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Buscando comprar para alquilar

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  • Buscando comprar para alquilar


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    Desde hace unos meses, llevo dándole vueltas a la cabeza, comprar un piso para alquilar, sigo pensando que la inversión en bolsa es mejor inversión, pero a modo de diversificación me parece una buena oportunidad hacerlo

    Ya e ido a ver una decena de pisos de diferentes inmobiliarias, bancos y algún particular, de echo, ya mande tres ofertas (las comento mas adelante), dos de las cuales han sido rechazadas, y la otra esta pendiente de la contraoferta del banco estos días

    El detalle de la operación, sería mas o menos este...

    Piso de entre 32/40mil euros,
    En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)

    El plan, es invertir entre 10/15K (15 máximo) entre gastos de compra, reforma, y amueblado. De esos 15K, yo pondría unos 5K de mi bolsillo, y los otros 10K, tiraría del margin de mi bróker (un 10% de mi cartera actual). Este margin lo podría amortizar con el ahorro y los dividendos en unos 8/10 meses
    El resto, financiado por el banco a unos 15 años, con una hipoteca de unos 200€ (que cubriría con el alquiler).

    Vivo en un pueblo de unos 20mil habitantes, y desde hace años, siempre hubo mucho problema para alquilar pisos por la escasa oferta que existe, y la gran demanda que hay (es un pueblo muy turístico), por lo que considero, que a priori, no tendría problemas en encontrar inquilinos solventes para darme el lujo de tener un seguro de impagos. Incluso, hablando con inmobiliarias, me dicen que encontrar ahora mismo un piso para alquilar en el pueblo, es misión imposible (ya no hablemos de grande, pequeño, viejo o nuevo, lindo o feo)

    Además, siendo comerciante aquí desde hace muchos años, y conociendo a mucha gente del pueblo, creo que poco me costará encontrar algún conocido de confianza

    Ya se me han escapado, dos oportunidades de compra...
    1) Piso 105 metros, con ascensor, en buen estado (amueblar, azulejar el baño, pintar y listo) por 30mil euros (mi oferta fue de 25 mil)
    2) Atico 75 metros con dos baños, terraza grande cubierta, ascensor y garage en 39mil euros (mi oferta fué de 35mil)
    3) Y ahora mismo, estoy detrás de otro ático de un banco de 65 metros por el que piden 54mil euros. Sólo hay que pintar, amueblar, y cambiar dos tarimas de dos habitaciones. En esta ocasión, es de un banco, así que sólo he ofrecido el 50%, con ideas de pagar a lo sumo 40mil euros (75%) por él


    En fin, ese es el plan mas o menos, aún hay que afinar muchas cosas, pero hasta que no aparezca el candidato perfecto, no tendré los detalles exactos.

    Lo que me gusta del plan, es que no tengo que desinvertir nada de mi cartera, sólo atrasaría un año la inversión en bolsa, en pro de diversificar en otro activo distinto

    Bueno, ya les iré contando como termina esto, ¿como ven la operación?
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  • #2
    Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje

    El detalle de la operación, sería mas o menos este...

    Piso de entre 32/40mil euros,
    En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)

    El plan, es invertir entre 10/15K (15 máximo) entre gastos de compra, reforma, y amueblado. De esos 15K, yo pondría unos 5K de mi bolsillo, y los otros 10K, tiraría del margin de mi bróker (un 10% de mi cartera actual). Este margin lo podría amortizar con el ahorro y los dividendos en unos 8/10 meses
    El resto, financiado por el banco a unos 15 años, con una hipoteca de unos 200€ (que cubriría con el alquiler).
    Cuando veo esos precios o amigos peninsulares me los comentan me dan ganas de tirarme por el balcón. Por donde yo vivo (soy de Mallorca) por esos precios con suerte pillo un garaje. En fin.

    No me parece nada descabellado. Hipoteca asequible de precio y en cuestión temporal.

    A tenor de no saber en que parte de España es, voy a hacer de abogado del diablo. Y poner algunos contras.

    1) No sé si es el mejor momento para comprar. Sí de vender. Pero repito no sé que parte de España es. De todas maneras me parecen precios asequibles comparados a los de donde yo vivo.

    2) Repito, no sé donde es pero además del precio de entrada creo que la escrituración, registro etc por aquí estaba en un 10% del total. Gastos que hay que sumar al precio de compra.

