita. Sería conveniente dedicar parte de los ahorros a amortizar las deudas y en que porcentaje, o preferible invertir todo a la bolsa aprovechando en un futuro el interés compuesto?

            Gracias
            Por mi parte pienso que el interés de 1.69% es lo suficientemente bajo para no cancelar la hipoteca y dedicar tus recursos a invertir en Bolsa. Lo que si amortizaría seria la deuda con la admon porque aunque digan que es fácil sacar mas de 4% en Bolsa ya estamos hablando de sacarle solo un 1 o 2 % mas a ese 3.45% y ya se entra a valorar optimizar la rentabilidad de tu dinero frente a la tranquilidad de reducir tus deudas.

            Comentario


            • #7
              Originalmente publicado por ARTEMIUS Ver Mensaje
              -IRPF, lo que se lleva hacienda= que creo que en el resto del Estado tributaís sobre el 40% de la renta(no séi os podeis deducir más gastos, yo soy de Gipuzkoa y tengo piso alquilado y aquí es totalmente diferente, la hacienda foral se lleva un pastizal, el 20%del 80 % de la renta bruta percibida y no te deduce nada más, ni obras, ni comunidad, IBI) así a ojo creo que se te llevará unos 385.
              En el Estado los ingresos de alquileres de vivienda habitual para el inquilino tributan como dices, pero en la base general, sumándolo a otros rendimientos (como de trabajo y de actividades económicas) que puedan tener. En Gipuzkoa se declaran en la base del ahorro, que suele ser menor y el tipo superior es del 25%, en vez del 49% de la base general.

              En Gipuzkoa, como dices, hay un 20% de bonificación sobre la renta bruta, y no se admite la deducibilidad de ningún gasto EXCEPTO los intereses de la hipoteca (si existe), que se pueden deducir.

              Cada uno tiene sus circunstancias pero no veo, de entrada, que tengamos en Gipuzkoa un tratamiento peor para las rentas de capital inmobiliario procedentes de viviendas.

              Comentario


              • #8
                Cada uno tiene sus circunstancias pero no veo, de entrada, que tengamos en Gipuzkoa un tratamiento peor para las rentas de capital inmobiliario procedentes de viviendas
                No soy ningún experto en renta ni de lejos, pero si en el resto del Estado va a la base general(dato que desconocía, gracias por la aclaración)eso se sumaria al sueldo y va por tramos...a uno que gana 30.000 euros no le soplan el 49% eso es de 300.00 para arriba...

                Si yo alquilo un piso en Donostia por 600, o lo alquilo en Logroño por lo mismo(600) tengo una renta bruta de 7200, ponemos sueldo de 40000(que tributa al 37%) haz las cuentas, deducete comunidad, IBI, gastos(yo este año 3000 llevo ya, una derrama, frigo nuevo e instalación de termo agua caliente nuevo)... y tributa por el 37% del 40% de la renta bruta, la diferencia de pasta es notable.

                Si yo fuera el de Logroño esta año no pagaba un euro(a no ser que haya un tope de deduciones por gastos, derramas, obras, que no lo sé)

                En Gipuzkoa, como dices, hay un 20% de bonificación sobre la renta bruta, y no se admite la deducibilidad de ningún gasto EXCEPTO los intereses de la hipoteca (si existe), que se pueden deducir.
                Efectivamente, se me habia olvidado ponerlo.
                Editado por última vez por ARTEMIUS; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/15601-artemius en 24-06-2020, 12:01 AM.

                Comentario


                • #9
                  Yo no he dicho que la base general tenga un único tipo del 49%, he dicho que el tipo superior es del 49% (por cierto, en Gipuzkoa es de 180.000€ para arriba), o sea, podrías llegar a pagar hasta el 49%. En la base del ahorro, puedes llegar a pagar hasta el 25%. A esa diferencia me refería.

                  Para el caso que planteas (y que dista bastante del de Carlos), y suponiendo que admitan todos esos gastos como deducibles, evidentemente te sale mejor en Logroño. Pero si todos los años son como ese que planteas, con tanto volumen de gastos, creo que el problema no está en la fiscalidad, sino en la rentabilidad de esa inversión. Si año tras año los gastos no deducibles de la vivienda se te comen más de un 20% del rendimiento bruto, el tratamiento fiscal en Gipuzkoa es peor, eso es así. Pero para el caso de Carlos has calculado un 10% de gastos, y creo que eso se parece más a un año normal.

                  Por cierto, se me había olvidado, en el Estado siempre tienen que tributar cada año en el IRPF un mínimo (2% del valor catastral) por cada vivienda extra que tengan, y que no esté alquilada: https://www.agenciatributaria.es/AEA...biliarias.html

                  En Gipuzkoa, si no está alquilada, Hacienda no te reclamará nada.

                  Reitero mi opinión: depende de las circunstancias de cada uno. No veo que una normativa sea más amable que la otra en el 100% de los casos de contribuyentes con rendimientos de capital inmobiliario procedentes de viviendas.

                  Y si, a pesar de todo, la presión fiscal en este caso es superior en Gipuzkoa, tampoco me extrañará. Llevamos el sambenito de que con el Concierto Económico esto es poco menos que un paraíso fiscal, pero los que residimos y pagamos aquí nuestros impuestos sabemos que nada más lejos de la realidad.

