Prestamo hipotecario VS Desinversión

[Pencho82]

Hola,

¿Cómo va la compra de la casa, Pencho?

Bienvenido al Foro, Company, y pregunta todo lo que quieras. Te pongo un ejemplo.

Imagina que compras 1 empresa como Duro Felguera a 1 euro, las cosas van mal, y llega a 0,01.

Si vendes pierdes 0,99 euros. Esos 0,99 euros los puedes compensar con ganancias en otras acciones, dividendos que cobres, etc.

Así que vas a dejar de pagar 0,19 euros a Hacienda (0,99 x 0,19).

Esto quiere decir que es como si vendieras esas Duro Felguera a 0,19 euros.

Por eso, si las vendes y compensas esas pérdidas esas acciones que cotizan a 0,01 para ti es como si cotizasen a 0,19, porque ese es el dinero real que vas a sacar de ellas ahora mismo. Y ese beneficio es mucho más rápido y seguro que esperar a que suban a 0,19 euros.

Por eso, cuando pase algo así con una operación de medio plazo muchas veces lo mejor es vender y compensar esa pérdida, porque se recupera mucho más dinero, y antes, que esperando.


Saludos.

Buenos días Gregorio, finalmente encontramos una vivienda que se ajustaba a lo que buscábamos. El precio fue de 160.000€, una vivienda de 140m2 con 2 plazas de garaje y 2 trasteros y firmamos la escritura en agosto. Y la verdad, es que estamos muy bien, ha sido un acierto y no considero el precio muy elevado.

Uno de los garajes está alquilado desde el primer día y dándonos una renta mensual, y en cuanto a la financiación, conseguimos el 95%, por lo que no tuvimos que realizar ninguna desinversión para afrontar los gastos de compraventa, amueblar y algún arreglo. Incluso no hemos tenido que tocar el fondo de emergencia. Ya, las reformas y mejoras que tenemos en mente, las iremos realizando poco a poco con un % de lo que vayamos ahorrando, el resto ira a aumentar las inversiones y las rentas pasivas.

No es la vivienda de nuestros sueños, por lo que no descartaría en un futuro alquilarla y comprar otra casa (con los precios actuales del alquiler y teniendo en cuenta los gastos, generaríamos una ligera rentabilidad). Así también diversificar inversiones y acercarnos al mercado inmobiliario, que no me parece mala opción, además con el apalancamiento del banco a unos tipos de interés muy interesantes.

Y en cuanto a las cartera de acciones, a ver si este año que viene hago una reestructuración de la cartera como comentaba anteriormente, además Iberdrola, que la tengo con un 200% de revalorización supone casi un 20% de la cartera, y no me siento cómodo.

Saludos y felices fiestas a todos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

¿Cómo va la compra de la casa, Pencho?

Bienvenido al Foro, Company, y pregunta todo lo que quieras. Te pongo un ejemplo.

Imagina que compras 1 empresa como Duro Felguera a 1 euro, las cosas van mal, y llega a 0,01.

Si vendes pierdes 0,99 euros. Esos 0,99 euros los puedes compensar con ganancias en otras acciones, dividendos que cobres, etc.

Así que vas a dejar de pagar 0,19 euros a Hacienda (0,99 x 0,19).

Esto quiere decir que es como si vendieras esas Duro Felguera a 0,19 euros.

Por eso, si las vendes y compensas esas pérdidas esas acciones que cotizan a 0,01 para ti es como si cotizasen a 0,19, porque ese es el dinero real que vas a sacar de ellas ahora mismo. Y ese beneficio es mucho más rápido y seguro que esperar a que suban a 0,19 euros.

Por eso, cuando pase algo así con una operación de medio plazo muchas veces lo mejor es vender y compensar esa pérdida, porque se recupera mucho más dinero, y antes, que esperando.


Saludos.

[Company]

"...porque el beneficio fiscal que vas a obtener al vender es difícil que lo saques esperando a que suba la cotización.

Perdonad que me meta, pero Gregorio, esto que indico en negrita no lo acabo de entender. Hace tiempo pusiste en un post un ejemplo numérico al respecto que quedaba muy claro, pero no lo he podido encontrarlo.

¿Podrías ponerlo otra vez?

Gracias y perdonad la intromisión.

[Pencho82]

Buenos dias y gracias.

Duro Felguera tengo clara que la quiero vender, además es de las pocas que tengo en pérdidas en mi cartera y con una cantidad de -3.400 €, asi que además de compensar las ganancias con el reembolso de los fondos, me quedaría con pérdidas latentes a recuperar en los años siguientes y con la posible futura venta de BME puedo seguir arañando algo en impuestos.

