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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por refciao Ver Mensaje
    Yo aunque no soy propietario directo, gestiono el alquiler de un piso de mis padres desde hace muchos años.

    Muy buenos los consejos que te dan.

    Yo añadiría que te intentes fiar lo menos posible de la gente, el mundo del alquiler es muy complicado y hay autenticos especialistas en no pagar y destrozar pisos. Por muy buena apariencia que te de la gente, siempre intenta asegurarte todo lo posible, hoy en día considero imprescindible el seguro de alquiler por la cantidad de caraduras que hay.

    Después ten en cuenta que la gente no tiene ninguna palabra, te vas a encontrar con gente que te diga que se queda con el piso y el día de entrar en el no aparezca ni te coja las llamadas. O gente que te moleste para verlo y luego tampoco aparezca o ni este realmente interesada.

    Intenta filtrar todo lo posible ya cuando te llamen por teléfono, es lo que hago yo, porque sino te vuelven loco para que les enseñes algo que o no pueden pagar o no quieren. Te pongo un ejemplo:

    El piso de mis padres es muy grande, tiene 3 habitaciones, 2 baños, salón-comedor de 30 metros cuadrados, despensa, etc. No es un piso para una persona que viva sola logicamente, yo cuando me llaman y es una sola persona ya ni suelo enseñarselo porque en el 99% de los casos me va a decir que es muy grande. Por eso te digo que no pierdas el tiempo con determinada gente que no vale la pena.

    Haces bien en esta primera ocasión en gestionarlo con inmobiliaria, tampoco es garantía de nada pero por lo menos ellos tienen más experiencia. En cuanto cojas soltura con el alquiler después es más fácil.

    Es una actividad que te suele acabar quemando, mis padres ya no quieren hacerse cargo de el porque les da mas quebraderos de cabeza que beneficios, es posible dar con un buen inquilino. Nosotros tuvimos gente con la que después de muchos años mantenemos contacto, gente que paso a ser nuestros amigos pero es minoría en este negocio.

    Siempre con la cabeza fría, nunca alquiles con el corazón ni te fies, no te imagines la gente a la que le han dado palos con esto.

    Quedo a tu disposición para cualquier duda o pregunta.

    Muchas gracias por pasarte refciao, lo de la importancia del seguro de alquiler, lo tengo presente, será el filtro definitivo me digan lo que me digan.

    En cuanto a la inmobiliaria, me hablo de cobrarme una comisión del 50%. El inquilino para entrar pagaría...
    2 meses de fianza legal
    1 mes de anticipo
    el seguro de impagos

    La inmobiliaria se queda de comisión, el mes de anticipo, siendo el 50% en esta ocasión, y suponiendo un alquiler de 400€, se quedaría 200€

    Lo que no me queda claro aún, es como gestionar el paso de los servicios, veamos...

    Los gastos/ingresos son...

    IBI + Comunidad: Estos los tendré siempre domiciliados en mi cuenta bancaria, así me entero si hay derramas, subidas de impuestos, etc. No se lo cobraré al inquilino, y de paso, me aseguro que siempre estén al día

    Seguro de impagos: Este, a pesar de que lo pagará el inquilino todos los años, se lo haré ingresar en mi cuenta pero lo pagaré yo, para asegurarme que esta al día

    Alquiler + Fianza: Que me lo ingrese en mi cuenta todos los meses

    Luz/gas (en una sola factura) + Agua + Basura: Aquí es donde no me entero mucho, de como hacer y me entran dudas...
    - ¿Tiene que llamar el inquilino a todos los servicios para domiciliar los pagos?,
    - ¿Se hace por teléfono?,
    - ¿Le hago el tramite yo? o ¿lo hace el?
    - ¿Hay que cambiar el titular?

    Muchas gracias

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  • GIGISTONE
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

    Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

    De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

    Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

    Muchas gracias de nuevo
    Wenash.

    Me alegro que te sirva de ayuda, para eso estamos. Veo que estas muy ilusionado con el tema, ya veras como te sale bien, pero ten paciencia.

    Aquí como dice Refciao, uno se va curtiendo por la experiencia, pero todo aquello que te podamos transmitir, mejor que mejor.
    Por cierto, cuando empieces con las visitas, intenta realizarlas todas el mismo día y cada media hora. Porque no todas las visitas se presentan, algunas las acabas en 10 minutos, otras en 40, paciencia y filosofia, pero tu que te tienes que desplazar, fastidia mucho que alguien no se presente, aún estando a 5 minutos. Cuando uno enseña el piso, no tiene porque gustarle el piso al posible inquilino, tampoco te extrañes que tengas que pasar 20 visitas, aunque si lo lleva la inmobiliaria eso que te ahorras. Ah, normalmente los gastos de la inmobiliaria van a cargo de los inquilinos, tu no debes pagar nada de nada, su negocio esta en encontrarte un inquilino, y ese inquilino debe correr con los gastos, incluidos los del contrato, vamos que a ti la inmobiliaria te debe salir completamente gratis.

