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  • MIGU1067
    respondió
    La clave como han dicho es hacer una buena compra del piso, mis número son parecidos a los de Rafa lo que pasa es que yo compré el piso en la época burbujística por 130.000 en el 2004, en la actualidad lo que hago es sacar para gastos lo comido por lo servido y dentro de 15 años cuando me jubile tendré beneficios. Rafa ha hecho una muy buena compra que me parece muy dicifil de encontrar para alquilar por ese dinero, por lo menos en la zona de Alicante.

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  • rafa
    respondió
    Hola gorrion, supongo que son ciclos, luego vendrá otro momento en que las rentabilidades se den vuelta. De todos modos, y por lo que yo ví, lo mas común es obtener un 4/5% de rentabilidad. Mucha gente busca pisos nuevos, con ascensor garaje para no tener problemas. En mi caso, encontré una oportunidad en una buena construcción a la que le habían renovado tejado, bajantes y varias cosas, asi que espero no tener derramas gordas en mucho tiempo... ya veremos. Pro lo que si es cierto, es que compre una propiedad que tiene ya sus años.

    Luego vi otras, incluso mas económicas, a las que se les podria sacar incluso mas rentabilidad, pero ya no me anime a ellas, no les veía nada "especial" que gustase, pero eso ya va en cada uno. Hay quien prefiere gastarse 150K con una Renta del 3%, y duerme mas tranquilo sabiendo que no tendrá derramas, yo prefiero gastar una tercera parte, y asumir que podría tener alguna derrama durante el año

    Desde luego, yo no te recomendaría (ni dejaría de hacerlo), que vendas la cartera para comprar un piso. Yo lo hice un poco para revalancear la cartera, y quitarme algunos muertos, aprovechando que me habia salido esta oportunidad, pero por ejemplo, si todo va bien y vuelvo a ver otra oportunidad, tengo ideas de comprar otro piso este año si dios quiere, pero tengo muy claro que no venderé ni una sola accion mas, ya estoy cómodo con al distribución que he hecho y pienso seguir haciendo crecer la cartera en cuanto salga de deudas.

    Lo que si te digo, como bien te dice Gigistone, esto es un mundo aparte. Buscar, remodelar, comprar y luego alquilar, toma mucho tiempo y hay que tener ideas de todo un poco, informarse bien, etc. Da bastante mas trabajo que comprar una accion y mantenerla

    Una cosa que me impacto, fué hablar con gente que tenia muchos problemas (hijos, se quedaban en la calle...), y casi te rogaban que se los alquiles, pero esto es un negocio y hay que ser frios en ese aspecto.

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  • GIGISTONE
    respondió
    Me alegro que te haya sido de utilidad, para eso estamos. ??

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Me alegro que lo tengas todo en marcha. Tu y yo vamos de la mano, mismo camino, misma diversificación de activos, aunque me llevas algo de ventaja con los dividendos, jajaja.

    Pues ya nos iras contando como te va.

    saludos.
    Gracias Gigistone, tengo que decir, que he seguido muchos de los consejos que me has dado por aquí y en MP por email. La metodología que utilizas, es bastante mas complicada que lo que yo tenía pensado, pero luego de hacer las cosas bien, duermes mas tranquilo

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  • GIGISTONE
    respondió
    Hola Gorrion.

    No creo que sea tan fácil encontrar un inmueble que te de una rentas limpias de un 8 %. Creo que el tema de los inmuebles hay que diferenciar bien las zonas porque los precios son completamente diferentes e igualmente la demanda en función de la ciudad. No puedo opinar del porque de los números de Rafa, pero yo vengo consiguiendo parecidas rentabilidades, y en mi caso te puedo decir, que para que salieran esos números había que comprar los inmuebles en momentos que nadie quería, procedentes la mayoría de entidades bancarias, pagarlos al contado (importante por la negociación de la rebaja del precio) y que saliera un piso de estos era muy difícil, y debías ser el primero en enterarse, verlo, y antes de salir de la visita, decir que te quedabas el piso, porque la visita siguiente, si tu no te lo quedabas, se lo quedaba el siguiente.
    Con esto quiero decir que fácil no fue, fue como comprar Iberdrolas a 4 euros, o Naturgy a 10 € con el IBEX a 5800. Había que currárselo para estar allí en el momento preciso, con la escopeta cargada de efectivo, y TENER MUCHA SUERTE.

    La rentabilidad y viabilidad de la operación viene sola, la clave como siempre, el precio de adquisición. Lo que el YOC del inmueble sería hoy ese 8 %, la rentabilidad con precios de hoy se quedaría en un 3.5 o 4 %, eso si, con más riesgos y molestias que las acciones.

    Saludos.

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por gorrion1978 Ver Mensaje
    Muchas gracias Rafa por compartir esas cifras, es genial, has hecho una buena compra.

    Yo también voy a ahorrar para comprar un piso y alquilarlo, un 8% neto está muy bien.

    No obstante, aquí surge una pregunta que me ronda siempre con esto: ¿Por qué con la bolsa que supuestamente es más peligrosa obtengo un 3,8% después de impuestos y sin embargo con un piso ahora es factible conseguir un 8%?

    De verdad que no lo entiendo, tendría que ser al revés, un 8% para la bolsa y un casi 4% para los pisos, a no ser que en un plazo de tiempo razonable ese casi 4% crezca dejando atrás a ese 8%, eso sí tendría sentido, eso me cuadraría del todo, porque se supone que los beneficios de las empresas son cada vez mayores y han de crecer por encima de los sueldos de los inquilinos.

