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Comprar Vivienda para Alquilar Apalancamiento

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    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Buenas a todos,
    a raíz de varios videos y lecturas sobre inversión en inmuebles, empecé a investigar y echar números sobre el mercado actual, y me he topado con un caso muy curioso . Una vivienda para alquilar en las periferia de Madrid/Bcn , con una hipoteca 80%de financiación, me sale una rentabilidad del 30%.

    Ejemplo:
    • Piso 100 000 euros
    • Entrada: 20 000 euros
    • Impuestos: 10 000 euros
    • Alquiler: 800 euros; anual 9200 euros brutos


    9200/30000 = 30% de rentabilidad sobre el capital invertido bruta.

    Si se consiguiese una financiación del 90 % , la rentabilidad bruta seria del 46 % anual.

    No soy muy fan de los cuentos de hadas, pero con los números en la mano no parece que la operación pueda salir perdiendo dinero.

    Entiendo que es una inversión altamente apalancada y como tal tiene riesgos. Escribo algunos que se me ocurren:
    Precio del inmueble baje ( bajaría tu rentabilidad, pero el inmueble se ha pagado con el alquiler, no con tu capital), el inquilino no pague ( hay seguros, rentabilidad menor).

    Quisiera preguntaros si consideráis este método factible, y sobre las posibles pegas y trampas de razonamiento en las que haya podido caer.
    Al parecer, hay algunos inversores que se han hecho con un buen parque de viviendas, repitiendo este método una y otra vez.

    Un saludo,
    y buen foro.

  • #2
    No creo que se deba calcular así la rentabilidad de una inversión. En realidad sería:

    9.200e brutos de ingresos / 130.000e de coste = 7,08% de rentabilidad

    Porque de la otra manera yo podría calcular también por ejemplo la rentabilidad de vender PUTS teniendo en cuenta solamente el dinero que mi bróker me retiene en el momento de la venta, en vez de calcularla sobre todo el dinero que tengo en juego en caso de que me ejecuten la orden.

    Esos 9200e qué serían? Has descontado el IBI, comunidad, separado algún porcentaje para posibles derramas/reparaciones del piso y probablemente un porcentaje para pagar a una empresa que se encargue en el posible caso de impagos?

    Por otro lado, no hay que hacerle absolutamente nada al piso para alquilarlo? Alguna pequeña reforma, pintura, muebles, dar de alta servicios básicos, etc?

    Por que me da a mí que ese 7% pasaría a ser un 4-5% cuando le descontemos todo eso.

    Comentario


    • #3
      Hola npe,
      Yo creo que no se puede comparar a las opciones PUT, porque en las opciones puede suceder o no el evento en cuestión (que suba o baje las acciones, derivados, etc).
      En el inmueble, la opción más fatalista sería que no quisieran alquilar nunca el inmueble (entonces sí que seria equivalente a tu ejemplo de las opciones). Pero a priori en Madrid/bcn no parece que vaya a ocurrir ( y en esta afirmación yo creo que se sustenta el razonamiento)(es decir, va a estar la mayor parte del tiempo alquilado).Habrá pequeñas temporadas que no se alquile, bajando la rentabilidad del ejemplo calculado.

      Si se calcula de tu manera como inversión sobre el total, tendrias razón y la rentabilidad se acercaria al 5%, que es el número que todo el mundo tiene en mente.

      Muchas gracias por comentar,
      ¡Saludos!
      Editado por última vez por Luis_rentista; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/13512-luis_rentista en 09-02-2020, 11:49 PM.

      Comentario


      • #4
        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
        A priori, parece una buena inversión.
        Lo más importante es que esté en una buena zona, o al menos una zona donde sea facil alquilarlo y que los periodos sin ocupación sean cortos.
        Pero la rentabilidad si se puede alquilar por 800 euros parece muy buena, y con las hipotecas que hay ahora por ahí seguro que salen unas cuotas muy competitivas.

        Eso si, ten en cuenta que al ser para vivienda de alquiler no suelen dar el 80%, sino el 70%, asi que deberías aportar un poco más a la entrada.

        Comentario



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