Venta de Piso en Madrid

[Herrvak]

Hola

Hace poco escribí en un hilo que estaba interesado en comprar un piso en Madrid Capital, pero al final decidí esperar porque estan los pisos carísimos..y no sale a cuenta.
Tengo un piso en propiedad, en un pueblo de Madrid, que lo tenía alquilado a un tercero. El inquilino me ha comunicado que se va a finales y mi duda es, si seguir alquilándolo o venderlo.( la venta sería unos 120.000 euros aprox)
Estoy empezando una estrategia Buy&Hold de dividendos crecientes, pero claro quiero invertir poco a poco a lo largo de los años, ahora de momento tengo disponible y no quería meter más de 15000 euros al año.
La duda que se me plantea es la siguiente:
Si he decidido no comprar piso en la capital porque creo que están caros, en teoría tendría que vender el piso que ya tenía ya que lo vendería en la parte alta (lo compré bastante más bajo de precio), no?
Pero si lo vendo, ahora mismo ese dinero tampoco le sacaría mucha rentabilidad ya que en principio prefiero ir metiendo en bolsa un máximo de 15000-20000 euros años y ahora mismo en los dos próximos años podría hacerlo sin vender ese piso.
Después de este rollo, sería mejor seguir alquilándolo? O creeis que es mejor aprovechar ahora que los pisos están caros para vender. La rentabilidad que da es superior a un 4%.

A ver si viendo otras perspectivas, me aclaro un poco

Un abrazo y gracias

[Dr. Seldon]

Me interesa mucho este planteamiento. Yo también tengo un piso alquilado.

Te puedo preguntar si lo tienes ya pagado o todavía te queda hipoteca?

El 4% de rentabilidad cómo lo calculas? Yo tengo un estimado de los gastos anuales pero los imprevistos han sido importantes estos últimos años.

Teniendo como dato ese 4% de rentabilidad yo intentaría acotar bien los datos de una posible venta para ver cuánto me quedará “limpio” después de pagar todo: comisiones, notarías, impuestos...

120.000€ en una cartera buen diversificada me parece mucho más seguro que todo en un solo activo.

Respecto a invertir ese dinero “de golpe” o no, yo no veo problema: haría un planning tipo 60.000 el primer año y el resto repartido en 3-4 años.

Esto sumado a los 15.000 anuales que puedes invertir a parte de lo que sacaras del piso te pueda dar unos ingresos de unos 600€ netos al mes en 4 años (120.000+4*15.000 al 5% bruto) sin tener que estar pendiente de inquilino, derramas, imprevistos, etc que provocan un piso alquilado.

Yo en tu situación le daría una vuelta.

[gorrion1978]

Yo también creo que deberías vender y hacerte una buena cartera.

Ayer leí en el teletexto un titular acerca de que el banco de España advierte de una nueva burbuja inmobiliaria y hoy, al buscar en google, esta es la primera entrada que he encontrado, de hace solo 2 horas:

https://www.catalunyapress.es/texto-diario/mostrar/1470262/banco-espana-advierte-sobre-riesgos-escalada-precios-vivienda

Cuando esta gente tiene la "osadía" de avisar es que hay burbuja seguro, así que tarde o temprano nos daremos el próximo castañazo con el ladrillo.

Respecto a como entrar con esos 120.000, yo metería 90.000 en un año y dejaría 30.000 sin tocar como fondo de emergencia para un crash, y mientras el crash llega, combinar dividendos y ahorro mensual.

Es que si lo que dice Jaume Puig, de Gaesco, es cierto, "casi todo" está barato para comprar ahora, beneficios empresariales crecientes, casi pleno empleo en USA.

Yo todavía no he vivido una situación de burbuja bursátil, me refiero a que todas, pero lo que se dice todas las empresas coticen a un PER superior a 20-25 y me gustaría mucho vivir esa experiencia para curtirme como inversor, también un buen crash, como el de 2008, estaría bien para comprar barato y acostumbrarme a ver la cartera en rojo con una minusvalía de un 40% durante meses o años.