    No es la primera vez que veo este tipo de rentabilidades invirtiendo en vivienda, (siempre que se compre barato y se seleccione bien al inquilino), y de verdad que me dan ganas de vender la cartera entera, comprar 2 ó 3 pisos y ya sería IF, o estaría rozando esa IF que parece tan inalcanzable.

    Yo siento que cada segundo de vida que se me escapa sin ser dueño absoluto de mi propia vida es un gran desperdicio, de ahí mi aparente premura.

    Basta que vendiese yo la cartera para que al mes siguiente empiece una de esas subidas que te cambian la vida, por eso no vendo, porque 5 años en esto no es tiempo suficiente para ver hasta donde puede llegar, y la verdad, ha ido muy bien.

    Acabaré comprando ese piso, ya lo tengo casi decidido, pero sin vender nada de la cartera actual salvo BME, que como sabéis es una venta forzada, ahorraré durante 7 meses y ya tengo para la entrada del piso, sí, eso es lo que haré, parece el siguiente paso lógico en el proceso inversor, va a ser duro estar 7 meses sin comprar nada, pero es necesario.

    Es que cuando leo artículos que comentan que la rentabilidad promedio de una vivienda está en torno al 4%, solo por alquiler sin incluir posible revalorización del inmueble, y luego cifras como las que nos muestra Rafa, que no es la primera vez que las veo, de hecho últimamente las veo por todos lados, pues la conclusión parece inevitable: hay que meterse también en ladrillo.

    Saludos.
    No todo es tan bonito como parece ni en bolsa ni en inmobiliario.

    El inmobiliario es un mundo en si, una cosa es la teoría y otra la practica, nunca sabes lo que va a pasar con un inquilino. Creeme hasta el inquilino más modelico va y te la pega, aunque afortunadamente los seguros de impago están dando buenos resultados no son la panacea y te puedes ver envuelto en juicios, abogados y situaciones indeseables.

    Yo siempre digo que para el alquiler hay que saber tratar con la gente y saber "calar" a la gente para que no te engañen.

    A parte de eso no es lo mismo comprar un piso viejo que uno nuevo, el viejo suele tener muchos problemas de averías, derramas y demás. Claro esta para eso se ahorro en la compra.

    Por eso siempre digo que las inversiones con cabeza y pensandolo bien, hay que conformarse con una rentabilidad determinada, todo lo que sean pelotazos son complicados.

    Un saludo.

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  • gorrion1978
    respondió
    Muchas gracias Rafa por compartir esas cifras, es genial, has hecho una buena compra.

    Yo también voy a ahorrar para comprar un piso y alquilarlo, un 8% neto está muy bien.

    No obstante, aquí surge una pregunta que me ronda siempre con esto: ¿Por qué con la bolsa que supuestamente es más peligrosa obtengo un 3,8% después de impuestos y sin embargo con un piso ahora es factible conseguir un 8%?

    De verdad que no lo entiendo, tendría que ser al revés, un 8% para la bolsa y un casi 4% para los pisos, a no ser que en un plazo de tiempo razonable ese casi 4% crezca dejando atrás a ese 8%, eso sí tendría sentido, eso me cuadraría del todo, porque se supone que los beneficios de las empresas son cada vez mayores y han de crecer por encima de los sueldos de los inquilinos.

    No es la primera vez que veo este tipo de rentabilidades invirtiendo en vivienda, (siempre que se compre barato y se seleccione bien al inquilino), y de verdad que me dan ganas de vender la cartera entera, comprar 2 ó 3 pisos y ya sería IF, o estaría rozando esa IF que parece tan inalcanzable.

    Yo siento que cada segundo de vida que se me escapa sin ser dueño absoluto de mi propia vida es un gran desperdicio, de ahí mi aparente premura.

    Basta que vendiese yo la cartera para que al mes siguiente empiece una de esas subidas que te cambian la vida, por eso no vendo, porque 5 años en esto no es tiempo suficiente para ver hasta donde puede llegar, y la verdad, ha ido muy bien.

    Acabaré comprando ese piso, ya lo tengo casi decidido, pero sin vender nada de la cartera actual salvo BME, que como sabéis es una venta forzada, ahorraré durante 7 meses y ya tengo para la entrada del piso, sí, eso es lo que haré, parece el siguiente paso lógico en el proceso inversor, va a ser duro estar 7 meses sin comprar nada, pero es necesario.

    Es que cuando leo artículos que comentan que la rentabilidad promedio de una vivienda está en torno al 4%, solo por alquiler sin incluir posible revalorización del inmueble, y luego cifras como las que nos muestra Rafa, que no es la primera vez que las veo, de hecho últimamente las veo por todos lados, pues la conclusión parece inevitable: hay que meterse también en ladrillo.

    Saludos.

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  • GIGISTONE
    respondió
    Hola Rafa.

    Me alegro que lo tengas todo en marcha. Tu y yo vamos de la mano, mismo camino, misma diversificación de activos, aunque me llevas algo de ventaja con los dividendos, jajaja.

    Pues ya nos iras contando como te va.

    saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola,

    Rafa, quita rápido el crédito de Degiro, sí. Aunque sea poco, vas a dormir mejor así.

    Los número de tu piso son bastante razonables, sí.

    Muchas gracias, Gigistone y refciao.

    ¿Has alquilado ya el piso, Rafa?


    Saludos.
    Hola Gregorio,

    Si, al final ya he alquilado el piso.

    Entre la compra, la reforma, y luego encontrar el "inquilino ideal", al final se han pasado tres meses, pero ya esta alquilado

    Al final, los número quedan mas o menos así...