    Tienes que ser fléxible en el precio del alquiler si lo crees oportuno, pero marcate una pauta o estrategia que no debes abandonar, como los meses de deposito, estancía minimas, mascotas, que yo soy un inquilino muy bueno y no hace falta que hagas seguros de impago, .... porque muchos de los inquilinos son expertos, muchos de ellos van de un piso a otro, y sería normal que aquellos que no los quiere nadie, acaben visitando tu piso e intentando convencerte que son un buen inquilino. Tu, como en las acciones, esta es mi estrategia y debes seguirla, lo que menos te debe importar es si le acabas bajando 30 euros del precio inicial del alquiler.

    Claro que te lo puedo pasar, envíame tu correo por privado y te lo envío. La fuente del contrato la conseguí por internet, luego cambie algunas cosillas.

    Saludos.

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  • refciao
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

    Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

    De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

    Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

    Muchas gracias de nuevo
    Yo aunque no soy propietario directo, gestiono el alquiler de un piso de mis padres desde hace muchos años.

    Muy buenos los consejos que te dan.

    Yo añadiría que te intentes fiar lo menos posible de la gente, el mundo del alquiler es muy complicado y hay autenticos especialistas en no pagar y destrozar pisos. Por muy buena apariencia que te de la gente, siempre intenta asegurarte todo lo posible, hoy en día considero imprescindible el seguro de alquiler por la cantidad de caraduras que hay.

    Después ten en cuenta que la gente no tiene ninguna palabra, te vas a encontrar con gente que te diga que se queda con el piso y el día de entrar en el no aparezca ni te coja las llamadas. O gente que te moleste para verlo y luego tampoco aparezca o ni este realmente interesada.

    Intenta filtrar todo lo posible ya cuando te llamen por teléfono, es lo que hago yo, porque sino te vuelven loco para que les enseñes algo que o no pueden pagar o no quieren. Te pongo un ejemplo:

    El piso de mis padres es muy grande, tiene 3 habitaciones, 2 baños, salón-comedor de 30 metros cuadrados, despensa, etc. No es un piso para una persona que viva sola logicamente, yo cuando me llaman y es una sola persona ya ni suelo enseñarselo porque en el 99% de los casos me va a decir que es muy grande. Por eso te digo que no pierdas el tiempo con determinada gente que no vale la pena.

    Haces bien en esta primera ocasión en gestionarlo con inmobiliaria, tampoco es garantía de nada pero por lo menos ellos tienen más experiencia. En cuanto cojas soltura con el alquiler después es más fácil.

    Es una actividad que te suele acabar quemando, mis padres ya no quieren hacerse cargo de el porque les da mas quebraderos de cabeza que beneficios, es posible dar con un buen inquilino. Nosotros tuvimos gente con la que después de muchos años mantenemos contacto, gente que paso a ser nuestros amigos pero es minoría en este negocio.

    Siempre con la cabeza fría, nunca alquiles con el corazón ni te fies, no te imagines la gente a la que le han dado palos con esto.

    Quedo a tu disposición para cualquier duda o pregunta.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Pues al principio pensaba en solo alquilar a españoles, por el tema de que me podrían cuidar mejor el piso y por el tema del cobro de las mensualidades, pero esa idea rápidamente se me fue de la cabeza. Yo me encuentro en la zona metropolitana de Barcelona, y en el barrio hay una gran cantidad de nacionalidades, así que las oportunidades vendrían por abrir el abanico a cualquier nacionalidad, mascotas.... Te deben entregar el piso en buenas condiciones, sino tu avisas al seguro y ellos denuncian.

    A partir de aquí, en función de la demanda que haya ( hasta ahora ha sido enorme menos el primero en el año 2015, que aquel costo bastante alquilarlo), mi estrategia pasa por lo siguiente:

    -En el anuncio indicar claramente, que nivel de ingresos brutos deben disponer los inquilinos ( lo que solicita el seguro de impago), que se hará seguro impago, estancia mínima 1 año, sino se penaliza y que persona que no cumplan las condiciones, mejor abstenerse ( con esto ya se hace un primer filtro)

    Luego para las visitas:
    - Tener las fotocopias impresas en casa de la solicitud de estudio al posible inquilino.
    - Si les interesa el piso le entrego el formulario de la solicitud de estudio del posible inquilino y le comento que necesito que me entreguen rellenada la solicitud, fotocopia DNI, últimas 3 nóminas y contrato de trabajos de las personas que vayan a figurar en el contrato.
    - Hay gente que dice que le interesa cuando se marchan, te cogen la solicitud, pero luego ya no te dicen nada.
    - Otros te los entregarán en los días siguientes.
    - Y si alguien está muy interesado, ya te vendrán con toda la documentación requerida en el momento de ver el piso.

    Con todas las solicitudes, evalúas los candidatos y te decides por uno de ellos, el cual enviarás al seguro para el estudio. Solo podrás pasarle una solicitud, no te aceptarán que le envíes 3 seguidas. Si la enviada no es aprobada, te dejaran que les envíes otra.