Saludos.

[Herrvak]

El piso ya está totalmente pagado, por lo que la rentabilidad la calculo en función de lo que creo que está valorado actualmente el piso en relación con el alquiler anual descontando gastos como comunidad, seguro e impuestos. Si lo hago en función de lo que me costó (menos los gastos) la rentabilidad sería superior. Es algo aproximado, porque hay años que lo he alquilado a mejor precio y otros a peor.
Pero es cierto, que en breves tendré que hacer alguna chapucilla al piso, llevándome prácticamente la rentabilidad del año.
Voy a intentar afinar las cuentas.. pero no sé si me sentiría cómodo metiendo "tanto" dinero el primer año en bolsa. Y creo totalmente en la estrategia que en este foro sigue la mayoría (por eso también la aplico), pero supongo que por mi caracter conservador o por lo que sea, psicológicamente meter 60000 euros en bolsa el primer año no se...tengo que darle una vuelta.

[Herrvak]

90000 euros el primer año me parece mucho.. que mira que le da por bajar mucho la cosa, y psicologicamente no se si soy tan fuerte jeje

La verdad es que no esperaba que el inquilino se fuera, pensaba que aguantaría 2 años más y entonces ya me lo plantearía.. me sentía "cómodo" teniendo por un lado unos ingresos de alquiler mientras iba formando por otro lado una cartera de acciones.

No se muy bien que hacer

Saludos

[Dr. Seldon]

90000 euros el primer año me parece mucho.. que mira que le da por bajar mucho la cosa, y psicologicamente no se si soy tan fuerte jeje

La verdad es que no esperaba que el inquilino se fuera, pensaba que aguantaría 2 años más y entonces ya me lo plantearía.. me sentía "cómodo" teniendo por un lado unos ingresos de alquiler mientras iba formando por otro lado una cartera de acciones.

No se muy bien que hacer

Saludos

Dormir tranquilo por las noches es importante.

Si te parece arriesgado vuelve al plan original: busca otro inquilino.

Cada uno tiene que encontrar su forma de manejar las finanzas. Quizá dentro de un tiempo, cuando ya estés más cómodo con tus inversiones en Bolsa, lo verás más claro.

[Gpr]

Buenos días, Hervak.
A ver.
Yo vendería. En mi caso, tenemos un piso alquilado también y tenemos la suerte de que el inquilino es una buena persona, serio y pagador. La verdad, el precio es justo para ambas partes, nos hemos olvidado de burbujas del alquiler y hablé con él y nos tratamos con mucho respeto. Él valora eso y nosotros su seriedad. A pesar de todo eso, en cuanto veamos la oportunidad lo venderemos... nos lo estamos empezando a plantear seriamente. En nuestro caso tiene hipoteca y no sacaríamos tanto. En el tuyo lo veo claro. Vender.
1.- Como tú bien dices, ahora mismo los pisos vuelven a estar a un precio más alto. Nunca volveremos a la locura de principios de los años 2000 pero, si suben hay que aprovechar. El dinero en mano vale muchísimo, da libertad para actuar y si el precio es justo, e incluso ganas una cantidad, ni qué decir...
2.- Incluso si tuvieras el dinero "parado" en el banco unos años porque vas invirtiendo poco a poco en unos 5 años, digamos, el daño que te haga la inflación a esos ahorros, lo solucionas vía dividendos en dos años.
3.- Como ha dicho algún compañero del foro, diversificas y te ahorras calentamientos de inquilinos y arreglos... Yo, en general, pienso que el inmobiliario sólo merece la pena cuando es una joya que da mucha pasta. Si es poco, una cosilla normalita sinceramente prefiero acciones.
4.- También puedes mezclar durante unos años acciones y fondos para diversificar el dinero y luego ir metiendo todo en acciones. Con todo, entiendo que no quieras correr. Efectivamente puede venir un crash en cualquier momento y ser una gran oportunidad de compra y hay que tener cash para eso.
En fin, yo, siendo un precio justo, ganando dinero después de impuestos y pudiendo ir poco a poco siguiendo la estrategia de B&H, creo que es una buena solución vender.
Si es que encuentras un inquilino que te vaya a pagar más que el actual, por ejemplo 50euros más al mes (que te empiecen a compensar algún gasto) pues te lo piensas... pero, repito que dinero en mano = libertad.