    Compra (con reforma) ... 48000
    Seguro impagos: 208€
    Seguro vivienda: 140€
    Comunidad: 216€
    IBI: 55€
    Mantenimiento Caldera: 106€
    (Agua, basura, Luz, gas a cargo del inquilino)
    Alquiler: 4620€

    Rentabilidad bruta:9,6%
    y suponiendo un año sin derramas y alquilado 100% del tiempo...
    Rentabilidad neta: 8,1%

    Creo que ha quedado bastante bien, incluso si vienesen épocas de baja demanda, podría poner el alquiler al 50% y seguiría cobrando mas de un 4% neto. De todos modos, cuando puse los anuncios, me llovieron las llamadas y tuve muchos posibles inquilinos para escoger, al final, me decidi por una familia con buenos ingresos que al parecer tiene ideas de quedarse muchos años (niños en el cole de al lado, familia cerca, trabajo cerca, usan el bus de la esquina...), se lo alquilé bastante barato (podría haberlo alquilado en 450€ sin problema), y la aceptaron sin problemas en el seguro de impagos y quedaron muy contentos. Lo bueno de alquilar a una familia, es que te puedes desgravar de hacienda un 60% de los beneficios, por lo que la factura de Hacienda, quedaría en sólo 301€ al año

    Ya veremos los próximos meses como se va dando todo, pero creo que tengo todo bastante bien atado. El seguro del piso, puse también daños en tuberías, roturas, incendio, etc. Lo que mas me preocupa, es que la caldera si bien funciona correctamente, ya tiene mas de 20 años, y en algún momento me tocará cambiarla (1500/1800€), así que de momento contraté un mantenimiento por si acaso y a ver si la doy estirado todo lo que pueda.

    En cuanto al pago, al final no pedí hipoteca, después de hacer mucho números, decidí liquidar unos 25mil€ de la cartera, y el resto margen de Degiro (me quedan por pagar unos 18mil€)

    Al final, y si todo sale bien, pasaré de cobrar 400€ de de dividendos a 310€ y unos 340€ de alquller neto (unos 650€ en total)

    Un abrazo

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Rafa, quita rápido el crédito de Degiro, sí. Aunque sea poco, vas a dormir mejor así.

    Los número de tu piso son bastante razonables, sí.

    Muchas gracias, Gigistone y refciao.

    ¿Has alquilado ya el piso, Rafa?


    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por refciao Ver Mensaje
    En cuanto a la devolución del piso, es un momento bastante critico por decirlo de alguna forma. El inquilino si ha estropeado algo tratara de ocultartelo en ese momento. Yo te aconsejo que hagas una revisión completa del piso con el presente siempre, antes de que te devuelva las llaves y abandone el piso. Mucha gente hace un documento con la fecha y la hora en la que se realiza la entrega de llaves y el estado en el que queda el piso. Esto a ti te perjudica porque te aseguro que a posteriori cuando vuelvas a revisar el piso tu solo vas a ver alguna cosa que antes no viste y si firmaste el documento te la vas a tener que comer tu. Si puedes no lo hagas, que te den las llaves y que se marche del piso solamente.

    La fianza lo mejor es devolversela por transferencia, una vez que te sea devuelta a ti por el organismo correspondiente de tu comunidad.

    En cuanto a que te lleven cosas del piso, eso efectivamente lo cubre el seguro de hogar no el seguro de alquiler, porque es un robo. Tienes que poner la denuncia en comisaría y luego dar parte al seguro. Cuando tengas el seguro de hogar, habla con la asegurado y comentales que vas a tener el piso alquilado a alguién por si te ponen algún problema aunque no suelen hacerlo.

    En el contrato de arrendamiento ya se especifica que hay que tener un buen comportamiento, si no es motivo de resolución del contrato. Si los vecinos llaman a la policía y esta va a hablar con el inquilino seguramente le hagan un informe, dicho informe ya te valdría para echarlo del piso. En mi caso llamaron los vecinos de arriba varias noches, y fue dos veces la policía hablar con el inquilino. Como te digo el contrato queda anulado por esto y no tienes ningún problema.

    También te puede pasar que otros vecinos molesten a tu inquilino y tu tengas que intermediar, porque sino logicamente el inquilino se te va a ir del piso con toda la razón del mundo.

    Cosas pueden pasar muchas, si el inquilino es una persona normal y razonable en la mayor parte de los casos no hay problemas. En el número restante de casos hay que estar prevenidos y protegidos. Lo peor es una ocupación o que destrocen el piso, pero para eso ya están los seguros.

    Te aconsejo que no te hagas nunca mala sangre porque no merece la pena, los negocios y las inversiones son así. Es igual que cuando una acción baja un 90%, poco te queda por hacer. En el caso del piso lo bueno es que como te digo con la protección de los seguros en el peor caso posible quedaras igual que estabas, pero nunca deberías de perder dinero.

    Y creo que los alquileres van a seguir subiendo y su demanda en aumento, ya te digo que solo veo gente a mi alrededor que ha dejado de alquilar los pisos porque para hacerlo bien cada día hay que hacer más cosas y mucha gente pasa ya del tema sino tiene mucha necesidad del dinero.

    Cualquier cosa no dudes en preguntarme.
    Muchas gracias refciao,

    Te mandado un mensaje privado para preguntarte algo, no se si te ha llegado

    Un saludo

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Y como son las devoluciones de los pisos?, es decir, cuando se van. He leído a alguno que se le fueron y le dejaron la puerta abierta, yo me imagino que si hay una fianza en medio, no serán tan tontos de hacer algo así.