    Aquí el seguro hace el gran filtro. Ellos consultarán en sus bases de datos que no estén de morosos en ninguna lista, y que por ejemplo, no deban más de 300 en recibos telefónicos. Si esto es OK, realizan la viabilidad económica con los datos aportados. Si pasa ese segundo paso, ya te habrán aprobado el inquilino y tu ya podrías hacerles el contrato de alquiler. Si después de todo esto no estas seguro, siempre podrías solicitar un avalista, y con todo esto, es más que suficiente como garantía de pago y buen comportamiento. A partir de aquí la suerte estaría echada.

    Pues si no recuerdo mal, suelen pedir que la mensualidad, no supere el 35% de los ingresos. Yo por mensualidades de 550€, creo que si aportaban 1000€ de nómina con 14 mensualidades, o 1200€ con 12 mensualidades.

    Piensa que a mayor exigencia por parte del seguro, mayor porcentaje de seguridad en encontrar a un buen inquilino. Siempre es mejor cobrar un poquito menos, y más probabilidades en el cobro.

    Yo hasta el momento, el primer inquilino fue una situación un tanto rara ( aquí peque un poquito de inexperiencia), estuvo año y medio y me quedo colgada una mensualidad, fue pactado, pero el piso me lo entrego en un estado bueno y me interesaba pactar rápida la salida, ya que la demanda había crecido bastante, así como la renta que podía solicitar. El resto de inquilinos hasta día de hoy son los mismos.

    Saludos.
    Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

    Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

    De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

    Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

    Muchas gracias de nuevo

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  • GIGISTONE
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Muchas gracias Gigistone,

    Lo de la caldera, parece que aquí tambien es cada dos años, tengo pendiente ir a ver una empresa que se dedique a esto y que me lo aclaren.

    Dado que mas o menos tenemos la misma idea, tengo curiosidad por saber que perfil de inquilino buscas.

    Yo estuve pensando, nada de etnias, nada de mascotas y nada de estudiantes, mas bien buscar una familia para que use el piso como vivienda habitual y desgravarme el 40% en Hacienda.

    ¿Que requisitos mínimos pides para alquilar tus pisos?,

    Yo también contrataré Arag, casualmente es el que estaba mirando porque es el que trabaja la inmobiliaria. ¿Sabes si es muy difícil que le concedan el seguro de impagos a la gente?, he leído que filtran mucho, no se si en exceso

    Muchas gracias
    Hola Rafa.

    Pues al principio pensaba en solo alquilar a españoles, por el tema de que me podrían cuidar mejor el piso y por el tema del cobro de las mensualidades, pero esa idea rápidamente se me fue de la cabeza. Yo me encuentro en la zona metropolitana de Barcelona, y en el barrio hay una gran cantidad de nacionalidades, así que las oportunidades vendrían por abrir el abanico a cualquier nacionalidad, mascotas.... Te deben entregar el piso en buenas condiciones, sino tu avisas al seguro y ellos denuncian.

    A partir de aquí, en función de la demanda que haya ( hasta ahora ha sido enorme menos el primero en el año 2015, que aquel costo bastante alquilarlo), mi estrategia pasa por lo siguiente:

    -En el anuncio indicar claramente, que nivel de ingresos brutos deben disponer los inquilinos ( lo que solicita el seguro de impago), que se hará seguro impago, estancia mínima 1 año, sino se penaliza y que persona que no cumplan las condiciones, mejor abstenerse ( con esto ya se hace un primer filtro)

    Luego para las visitas:
    - Tener las fotocopias impresas en casa de la solicitud de estudio al posible inquilino.
    - Si les interesa el piso le entrego el formulario de la solicitud de estudio del posible inquilino y le comento que necesito que me entreguen rellenada la solicitud, fotocopia DNI, últimas 3 nóminas y contrato de trabajos de las personas que vayan a figurar en el contrato.
    - Hay gente que dice que le interesa cuando se marchan, te cogen la solicitud, pero luego ya no te dicen nada.
    - Otros te los entregarán en los días siguientes.
    - Y si alguien está muy interesado, ya te vendrán con toda la documentación requerida en el momento de ver el piso.

    Con todas las solicitudes, evalúas los candidatos y te decides por uno de ellos, el cual enviarás al seguro para el estudio. Solo podrás pasarle una solicitud, no te aceptarán que le envíes 3 seguidas. Si la enviada no es aprobada, te dejaran que les envíes otra.

    Aquí el seguro hace el gran filtro. Ellos consultarán en sus bases de datos que no estén de morosos en ninguna lista, y que por ejemplo, no deban más de 300 en recibos telefónicos. Si esto es OK, realizan la viabilidad económica con los datos aportados. Si pasa ese segundo paso, ya te habrán aprobado el inquilino y tu ya podrías hacerles el contrato de alquiler. Si después de todo esto no estas seguro, siempre podrías solicitar un avalista, y con todo esto, es más que suficiente como garantía de pago y buen comportamiento. A partir de aquí la suerte estaría echada.

