Consulta a los expertos sobre comprar piso

[Aquiles]

Hola a todos, os queria consultar una duda que tengo, un amigo que tiene una inmobiliaria me ha ofrecido un piso en una zona centrica de mi ciudad, es un piso grande aunque tiene un dormitorio , tiene terraza, trastero cerrado, dos cuartos de baño, ascensor y plaza de garaje, esta nuevo, y amueblado totalmente, con muebles de calidad.
El dueño pide 80.000€ y acaba de alquilarlo a una mujer que por cierto yo conozco y es una persona de confianza y poco problematica.
El alquiler seran 300€ al mes, mas o menos una rentabilidad del 4,5%.
Para comprarlo y no tener que recurrir al banco tendria que vender todas mis acciones, en este momento unos 75.000€ aprox.
Y queria que me dierais vuestra opinion, acerca del tema, mi cartera esta basada en empresas con alto dividendo y ese dinero me esta dando mas del 4,5%.
No se que hacer, espero vuestros consejos, los cuales valoro mucho, para ver si me decido por una cosa o por otra.

[xer3zano]

Si ahora metes impuestos municipales (IBI, contribución), desperfectos, mantenimiento, agua, luz, comunidad... la rentabilidad baja de ese 4,5%. Si encima nos cuentas que las acciones te dan más rentabilidad de ese 4,5% creo que la respuesta está clara... ¡No vendas las acciones!

Como leí una vez a no se quien (que memoria la mia), una casa en propiedad es de todo menos una inversión...

[Persona Normal]

Hola Aquiles, mira realmente para dar un consejo sensato falta información, a priori yo no compraria un piso para ganar un 4 por ciento anual, teniendo en cuenta que lo más probable es que en los proximos años el precio de los pisos siga bajando, además hay que tener en cuenta otros aspectos, los gastos de la compra-venta que son bastantes altos, en el futuro puede ser que no tengas inquilinos o sean problematicos, etc. Además hay que tener en cuenta que valores tienes en cartera, Yo no compraría vivienda ahora, que están en plena caida y mucho menos como inversión. Espera un par de años que posiblemente tus acciones crezcan y la vivienda esté más aún más barata.

[rubiales]

80000 incluidos todos los gastos (notario)? Cuánto pagarías al mes por gastos de comunidad, de IBI y por el seguro del piso?? Porqué no lo compra tu amigo??
Con los datos que aportas, yo lo tengo claro, me quedo las acciones.

Saludos!

[Sart Alam V]

tu solo piensa esto

si tu tienes un piso alquilado al q le sacas rendimiento pero lo quieres vender ser por algo no??????

1º vete a un banco a ver q hipoteca tenbdrias q pagar por esa propiedad si los interesas estubieran al 5%
2º habla con tu amigo a ver hasta q punto podrias esprimir al propietario de la casa para su compra
no es lo mismo 80mil q 70mil de hipoteca
3ºmira a ver q parete de comision puede quitarte tu amigo de la inmobiliaria
no vaya a ser q tu pienses q el quiere hacer negocios con tigo y resulte q solo quiere hacer negocio de ti
4º Y MAS IMPORTANTE
nunca desagas un negocio ya demostrado restable, tus acciones, por uno q no sabes si lo sera


deja q otros paguen tus deudas contraidas no las pagues tu
si no puedes conseguir esto ultimo es q no merece lapena la inversion

[Aquiles]

80.000€ es lo que pide el dueño, a eso habria que sumarle todos los gastos, seguramente es mejor opcion seguir con mis acciones y esperar a que la vivienda baje mas, como dice persona normal, pero tambien es cierto que el piso esta muy bien, y que no tendria que hipotecarlo, ya que vendiendo toda mi cartera, tendria dinero suficiente para pagarlo, ahi me ahorraria todos los intereses y gantos del banco.

Pero la verdad es que desde hace un par de años me estoy haciendo una cartera de valores pensando en mi jubilacion y me jode romperla y echar por tierra todo ese esfuerzo por algo que realmente no se como se comportara en el futuro, aunque no es algo muy arriesgado... pero veo mejor seguir como voy comprando paquetes de acciones segun mi liquidez y el momento del mercado, ya saldran otras ocasiones.

Otra cosa que he pensado es hacerle una oferta al dueño muy a la baja, para ver si en caso de que necesite el dinero, acepta por un precio que realmente sea una ganga, por ejemplo ofrecerle 60.000€ en caso de que no acepte... pues me quedo como estoy.