    3) Lavado de cara. Seguramente tendrás que hacer reparaciones antes de que entren inquilinos. Más o menos, pero habrá gastos. También amueblar u electrodomésticos. Y también los pisos requieren mantenimiento cada cierto tiempo. Al menos cada 10 años reformas importantes. Si es para alquilar, más asiduamente, ya que los inquilinos no suelen cuidar demasiado o gastar un duro en un brochazo de pintura. Más bien al revés. Te pueden exigir arreglos.

    4) Impuestos. IBI y otros impuestos anuales de tu ayuntamiento, etc.

    5) Seguro, imprescindible claro.

    6) Comunidad. Uno de los que más miedo me da. No los gastos de cdad. normales (50 o 60€) como comentabas, si no ya derramas. Arreglo de fachada, bajantes, impermeabilización, cambio de ascensor, etc. Las fincas de por sí como un piso pintan o arreglan la fachada cada 10 años aprox. También dependerá de la antigüedad de la misma.

    7) Inquilinos. Ya es una lotería, pueden salir bien o ranas. Pero el tiempo que no lo tengas alquilado por los motivos que sean, no tendrás ese ingreso.

    8) Gastos asociados al uso u ocultos. Cada tanto se romperá o el termo, o la lavadora, la ducha, el váter, la cerradura o lo que sea y será otro gasto más.

    9) Dolores de cabeza, esto ya es hipotético, pero hay inquilinos más complicados que otros. Si son estables o anuales digamos, suelen ser menos complicados que alquilar por temporada. Pero bueno, está relacionado con el punto 7. Pero también depende un poco de tu situación personal. Estabilidad laboral, si tienes ya hipoteca (Que entiendo que no) etc.

    10) Rentabilidad. Como toda inversión ver si llega el caso, o hay que vender se puede revalorizar o no? Va un poco unido al punto 1. En la crisis los precios bajaron una enormidad en algunos lugares de España.

    Algunas cosas que me vienen a la cabeza. Ahora lo dicho, no me parece descabellado y una hipoteca a 15 años tampoco. Seguro que alguien más metido en el tema puede opinar mejor que yo.

    un saludo!

    Comentario


    • #3
      ¿105 metros por 30.000€? ¿Eso existe?

      Aquí te cobran eso por el garaje.

      Comentario


      • #4
        Originalmente publicado por abc y d Ver Mensaje
        Cuando veo esos precios o amigos peninsulares me los comentan me dan ganas de tirarme por el balcón. Por donde yo vivo (soy de Mallorca) por esos precios con suerte pillo un garaje. En fin.

        No me parece nada descabellado. Hipoteca asequible de precio y en cuestión temporal.

        A tenor de no saber en que parte de España es, voy a hacer de abogado del diablo. Y poner algunos contras.

        1) No sé si es el mejor momento para comprar. Sí de vender. Pero repito no sé que parte de España es. De todas maneras me parecen precios asequibles comparados a los de donde yo vivo.

        2) Repito, no sé donde es pero además del precio de entrada creo que la escrituración, registro etc por aquí estaba en un 10% del total. Gastos que hay que sumar al precio de compra.

        3) Lavado de cara. Seguramente tendrás que hacer reparaciones antes de que entren inquilinos. Más o menos, pero habrá gastos. También amueblar u electrodomésticos. Y también los pisos requieren mantenimiento cada cierto tiempo. Al menos cada 10 años reformas importantes. Si es para alquilar, más asiduamente, ya que los inquilinos no suelen cuidar demasiado o gastar un duro en un brochazo de pintura. Más bien al revés. Te pueden exigir arreglos.

        4) Impuestos. IBI y otros impuestos anuales de tu ayuntamiento, etc.

        5) Seguro, imprescindible claro.

        6) Comunidad. Uno de los que más miedo me da. No los gastos de cdad. normales (50 o 60€) como comentabas, si no ya derramas. Arreglo de fachada, bajantes, impermeabilización, cambio de ascensor, etc. Las fincas de por sí como un piso pintan o arreglan la fachada cada 10 años aprox. También dependerá de la antigüedad de la misma.