    Pues si no recuerdo mal, suelen pedir que la mensualidad, no supere el 35% de los ingresos. Yo por mensualidades de 550€, creo que si aportaban 1000€ de nómina con 14 mensualidades, o 1200€ con 12 mensualidades.

    Piensa que a mayor exigencia por parte del seguro, mayor porcentaje de seguridad en encontrar a un buen inquilino. Siempre es mejor cobrar un poquito menos, y más probabilidades en el cobro.

    Yo hasta el momento, el primer inquilino fue una situación un tanto rara ( aquí peque un poquito de inexperiencia), estuvo año y medio y me quedo colgada una mensualidad, fue pactado, pero el piso me lo entrego en un estado bueno y me interesaba pactar rápida la salida, ya que la demanda había crecido bastante, así como la renta que podía solicitar. El resto de inquilinos hasta día de hoy son los mismos.

    Saludos.

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  • gorrion1978
    respondió
    He encontrado esto:

    https://www.bbva.com/es/lo-saber-los...-una-vivienda/

    Según parece el seguro de alquiler cada vez es más utilizado en detrimento del aval.

    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por gorrion1978 Ver Mensaje
    Me encanta lo que comentáis sobre pisos.

    Un familiar mío que entiende mucho de esto pide siempre un aval bancario a los inquilinos, eso filtra muchísimo a indeseables potenciales y morosos profesionales.

    Saludos.
    Muchas gracias gorrión, la verdad es que no se muy bien como funciona un aval bancario, y en que circunstancias o bajo que premisa se ejecuta. Es decir, no creo que sea ten facil como ir al banco, y decir "este hombre no me pago el alquiler, deme los xxx euros"

    Además, creo que con el seguro de impagos, eso ya esta cubierto, no creo que se necesiten ambas cosas

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  • gorrion1978
    respondió
    Me encanta lo que comentáis sobre pisos.

    Un familiar mío que entiende mucho de esto pide siempre un aval bancario a los inquilinos, eso filtra muchísimo a indeseables potenciales y morosos profesionales.

    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Este inmueble al que te hago referencia es mío, luego hay otros dos de similares características que son de mis padres, aunque los gestiono yo, y puedo decirte que se mueven en más o menos los mismos numeros ya que se encuentran muy cerca unos de otros y son del mismo estilo.

    Como en la acciones, siempre es importantísimo comprar el activo a precios muy inferiores a los normales, esto luego te da una flexibilidad que en los malos momentos puede ser un inversion regular y en los buenos momento una gran inversión, y que si se debe vender, la perdida sea practicamente inexistente.

    En cuanto al desplazamiento, es posible, que los dos primeros meses tengas que ir a revisar algo, pero en mis casos, una vez el inmueble se ha puesto a rodar, apenas una visita anual. Un tema que parece muy cómodo y que pueda resultar algo caro, es tener conocimiento de alguna persona que te pueda hacer ciertas "chapucillas" o trabajos para cuando el inquilino te llame, pues tu envías a esta persona, y aunque sea más caro que si acudes tu, ganas en comodidad, y al final con una buena rentabilidad pues mira, la bajas un poquito esa rentabilidad a cuenta de vivir mejor.

    Tienes que tener en cuenta que reparaciones van a cuenta tuya y cuales a los inquilinos. Yo en mis calculos tengo una partida de mantanimiento anual de 500 €, en los cuales invertir o gastar en cualquier cosa que les pueda hacer falta, sin poner muchos problemas, al final entre más contentos esten los inquilinos, más tiempo se quedarán y menos inconvenientes te pondran si en algun momento le tienes que incrementar la quota, aparte que la mayoria de los años ni utilizo esa partida.

    Yo tengo contratado el seguro con Arag, por mi experiencia y por lo que me pude informar, son los más completos. A grosso modo, aquí ellos corren con los gastos judiciales en caso de desahucio, te adelantan las mensualidades impagadas al tercer mes con una carencia de un mes, si los despertectos ocasionados en la vivienda no son suficiente con la fianza, ellos denunciaran para cobrar el dinero faltante, nose, yo duermo muy tranquilo con este seguro. Ahh, y es un perfecto filtro para escoger al inquilino, ya que ellos tienen la ultima palabra si coger y asegurarte al inquilino que tu les propones, realizando sus estudios de viabilidad económica y evidentemente que no tengas antecedentes de impagos.

    El seguro del piso, pues tengo una oferta de Allianz por 135€ adaptada para pisos en alquiler, donde estas cubiertos para todos los desperfectos producidos por el inquilino a terceros, incendio, .... y el continente. Luego el contenido, debería de ser el inquilino quien se lo hiciera, pero en la practica, creo que ningún inquilino se lo hace. Si el piso lo alquilas sin muebles y electródomesticos, con esta cobertura sería suficiente.