Agradezco todos vuestros comenterios y los que me podais dejar mas, de momento hay unanimidad en que no es una buena operacion.

[h3po4]

Hola a todos, os queria consultar una duda que tengo, un amigo que tiene una inmobiliaria me ha ofrecido un piso en una zona centrica de mi ciudad, es un piso grande aunque tiene un dormitorio , tiene terraza, trastero cerrado, dos cuartos de baño, ascensor y plaza de garaje, esta nuevo, y amueblado totalmente, con muebles de calidad.

Hola Aquiles,

Aparte de lo dicho por los compañeros te cuento lo que me parece:

• tal y como lo cuentas (piso nuevo, grande, en el centro de una ciudad, dos baños, trastero, plaza de garaje y amueblado con muebles de calidad) lo primero que se me ocurre es que estaría interesado en comprarlo ... parece un chollo, ¿no?
• luego cuando hablas de alquiler 300€/mes ya no me parece tan chollo, la verdad.
• si pasas a calcular los rendimientos reales no creo que vayan más allá del 3,25% neto, en el mejor de los casos (ponle un 10% adicional de gastos, con hipoteca incluso más + IBI + comunidad de vecinos + tributación de las plusvalías, que es un pico. Esta última con un préstamo hipotecario saldría mucho mejor ya que te puedes desgravar los intereses).
• como lugar para vivir, repito, tal y como lo cuentas, parece interesante y aunque en el futuro pudiera bajar se podría mirar en serio, pero yo lo haría con hipoteca si las condiciones que puedes conseguir no son malas y no supone un endeudamiento muy alto (35% máx en relación a salario con tipos de 5%). Como inversión para alquiler, en estos momentos, no me parece nada interesante.
• otro tema que sería bueno, es ver los precios de los pisos similares en la zona y su evolución en el tiempo, por si el chollo no fuera tal chollo, no sé si me entiendes.
• como diversificación para opciones conservadoras, aunque quizá no sea el momento, sí puede ser bueno en un futuro, pero a esto le quedan algunos años y lo más normal es que cada año que tardes en comprar te ahorres más de lo que consiguieras por alquileres.

Esto es lo que opino, por si te sirve.

Saludos!

PD: me has dejado con el gusanillo, ¿se puede ver por internet? Juro que ni en la peor de mis pesadillas haría movimiento alguno para comprarlo. Ya estoy suficientemente escaldado con "el sector", de veras.

[pajarocaracol]

Hola Aquiles,

Aparte de lo dicho por los compañeros te cuento lo que me parece:

[[*]si pasas a calcular los rendimientos reales no creo que vayan más allá del 3,25% neto, en el mejor de los casos (ponle un 10% adicional de gastos, con hipoteca incluso más + IBI + comunidad de vecinos + tributación de las plusvalías, que es un pico. Esta última con un préstamo hipotecario saldría mucho mejor ya que te puedes desgravar los intereses).
.

H3po4, de que hablas cuando dices lo de la tributación de las plusvalias, después de comprar el piso debes tributar una plusvalía por el???? No lo entiendo... conozco la plusvalia de venta pero no la de compra???

Según mis calculos Aquiles, el 10% del precio del piso es lo que te va a salir a más el precio de la vivienda +/-

Si el piso cuesta 80000 + 10% = 88000 €
Eso me da una rentabilidad bruta del 4,09% con los impuestos que deberás pagar quizás se quede en un 4%...
Si yo fuese tu me plantearía la dificultad que tendría en encontrar otro inquilino en caso de que el actual falle y tb. me plantearía el ser capaz de aguantar 6 meses sin inquilino.
Quizás podrías decirle a tu amigo que podrías comprarlo por 72000€ y buscar una rebajilla que hiciese la operación más atractiva...

Si yo me plantease está operación lo haría pensando en apalancamiento... Supongo que todo depende de las personas, en mi caso yo no pediría dinero prestado para invertir en bolsa pero si lo haría para comprarme una casa con una hipoteca que pudiese llevar...
Si pudiese encontrar una casa que me diese el dinero con alquiler para pagar gran parte de la hipoteca me podría arriesgar a la compra pero siempre pensando en hacer la hipoteca y como un medio de crecer algo más rapido "economicamente hablando".