        7) Inquilinos. Ya es una lotería, pueden salir bien o ranas. Pero el tiempo que no lo tengas alquilado por los motivos que sean, no tendrás ese ingreso.

        8) Gastos asociados al uso u ocultos. Cada tanto se romperá o el termo, o la lavadora, la ducha, el váter, la cerradura o lo que sea y será otro gasto más.

        9) Dolores de cabeza, esto ya es hipotético, pero hay inquilinos más complicados que otros. Si son estables o anuales digamos, suelen ser menos complicados que alquilar por temporada. Pero bueno, está relacionado con el punto 7. Pero también depende un poco de tu situación personal. Estabilidad laboral, si tienes ya hipoteca (Que entiendo que no) etc.

        10) Rentabilidad. Como toda inversión ver si llega el caso, o hay que vender se puede revalorizar o no? Va un poco unido al punto 1. En la crisis los precios bajaron una enormidad en algunos lugares de España.

        Algunas cosas que me vienen a la cabeza. Ahora lo dicho, no me parece descabellado y una hipoteca a 15 años tampoco. Seguro que alguien más metido en el tema puede opinar mejor que yo.

        un saludo!
        Gracias por pasarte abc y d,

        Yo vivo en el norte, en un pueblo de Galicia de unos 20mil habitantes, esta claro que si lo comparas con una gran ciudad, los precios estan regalados, pero también es cierto que los alquileres son mas bajos. Puedes alquilar un piso aquí por 280/330€ con comunidad incluída, muy lejos de los 800/1000€ que conseguirías en Madrid por ejemplo.

        Pero llevo unos 20 años aquí, y se que los pisos siempre se alquilan, ahora mismo hay una empresa de eólicos trabajando y tienen pillado todo el mercado, pero es que si no es eso, es el turismo del verano o algún abuelo que baja de la aldea porque ya no puede vivir mas en el campo por la edad, etc.

        Si tengo hipoteca (debo unos 18mil€), pero es que como es una hipoteca antigua y me desgrava, no tengo prisa en quitarla

        Al final, la oferta que pase de 28mil por el ático quedo en la nada, el banco no quería menos de 50mil (lejos de los 40 que yo tenia en mente).

        Pero estoy mirando otro piso, se trata de un piso de 100 metros (3 habitaciones, un baño, ascensor, trastero, lavadero) en 39mil negociables. Es viejo, tiene unos 40 años, pero esta para comprar y alquilar sin hacerle nada, nisiquiera pintar. Lo que no me gusta demasiado, es que no tenga garaje y por eso no me he decidido aún.

        La idea, en este caso, sería intentar conseguir un precio de 37 mil€ y una financiación del 100%, pignorando mi cartera de acciones.
        Si consigo la financiación al 100% de los 37mil€, quedaría algo así...

        Precio ... 37mil€
        Gastos de compra (registro/notaria/iva) (10%) ... 3700€
        Aporte de mi bolsillo... 6000€
        Sobran 2300€, que destinaría a un fondo de gastos (derramas, reparaciones, seguro piso, seguro impagos, ibi, meses sin alquilar, inmobiliaria, hacienda, etc.)... y con suerte, amortización del préstamo en el futuro

        Hipoteca 100% 18 años ...193€
        Alquiler: 235€ (280€- 45€ de comunidad)

        De esta forma, me sobrarían unos 52€/mensuales que destinaría a engordar el fondo de gastos

        Aquí les dejo unas pocas fotos del piso...
        Archivos Adjuntos
        Editado por última vez por rafa; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/3538-rafa en 03-08-2019, 11:59 AM.
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        • #5
          .....
          Editado por última vez por rafa; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/3538-rafa en 03-08-2019, 11:54 AM.
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          • #6
            Aquí algunas fotos mas...





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            • #7
              Originalmente publicado por Augur Ver Mensaje
              ¿105 metros por 30.000€? ¿Eso existe?

              Aquí te cobran eso por el garaje.
              Es lo que tiene vivir en un pueblo pequeño, también el cine lo tenemos a 20km...
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              • #8
                Hola Rafa,

                pues no sé porqué pero me imaginaba que era por el norte, parte de mi familia es de por allí.

                En pocas palabras, aunque tengas una hipoteca la cantidad a pagar me parece también asequible. Y el piso para tener 40 años está muy bien, para que engañarnos.