Técnicas reunidas la tengo perdiendo un 35%, y ademas el año pasado le saqué una rentabilidad por dividendo del 2,15% y este año no ha repartido dividendo, así que también fuera.

En cuanto a Zardoya, tengo una cantidad muy pequeña, pero el YOC anual esta alrededor del 2,5%, que creo que no es muy bueno. Por lo que recupere de las ventas lo dedicare a ampliar otras valores en cartera, ETF´s o fondos indexados.

Por otro lado, tengo BBVA y Santander con pérdidas de entre un 25 y 30% y dandome un YOC del 3%. Estas las mantendrá, aunque la rentabilidad no sea muy buena, pero es lo unico que tengo del sector bancario.

La señal que he recuperado de la vivienda que ibamos a comprar, que ha sido el doble, si que es cierto que tengo que declararlo en la renta del año que viene, que no me hace mucha gracia, pero ya lo tengo asumido, ya que son unos 2000 €.

Y la busqueda de la nueva vivienda esta un poco parada, ya que nos hemos centrado en una zona concreta en la que no hay nueva construcción, así que tenemos que esperar algún movimiento. Tenemos algo visto pero no en el precio que queremos, así que habrá que esperar que bajen el precio e ir negociando sin prisa. Además ha mejorado la situación en nuestra vivienda actual alquilada (se han ido una familia de ocupas en la comunidad) y ya no tenemos tanta prisa en irnos, lo que nos favorece a la hora de negociar y esperar algúna oportunidad.

Saludos.

[Invertirenbolsa]

De nada, Pencho, y muchas gracias.

Duro Felguera no es valor para largo plazo. Este sí lo vendería para compensar, porque el beneficio fiscal que vas a obtener al vender es difícil que lo saques esperando a que suba la cotización.

Técnicas Reunidas puede ser empresa para largo plazo, pero comprada muy barata, y en una cantidad pequeña. Si al precio actual pierdes, también vendería.

Con el dinero de Duro y Técnicas Reunidas puedes comprar otras empresas mejores para el largo plazo, que te den más dividendos.

Y Zardoya Otis sí es buena para el largo y en principio no la vendería. Pero en este caso puedes rotarla por otra igual, de buena, tener ese beneficio fiscal, y volver a comprar acciones de Zardoya Otis cuando pasen al menos 2 meses desde el día que la vendas.


Lo que has ganado con la señal creo (no estoy seguro, porque esto es poco habitual, pero estoy casi seguro) que lo tendrás que declarar a Hacienda como beneficio (ganancia patrimonial), y pagar por ello el 19%-23%.

¿Cómo va la búsqueda de la nueva casa?


Saludos.

[Pencho82]

Gracias Invertirenbolsa, pues hay novedades, y es que resulta que a última hora la parte vendedora se ha retirado de la venta, por lo que nos hemos quedado sin vivienda.

De este modo, tendremos que buscar una nueva vivienda, y ya que tuve que reembolsar parte de la cartera de fondos con ganancias para la señal de la vivienda, he pensado en vender algunos valores de mi cartera para compensar ganancias y ahorrar en impuestos. He pensado en quitarme de en medio Duro Felguera, Técnicas Reunidas y Zardoya Otis. Que os parecen estos valores para el largo plazo?.

Lo positivo, que me devuelven el doble de la señal, así que mantendré ese dinero en liquidez junto con los fondos reembolsados y la venta de acciones para cuando encontremos otra vivienda.

En cuanto al video de las hipotecas, muy bueno y muy aclaratorio para el que esté pensando en hipotecarse.

Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

De nada, Pencho. Y además es que pagando la hipoteca la casa algún día pasa a ser tuya y dejas de pagar la hipoteca, y el alquiler lo seguirías pagando toda la vida.

El precio, 907 euros el metro cuadrado, está muy bien.

Me parece bien haber sacado el dinero de los fondos para estos pagos. Lo importante es mantener la renta de los dividendos, para que sigan creciendo.

Si al final te decides a vender acciones, sería bueno ver la cartera entera para ver qué sería lo mejor. Si nos la ponemos, te podemos ayudar con eso. Pero yo procuraría vender antes los fondos y los ETFs.

32 valores me parece bien. Yo no tendría como objetivo tener menos. Pero en un caso como este que se necesita dinero, a lo mejor hay alguna empresa que no es de las mejores a largo plazo, y puede ser válido venderla.


Y en cuanto a la hipoteca fija o variable, os pongo el vídeo que subí el otro día a Youtube:

Saludos.

[Pencho82]

Buenas tardes, pues ya está firmado el contrato de arras y la escritura la firmaríamos a mediados de octubre. Finalmente el precio es de 207.000€.