    A mí la empresa mantenedora de la caldera me dice que es obligatorio ( no se si es por comunidades autónomas) una revisión de la caldera cada 2 años y luego la instalación de gas ( desde el contador, tubos y llegar a la caldera ), y de la cocina si la tubiera, sería cada 5 años. Si fuera un calentador con la revisión de los 5 años tienes suficiente.

    Saludos.
    Muchas gracias Gigistone,

    Lo de la caldera, parece que aquí tambien es cada dos años, tengo pendiente ir a ver una empresa que se dedique a esto y que me lo aclaren.

    Dado que mas o menos tenemos la misma idea, tengo curiosidad por saber que perfil de inquilino buscas.

    Yo estuve pensando, nada de etnias, nada de mascotas y nada de estudiantes, mas bien buscar una familia para que use el piso como vivienda habitual y desgravarme el 40% en Hacienda.

    ¿Que requisitos mínimos pides para alquilar tus pisos?,

    Yo también contrataré Arag, casualmente es el que estaba mirando porque es el que trabaja la inmobiliaria. ¿Sabes si es muy difícil que le concedan el seguro de impagos a la gente?, he leído que filtran mucho, no se si en exceso

    Muchas gracias

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  • GIGISTONE
    respondió
    Hola Rafa.

    Este inmueble al que te hago referencia es mío, luego hay otros dos de similares características que son de mis padres, aunque los gestiono yo, y puedo decirte que se mueven en más o menos los mismos numeros ya que se encuentran muy cerca unos de otros y son del mismo estilo.

    Como en la acciones, siempre es importantísimo comprar el activo a precios muy inferiores a los normales, esto luego te da una flexibilidad que en los malos momentos puede ser un inversion regular y en los buenos momento una gran inversión, y que si se debe vender, la perdida sea practicamente inexistente.

    En cuanto al desplazamiento, es posible, que los dos primeros meses tengas que ir a revisar algo, pero en mis casos, una vez el inmueble se ha puesto a rodar, apenas una visita anual. Un tema que parece muy cómodo y que pueda resultar algo caro, es tener conocimiento de alguna persona que te pueda hacer ciertas "chapucillas" o trabajos para cuando el inquilino te llame, pues tu envías a esta persona, y aunque sea más caro que si acudes tu, ganas en comodidad, y al final con una buena rentabilidad pues mira, la bajas un poquito esa rentabilidad a cuenta de vivir mejor.

    Tienes que tener en cuenta que reparaciones van a cuenta tuya y cuales a los inquilinos. Yo en mis calculos tengo una partida de mantanimiento anual de 500 €, en los cuales invertir o gastar en cualquier cosa que les pueda hacer falta, sin poner muchos problemas, al final entre más contentos esten los inquilinos, más tiempo se quedarán y menos inconvenientes te pondran si en algun momento le tienes que incrementar la quota, aparte que la mayoria de los años ni utilizo esa partida.

    Yo tengo contratado el seguro con Arag, por mi experiencia y por lo que me pude informar, son los más completos. A grosso modo, aquí ellos corren con los gastos judiciales en caso de desahucio, te adelantan las mensualidades impagadas al tercer mes con una carencia de un mes, si los despertectos ocasionados en la vivienda no son suficiente con la fianza, ellos denunciaran para cobrar el dinero faltante, nose, yo duermo muy tranquilo con este seguro. Ahh, y es un perfecto filtro para escoger al inquilino, ya que ellos tienen la ultima palabra si coger y asegurarte al inquilino que tu les propones, realizando sus estudios de viabilidad económica y evidentemente que no tengas antecedentes de impagos.

    El seguro del piso, pues tengo una oferta de Allianz por 135€ adaptada para pisos en alquiler, donde estas cubiertos para todos los desperfectos producidos por el inquilino a terceros, incendio, .... y el continente. Luego el contenido, debería de ser el inquilino quien se lo hiciera, pero en la practica, creo que ningún inquilino se lo hace. Si el piso lo alquilas sin muebles y electródomesticos, con esta cobertura sería suficiente.

    A mí la empresa mantenedora de la caldera me dice que es obligatorio ( no se si es por comunidades autónomas) una revisión de la caldera cada 2 años y luego la instalación de gas ( desde el contador, tubos y llegar a la caldera ), y de la cocina si la tubiera, sería cada 5 años. Si fuera un calentador con la revisión de los 5 años tienes suficiente.

    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Primeramente, enhorabuena por la operación. Creo que tu y yo estamos embarcados en el mismo proyecto. Lo digo porque yo también aposté por combinar las acciones, con la compra de un piso para su alquiler y así estar diversificado.
    Tus número son muy parecidos a los mios.
    Te pongo mis números con datos ya casi definitivos a año 2019 para que te puedas hacer una idea a año vencido.
    Mi compra fue de 60k, alquiler 550€, y mis gastos fijos anuales son:
    Caldera 97 € , seguro piso 151, intereses hipoteca 500, seguro impago 298, IBI+Basuras 245,40+ COM. VECINOS 180 = 1471
    Extras Derrama comunidad vecinos 240+ Arreglo y mantenimiento 405 €= 645€
    40% de Impuestos sobre beneficio 300€
    Total Ingresos 6600€
    Total gastos 2775€
    Bº Bruto 11%
    Bº Neto 6,40%
    Bº Neto sin Extras 7.5 %

    Como bien digiste tu, nose si esto será a muy muy muy largo plazo, pero almenos creo que en una temporada se le puede sacar una muy buena rentabilidad. También te diré, que se esta mucho más tranquilo invirtiendo con acciones.