                Me parecen cantidades muy razonables la verdad. El período de tiempo también. Como alguien dijo antes, si vas a apalancarte o endeudarte que sea para invertir, no para gastar.

                Una última pega (para seguir haciendo de abogado del diablo) es tu situación laboral. Lo digo porque mi situación, si bien es relativamente estable estoy barajando otras posibilidades. No tengo la seguridad que podría darme ser funcionario tampoco. Por lo que ante un posible cambio laboral apalancarse no es lo más indicado. En tu caso (corrígeme si me equivoco) creo que eras autónomo, y si bien no hay nada fácil, seguramente igual lo tengas mejor que yo.

                Como te he dicho, no lo he veo para nada mal, de hecho lo veo bastante bien.
                Suerte en lo que decidas y un saludo. Ya nos contarás como resulta todo.

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                • #9
                  Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
                  Es lo que tiene vivir en un pueblo pequeño, también el cine lo tenemos a 20km...
                  Rafa, ojo, Galicia no es el mejor lugar para hacer este tipo de operaciones, un piso a largo plazo también requerirá de mantenimiento. Y la población de Galicia seguirá bajando, exceptuando alguna zona costera y quizás alguna ciudad en concreta. Con una población diezmante y sin industria poco hay que esperar, lo que si es si consigues ajustar más los precios, es decir si lo consigues a un precio de derribo o porque alguien necesita cash y tú se lo puedes dar al momento, ahí es dónde hay negocio.

                  Un piso por lo que comentas, puede estar también tiempo parado, y puede haber más gente con más pisos que los pongan a alquilar... Otra cosa diferente sería tener una casa de turismo rural o algo con un valor añadido.

                  Entiendo que la demanda será baja, y si lo compras podrás pasarte alguna temporada sin inquilinos... Eso te destrozará todas las métricas...

                  Piso de entre 32/40mil euros,
                  En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)
                  SI sacas el máximo 300 € réstale la comunidad, que son 40 € ponle, a eso súmale alguna derrama (ponle que provisionas cada mes 30 € para estas y me quedo corto). Con estos números vas a tener 230 € ingreso y una hipoteca de 200 €... Luego a esto súmale el pago de impuestos, porque la hipoteca no desgrava... Y con esto le sumas que de media 1 mes al año no lo vas a alquilar...

                  Generalmente, cuando sacas el máximo beneficio el inquilino no suele quedarse por el mayor tiempo prolongado, ya que si es de muy largo plazo va a querer pagar lo menos posible...

                  A la hipoteca si le sumas que te obliguen contratar un seguro de vida y otro para el piso eso te va a quitar bastante rentabilidad, a eso súmale el IBI...

                  Lo único que veo rentable, es comprarlo a precio de derribo... y alquilarlo, ahí está el negocio.

                  Con todo este caldo de cultivo, aún no veo algo que invite a comprar... La cosa cambia si le puedes dar otro uso o si tienes algún valor añadido...

                  Última cosa, en Galicia el inquilino manda, no es como Madrid o Barcelona que en el momento actual el casero, tiene listas de gente para elegir, ahí la cosa cambia. El valor añadido se aporta, si tienes una casita de campo con piscina, cerca de la playa, etc. Ahí comprándola a un buen precio siempre le vas a poder aportar...
                  Editado por última vez por Kaizen Investor; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/13059-kaizen-investor en 03-08-2019, 01:22 PM.
                  Mi bitácora dónde comparto mis ideas sobre finanzas así como análisis de compañías y reflexiones: https://www.kaizeninvestor.net/

                  Comentario


                  • #10
                    Originalmente publicado por abc y d Ver Mensaje
                    Hola Rafa,

                    pues no sé porqué pero me imaginaba que era por el norte, parte de mi familia es de por allí.

                    En pocas palabras, aunque tengas una hipoteca la cantidad a pagar me parece también asequible. Y el piso para tener 40 años está muy bien, para que engañarnos.

                    Me parecen cantidades muy razonables la verdad. El período de tiempo también. Como alguien dijo antes, si vas a apalancarte o endeudarte que sea para invertir, no para gastar.