                  Comentario


                  • #10
                    Pues mi opinión quizas dista de lo que comentáis. Yo me quitaría la deuda de encima tal y como lo veo. Bien es cierto que el Euribor es relativamente bajo y a cuotas fijas, sin embargo el beneficio neto que te da mes a mes me parece muy bajo. Es verdad que mensualmente el saldo es positivo y que no te cuesta dinero pagar la hipoteca, pero el beneficio mensual no es una cifra que se diga muy alta, de hecho si te sale alguna reparación o contratiempo en la vivienda se te va al traste seguro el beneficio mensual, y puede que gran parte del anual.

                    Comentario


                    • #11
                      Gracias a todos por las respuestas y por pasaros por el hilo.

                      Originalmente publicado por ARTEMIUS Ver Mensaje
                      Hola Carlos.

                      Si la cuota de la hipoteca son 293,78(supongo que Euribor +X) y el alquiler son 400:

                      400x12=4800 al año es lo que percibes de renta.

                      293,78x12= 3525,36 cuotas hipoteca.

                      4800-3525,36= 1274, 64

                      A estos 1275(por redondear) le tienes que descontar:

                      -Seguro hogar= X ponemos 100?

                      -IRPF, lo que se lleva hacienda= que creo que en el resto del Estado tributaís sobre el 40% de la renta(no séi os podeis deducir más gastos, yo soy de Gipuzkoa y tengo piso alquilado y aquí es totalmente diferente, la hacienda foral se lleva un pastizal, el 20%del 80 % de la renta bruta percibida y no te deduce nada más, ni obras, ni comunidad, IBI) así a ojo creo que se te llevará unos 385.

                      -Comunidad: X ponemos 25?
                      -IBI: X 80 euros?

                      - Seguro impago?no se si tienes....
                      100+385+300(comunidad)+80= 865?

                      1275- 865= 410

                      410/12= 31 euros mes de beneficio

                      Saldría algo así Carlos?
                      Gracias, las cuentas que realicé se referirían más bien al PER de la compra, no?

                      La verdad es que quitarte las deudas de encima, aunque sean pequeñas o asumibles, también reportan satisfacción, y aunque estoy ansioso por crearme una cartera algo decentilla (incluso estaba pensando en pillar un crédito de 10k para acelerar el proceso y realizar 10 compras aprovechando la situación actual, cosa que ya descarté), voy a actuar de la siguiente manera:
                      Los beneficios netos del alquiler van a ir destinados a la amortización de la hipoteca, que tampoco es que sean muchos pero con 50€ mensuales, al final liquidaría la hipoteca 2 años antes +-. La deuda con la admón. voy a cambiar las condiciones para pagarla un año antes, y cuando estea liquidada, detinar ese dinero que ahora mismo le dedico a esa partida a seguir amortizando la hipoteca y poder restarle otro año más a la hipoteca.

                      Y poco más sobre este tema, supongo que lo mejor es manterner la cabeza fría, no dejarme influenciar por la novedad que me resulta todo este mundillo (levo 3 meses leyendo este y otros foros, además de los libros de Gregorio, y partiendo de cero, ya que no tengo pajolera idea de finanzas, balances, interpretación de ratios,etc...) e ir poco a poco.

                      a ver si me animo y abro un hilo con mi pequeña cartera de 6 miserables valores y voy comentando mis compras.
                      Saludos y gracias otra vez por vuestro tiempo

                      Comentario


                      • #12
                        Hola,

                        Carlos, pagando un 1,7% por la hipoteca creo que no te merece la pena hacer amortizaciones anticipadas. Piensa que en tu caso hacer amortizaciones anticipadas es como invertir el dinero al 1,7%, que es una rentabilidad muy baja.

                        Así que dejaría que la hipoteca se pague a su ritmo, y el exceso de dinero entre el alquiler y los créditos lo invertiría en Bolsa.

                        Sí que pensaría en vender el piso. Te da un 7,2% de rentabilidad antes de gastos, impuestos, posibles derramas, etc. No tengo en cuenta la hipoteca en este 7,2%.

                        Si lo vendes a unos 65.000-70.000 creo que sería bueno pagar los créditos e invertir el resto del dinero en Bolsa. Al pagar los créditos es como si inviertes ese dinero al 1,7%, que es lo que te decía hace un momento que era una rentabilidad baja, pero si vendes el piso cierras totalmente el riesgo de que se vacíe el piso, que salga una obra en el edificio, etc, y te quedas de golpe sin deuda, que creo que es algo que te iba a dar bastante tranquilidad psicológica.


                        Saludos.


                        Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                        "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                        "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                        "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                        "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                        "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                        "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                        "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                        "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                        Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                        "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
                        "Novela: Tú a la UCO y yo a la UDEF (Firmes ante el Poder)"
                        "Psicología para ganar dinero y tranquilidad con la Bolsa (Invierte mejor para vivir mejor)"


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                        • #13
                          Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                          Gracias por pasarte Gregorio. Hace tiempo ya que decidí que no iba amortizar, ya que aparte del bajo interés y coincidir totalmente contigo en lo que cuentas, también creo que la más que probable inflación que nos espera estos años venideros, hará que la deuda valga menos y me parece un buen momento para estar endeudado, pensando incluso en renegociar la hipoteca para aumentarla en años y por consiguiente aprovecharme tanto de la inflación como de la bajada de cuota.

                          El tema de venderlo, es algo que se pasó por la cabeza, pero de momento no quiero venderlo porque me sirve para diversificar en activos y también creo que habrá una revalorización de la vivienda en España a medio plazo, aunque no descarto deshacerme del mismo en el futuro, quizás cuando decida irse el inquilino actual me lo plantee.

                          Saludos

                          Comentario



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