    Saludos y suerte.
    Muchas gracias Gigistone, siempre valoro mucho tus comentarios.

    Parece que si, tenemos acabo de estudiar tus números y si se asemejan mucho a lo que yo espero, estamos en el mismo camino con la misma idea, aunque si mal no recuerdo, tu tenias mas de un piso en alquiler.

    Si consigo sacar ese 6,40% neto, me doy con un canto en los dientes . De momento, a aprovechar estas rentabilidades, si el dia de mañana, la demanda cae por lo que sea, con un 50% de lo alquileres actuales quizá la inversión seguiría siendo sostenible.

    Creo que lo de tener uno o dos de estos pisos económicos en alquiler para diversificar un poco, no esta reñido con tener una cartera de acciones, sobretodo si se hace con ideas de que se "paguen solos" en pocos años (firmo por unos 5 añitos mas así). El día de mañana, ya veremos si fue un buen negocio o no, y en el peor de los casos, siempre podremos "venderlos por algo".

    Ahora mismo para mi, todos son gastos, trabajo, dudas y miedos. Para conseguir esta rentabilidad, he tenido que salir de mi zona de confort, y buscar en una ciudad mas grande a unos 25km de donde vivo. Ahí note que todo es mas líquido, y que pisos que veía "que mas o menos podrían encajar", se vendían en cuestión de semanas como pan caliente, las ofertas de alquiler, también muy bajas, y la demanda muy alta

    Sin embargo, me entra el miedo que tenga que ir hasta allá a cambiarles una bombilla del salón porque se les ha quemado, o que me vuelvan loco los inquilinos con tonterías de esas, supongo que será cuestión de suerte, y de tener buen ojo escogiendo inquilinos

    Cuéntame sobre el seguro de impagos, ¿que te cubre con esos 298€?. ¿Y si dentro del año, se te va un inquilino y entra otro, tienes que volver a pagar los 298€ por el nuevo inquilino?

    El seguro del piso, me lo ha ofrecido el banco por 147€, es el mas económico, aunque no me cubriría roturas, daños eléctricos, ya para ir a otro mas completo que los cubra, me voy a 180/203€. Pero es que el inquilino debería tener un seguro contratado también, no se!

    En cuanto a la caldera de gas ciudad, me dijo un fontanero, que no es obligatoria la revisión anual. Sólo es obligatoria la de 5 años, lo demás es un timo

    Bueno Gigistone, muchas gracias por pasarte por aquí, ya seguimos hablando

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  • GIGISTONE
    respondió
    Hola Rafa.

    Primeramente, enhorabuena por la operación. Creo que tu y yo estamos embarcados en el mismo proyecto. Lo digo porque yo también aposté por combinar las acciones, con la compra de un piso para su alquiler y así estar diversificado.
    Tus número son muy parecidos a los mios.
    Te pongo mis números con datos ya casi definitivos a año 2019 para que te puedas hacer una idea a año vencido.
    Mi compra fue de 60k, alquiler 550€, y mis gastos fijos anuales son:
    Caldera 97 € , seguro piso 151, intereses hipoteca 500, seguro impago 298, IBI+Basuras 245,40+ COM. VECINOS 180 = 1471
    Extras Derrama comunidad vecinos 240+ Arreglo y mantenimiento 405 €= 645€
    40% de Impuestos sobre beneficio 300€
    Total Ingresos 6600€
    Total gastos 2775€
    Bº Bruto 11%
    Bº Neto 6,40%
    Bº Neto sin Extras 7.5 %

    Como bien digiste tu, nose si esto será a muy muy muy largo plazo, pero almenos creo que en una temporada se le puede sacar una muy buena rentabilidad. También te diré, que se esta mucho más tranquilo invirtiendo con acciones.

    Saludos y suerte.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola,

    Gracias, Redmoon.

    Pues yo desde luego iba a por las acciones, Rafa.

    Piensa también que si esperas a comprar lo que no hayan querido los demás, probablemente vas a comprar pisos que cuestan menos, pero que también valdrán menos, probablemente, por una u otra razón.


    Saludos.
    Gracias Gregorio, la verdad es que ya casi estaba por tirar la toalla pero

    Finalmente, y después de mucho buscar, encontré una oportunidad y no me pude resistir. Hace unos 20 días, compré un primer piso por escalera en una zona muy buena de una ciudad de algo mas de 100mil habitantes, con mucha demanda, céntrico, en un barrio consolidado, con muchos colegios, supermercados, tiendas, cerca, la parada de bus en la esquina. El edificio es antiguo, pero esta muy bien conservado, incluso le han hecho el tejado nuevo y han pintado la fachada hace un par de años.