                    Una última pega (para seguir haciendo de abogado del diablo) es tu situación laboral. Lo digo porque mi situación, si bien es relativamente estable estoy barajando otras posibilidades. No tengo la seguridad que podría darme ser funcionario tampoco. Por lo que ante un posible cambio laboral apalancarse no es lo más indicado. En tu caso (corrígeme si me equivoco) creo que eras autónomo, y si bien no hay nada fácil, seguramente igual lo tengas mejor que yo.

                    Como te he dicho, no lo he veo para nada mal, de hecho lo veo bastante bien.
                    Suerte en lo que decidas y un saludo. Ya nos contarás como resulta todo.
                    Hola de nuevo,

                    Si, soy autónomo desde hace muchos años, tengo un pequeño comercio en sociedad con un familiar. De todos modos, mi mujer tiene un trabajo fijo, y nuestra hipoteca, no llega a los 140€ mensuales.

                    Me pongo en el peor de los casos (el piso no se alquila y uno de los dos se queda sin trabajo), y me encuentro con que para pagar la hipoteca + los gastos del piso, podría dejar de ahorrar para comprar acciones como hasta ahora (unos 500€/mes), y en el peor de los casos, podría tirar de dividendos (cobro ahora unos 400€ netos)
                    ¿Cómo obtener más de un 20% TAE de 300€ con la Cuenta Corriente Open de Openbank?

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                    • #11
                      Originalmente publicado por Kaizen Investor Ver Mensaje
                      Rafa, ojo, Galicia no es el mejor lugar para hacer este tipo de operaciones, un piso a largo plazo también requerirá de mantenimiento. Y la población de Galicia seguirá bajando, exceptuando alguna zona costera y quizás alguna ciudad en concreta. Con una población diezmante y sin industria poco hay que esperar, lo que si es si consigues ajustar más los precios, es decir si lo consigues a un precio de derribo o porque alguien necesita cash y tú se lo puedes dar al momento, ahí es dónde hay negocio.

                      Un piso por lo que comentas, puede estar también tiempo parado, y puede haber más gente con más pisos que los pongan a alquilar... Otra cosa diferente sería tener una casa de turismo rural o algo con un valor añadido.

                      Entiendo que la demanda será baja, y si lo compras podrás pasarte alguna temporada sin inquilinos... Eso te destrozará todas las métricas...



                      SI sacas el máximo 300 € réstale la comunidad, que son 40 € ponle, a eso súmale alguna derrama (ponle que provisionas cada mes 30 € para estas y me quedo corto). Con estos números vas a tener 230 € ingreso y una hipoteca de 200 €... Luego a esto súmale el pago de impuestos, porque la hipoteca no desgrava... Y con esto le sumas que de media 1 mes al año no lo vas a alquilar...

                      Generalmente, cuando sacas el máximo beneficio el inquilino no suele quedarse por el mayor tiempo prolongado, ya que si es de muy largo plazo va a querer pagar lo menos posible...

                      A la hipoteca si le sumas que te obliguen contratar un seguro de vida y otro para el piso eso te va a quitar bastante rentabilidad, a eso súmale el IBI...

                      Lo único que veo rentable, es comprarlo a precio de derribo... y alquilarlo, ahí está el negocio.

                      Con todo este caldo de cultivo, aún no veo algo que invite a comprar... La cosa cambia si le puedes dar otro uso o si tienes algún valor añadido...

                      Última cosa, en Galicia el inquilino manda, no es como Madrid o Barcelona que en el momento actual el casero, tiene listas de gente para elegir, ahí la cosa cambia. El valor añadido se aporta, si tienes una casita de campo con piscina, cerca de la playa, etc. Ahí comprándola a un buen precio siempre le vas a poder aportar...
                      Hola Kaizen, gracias por pasarte,

                      Yo anduve dando vueltas en las inmobiliarias de por aquí, y no hay pisos para alquilar, la demanda es muy grande, y la oferta nula o escasa. Incluso, llegue a poner un anuncio de alquiler de un (piso sin fotos), y me llovian los emails. Ahora que pasara dentro de 5 años, sabe dios!. Incluso tengo varios familiares con pisos alquilados desde hace años, y sin problema

                      Lo del seguro de vida, y del piso lo tengo en cuenta, tambien el seguro de impagos. En cuanto al dinero si es mas rentable en otro sitio, hablamos de solo 6000€, no estoy seguro de poder conseguir mas rentabilidad en otro sitio con ese dinero, y se trata de diversificar, bolsa ya tengo.