    Supongo que habrá que hacer un documento en el que figure el estado del piso y demás. ¿no?. Eso ahorraría problemas al inquilino y al propietario

    En cuanto a protegerse de los robos y los daños de los inquilinos (como el ejemplo de las bombillas, o el de los muebles de cocina, o los daños por mal uso en general), como te proteges?, con el seguro de impagos o con el seguro del propio piso?

    Por cierto, has contado mas arriba que has tenido que echar a un inquilino por meterse en problemas con los vecinos. ¿como los has echo?, le has pedido que se vaya simplemente?, tuviste que notificarlo de algún modo por incumplir el contrato?. Como afecta esto a los plazos del contrato de alquiler obligatorio de 5 años?. Lo puedes echar igual en cualquier momento?

    Hoy estuve llamando a varias inmobiliarias para enterarme un poco sobre los alquileres de la zona, y entre otras cosas, me dicen haga un seguro de impagos, y que al año siguiente no lo renueve. Yo este punto no lo veo del todo claro, puede darse la circunstancia de que necesite el seguro dentro de 3 o 4 años y tenga que desahuciarlo.

    Sin embargo, cuando contratas el seguro, le piden al inquilino ciertos requisitos, luego al segundo año tiene que renovar esos requisitos?, es decir, tiene que volver a justificar nominas, contratos fijos, etc.?

    Gracias
    En cuanto a la devolución del piso, es un momento bastante critico por decirlo de alguna forma. El inquilino si ha estropeado algo tratara de ocultartelo en ese momento. Yo te aconsejo que hagas una revisión completa del piso con el presente siempre, antes de que te devuelva las llaves y abandone el piso. Mucha gente hace un documento con la fecha y la hora en la que se realiza la entrega de llaves y el estado en el que queda el piso. Esto a ti te perjudica porque te aseguro que a posteriori cuando vuelvas a revisar el piso tu solo vas a ver alguna cosa que antes no viste y si firmaste el documento te la vas a tener que comer tu. Si puedes no lo hagas, que te den las llaves y que se marche del piso solamente.

    La fianza lo mejor es devolversela por transferencia, una vez que te sea devuelta a ti por el organismo correspondiente de tu comunidad.

    En cuanto a que te lleven cosas del piso, eso efectivamente lo cubre el seguro de hogar no el seguro de alquiler, porque es un robo. Tienes que poner la denuncia en comisaría y luego dar parte al seguro. Cuando tengas el seguro de hogar, habla con la asegurado y comentales que vas a tener el piso alquilado a alguién por si te ponen algún problema aunque no suelen hacerlo.

    En el contrato de arrendamiento ya se especifica que hay que tener un buen comportamiento, si no es motivo de resolución del contrato. Si los vecinos llaman a la policía y esta va a hablar con el inquilino seguramente le hagan un informe, dicho informe ya te valdría para echarlo del piso. En mi caso llamaron los vecinos de arriba varias noches, y fue dos veces la policía hablar con el inquilino. Como te digo el contrato queda anulado por esto y no tienes ningún problema.

    También te puede pasar que otros vecinos molesten a tu inquilino y tu tengas que intermediar, porque sino logicamente el inquilino se te va a ir del piso con toda la razón del mundo.

    Cosas pueden pasar muchas, si el inquilino es una persona normal y razonable en la mayor parte de los casos no hay problemas. En el número restante de casos hay que estar prevenidos y protegidos. Lo peor es una ocupación o que destrocen el piso, pero para eso ya están los seguros.

    Te aconsejo que no te hagas nunca mala sangre porque no merece la pena, los negocios y las inversiones son así. Es igual que cuando una acción baja un 90%, poco te queda por hacer. En el caso del piso lo bueno es que como te digo con la protección de los seguros en el peor caso posible quedaras igual que estabas, pero nunca deberías de perder dinero.

    Y creo que los alquileres van a seguir subiendo y su demanda en aumento, ya te digo que solo veo gente a mi alrededor que ha dejado de alquilar los pisos porque para hacerlo bien cada día hay que hacer más cosas y mucha gente pasa ya del tema sino tiene mucha necesidad del dinero.

    Cualquier cosa no dudes en preguntarme.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por refciao Ver Mensaje
    Por lo de alquilarlo no te preocupes, creo que cada día van a existir menos pisos en alquiler. Muchos propietarios de cierta edad no se arriesgan a ponerlos en alquiler y a pasar el trabajo de alquilarlo, mis padres son unos de ellos sino fuera por mi lo tendrían vacío porque no tienene ni ganas ni necesidad de aguantar a la gente.
    Y como son las devoluciones de los pisos?, es decir, cuando se van. He leído a alguno que se le fueron y le dejaron la puerta abierta, yo me imagino que si hay una fianza en medio, no serán tan tontos de hacer algo así.

    Supongo que habrá que hacer un documento en el que figure el estado del piso y demás. ¿no?. Eso ahorraría problemas al inquilino y al propietario

    En cuanto a protegerse de los robos y los daños de los inquilinos (como el ejemplo de las bombillas, o el de los muebles de cocina, o los daños por mal uso en general), como te proteges?, con el seguro de impagos o con el seguro del propio piso?

    Por cierto, has contado mas arriba que has tenido que echar a un inquilino por meterse en problemas con los vecinos. ¿como los has echo?, le has pedido que se vaya simplemente?, tuviste que notificarlo de algún modo por incumplir el contrato?. Como afecta esto a los plazos del contrato de alquiler obligatorio de 5 años?. Lo puedes echar igual en cualquier momento?

