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Comprar nuda propiedad

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  • Ralph Michaud
    respondió
    Buenos días a todos,
    Lo más importante para hacer una inversión en nuda propiedad es asesorarse adecuadamente, pero sin duda es una gran oportunidad de inversión y perfecta para un inversor no profesional con liquidez. Además, se consigue el doble objetivo de la obtener alta rentabilidad y ayuda a una persona mayor que necesita la liquidez. La nuda propiedad se puede vender en un solo pago o se pueden hacer rentas temporales o vitalicias (es decir, pagar una cantidad al mes durante un tiempo limitado y para siempre). Nuevamente: lo importante es que se analice, se compare y se construyan escenarios. Por lo demás, la transacción es 100% segura. Y, con los tiempos que corren, en que los parámetros de recuperación de la bolsa son inciertos, la inversión en nuda propiedad se vuelve especialmente atractiva.
    Sugiero que visitéis https://plus-vitae.com o me escribáis a info@plus-vitae.com para poder asesoraros en vuestras necesidades de inversión. Nuestro catálogo de propiedades está disponible en https://investor.plus-vitae.com.

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  • Reto6000
    respondió
    Buenas noches,

    Este tipo de contratos suelen ser muy poco habituales porque tienen demasiadas incógnitas para el inversor, así que el precio tiene que ser lo suficientemente atractivo como para que merezca la pena meterse en una operación que te va a dejar congelado un capital importante sin rentabilidad y con gastos.

    El hecho de comprar sólo la nuda propiedad y no el pleno dominio sólo tiene sentido si el vendedor es relativamente jóven pues, en tal caso, el valor del usufructo será alto y, en consecuencia, el de compra de la nuda propiedad relativamente bajo. Si el vendedor fallece pronto, te sale el negocio bien pero si te vive 25 años... pues mal asunto.

    El valor de ese usufructo se calcula aplicando un % al valor de la vivienda que depende de la edad del usufructuario. Se calcula restando a 89 la edad del usufructuario. Es decir, para un vendedor de 70 años, el valor de su usufructo sería 19% del valor total de la vivienda.

    Este tipo de operaciones, como bien habéis comentado, sólo las suele plantear personas mayores sin parientes cercanos que se hagan cargo de ellos. En tal caso, el valor de su usufructo es bajo y debido a la incertidumbre de cuántos años vivirá, no suelen ser una inversión interesante.

    Fiscalemente tampoco son especialmente favorables pues al tiempo de la compra pagas el impuesto de transmisión patrimonial (7% en Andalucía) del precio de la nuda propiedad pero es que cuando se extinga el usufructo, pagas el mismo impuesto ( al % que toque en ese momento) por el valor del usufructo pero calculado sobre el valor del inmueble al tiempo del fallecimiento. Es decir, si cuando fallece el usufructuario el valor del inmueble ha subido un20%, el valor del usufructo lo ha hecho en la misma medida.

    Resumiendo, demasiadas incertidumbres para un inversor no profesional. Habrá quien lo haga pero no es habitual.

    Son más frecuentes contratos como la Hipoteca Inversa o el contrato de cesión de bienes por alimentos o renta vitalicia ya que lo que persigue el transmitente es tener liquidez para pagar a alguien que les cuide, o directamente a alguien que lo haga.

    Saludos

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    A mi me han contado algún caso en que el comprador murió (de muerte natural) antes que el vendedor.

    Yo esto lo veo para hacerlo sabiendo mucho de leyes, de inmuebles, y teniendo mucho dinero.

    Mucho de leyes, porque pueden pasar cosas raras. Aunque se haga ante notario, pueden surgir cosas que hagan que ese contrato no sea válido, o no lo sea del todo. o sí lo sea, pero te cueste años de juicios hacerlo efectivo.

    Mucho de inmuebles, para saber calcular las derramas que pueda tener cada edificio.

    Y con mucho dinero, para diversificar el riesgo. Si sabe de leyes y de inmuebles y se hacen muchas operaciones, la rentabilidad será buena. Pero si se hace con uno sólo y sale mal, el perjuicio es importante.

    También hay que saber echar cuentas mejor de lo normal, para ver el coste de oportunidad de invertir ese dinero (más IBIs, derramas, etc) en otras cosas. Yo alguna vez he visto algún anuncio, y no me ha parecido barato (salvo que el propietario falleciera muy rápido). Lo normal es que pasen bastantes años poniendo más dinero, y sin cobrar rentas.


    Saludos.

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  • el aprendiz
    respondió
    Por lo que yo he visto, la compra de la nuda propiedad es ante notario como cualquier compra-venta de propiedad.

    Pero, los anuncios que yo ví, el usufructuario recibe una mensualidad que tiene que pagar el nuevo dueño, por eso el piso es mas barato también, porque si sumas el valor del piso + las mensualidades (durante el tiempo acordado) es el valor real del piso.

    Como bien se dijo, si te encuentras con una persona de unos 70 años y vive hasta los 100, estas pagando esa mensualidad que para él será una jubilación y no lo puedes hacer negocios durante 30 años.

    No termino de verlo como una inversión interesante

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  • En Acción
    respondió
    Claro que hay seguridad jurídica. La compra se hace ante notario como un contrato de compraventa normal.

    El riesgo para el comprador es que no sabe realmente cuándo será suyo el inmueble y seguirá pagando IBIS y derramas. Pienso entonces en alguien que quisiese hacer negocio con mi abuela hace 20 años, cuando tenía 80. La mujer va camino de los 100 y sigue tan fresca como una rosa.

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  • Josebilbao
    respondió
    lo he pensado varias veces, pero me surgen dudas. si esa persona se casa? o hace alguna jugarreta rara tu propiedad peligra?

    si de repente surgen unos hijos legítimos por sorpresa.... o hay seguridad jurídica para saber que pase lo que pase esa casa será tuya cuando esa persona muera?

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  • En Acción
    comenzado un tema Comprar nuda propiedad

    Comprar nuda propiedad

    Buenas noches:

    Lo vi ayer en un reportaje y me parece una manera muy interesante de invertir en inmuebles, a través de la
    nuda propiedad de un piso a precio muy reducido (es totalmente legal). Parece bastante rentable tanto para parte vendedora como para compradora.

    El vendedor suele ser persona mayor sin herederos, en situación económica complicada que se desprende de la nuda propiedad de su vivienda, pero de la que disfrutará del usufructo hasta el día de su fallecimiento. Además, dejará de asumir gastos por derramas e IBI y podrá alquilar su piso siempre que lo precise.

    El comprador por su parte adquiere un inmueble a un precio reducidísimo (dependerá de la edad del vendedor y los años estimados que le queden de vida) Eso sí, tendrá que hacerse cargo del IBI y derramas hasta la extinción del usufructo el día del fallecimiento del vendedor.
    Editado por última vez por En Acción; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/13570-en-acci%C3%B3n en 28-03-2019, 10:38 PM. Razón: justificar


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