En cuanto a las hipotecas, como ya comenté estoy entre ING y Pibank. ING me presta 199.000€ y Pibank 196.000€. Me decantaré por Pibank, que aunque me financia 3.000€ menos, me compensa al no tener que contratar seguros, domiciliar nómina y encima el diferencial es más bajo (0,95 por 1,08 de ING). De todos modos estoy esperando respuesta de COINC, que tiene muy buenas condiciones, pero en principio no me dan más de 165.000€.

Teniendo en cuenta los gastos de compraventa y los de amueblar la casa, tendré que desinvertir entre 16.000€ y 20.000€. Ahora es cuando vienen las dudas. Pensaba sacar una parte de la cartera de fondos, y otra parte de la cartera de acciones, que además, tengo unos cuantos valores que no me encajan, además de tener demasiados valores en cartera (32).
Ya llevo tiempo queriendo simplificar un poco la cartera, y creo que este puede ser un buen momento para hacerlo. Me gustaría hacerlo de la manera más eficiente posible, y creo que sería interesante vender valores con ganancias y pérdidas con el fin de compensar y no tener que pasar por Hacienda, pero este asunto no lo controlo. El año pasado vendí Abertis por la OPA con bastantes ganancias y quizas lo podría compensar con otros valores que tengo en perdidas y no me interesan para mi estrategia. Sabeis como puedo oprimizar este asunto y hacerlo de la mejor manera para mi bolsillo?.

Saludos.

[socrates]

Yo iria a por el de pibank. Aunque te dan un poco menos de dinero, las condiciones parecen claramente mejores. Es posible que puedas desinvertir solo 10000 y lo tendrias recuperado en el plazo de dos años solo de dividendos, pero ademas entre seguros, PP Y diferencial, te ahorras un dinero serio. Ademas de todo hay que tener en cuenta que los 13000€ se los deberias devolver eventualmente a ING.
Solo es mi opinion, pero las dos opciones parecen buenas. Saludos

[Canino90]

Estoy pensando hacer lo mismo que tu en unos meses. Asi que me quedo por aquí para ver que se comenta.
Un saludo y suerte!!

[Pencho82]

Buenas tardes, ya tengo la tasación, y ha salido por encima de lo que pensaba (250.000€). De este modo, ya solo me falta solicitar estudios de hipoteca a ver cual me resulta más rentable.

En principio, ING me daría 199.000€, ya que da el 80% de la tasación. Otra opción es Pibank, que me da 186.000€, el 90% del valor de compra.

En principio creo que me saldría más rentable solicitar la hipoteca con ING, al darme más cantidad y no tener que tocar más dinero invertido. Por contra, ING obliga a tener seguro de vida y hogar con ellos y no es precisamente barato, además de la nómina domiciliada, que aunque ya la tengo con ellos, no me gustan las ataduras con nadie, y menos con un banco, también el interés que se paga en ING es más alto que en Pibank, un 1,11% de ING respecto al 0,95 de Pibank.

Que opinais, mejor desinvierto 13.000€ y saco hipoteca con Pibank sin ataduras de seguros y nómina y con un interes más bajo, o contrato con ING que me financia 13.000€ más?.

Saludos.

[Angarbe]

Mantennos informados Pencho82 por favor! Es una situación en la que pienso que muchos nos encontramos y seguro que de tu experiencia podemos aprender mucho.

Con el BCE barajando una aún mayor incentivación de la economía, personalmente no veo para nada cercana una subida de tipos. Por tanto, tal vez mi predilecta fuese la opción del tipo variable. Pero todo depende por supuesto de las condiciones que te ofrezcan.

¿Alguien tiene una calculadora para el tema de los tipos de interes? Estaría bien plantear varios casos para comparar. Por lo que tengo entendido, al ser los primeros años en los que más intereses se pagan en comparación al coste real de la vivienda, puede salir rentable el tipo variable previendo que no suban prácticamente los tipos hasta de aquí a varios años.

Un saludo

[Pencho82]

Buenas tardes, vamos avanzando y ya tenemos la vivienda elegida y hemos llegado a un acuerdo en el precio. Finalmente el precio sería de 207.000 € una vivienda de 227m2, sale el m2 a 911€, que creo que está bien.

Lo que hemos hecho es solicitar la tasación antes de firmar el contrato de arras, para asegurarnos que la tasación está por encima del precio de compra y la financiación del banco sea mínimo del 80% y tener que utilizar lo justo de lo invertido. De momento he solicitado el reembolso de unos fondos de inversión para pagar la señal del contrato de arras, y seguidamente negociaremos la hipoteca intentando conseguir el mayor % de financiación posible con el fin de no tener que tocar la cartera de acciones. Seguramente tendremos que abonar los gastos de compra-venta, pero espero que sea suficiente con el reembolso de otros fondos, para no tener que tocar las carteras de acciones.