    Hoy estuve llamando a varias inmobiliarias para enterarme un poco sobre los alquileres de la zona, y entre otras cosas, me dicen haga un seguro de impagos, y que al año siguiente no lo renueve. Yo este punto no lo veo del todo claro, puede darse la circunstancia de que necesite el seguro dentro de 3 o 4 años y tenga que desahuciarlo.

    Sin embargo, cuando contratas el seguro, le piden al inquilino ciertos requisitos, luego al segundo año tiene que renovar esos requisitos?, es decir, tiene que volver a justificar nominas, contratos fijos, etc.?

    Gracias

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  • refciao
    respondió
    Por lo de alquilarlo no te preocupes, creo que cada día van a existir menos pisos en alquiler. Muchos propietarios de cierta edad no se arriesgan a ponerlos en alquiler y a pasar el trabajo de alquilarlo, mis padres son unos de ellos sino fuera por mi lo tendrían vacío porque no tienene ni ganas ni necesidad de aguantar a la gente.

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Creo que el plazo de la devolucion, lo voy a plasmar tambien en el contrato para que no haya dudas ni malos entendidos.

    Una vez elaborado el primer contrato, voy a pasarselo al abogado que me miro lo de los papeles de la compra para no meter la pata.

    Me da la sensación de que has tenido mucha experiencia con inquilinos. ¿Esto es porque por algún motivo los inquilinos no duran mucho tiempo?. Yo tenía la esperanza de conseguir alguno que se quede al menos de 3 a 5 años, pero supongo que será cuestión de suerte.

    Y ya de paso te pregunto, ¿has pasado por épocas donde te ha costado alquilar el piso, y has tenido que bajar los requisitos o algo así?, ¿o la demanda se mantiene mas o menos estable en el tiempo?

    Saludos
    Nosotros tuvimos algunos que nos duraron 2 años, más de eso ninguno por el momento, todo el mundo te cuenta la milonga de que es para muchos años el alquiler y luego se van antes. La gente mira más pisos y si encuentra otro que le compensa más se cambia, por eso te digo que no te encariñes con el inquilino porque no merece la pena.

    Tu mira por tu interes, el alquiler es un negocio, no te digo que si le puedes hacer un favor a alguién se lo hagas pero no seas tonto.

    Hay épocas buenas y malas, yo prefiero tenerlo un tiempo que vacio que alquilarselo a cualquiera. Por ejemplo los estudiantes están bien, pero solo son 9 meses. Además suelen dar problemas de ruidos en el piso y de destrozos, de impagos no sueles tener problemas. Nosotros los ultimos que tuvimos no limpiaron en todo el año el piso y luego para limpiarlo te pasas 2 o 3 días.

    El tema de la limpieza del piso, ponlo en el contrato también. Hay mucha gente que esta 1 año en el piso y no lo limpia nunca, pero nunca te lo digo por experiencia propia y luego si tienes que llevar una empresa de limpieza te cobra 200 Euros. A mi esto con unos que me paso se lo desconte de la fianza, la empresa de limpieza nos paso una factura de 250 Euros. Alucina la mierda que había allí.

    Ya te digo preparate para cualquier situación porque en el alquiler de pisos puede pasar cualquier cosa, unos tios mios se les murio el inquilino dentro, paso no se cuantos días muerto y luego entre investigaciones de la policía y tal estuvieron sin poder alquilar el piso unos meses.

    Nosotros hemos tenido unas cuantas "aventuras" como un caso de violencia de genero entre los inquilinos o uno que le tuvimos que echar porque no hacía más que molestar a los vecinos.

    De momento toco madera porque siempre nos han pagado, pero ya te digo que prefiero tener el piso vacío que mal alquilado.

    Si tienes todas las precauciones que te comento tienes un 95% de posibilidades de que el alquiler salga bien y de que ganes dinero. Pero hay que mantener la estrategia y no dejarse influenciar por nadie.

    Otro detalle a tener en cuenta es el de las mascotas, la gente siempre te cuenta la misma historia que el perro no ladra y que es muy bueno. La realidad suele ser que te va a dejar los muebles medio comidos y el suelo todo rayado, la gente al no ser el piso de ellos lo trata fatal.
    Y con los gatos mucho ojo, un amigo mio tuvo una profesora que tenía un gato. Estuvo 9 meses y cuando se fue no te imaginas como olia el piso a las meadas del gato. Tuvo que pintarlo todo y tiro la mayoría de muebles, y aún así no se le fue del todo el olor. La denuncio y llegaron a un acuerdo, creo que le dio 2500 Euros que no se si le cubrirían.

    Cualquier duda aquí estamos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por refciao Ver Mensaje
    Si el contrato es de vivienda habitual la fianza es de 1 mes en Galicia, sino la Xunta tiene una formula para calcular cuanto es en contratos que no sean de vivienda habitual como por ejemplo unos estudiantes que te lo alquilan 9 meses.

    Aquí te dejo el enlace a la pagina del Instituto Galego de Vivenda e Solo que es quién lleva estos temas:

    http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/503



    Para devolver la fianza sino recuerdo mal tienes 1 mes de plazo según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te digo esto porque a nosotros una inquilina nos denuncio por no devolverselo al instante y logicamente perdio porque teníamos 1 mes de plazo.

    El alquiler es exactamente como la bolsa, solo que aquí interaccionas con personas.