    En total, fueron 42,000€ (48,500€ incluyendo precio del piso + gastos + reforma estética). Tuve suerte, porque la mujer que lo vendió, fue con el precio en la cabeza y la inmobiliaria lo puso en venta un domingo, puse anuncios "Fake" para ver si se alquilaba, y me llovieron emails de gente desesperada por alquilarlo, así que el lunes fuí y cerré el trato. El de la inmobiliaria me dijo que si quería, lo tenía alquilado mañana mismo. La semana pasada, se vendió el cuarto piso en 36mil€ que estaba muy mal, así que imagino que no hice tan mal negocio.

    Al parecer, y según me dijo la inmobiliaria, el precio del alquiler es de aproximadamente 400€/450€, el inquilino paga dos meses de fianza, un mes de adelanto y además, todos los años, tiene que pagarme el seguro de impagos. Incluso en la inmobiliaria me ofreció cobrarme el 50% de la comisión, si se lo daba en exclusiva a el en alquiler. Yo sólo pagaría (un año sin derramas) 18€ comunidad + 55€ IBI + 75€ revisión anual de caldera.
    Así que suponiendo un alquiler por lo bajo de 400€, me quedaría aproximadamente un 10% bruto de rentabilidad, y un 9,2% neto suponiendo un año sin derramas

    Con la dueña, arreglé genial. Firmamos arras, y me dió las llaves para que comenzara a prepararlo, le hacía falta pintar completo y cosas de estética, por lo demas, esta genial, con puertas y cocina de roble, calefacción a gas, todo en muy buen estado. Ya casi e acabado con la pintura, un par de fines de semana mas y quedará listo, así que en cuanto termine, le doy las llaves a la inmobiliaria para que lo vaya mostrando, y en cuanto firme en la notaría, al otro días si dios quiere, estará alquilado.

    En cuanto a la hipoteca, conseguí una fija al 1,8% TAE a 15 años, por el 70%, otro poco puse de mi bolsillo, y otro poco tiro del margin de Degiro. Al final, la cuota me queda en unos 190€, por lo que cada mes, podría pagar mas de dos cuotas de hipoteca, pero de momento, voy a dedicar todos los ahorros, el sobrante del alquiler, y todos los dividendos, a sacarme de encima el margin de Degiro entre mediados y finales del año próximo, que pese a que los intereses son solo del 1,25%, es variable por lo que mañana podría subir (sabe dios), o caer las acciones y que me deshagan posiciones, aunque en ese caso lo veo improbable, ya que tengo mucho margen sobrante aún (sólo utilizaré el 20%). Ya luego dedicaré el alquiler íntegro a pagar/amortizar hipoteca, y los dividendos para hacer crecer la cartera de acciones, y el resto, ya veremos

    La verdad es que estoy muy ilusionado con este proyecto, entiendo el razonamiento de que probablemente en el futuro haya muchos pisos heredados y bajen alquileres, y la verdad es que no estoy seguro de ver esto como una inversión a muy muy largo plazo como las acciones, pero mientras pueda, intentaré sacarle beneficios y me siento muy cómodo diversificando de esta forma.

    Ya les iré contando...

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Gracias, Redmoon.

    Pues yo desde luego iba a por las acciones, Rafa.

    Piensa también que si esperas a comprar lo que no hayan querido los demás, probablemente vas a comprar pisos que cuestan menos, pero que también valdrán menos, probablemente, por una u otra razón.


    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Bueno, sigo buscando y me declaro de momento un comprador frustrado. Todo lo que veo, me lo terminan sacando de las manos, y es que es imposible comprar, estoy parado delante del escaparate de una inmobiliaria, y tengo una persona de cada lado mirando las gangas, gente que viene de Madrid o Barcelona, y le parece todo regalado de precio, y se terminan comprando un piso para las vacaciones, demasiados turistas. Incluso se de gente, que alquila en grandes ciudades, se compra un piso aquí, y en cuanto se jubila se vienen a vivir aquí.

    El otro día, fui a ver un piso que se anunciaba por 40mil€, y cuando termine de verlo, le pregunte por el precio, y me dijo 50mil€. Me lo subieron 10mil€ en la cara, cuando les dije que estaba anunciado por 40mil€, me dijo "debe tratarse de un error"

    Estoy pensando que este no es el mejor momento para comprar, casi mejor esperar al invierno, o al menos al otoño para ver si bajan de precio todo aquello que no dieron vendido en verano.

    De momento, entre que no encuentro ningún piso, y que las bolsas se están poniendo a precio de ganga, voy a seguir juntando liquidez para ver que es lo que cae en los próximos meses. Igual termino comprando un paquete de acciones y mando el proyecto del piso a tomar viento

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  • Redmoon
    respondió
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
    Gracias Redmoon.