Ánimo y ojalá me acabe viendo pronto en tu misma disyuntiva.
Un saludo.

[ReyDu]

Hola,

Yo voy a llevar un poco la contraria y por lo que has contado me quedaría el piso.
La rentabilidad del piso la deberías calcular respecto a lo que pagaste por él, no respecto a lo que pueda varler hoy. Imagino que será de al menos un 6%.
Si dices que tienes liquidez para ir haciendo cartera yo no me desprendería del piso, alquílalo de nuevo y utiliza la renta del piso para comprar acciones junto con tu ahorro. Si eres capaza de invertir a 15k/año en pocos años tendrás una cartera superior al valor del piso y mantendrás los dos tipos de activos.

Saludos

[En Acción]

Hola, Herrvak:

Ten también en cuenta que la nueva ley de arrendamientos urbanos te obliga a alquilarlo por 5 años, no por 3. Luego si te decides a alquilarlo vas a estar atado por 5 años a tu contrato, lo que quizá sea demasiado tiempo para recular después.

[Reynho]

Hola, Herrvak:

Ten también en cuenta que la nueva ley de arrendamientos urbanos te obliga a alquilarlo por 5 años, no por 3. Luego si te decides a alquilarlo vas a estar atado por 5 años a tu contrato, lo que quizá sea demasiado tiempo para recular después.

También te da más tranquilidad de que, si encuentras un buen inquilino, tendrás una rentabilidad asegurada durante más años... en fin, no es una decisión fácil.

En tu caso, por lo que cuentas, y viendo que puedes invertir 15k al año en bolsa, intentaría alquilar el piso y la diversificación será mayor. Tienes una buena capacidad de ahorro, así que yo haría eso.

[Herrvak]

Muchas gracias a todos

La verdad es que este foro ayuda muchísimo por las diferentes formas de ver las cosas. Y eso hace que pienses con mayor claridad lo que me hace sentir más cómodo.
De momento voy a intentar alquilarlo de nuevo y ver que pasa. Actualmente no es que tenga una capacidad de ahorro de 15.000 euros al año, pero si tenía ahorrado y por eso tengo para invertir 2-3 años esas cantidades. Y creo que no estoy preparado psicologicamente para invertir más de 20000 al año en acciones.

Además me gusta mucho este tipo de cartera patrimonial que he visto en una página de internet. Y creo que aunque estoy enamorado de la estrategia de dividendos, me gustaría diversificar con otras estrategias. Asi que hoy por hoy, creo que de momento intento alquilar. Quizá a la vuelta de un año vuelvo otra vez a plantearlo. Muchas gracias a todos. Ya os diré que pasa al final.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Herrvak, yo añadiría que los inmuebles no se venden cuando se quiere, sino cuando se puede.

Quiero decir que a lo mejor lo pones a la venta hoy, y pasa 1 año, 2, ó 6 y no lo has vendido.

Y ten también en cuenta que si lo vendes con inquilino es más atractivo para alguien que lo quiera para alquilar.

Así que si de momento lo alquilas (por 5 años, por ejemplo) dentro de unos meses, o 1 año, lo puedes intentar vender ya alquilado.

Psicológicamente creo que te vendría mejor venderlo un poco más tarde, cuando ya tengas más dinero invertido en Bolsa, tengas más confianza, etc. Lo que no sé es si será mejor momento para vender dentro de 1 año, ahora, dentro de 2 años, etc.

Si has decidido volver a alquilarlo, me parece válido. Lo que haría es pensar sobre ello cada X tiempo, a ver si ves claro venderlo en ese momento, mantenerlo algo más de tiempo, etc. Por alquilarlo ahora no te cierras la puerta a venderlo en los próximos 5 años.