Ahora nadie quiere las casas y tengo la sensación de que si las dejasen tiradas en la calle nadie las recogería... Las casas tiene un valor y lo que yo te recomedaría es que buscases la forma de encontrar el valor de esa casa de la que hablas...

Una cosa buena que puedes hacer es visitar alguna web de Internet y comparar los precios de las casas en tu zona para ver como está el mercado. Te recomendaría dos en particular pero no me parece correcto publicarlas aqui (seguro que lo encuentras)

saludos.

[h3po4]

H3po4, de que hablas cuando dices lo de la tributación de las plusvalias, después de comprar el piso debes tributar una plusvalía por el???? No lo entiendo... conozco la plusvalia de venta pero no la de compra???

Hola pajarocaracol, quizá el término plusvalía no es el más adecuado. Me refería a la tributación de los rendimientos por alquileres (menos gastos), que dependiendo de la comunidad autónoma que sea y de la edad del inquilino pueden variar bastante.

Saludos.

[pajarocaracol]

Hola pajarocaracol, quizá el término plusvalía no es el más adecuado. Me refería a la tributación de los rendimientos por alquileres (menos gastos), que dependiendo de la comunidad autónoma que sea y de la edad del inquilino pueden variar bastante.

Saludos.

Gracias por la respuesta H3po4, es un tema que me interesa y que desconozco casi por completo (la fiscalidad)... Yo sé que un alquiler a persona ( es decir a un particular de una vivienda) no devenga ni IVA ni retención...

Supongo ( en mi desconocimiento del tema) que si tú compras una casa y te cuesta 100 podrás desgravar el gasto con los alquileres... Una amortización?? ¿Sabes como va eso?
Saludos.

[Sart Alam V]

cuando yo mire el tema ya hace mucho tiempo
si el alquiler era con contrato y legal
tenia un 16% de IVA y un 20% de retencion

si eso ha cambiado mejor q mejor

[h3po4]

Gracias por la respuesta H3po4, es un tema que me interesa y que desconozco casi por completo (la fiscalidad)... Yo sé que un alquiler a persona ( es decir a un particular de una vivienda) no devenga ni IVA ni retención...

Supongo ( en mi desconocimiento del tema) que si tú compras una casa y te cuesta 100 podrás desgravar el gasto con los alquileres... Una amortización?? ¿Sabes como va eso?
Saludos.

Hola Pájarocaracol,

yo lo miré en su día pero no llegué a verlo por completo. Había dos temas que marcaban mucho la fiscalidad: uno era la CCAA donde tributabas y la otra si el arrendatario tenía más o menos de 35 años (ahora creo que lo han cambiado a 30, pero no sé si en todas las CCAA o no).

La fiscalidad se basaba en el rendimiento = ingresos por alquiler - gastos del bien (coste de la hipoteca, entiendo que únicamente la parte de intereses, el IBI creo que también entraba, gastos de comunidad de propietarios etc...). Con tipos al 4 o 5% y si aún quedaba buena parte por pagar normalmente el rendimiento salía muy bajo y por ello la tributación también. Se tributaba al 18% (ahora al 19%). No recuerdo si la amortización del inmueble se toma en cuenta, ni cuánto se puede amortizar cada año. Si alquilabas a menores de 35 años se tributaba por la mitad.

Respecto a lo que comenta Sart Alam creo que el IVA aplica a los locales comerciales, o a viviendas alquiladas a una persona jurídica.

Siento no decirte más, no he llegado a necesitar conocerlo.

Saludos.

[cabrero]

Hola pajarocaracol.

Entiendo que te interese .

Echa un vistazo a este enlace:

Fiscalidad-de-los-alquileres

Un saludo.
C

[ramonito]

Yo hice al revés....
Vendí la casa y ahora tengo una carterita que estr año me dará unos 6000 euros , que por supuesto irán todos de cabeza , más mis ahorritos de nuevo a la cartera....
Estoy encantado con mi decisión...
Saludos

[h3po4]

Yo hice al revés....
Vendí la casa y ahora tengo una carterita que estr año me dará unos 6000 euros , que por supuesto irán todos de cabeza , más mis ahorritos de nuevo a la cartera....
Estoy encantado con mi decisión...
Saludos

no me extraña que estés encantado.

Solo una pregunta y una petición:
- ¿la vivienda que vendiste era tu vivienda habitual?
- ¿tienes tu cartera en algún hilo, que se pueda ver?

Gracias & un saludo.

[ramonito]

no me extraña que estés encantado.

