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Comprar Vivienda para Alquilar Apalancamiento

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    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Buenas a todos,
    a raíz de varios videos y lecturas sobre inversión en inmuebles, empecé a investigar y echar números sobre el mercado actual, y me he topado con un caso muy curioso . Una vivienda para alquilar en las periferia de Madrid/Bcn , con una hipoteca 80%de financiación, me sale una rentabilidad del 30%.

    Ejemplo:
    • Piso 100 000 euros
    • Entrada: 20 000 euros
    • Impuestos: 10 000 euros
    • Alquiler: 800 euros; anual 9200 euros brutos


    9200/30000 = 30% de rentabilidad sobre el capital invertido bruta.

    Si se consiguiese una financiación del 90 % , la rentabilidad bruta seria del 46 % anual.

    No soy muy fan de los cuentos de hadas, pero con los números en la mano no parece que la operación pueda salir perdiendo dinero.

    Entiendo que es una inversión altamente apalancada y como tal tiene riesgos. Escribo algunos que se me ocurren:
    Precio del inmueble baje ( bajaría tu rentabilidad, pero el inmueble se ha pagado con el alquiler, no con tu capital), el inquilino no pague ( hay seguros, rentabilidad menor).

    Quisiera preguntaros si consideráis este método factible, y sobre las posibles pegas y trampas de razonamiento en las que haya podido caer.
    Al parecer, hay algunos inversores que se han hecho con un buen parque de viviendas, repitiendo este método una y otra vez.

    Un saludo,
    y buen foro.

  • #2
    No creo que se deba calcular así la rentabilidad de una inversión. En realidad sería:

    9.200e brutos de ingresos / 130.000e de coste = 7,08% de rentabilidad

    Porque de la otra manera yo podría calcular también por ejemplo la rentabilidad de vender PUTS teniendo en cuenta solamente el dinero que mi bróker me retiene en el momento de la venta, en vez de calcularla sobre todo el dinero que tengo en juego en caso de que me ejecuten la orden.

    Esos 9200e qué serían? Has descontado el IBI, comunidad, separado algún porcentaje para posibles derramas/reparaciones del piso y probablemente un porcentaje para pagar a una empresa que se encargue en el posible caso de impagos?

    Por otro lado, no hay que hacerle absolutamente nada al piso para alquilarlo? Alguna pequeña reforma, pintura, muebles, dar de alta servicios básicos, etc?

    Por que me da a mí que ese 7% pasaría a ser un 4-5% cuando le descontemos todo eso.

    Comentario


    • #3
      Hola npe,
      Yo creo que no se puede comparar a las opciones PUT, porque en las opciones puede suceder o no el evento en cuestión (que suba o baje las acciones, derivados, etc).
      En el inmueble, la opción más fatalista sería que no quisieran alquilar nunca el inmueble (entonces sí que seria equivalente a tu ejemplo de las opciones). Pero a priori en Madrid/bcn no parece que vaya a ocurrir ( y en esta afirmación yo creo que se sustenta el razonamiento)(es decir, va a estar la mayor parte del tiempo alquilado).Habrá pequeñas temporadas que no se alquile, bajando la rentabilidad del ejemplo calculado.

      Si se calcula de tu manera como inversión sobre el total, tendrias razón y la rentabilidad se acercaria al 5%, que es el número que todo el mundo tiene en mente.

      Muchas gracias por comentar,
      ¡Saludos!
      Editado por última vez por Luis_rentista; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/13512-luis_rentista en 10-02-2020, 12:49 AM.

      Comentario


      • #4
        A priori, parece una buena inversión.
        Lo más importante es que esté en una buena zona, o al menos una zona donde sea facil alquilarlo y que los periodos sin ocupación sean cortos.
        Pero la rentabilidad si se puede alquilar por 800 euros parece muy buena, y con las hipotecas que hay ahora por ahí seguro que salen unas cuotas muy competitivas.

        Eso si, ten en cuenta que al ser para vivienda de alquiler no suelen dar el 80%, sino el 70%, asi que deberías aportar un poco más a la entrada.