    Por cierto si tienes cualquier duda con el contrato de alquiler, como plazos, condiciones, etc ve a un abogado especialista en el tema y no hagas caso de lo que dicen en inmobiliarias. Hay inquilinos que las saben todos y te pueden pillar en algo que no sea legal en el contrato, denunciarte y hacer que el contrato sea nulo. Mucho cuidado siempre porque no sabes con quién pegas.
    Creo que el plazo de la devolucion, lo voy a plasmar tambien en el contrato para que no haya dudas ni malos entendidos.

    Una vez elaborado el primer contrato, voy a pasarselo al abogado que me miro lo de los papeles de la compra para no meter la pata.

    Me da la sensación de que has tenido mucha experiencia con inquilinos. ¿Esto es porque por algún motivo los inquilinos no duran mucho tiempo?. Yo tenía la esperanza de conseguir alguno que se quede al menos de 3 a 5 años, pero supongo que será cuestión de suerte.

    Y ya de paso te pregunto, ¿has pasado por épocas donde te ha costado alquilar el piso, y has tenido que bajar los requisitos o algo así?, ¿o la demanda se mantiene mas o menos estable en el tiempo?

    Saludos

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Veo que hay mucha trampa en esto, si, hay verdaderos expertos de la okupación. La verdad, es que prefiero tenerlo vacío a alquilarlo fuera de las garantías mínimas que estamos hablando.

    Lo de las fotos, lo había pensado, incluso, hacer figurar en el contrato que hay x cantidad de fotos, y que el inquilino las firme por detrás con fecha nombre y DNI

    Estos meses me estuve informando mucho al respecto, y mucha gente hablaba que lo de los alquileres era una ruina, pero luego cuando comentaban en mas detalle, te dabas cuenta que habían comprado sin pensar mucho en lo que compraban, y cuando alquilaban, tampoco prestaban mucha atención a quien ni como lo hacían. Luego a agarrarse la cabeza!

    Supongo que funciona igual que con las acciones, si compras cualquier cosa, y vedes en cualquier momento sin seguir una estrategia, lo mas probable es que termines quemado con la inversión

    Lo del certificado energético, como acabo de comprar el piso y el vendedor saco uno, supongo que me valdrá el mismo, verdad?

    En Galicia, tengo entendido que son dos meses de fianza que hay que depositar, es solo uno?.

    Y luego cuando se va el inquilino, hace falta darselo en mano cuando te entrega las llaves?, o esperan unos dias a que te lo devuelva la Xunta y le haces una transferencia?
    Si el contrato es de vivienda habitual la fianza es de 1 mes en Galicia, sino la Xunta tiene una formula para calcular cuanto es en contratos que no sean de vivienda habitual como por ejemplo unos estudiantes que te lo alquilan 9 meses.

    Aquí te dejo el enlace a la pagina del Instituto Galego de Vivenda e Solo que es quién lleva estos temas:

    http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/503



    Para devolver la fianza sino recuerdo mal tienes 1 mes de plazo según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te digo esto porque a nosotros una inquilina nos denuncio por no devolverselo al instante y logicamente perdio porque teníamos 1 mes de plazo.

    El alquiler es exactamente como la bolsa, solo que aquí interaccionas con personas.

    Por cierto si tienes cualquier duda con el contrato de alquiler, como plazos, condiciones, etc ve a un abogado especialista en el tema y no hagas caso de lo que dicen en inmobiliarias. Hay inquilinos que las saben todos y te pueden pillar en algo que no sea legal en el contrato, denunciarte y hacer que el contrato sea nulo. Mucho cuidado siempre porque no sabes con quién pegas.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Wenash.

    Me alegro que te sirva de ayuda, para eso estamos. Veo que estas muy ilusionado con el tema, ya veras como te sale bien, pero ten paciencia.

    Aquí como dice Refciao, uno se va curtiendo por la experiencia, pero todo aquello que te podamos transmitir, mejor que mejor.
    Por cierto, cuando empieces con las visitas, intenta realizarlas todas el mismo día y cada media hora. Porque no todas las visitas se presentan, algunas las acabas en 10 minutos, otras en 40, paciencia y filosofia, pero tu que te tienes que desplazar, fastidia mucho que alguien no se presente, aún estando a 5 minutos. Cuando uno enseña el piso, no tiene porque gustarle el piso al posible inquilino, tampoco te extrañes que tengas que pasar 20 visitas, aunque si lo lleva la inmobiliaria eso que te ahorras. Ah, normalmente los gastos de la inmobiliaria van a cargo de los inquilinos, tu no debes pagar nada de nada, su negocio esta en encontrarte un inquilino, y ese inquilino debe correr con los gastos, incluidos los del contrato, vamos que a ti la inmobiliaria te debe salir completamente gratis.

    Tienes que ser fléxible en el precio del alquiler si lo crees oportuno, pero marcate una pauta o estrategia que no debes abandonar, como los meses de deposito, estancía minimas, mascotas, que yo soy un inquilino muy bueno y no hace falta que hagas seguros de impago, .... porque muchos de los inquilinos son expertos, muchos de ellos van de un piso a otro, y sería normal que aquellos que no los quiere nadie, acaben visitando tu piso e intentando convencerte que son un buen inquilino. Tu, como en las acciones, esta es mi estrategia y debes seguirla, lo que menos te debe importar es si le acabas bajando 30 euros del precio inicial del alquiler.

    Claro que te lo puedo pasar, envíame tu correo por privado y te lo envío. La fuente del contrato la conseguí por internet, luego cambie algunas cosillas.