Solo una pregunta y una petición:
- ¿la vivienda que vendiste era tu vivienda habitual?
- ¿tienes tu cartera en algún hilo, que se pueda ver?

Gracias & un saludo.

Sobre la pregunta , sí , fue la habitual.
Venía de un mal divorcio , pero se me planteó la ocasión de quedarme con la casa ( 400m2 construidos, 300 m2 de jardín, hecha y diseñada por mi, vamos "la ilusión de mi vida" entonces...) por 40.000 euros más una hipoteca de 450 euros al mes.
No lo dudé. Me quedé sin casa, SIN HIPOTECA, y con 90.000 euros.
Ahora vivo de alquiler y es una de las mejores decisiones que he tomado, aunque de vez en cuando tengo que soportar las "burlas" de determinada gente. No fue mi único cambio, ya que he cambiado de vida por completo. Un forero recomendó el libro del monje que vendió su ferrari, y así empezó todo.


Sobre la petición, ahoramismo no tengo hilo. Lo abrí al principio cuando éramos 4 gatos pero el boom del foro y que este curso estoy trabajando mucho ha hecho que sólo pueda pasar por el foro "de lectura". Pero prometo abrir estas vacaciones un hilo, ya que tengo algún problrmilla a la hora de buscar más empresas para mi cartera.

Saludos y gracias

[pajarocaracol]

Hola pajarocaracol.

Entiendo que te interese .

Echa un vistazo a este enlace:

Fiscalidad-de-los-alquileres

Un saludo.
C

Hola Cabrero :-)

El problema de los enlaces es el siguiente...

La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones

¿Que son los gastos deducibles?

Leo y leo y al final me quedo como estaba :-)

Salud.

[cabrero]

Hola Cabrero :-)

El problema de los enlaces es el siguiente...

La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones

¿Que son los gastos deducibles?

Leo y leo y al final me quedo como estaba :-)

Salud.

Hola pajarocaracol.

Este enlace es un poco antiguo pero puede darte alguna idea (habría que repasar si ha habido modificaciones en este sentido -> echa un vistazo en el Manual de la Renta 2010)

irpf-gastos-deducibles-en-arrendamientos-30.htm

La plusvalía a declarar viene de: los ingresos que obtienes del arrendamiento menos esos gastos deducibles. Y a esa cifra que obtienes se le aplican las correspondientes deducciones para este año (por edad del arrendatario, alguna que haya autonómica, etc...). Supongo que te refieres a esto.

(a datos más concretos debería responderte algún gestor que se sepa al dedillo las novedades de este año. O eso, o pasearte por el manual de la renta )

Un saludo.
C

[pajarocaracol]

Hola pajarocaracol.

las correspondientes deducciones para este año (por edad del arrendatario, alguna que haya autonómica, etc...). Supongo que te refieres a esto.


Un saludo.
C

Gracias Cabrero... La verdad es que mi desconocimiento era mayor de lo que piensas... Yo creía que te dejarían descontar toda la inversión con los ingresos del alquiler :-) Entiendo ahora que tratan a un bien inmueble como al capital... No tengo claro si se puede depreciar el bien (piso, casa) a valor de mercado y declararlo como gasto en la hacienda pública.

Saludos.

[Aquiles]

Hola a todos, aunque se ha desviado un poco el hilo del tema principal, cosa que veo bien, ya que asi aprendemos todos, os dire que esta tarde he ido a verlo (el apartamento) y me ha gustado, esta todo nuevo, amueblado y terminado, la pega que le veo es que al tener solo un dormitorio queda limitado su alquiler (en caso de que se vaya la nueva inquilina) a una sola persona o a una pareja sin hijos, con el coste que supone repercutir el alquiler en un solo sueldo, en caso de que solo viva alli una persona, al tener dos o mas dormitorios, tiene muchas mas posibilidades, y aunque tiene 70 metros, te hace el mismo servicio y sirve para lo mismo que un apartamento de 40 metros, y claro esta, que un apartamento de esos metros no vale ese dinero (por lo menos donde yo vivo)

Concluyendo, le he dicho que me gusta, pero que lo veo caro y le he hecho una oferta muy a la baja, le he ofrecido 60.000€ si pita pita y si no... me quedo como estoy, y no le tengo que tocar a mi cartera que tanto trabajo me ha costado construir y con la cual espero prejubilarme algun dia...

Pues ya esta , solo queria informaros de como esta el tema.