        Comentario


        • #5
          Originalmente publicado por Luis_rentista Ver Mensaje
          Buenas a todos,
          a raíz de varios videos y lecturas sobre inversión en inmuebles, empecé a investigar y echar números sobre el mercado actual, y me he topado con un caso muy curioso . Una vivienda para alquilar en las periferia de Madrid/Bcn , con una hipoteca 80%de financiación, me sale una rentabilidad del 30% https://dinerorapido-24h.com/prestam...ales-urgentes/.

          Ejemplo:
          • Piso 100 000 euros
          • Entrada: 20 000 euros
          • Impuestos: 10 000 euros
          • Alquiler: 800 euros; anual 9200 euros brutos


          9200/30000 = 30% de rentabilidad sobre el capital invertido bruta.

          Si se consiguiese una financiación del 90 % , la rentabilidad bruta seria del 46 % anual.

          No soy muy fan de los cuentos de hadas, pero con los números en la mano no parece que la operación pueda salir perdiendo dinero.

          Entiendo que es una inversión altamente apalancada y como tal tiene riesgos. Escribo algunos que se me ocurren:
          Precio del inmueble baje ( bajaría tu rentabilidad, pero el inmueble se ha pagado con el alquiler, no con tu capital), el inquilino no pague ( hay seguros, rentabilidad menor).

          Quisiera preguntaros si consideráis este método factible, y sobre las posibles pegas y trampas de razonamiento en las que haya podido caer.
          Al parecer, hay algunos inversores que se han hecho con un buen parque de viviendas, repitiendo este método una y otra vez.

          Un saludo,
          y buen foro.
          También hay que tener en cuenta que después de la cuarentena el mercado podría estancarse y todos los precios bajarán.
          Editado por última vez por vincent47; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/16892-vincent47 en 15-05-2020, 01:58 PM.

          Comentario


          • #6
            Ya han apuntado el cálculo correcto de la rentabilidad y además, más importante que la bruta es la rentabilidad neta. Los pisos interesantes deberían tener una rentabilidad neta por encima del 5%. No olvides incluir los impuestos para el cálculo de la rentabilidad neta.

            En el cálculo de beneficio no se suele incluir la cuota de la hipoteca ya que el amortizar la vivienda se considera beneficio y no gasto.
            Otro valor interesante es el cashflow mensual que obtienes.

            Otros valores que te ayudarán a comparar la inversión es el Roce o ROI y el PER.

            Comentario


            • #7
              El tema de hipotecas conseguir un 80% en segundas viviendas destinadas a inversión es posible o un poquito más, aunque ya han apuntado lo del 70% que es la norma. En ese punto debes negociar con los bancos o contratar a un broker inmobiliario que te buscará la hipoteca.

              Y lo del apalancamiento es muy útil pero te tienes que sentir cómodo con la deuda. Van a ser muchos años y si vas a incrementar tu patrimonio con más inmuebles la deuda puede ser elevada. Yo me siento cómodo, pero mucha gente ve el riesgo y prefieren otras inversiones.

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              • #8
                Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                Entre la rentabilidad bruta y la neta puede haber un abismo y convertir una buena inversión en un fiasco si no se tienen en cuenta todos los gastos asociados a mantener un immueble, imprevistos, etc. Hice un vídeo por si os interesa donde comparo esas rentabilidades y realmente es algo a tener en cuenta. Tengo algún amigo que se ha dado de narices por no haber tenido en cuenta cosas tan básicas como los gastos de comunidad, IBI, seguro de impago y periodos sin inquilinos.

                Os dejo el enlace por si os interesa: https://youtu.be/qpFD5nK5nyg
                Sigue mis inversiones y consejos de inversión y ahorro en Youtube:
                DINEROCURRANTE

                Mis inversiones actuales:
                Indexa Capital - Riesgo 8
                Myinvestor - SP500

                Dividendos: AT&T
                Preparando piso para reformar y alquilar

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