Saludos.

[Herrvak]

Gracias Gregorio

Un placer leerte siempre

De momento haré como dices. Ahora está alquilado y en un tiempo veré que hago. Es cierto que a veces uno quiere y no se puede. Pero aún así estoy tranquilo. Ahora estoy muy ilusionado con la cartera de dividendos. Me entran ganas de compartirlo a todo el mundo, pero es un tema que no todo el mundo está receptivo para hablar..

Gracias, de verdad.
Un saludo.

[Herrvak]

Puramente, prácticamente puedo recomendar comprar un apartamento y vender uno. Después de todo, alquilar un apartamento, en cualquier caso, pierde, porque los inquilinos malos pueden quedar atrapados, necesita hacer reparaciones, otros problemas, así que no asuma que todo es tan color de rosa.

Es cierto lo que dices, de hecho tenía pensado reducir la rentabilidad un poco, y contrata un seguro de alquiler, tengo que mirarlo por si me sale a cuenta y ganar en tranquilidad.

[Invertirenbolsa]

Hola,

De nada, Herrvak. ¿Hay novedades sobre el tema?

Sobre lo de hablar de la Bolsa a amigos y familiares, yo os lo recomiendo mucho, aunque hay personas que son poco receptivas, y con esas es mejor no insistir mucho. Quizá insistiendo menos dentro de un tiempo sean ellos los que te pregunten a ti.

Realmente hay que pensar que la Bolsa le debe interesar a todo el mundo (aunque ahora no lo sepa), porque nadie tiene como objetivo trabajar hasta el día que se muera. Y de la estafa piramidal de las pensiones no va a poder vivir.

Y otra idea que creo que funciona muy bien es explicarles que si quieren que la propiedad de la riqueza no esté concentrada en muy pocas personas, tienen que invertir en Bolsa. Porque una sociedad que no invierte es una sociedad que se empobrece, y que tiene la propiedad de la riqueza concentrada en muy pocas personas. La gente tiene que ver que que todo el mundo, ellos incluidos, tengan dinero (un patrimonio) es algo muy bueno para toda la sociedad.


Saludos.

[Herrvak]

Hola,

De nada, Herrvak. ¿Hay novedades sobre el tema?

Sobre lo de hablar de la Bolsa a amigos y familiares, yo os lo recomiendo mucho, aunque hay personas que son poco receptivas, y con esas es mejor no insistir mucho. Quizá insistiendo menos dentro de un tiempo sean ellos los que te pregunten a ti.

Realmente hay que pensar que la Bolsa le debe interesar a todo el mundo (aunque ahora no lo sepa), porque nadie tiene como objetivo trabajar hasta el día que se muera. Y de la estafa piramidal de las pensiones no va a poder vivir.

Y otra idea que creo que funciona muy bien es explicarles que si quieren que la propiedad de la riqueza no esté concentrada en muy pocas personas, tienen que invertir en Bolsa. Porque una sociedad que no invierte es una sociedad que se empobrece, y que tiene la propiedad de la riqueza concentrada en muy pocas personas. La gente tiene que ver que que todo el mundo, ellos incluidos, tengan dinero (un patrimonio) es algo muy bueno para toda la sociedad.


Saludos.

Hola Gregorio

Pues el piso lo alquilé al final, con tan mala suerte, que esta vez estoy teniendo problemas con la inquilina. Ya veremos como acaba la cosa. Es cierto que hasta ahora todo habría ido sobre ruedas, pero las cosas pasan hasta que pasan.
Así que ahora que ves los problemas en la cara se te quitan las ganas de seguir alquilando, vender y olvidarse.La psicología es así. Otra opción es hacerse un buen seguro de alquiler para que se ocupen de todo, hacer cuentas y ver si compensa.
Mi idea era aguantar unos años más alquilándolo pero lo decidiré (con mi mujer) después de solucionar los problemas actuales.
Respecto hablar de bolsa, yo intento explicar a los amigos interesados como va esto (dentro de mis limitaciones), porque de verdad creo que será beneficioso para ellos y no es justo que por ignorancia no se beneficien de las cosas. Si yo no lo creyera no lo estaría haciendo.