                      Respecto del precio, este tipo de pisos los venden hoy por aqui en 50mil euros, así que considero que ahi tengo un pequeño margen de seguridad

                      Sigo dandole vueltas...
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                      • #12
                        Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
                        Hola Kaizen, gracias por pasarte,

                        Yo anduve dando vueltas en las inmobiliarias de por aquí, y no hay pisos para alquilar, la demanda es muy grande, y la oferta nula o escasa. Incluso, llegue a poner un anuncio de alquiler de un (piso sin fotos), y me llovian los emails. Ahora que pasara dentro de 5 años, sabe dios!. Incluso tengo varios familiares con pisos alquilados desde hace años, y sin problema

                        Lo del seguro de vida, y del piso lo tengo en cuenta, tambien el seguro de impagos. En cuanto al dinero si es mas rentable en otro sitio, hablamos de solo 6000€, no estoy seguro de poder conseguir mas rentabilidad en otro sitio con ese dinero, y se trata de diversificar, bolsa ya tengo.

                        Respecto del precio, este tipo de pisos los venden hoy por aqui en 50mil euros, así que considero que ahi tengo un pequeño margen de seguridad

                        Sigo dandole vueltas...
                        Si tienes un gran margen adelante, pero todas esas variables entran en juego. Y muy importante los meses que te pases sin alquilar, si se venden por 50-60 k vale, ya tendrías el descuento incluido en el precio de 30-40 k, pero discrepo con lo que dices hay que hacer previsiones y cuantas más hagas mejor. ¿El pueblo es costero?¿O interior? Si metes todas esas variables y dices que se venden a 50-60 k, lo de comprarlo por 30-40 k podría ser una opción y sobre todo si se quiere diversificar.

                        Pero otra cosa es lo siguiente, con esos 6000 y el margen de tu broker ya sea DeGiro o IB, podrías apalancarte algo o con tu cartera y hacer de palanca sacar un 7 % de bolsa no es descabellado, y la operación que comentas si consigues sacar un gran descuento podría funcionar, pero si no es así para nada.

                        Salvo como muy bien he dicho se den las circunstancias de o el pueblo tiene alguna característica especial o el piso... Y sobre todo, estaría bien ver como ha sido la evolución demográfica... No es lo mismo un pueblo que la población va diezmando con lo consiguiente que se vayan liberando viviendas que crezca.
                        Mi bitácora dónde comparto mis ideas sobre finanzas así como análisis de compañías y reflexiones: https://www.kaizeninvestor.net/

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                        • #13
                          Hola Rafa.

                          Los pisos son un poco como la bolsa, si los precios de compra son muy muy buenos y su valor en el peor momento que tu estimes, poco pueda bajar de ese precio que tu has pagado, pues esta muy bien y podemos decir que es una operación, no 100 % segura, pero bastante buena. Si además, la inversión con gastos incluidos no pasa de los 60 k o 70k, con eso tomas unos riesgos relativamente bajos, con lo cual, una supuesta venta por debajo de tu precio de compra, tampoco sería el fin del mundo, también vendemos por debajo del nuestro precio en bolsa, si se tuercen los fundamentales.

                          Yo, junto con mis padres, realice hasta 3 tres operaciones de compra de vivienda para alquilar. Actualmente los tres estan alquiladas, evidentemente tengo seguro de impago en todas, eso te hará dormir tranquilamente.

                          Al retorno de la inversión le exigiria almenos un mínimo de 7% bruto. Parece bastante, pero creo que hoy en día los precios de los alquileres han tocado techo por bastante tiempo, así que no tendrás un aumento progresivo de las rentas, como bien pasa en la bolsa. Si los pisos son de más de 40 años, las derramas son frecuentes, si no tienen ascensor, tarde o temprano te caería la derrama por ascensor. Ten en cuenta también que el ascensor llegue a nivel 0, que no hayan escalera desde nivel 0 hasta el ascensor, ya que a la que la economía ha mejorado, no precisamente todos los pisos de alquiler en nuestra propiedad, pero si a uno de alquiler y los otros dos donde vivo yo, y donde viven mis padres, hay derramas en curso, para modificar el ascensor a nivel 0 , elevador unipersonal..... mínimo 3k por inmueble.