    Saludos.
    Buenas Gigistone,

    Si, la verdad es que estoy muy ilusionado, tengo familia y amigos que me dicen "en que lio te has metido!", te van a romper todo, no te van a pagar y te terminan tirando el alma al suelo. Lo cierto es que son los mismos que si supieran lo que tengo invertido en bolsa ahora mismo, me dirían "vas a perder todo", "la bolsa es una lotería", y sin embargo ya llevo varios años en bolsa y cada día mas contento con ello. La pena del inmobiliario, es que es mas difícil de ocultar

    Pese a ello, llevo la tranquilidad de que al menos, he estudiado todo lo que pude el negocio, y si luego sale mal, no será por no haberme movido lo necesario

    Tomo nota de lo que me comentas sobre las visitas, de todos modos, en esta primera oportunidad dejaré que sea la inmobiliaria quien las haga aunque tenga que pagarle la novatada de la comisión del 50% de comisión que me ha pedido, y siempre dentro de los requisitos mínimos que yo exija, dejaré que me aconseje a quien meter

    En cuanto a la comisión de la inmobiliaria, ellos me dicen que el inquilino paga dos meses de fianza (que debo depositar), mas un mes de adelanto, mas el seguro de impagos.
    La comisión de la inmobiliaria, es el mes de adelanto que sería en esta oportunidad del 50% (unos 200€, suponiendo un alquiler de 400€)

    Me va quedado claro lo de prepararme una estrategia y ceñirme a ella


    Ya te he enviado el mensaje privado

    Muchas gracias

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por refciao Ver Mensaje
    El tramite del cambio de suministros a nombre del inquilino debería hacerlo la propia inmobiliaria. Si te dijeran de hacerlo tu es muy sencillo, llamas a los de Naturgy, Iberdrola, etc y les dices que acabas de alquilar el piso y que el suministro pasa a estar a nombre de fulanito y les das el número de cuenta que te proporcione el inquilino. Algunas compañías piden que les mandes copia del contrato de alquiler para verificar eso.

    En cuanto al mes de fianza en la mayoría de comunidades autonomas es obligario que lo deposites en una cuenta habilitada por ellos a tal efecto:

    Por ejemplo en Galicia el proceso se hace por internet http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/505 y el dinero lo ingresas en una oficina de Abanca y listo. Para recuperar la fianza una vez que se va el inquilino se hace todo por internet y ellos te tranfieren el dinero, y después tu se lo devuelve o no al inquilino en función de como deje el piso.

    Mucho ojo con lo del deposito de fianza porque sino te pueden multar si detectan que no lo tienes.

    Y el certificado energético también lo tienes que poner, y que figure como un anexo del contrato de arrendamiento. Por poco dinero lo haces y te vale para 10 años.

    Estas dos cosas son importantes acuerdate:

    - Depositar la fianza en el organismo público de tu comunidad autonoma.
    - Tener el certificado energético al día.



    Y lo que te digo de los inquilinos vete con mil ojos, porque como te indican hay gente que va dejando impagos y saltando de piso en piso cada pocos meses. Esto es muy habitual. Entre las inmoniliarias de una misma ciudad, si esta ciudad no es muy grande, ya los llegan incluso a conocer y esta gente suele intentar alquilar pisos solo de particulares para seguir con su timo.

    No te fies de nadie y si tienes dudas de lo que te cuenta o te dice no le alquiler. Recuerda que el piso es tuyo y tu decides no el. Hay gente que te va a ir dando pena o contando historias fantasticas.

    Ahora también es muy habitual los que pagan unos meses por adelantado para que te confies, suelen adelantarte 4 o 5 meses y luego no te vuelven a pagar hasta que los deshaucias. Por eso tu todo por lo legal, seguro y pago mes a mes del piso.

    Y siempre intentar escoger inquilinos buenos, como funcionarios por ejemplo. Es mejor bajarles algo el precio del piso, porque sabes que si no te pagan o te destrozan el piso. Si los denuncias acabaran pagandote si o si.

    Cuando tengas el piso listo, saca fotos del, unas 20 fotos o así en las que salga lo más importante. También elabora una lista con todo lo de valor que tengas en el y ponlo en el contrato, en plan "una nevera Siemens modelo X".

    Yo conozco un caso en que el inquilino desmonto y se llevo una cocina nueva de un piso cuando se fue, la policía no se creia que hubiera cocina en el piso porque la habían dejado perfecta. Limpiaron todo y parecía una cocina de obra sin amueblar. Denuncio en el juzgado y no pudo demostrar que el piso tenía cocina cuando lo había alquilado. Al final perdio 15000 Euros.
    Tenía seguro de alquiler, pero este cubre destrozos, como no había ningún destrozo ya que era un robo no le cubrieron nada.

    Te pueden pasar las cosas más increibles así que estate atento, a mi unos inquilinos me llevaron todas las bombillas de bajo consumo del piso, fue hace años cuando estas bombillas eran carísimas. En total 200 Euros que no les pude reclamar.
    Veo que hay mucha trampa en esto, si, hay verdaderos expertos de la okupación. La verdad, es que prefiero tenerlo vacío a alquilarlo fuera de las garantías mínimas que estamos hablando.

    Lo de las fotos, lo había pensado, incluso, hacer figurar en el contrato que hay x cantidad de fotos, y que el inquilino las firme por detrás con fecha nombre y DNI

    Estos meses me estuve informando mucho al respecto, y mucha gente hablaba que lo de los alquileres era una ruina, pero luego cuando comentaban en mas detalle, te dabas cuenta que habían comprado sin pensar mucho en lo que compraban, y cuando alquilaban, tampoco prestaban mucha atención a quien ni como lo hacían. Luego a agarrarse la cabeza!