    Eso de los quebraderos de cabeza, es lo que mas me preocupa, con las acciones, uno esta muy cómodo, sí. Es mas o menos lo que decía GIGISTONE mas arriba, el no se ve gestionando alquileres de inmuebles con 60 años.

    En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

    Estoy días, he puesto un anuncio fake de alquiler (ya lo he quitado), para ver si mis sospechas sobre la demanda eran ciertas, y he recibido mas de 10 emails en dos días para alquilarlo. Me ofrecían contratos fijos, familias, y algún trabajador que lo quería para unos meses.
    Almenos aquí en Cataluña sólo te puedes desgravar los gastos producidos en el piso ( hace poco me gaste 1000€ en una caldera)
    Creo que se puede desgravar algo si el inquilino es menor de 35 años ( que no es mi caso).
    No rasqué nada más y eso que fuí a dos gestores ante la burrada que le salió al primero y el segundo confirmó. Y ojo, que quebraderos no tengo porque el inquilino es una persona de confianza y un manitas que no molesta para nada.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Rafa, yo creo que en estos casos lo mejor es mirar primero la rentabilidad por alquiler suponiendo que se compra al contado, y el precio por metro cuadrado. Y luego se mira la forma de financiar la compra.

    Con los datos que das el alquiler neto queda en un rango de 235 (270-35) a 240 (300-60) euros al mes. He supuesto que la comunidad más cara es la del piso más caro, y la más barata la del más barato.

    Tomamos 240 euros al mes, que al año salen 2.880 euros.

    Si lo compras por 40.000 euros, le sumamos otros 5.000 por los gastos de la compra y las reformas que dices que hay que hacerlo.

    Así la rentabilidad por alquiler nos sale del 6,4% (2.880 / 45.000).

    Esos 2.880 hay que reducirlos en el IBI, las provisiones para futuras reparaciones, etc. Esto no es una cifra exacta, claro.

    Yo creo que con una buena ocupación podemos estimar que la rentabilidad real por alquiler sea del 4%-5%.


    Y el precio por metro cuadrado sale a 692 euros (45.000 / 65).


    Para vivir en él o para veranear, me parece muy buena compra.

    Como inversión, te puedes hacer a la idea de que te ha costado, más o menos, los dividendos y el ahorro de un año, que son los 15.000 euros que dices.

    Ahora hay que intentar estimar cuánto puede subir la vivienda y la Bolsa en estos años.

    Si la Bolsa (aquí sumo dividendo ya) sube el 10%, en 15 años serán casi 63.000 euros.

    Si la vivienda sube el 4% (también sumo alquileres, pero se van en la hipoteca), en 15 años esa vivienda pasará de valer 40.000 (sin los 5.000 de gastos, que eso no es valor de la vivienda, aunque las reformas sí podrían serlo, pero en 15 años será necesaria una nueva reforma, más o menos, incluso antes por ser alquilado) a 72.000.

    Si variamos los porcentajes de subida de Bolsa y vivienda y Bolsa para los próximos 15 años, en unos casos sale mejor la Bolsa, y en otros la vivienda.


    Yo preferiría la Bolsa, pero esta es una inversión razonable. Da más trabajo, y lleva más tiempo, eso siempre es así con los inmuebles.

    El hecho de que sea en zona turística puede hacer que se comporte mejor que una vivienda en zona puramente residencial.


    Saludos.

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  • rafa
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Esta amortización que te comentaba, es independiente a la hipoteca, se aplica a cualquier inmueble que este arrendado para vivienda, pero ya te digo, creo que hay 2 maneras de calcular el importe, pero no me interese por saber como funciona.
    Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    De memoria:

    Hacienda entiende como gasto la depreciación que sufre el inmueble debido al paso del tiempo. Así, te puedes desgravar como gasto el 3% del valor catastral excluido el valor del suelo o el 3% del valor de adquisición excluido el suelo (el mayor de estos valores)

    https://www.agenciatributaria.es/AEA...educibles.html
    Al final, entre una cosa y otra, hacienda nose lleva un duro...

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  • rafa
    respondió
    Interesante, no lo sabia.

    Como haces para que sea alquilada como primeravivienda?. Lo pones en el contrato, lo registras en algun sitio?

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  • Dr. Seldon
    respondió
    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Esta amortización que te comentaba, es independiente a la hipoteca, se aplica a cualquier inmueble que este arrendado para vivienda, pero ya te digo, creo que hay 2 maneras de calcular el importe, pero no me interese por saber como funciona.
    De memoria:

    Hacienda entiende como gasto la depreciación que sufre el inmueble debido al paso del tiempo. Así, te puedes desgravar como gasto el 3% del valor catastral excluido el valor del suelo o el 3% del valor de adquisición excluido el suelo (el mayor de estos valores)

    https://www.agenciatributaria.es/AEA...educibles.html
    Editado por última vez por Dr. Seldon; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6808-dr-seldon en 07-08-2019, 02:00 PM.

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