                          También te diría que entre menos muebles y electródomesticos tengan mejor, menos se deterioraran o menos reparaciones se tendrían que hacer frente, también eliminando la incertidumbre de quien es el responsable de pagar la reparación.

                          Yo no estoy a disgusto con mi inversión, creo que tengo de regulares a buenos inquilinos, no me gusta tampoco fiarme de las aparencias, porque a veces no es todo oro lo que reluce. Los inquilinos llevan con nosotros entre 4 y 1.5 años, no es mucho tiempo para tener una firme opinión sobre ellos.
                          Creo que tengo buenas rentabilidades, pero no me acabo de ver gestionando inmuebles cuando tenga 60 años, la verdad, preocupandome de gastos, de si un inquilino se va, desperfectos y reparaciones a su salida. Luego ponte a pasar visitias para encontrar al nuevo inquilino, pasa 20 visitas a ver de cual ellos te aportan toda la documentación que te pide el seguro de impago. Creo que sin ser una una operación a medio plazo, si llegara el momento que hubiera una nueva burbuja inmobiliaria o similar, creo que vendería, no buscando las plusvalia, sino la tranquilidad que da la bolsa, que se vive mucho más relajado ( a veces demasiado relajado ).

                          También es cierto, que estar invertido en inmuebles y en bolsa, también da una sensación de estar diversificado en diferentes inversiones, con lo cual es un plus en la diversificación.

                          Como resumen, si de todo lo que has comentado, eres capaz de sacarle mínimo un 7% bruto y tu inversión no pasa de 70 k, y ahora hay mercado de alquiler, a mi me parece correcta la inversión

                          Saludos.
                          En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

                          Comentario


                          • #14
                            Gracias por las respuesas kaizen y GIGISTONE, les cuento como va el tema...

                            Hable con el propietario y esta deseando vender cuanto antes por motivos personales, lo he visto bastante apurado por vender, cosa que creo que podría ser una ventaja a la hora de negociar (aún no hablamos de precios y descuentos)

                            Estoy haciendo averiguaciones, y he pedido simulaciones en BBVA y Santander para ver como me queda la hipoteca, al parecer, sólo me dan el 70%, por lo que tendría que poner el 30%+un 10% para hacer la operación. Esto queda lejos de los 6K€ que había pensado poner, tendría que adelantar unos 16mil euros aproximadamente.

                            Lo bueno, es que el propietario me ofreció la posibilidad de pagarle ese 70% (27300€), y el resto (11700€) me lo financiaba el en varios pagos.

                            Lo que me anda rondado en la cabeza ahora, es hacer una oferta del tipo...
                            * 70% en mano (27300€)
                            * 30% a pagar en uno o dos años (11700€ - 500/1000€ al mes)
                            * 10% ponerlo de mi bolsillo ahora, para los gastos de la compra (3900€)

                            Para ese 70%, pediría una hipoteca a 13 años (unos 200€/mes que espero pagar en lo posible con el alquiler)

                            Lo que no me ha gustado, es el tipo de interés variable que me ofrecen en BBVA (Euribor + 4%) y Santander (Euribor + 2,69%). Por supuesto, en el peor de los casos, (sin asociar seguros, etc). Aún así, me parecen algo altos. El simulador del BBVA, por ejemplo, e dice que terminaría devolviendo dentro de 13 años 37mil € de los 27mil € prestados. Nada menos que 10K en 13 años!

                            He mirado en otros sitios online, como Coinc, ING, Openbank, pero a ninguno les cuadra la hipoteca, porque quieren que pidas mas de 30/50mil euros.

                            De todos modos, ya he preparado y enviado la documentación a ambos bancos (BBVA y Santander) a ver si me la aprueban. Ya habrá tiempo para los detalles. Me dicen que me tardarán unos días en contestar, así que toca esperar

                            Saludos
                            Editado por última vez por rafa; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/3538-rafa en 05-08-2019, 06:19 PM.
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                            Comentario


                            • #15
                              Te cuento mi caso.
                              Tengo un piso con parquing alquilado por 600€ con gastos incluidos.
                              Eso significa que he de restar de esos 600€ gastos de comunidad y de parquing que son unos 65€ al mes. Cómo ya no es vivienda habitual no me puedo desgravar hipoteca y encima hacienda cómo ve negocio se queda su parte que no es poco. Total!!!! Que por el quebradero de cabeza que me da y lo poco que le saco en cuanto los inquilinos se vayan lo pondré a la venta.