    Supongo que funciona igual que con las acciones, si compras cualquier cosa, y vedes en cualquier momento sin seguir una estrategia, lo mas probable es que termines quemado con la inversión

    Lo del certificado energético, como acabo de comprar el piso y el vendedor saco uno, supongo que me valdrá el mismo, verdad?

    En Galicia, tengo entendido que son dos meses de fianza que hay que depositar, es solo uno?.

    Y luego cuando se va el inquilino, hace falta darselo en mano cuando te entrega las llaves?, o esperan unos dias a que te lo devuelva la Xunta y le haces una transferencia?

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Muchas gracias por pasarte refciao, lo de la importancia del seguro de alquiler, lo tengo presente, será el filtro definitivo me digan lo que me digan.

    En cuanto a la inmobiliaria, me hablo de cobrarme una comisión del 50%. El inquilino para entrar pagaría...
    2 meses de fianza legal
    1 mes de anticipo
    el seguro de impagos

    La inmobiliaria se queda de comisión, el mes de anticipo, siendo el 50% en esta ocasión, y suponiendo un alquiler de 400€, se quedaría 200€

    Lo que no me queda claro aún, es como gestionar el paso de los servicios, veamos...

    Los gastos/ingresos son...

    IBI + Comunidad: Estos los tendré siempre domiciliados en mi cuenta bancaria, así me entero si hay derramas, subidas de impuestos, etc. No se lo cobraré al inquilino, y de paso, me aseguro que siempre estén al día

    Seguro de impagos: Este, a pesar de que lo pagará el inquilino todos los años, se lo haré ingresar en mi cuenta pero lo pagaré yo, para asegurarme que esta al día

    Alquiler + Fianza: Que me lo ingrese en mi cuenta todos los meses

    Luz/gas (en una sola factura) + Agua + Basura: Aquí es donde no me entero mucho, de como hacer y me entran dudas...
    - ¿Tiene que llamar el inquilino a todos los servicios para domiciliar los pagos?,
    - ¿Se hace por teléfono?,
    - ¿Le hago el tramite yo? o ¿lo hace el?
    - ¿Hay que cambiar el titular?

    Muchas gracias
    El tramite del cambio de suministros a nombre del inquilino debería hacerlo la propia inmobiliaria. Si te dijeran de hacerlo tu es muy sencillo, llamas a los de Naturgy, Iberdrola, etc y les dices que acabas de alquilar el piso y que el suministro pasa a estar a nombre de fulanito y les das el número de cuenta que te proporcione el inquilino. Algunas compañías piden que les mandes copia del contrato de alquiler para verificar eso.

    En cuanto al mes de fianza en la mayoría de comunidades autonomas es obligario que lo deposites en una cuenta habilitada por ellos a tal efecto:

    Por ejemplo en Galicia el proceso se hace por internet http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/505 y el dinero lo ingresas en una oficina de Abanca y listo. Para recuperar la fianza una vez que se va el inquilino se hace todo por internet y ellos te tranfieren el dinero, y después tu se lo devuelve o no al inquilino en función de como deje el piso.

    Mucho ojo con lo del deposito de fianza porque sino te pueden multar si detectan que no lo tienes.

    Y el certificado energético también lo tienes que poner, y que figure como un anexo del contrato de arrendamiento. Por poco dinero lo haces y te vale para 10 años.

    Estas dos cosas son importantes acuerdate:

    - Depositar la fianza en el organismo público de tu comunidad autonoma.
    - Tener el certificado energético al día.



    Y lo que te digo de los inquilinos vete con mil ojos, porque como te indican hay gente que va dejando impagos y saltando de piso en piso cada pocos meses. Esto es muy habitual. Entre las inmoniliarias de una misma ciudad, si esta ciudad no es muy grande, ya los llegan incluso a conocer y esta gente suele intentar alquilar pisos solo de particulares para seguir con su timo.

    No te fies de nadie y si tienes dudas de lo que te cuenta o te dice no le alquiler. Recuerda que el piso es tuyo y tu decides no el. Hay gente que te va a ir dando pena o contando historias fantasticas.

    Ahora también es muy habitual los que pagan unos meses por adelantado para que te confies, suelen adelantarte 4 o 5 meses y luego no te vuelven a pagar hasta que los deshaucias. Por eso tu todo por lo legal, seguro y pago mes a mes del piso.

    Y siempre intentar escoger inquilinos buenos, como funcionarios por ejemplo. Es mejor bajarles algo el precio del piso, porque sabes que si no te pagan o te destrozan el piso. Si los denuncias acabaran pagandote si o si.

    Cuando tengas el piso listo, saca fotos del, unas 20 fotos o así en las que salga lo más importante. También elabora una lista con todo lo de valor que tengas en el y ponlo en el contrato, en plan "una nevera Siemens modelo X".

    Yo conozco un caso en que el inquilino desmonto y se llevo una cocina nueva de un piso cuando se fue, la policía no se creia que hubiera cocina en el piso porque la habían dejado perfecta. Limpiaron todo y parecía una cocina de obra sin amueblar. Denuncio en el juzgado y no pudo demostrar que el piso tenía cocina cuando lo había alquilado. Al final perdio 15000 Euros.
    Tenía seguro de alquiler, pero este cubre destrozos, como no había ningún destrozo ya que era un robo no le cubrieron nada.

    Te pueden pasar las cosas más increibles así que estate atento, a mi unos inquilinos me llevaron todas las bombillas de bajo consumo del piso, fue hace años cuando estas bombillas eran carísimas. En total 200 Euros que no les pude reclamar.

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