Ya iré contando como va el tema y las negociaciones con los bancos para conseguir la mayor financiación posible y las mejores condiciones.

Saludos.

[Pencho82]

Gracias por tu respuesta Gregorio, como dices no merece la pena el alquiler al precio que están actualmente. Ahora por el alquiler pago 500€ y por el prestamo hipotecario del 80% del valor de la vivienda pagaría unos 530€ con el euribor actual. Es cierto que a estos gastos hay que sumarle IBI, seguro de hogar y mantenimiento, pero la vivienda comprada sería muy superior a donde vivo actualmente. Calculo que el alquiler de esa vivienda podría costar unos 750 u 800€. Así que las cuentas me salen.

Voy a elegir primero la vivienda, y como me dices, ya iré dando más datos. Ojalá me den lo máximo posible de hipoteca para no tener que tocar cartera.

Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola Pencho,

Comprar a 900 euros el metro cuadrado está bien. Siendo para vivir, y con los tipos tan bajos, no merece la pena pagar un alquiler. En este caso creo que haces muy bien en comprar.

Para la entrada, yo no vendería nada.

Yo lo que haría es ir dejando ya para la entrada el ahorro de este mismo mes, más todos los dividendos que cobres de acciones y ETFs a partir de ahora. Lo "suyo" es reinvertir los dividendos, por supuesto, pero antes que vende las acciones, mejor dedicar los dividendos una temporada para la entrada, y no vender nada.

Yo pediría la hipoteca por el máximo posible, sí. Teniendo esa cartera de acciones y fondos tienes una buena ayuda para que te den más porcentaje de la vivienda.

El plazo de la hipoteca yo lo pediría lo más largo posible. Porque el precio al que compras es bueno, y los tipos son bajos. Si consigues comprar pagando de hipoteca menos de alquiler, haces una operación magnífica, porque además puedes empezar a invertir más dinero en Bolsa desde ese momento.

En cuanto al tipo, de momento pregunta por fijo y variable, a ver qué te ofrecen en tu caso concreto.

De momento, con esto tenemos para empezar por este nuevo camino. En cuanto vayas sabiendo cifras concretas del precio de compra, condiciones del banco, etc, vamos concretando y viendo qué decisiones tomar.

Creo que haces muy bien comprando a estos precios. Y siendo para vivir (no para invertir), y estando en tu situación (pagando un alquiler).


Saludos.

[Pencho82]

Buenas tardes, 7 años después de comenzar mis inversiones, y estar viviendo con un alquiler bajo que me ha permitido ahorrar e invertir bastante cantidad de dinero, creo que ha llegado la hora de comprar una vivienda. Debido a la estabilidad laboral, el aumento de la familia, los colegios de los niños, etc, tenemos claro el sitio para vivir y comprar nuestra primera vivienda.

Ahora la cuestión y las dudas que me surgen es como hacerlo para no estropear tantos años de ahorro e inversión.

Actualmente dispongo de una cartera de acciones de 110K, una cartera de fondos indexados de 35K y un fondo de emergencia de 15K. En total unos 160K.

La vivienda aun no la hemos elegido ya que estamos dudando entre 2 o 3, pero los precios oscilan entre los 200.000 y los 220.000 €, parece excesivo, pero son viviendas grandes y el metro cuadrado sale sobre los 900€/m2. Creo que está bien.

La idea inicial era desinvertir unos 60.000 € para afrontar el 20% que el banco me exige de entrada y los gastos (sobre un 10%). Pero viendo otras experiencias de compañeros y comentarios creo que lo mejor sería conseguir la máxima financiacion posible por parte de un banco (que no se si será posible) y desinvertir lo mínimo posible o nada.

También creo que sería conveniente pedir la hipoteca al maximo de años posible y luego ir amortizando en cuota o plazo, ya que según mis numeros, aun me quedaría capacidad de ahorro, o quizas seguir invirtiendo y con los dividendos ir pagando cuota..

Por otro lado está el tema de la hipoteca variable, mixta o a tipo fijo, estoy muy verde en estos temas y no se que es lo que más me conviene.

Hasta el día de hoy ni me había planteado comprar vivienda, pero viendo como estan los precios de los alquileres, con lo mismo pago una hipoteca y al final es mío, con los precios bajos de los alquileres pensaba alquilar siempre, pero se está subiendo mucho el precio.

Como podeis ver estoy un poco perdido con el tema, a ver si me dais vuestra opinión y voy teniendo las ideas más claras.

Nunca habia pensado meterme en una hipoteca y ahora todo esto me agobia un poco.

Gracias de antemano y saludos.