                              Comentario


                              • #16
                                Hola Rafa.

                                Mírate la financiación en Abanca e Ibercaja. Yo estuve mirando también en BBVA,SANTANTER E ING, y mientras las dos primeras eran ofertas caras, solo con financiación del 70% por no ser la primera vivienda. En Ing me dijeron que solo daban hipotecas si eran para la primera vivienda.

                                Finalmente escogi Abanca, con el 80% de la financiación y unos intereses y condiciones que eran ligeramente mejores que Ibercaja, a pesar, que este último, me dijeron que si la hipoteca era inferior a los 50k el propio director podía autorizar la operación e incluso llegar al 90% de financiación. De todo estos hará unos 3 años.

                                Saludos.
                                En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

                                Comentario


                                • #17
                                  Originalmente publicado por Redmoon Ver Mensaje
                                  Te cuento mi caso.
                                  Tengo un piso con parquing alquilado por 600€ con gastos incluidos.
                                  Eso significa que he de restar de esos 600€ gastos de comunidad y de parquing que son unos 65€ al mes. Cómo ya no es vivienda habitual no me puedo desgravar hipoteca y encima hacienda cómo ve negocio se queda su parte que no es poco. Total!!!! Que por el quebradero de cabeza que me da y lo poco que le saco en cuanto los inquilinos se vayan lo pondré a la venta.
                                  Gracias Redmoon.

                                  Eso de los quebraderos de cabeza, es lo que mas me preocupa, con las acciones, uno esta muy cómodo, sí. Es mas o menos lo que decía GIGISTONE mas arriba, el no se ve gestionando alquileres de inmuebles con 60 años.

                                  En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

                                  Estoy días, he puesto un anuncio fake de alquiler (ya lo he quitado), para ver si mis sospechas sobre la demanda eran ciertas, y he recibido mas de 10 emails en dos días para alquilarlo. Me ofrecían contratos fijos, familias, y algún trabajador que lo quería para unos meses.
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                                  • #18
                                    Originalmente publicado por GIGISTONE Ver Mensaje
                                    Hola Rafa.

                                    Mírate la financiación en Abanca e Ibercaja. Yo estuve mirando también en BBVA,SANTANTER E ING, y mientras las dos primeras eran ofertas caras, solo con financiación del 70% por no ser la primera vivienda. En Ing me dijeron que solo daban hipotecas si eran para la primera vivienda.

                                    Finalmente escogi Abanca, con el 80% de la financiación y unos intereses y condiciones que eran ligeramente mejores que Ibercaja, a pesar, que este último, me dijeron que si la hipoteca era inferior a los 50k el propio director podía autorizar la operación e incluso llegar al 90% de financiación. De todo estos hará unos 3 años.

                                    Saludos.
                                    Gracias GIGISTONE, esta semana no podré, pero la próxima me daré una vuelta por Abanca (Ibercaja es Online, verdad?) a ver que me ofrecen. Igual con suerte, me conceden algo mas del 70% en algún sitio ya que no quiero poner tanto dinero
                                    ¿Cómo obtener más de un 20% TAE de 300€ con la Cuenta Corriente Open de Openbank?

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                                    • #19
                                      Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
                                      Gracias GIGISTONE, esta semana no podré, pero la próxima me daré una vuelta por Abanca (Ibercaja es Online, verdad?) a ver que me ofrecen. Igual con suerte, me conceden algo mas del 70% en algún sitio ya que no quiero poner tanto dinero
                                      Creo recordar que empece haciendolo on-line, pero rapidamente desde la web me redireccionaron a sucursal.
                                      En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

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                                      • #20
                                        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                        Originalmente publicado por rafa Ver Mensaje
                                        Gracias Redmoon.

                                        En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

                                        .

                                        Beneficio bruto - gastos deducibles. De aquí, queda excluido el 60% y se tributa el 40% restante. Y esa cantidad del 40% se suma a tus ingresos por rentas del trabajo en la declaración, (la base que no es de ahorro), aplicandose el % que proceda por la suma de tus ingresos.

                                        Saludos.
                                        En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

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