Saludos

[gorrion1978]

Disculpa Herrvak.

¿Qué rentabilidad neta le sacas al piso después de impuestos, comunidad, derramas, reparaciones...?

La rentabilidad neta de mi cartera después de impuestos y comisiones de compra incluidas es de un 3,6% y creo que es poco.

Te lo pregunto porque últimamente tengo dudas respecto a que estrategia compensa más, si inmobiliario o bolsa, compaginar ambos sin endeudarme con una hipoteca es imposible, tendría que elegir una cosa o la otra, y no es una decisión fácil ni mucho menos, por eso te pregunto ese dato, si no es indiscreción naturalmente.

No tienes porque responderme si no quieres.

Gracias.

[Herrvak]

Disculpa Herrvak.

¿Qué rentabilidad neta le sacas al piso después de impuestos, comunidad, derramas, reparaciones...?

La rentabilidad neta de mi cartera después de impuestos y comisiones de compra incluidas es de un 3,6% y creo que es poco.

Te lo pregunto porque últimamente tengo dudas respecto a que estrategia compensa más, si inmobiliario o bolsa, compaginar ambos sin endeudarme con una hipoteca es imposible, tendría que elegir una cosa o la otra, y no es una decisión fácil ni mucho menos, por eso te pregunto ese dato, si no es indiscreción naturalmente.

No tienes porque responderme si no quieres.

Gracias.

Hola gorrion1978

Pues en mi caso compre el piso a muy buen precio. Yo mismo fuí arrendatario de ese piso y el piso nunca se puso en venta, ya que llegué a un buen acuerdo con el arrendador. No es fácil encontrar oportunidades ya que yo mismo he seguido buscando, pero no lo igualo ni mucho menos. Me refiero a que puedes encontar cosas baratas, pero sin calidad. Y con calidad me refiero al edificio, a la ubicación del inmueble, etc..
La rentabilidad neta teniendo en cuenta el precio de compra es de un 6% aprox. Ya descontando todos los gastos , derramas y reparaciones normales ( un espejo, un mueble.. ). La rentabilidad teniendo en cuenta el precio al que posiblemente se vendería sería un 4%.

Creo que son buenos números pero hay que tener en cuenta varias cosas. Esta rentabilidad se escapa en cuanto haces una obra mayor. Por ejemplo, seguramente ya le esté haciendo falta una reforma al cuarto de baño, tuberías.. También los vecinos están restaurando los miradores, por lo que en breves me toque a mi también, para que no haya problemas de filtraciones etc..
Y si lo gestionas tu directamente tienes que tener en cuenta el tiempo que inviertes y la mala suerte de dar con un inquilino problemático ( que es mi caso ahora).
Tiene sus pros y contras. Y todavía si la inversion es buena tienes margen pero sino...es complicado.

Saludos

[Herrvak]

Hola a todos

No había vuelto a pasar por este hilo. Como dije anteriormente tuve problemas con la última inquilina pero acabó marchándose a finales del año pasado. Aquello nos volvió a poner sobre la mesa la posibilidad de venta del piso y al final decidimos hacerlo. Así que a primeros de febrero vendimos el piso, y además creo que con mucha suerte dada la situación actual y que está por venir. A nivel inmobiliario creo que los pisos acabarán bajando, no será de un día para otro pero bajarán y sobre todo los grandes.
El grueso del importe fue a parar a un seguro de ahorro flexible de una mutualidad que paga intereses mensualmente y con interés compuesto. Y el resto (15%) lo dejé para seguir invirtiendo en empresas con dividendos y operaciones de medio plazo.
Lo demás esperaremos con calma y tranquilidad para ver como evoluciona todo.

Un saludo

[Dr. Seldon]

Podrías contarnos algo más de ese seguro?

Rentabilidad, plazos, garantías...

Gracias!!