Comprar piso vendiendo otro [varias dudas]

[Alex_89]

Buenas,

Se me plantean varias dudas sobre este tema.

Mi pareja tiene la oportunidad de vender su piso actual (con una hipoteca 0.25 + Euribor) para poder comprar una más grande. La cuestión es que, lógicamente, para poder costearnos la nueva adquisición tendríamos que vender antes el piso en el que vivimos actualmente. No quiero abrir varios hilos por lo que voy a hacer varias preguntas en este:

- Es posible negociar con el banco una ampliación de la hipoteca por más valor (seguramente revisando las condiciones) o hay que liquidarla por completo y empezar de cero?
- De ser posible lo anterior, tendríamos que vender antes la casa actual y después comprar la nueva o se podría hacer al revés? Puede ser un calvario vender el piso sin haber comprado todavía el nuevo! Me vería viviendo con mis padres una temporada

Más allá de estas dos preguntas estrictamente relacionadas con la hipoteca, me surgen otras, relacionadas con la titularidad de la nueva vivienda. Digamos que la principal propietaria del piso sería mi pareja, ya que el piso viejo lo vendería ella y el grueso de la inversión lo haría ella; por lo que yo participaría en menor medida, pero aún así, participaría con parte de mi capital.

Mi duda es, es posible determinar claramente y sin margen de error el porcentaje de vivienda que es de mi propiedad, por si en un futuro las cosas se tuercen entre ella y yo y decidimos tomar caminos opuestos? Se tiene que hacer ante notario o es una práctica bastante normal en las compras conjuntas?

Es decir, es posible decir "la parte de Fulanito corresponde a XXXXX€ a día 22.02.2018, por lo que de ser necesario, le correspondería un X% del valor de la propiedad"?

Francamente me quedaría bastante más tranquilo de ser posible, ya que soy consciente que uno de los grandes errores de mucha gente es hipotecarse con la pareja a 40 años vista sin considerar que a lo mejor tarde o temprano las cosas se tuercen.

De momento tengo estas dudas, seguramente con vuestros comentarios y experiencias me las resolveréis o me plantearéis muchas otras

Saludos.

[potsis]

Buenas,

Se me plantean varias dudas sobre este tema.

Mi pareja tiene la oportunidad de vender su piso actual (con una hipoteca 0.25 + Euribor) para poder comprar una más grande. La cuestión es que, lógicamente, para poder costearnos la nueva adquisición tendríamos que vender antes el piso en el que vivimos actualmente. No quiero abrir varios hilos por lo que voy a hacer varias preguntas en este:

- Es posible negociar con el banco una ampliación de la hipoteca por más valor (seguramente revisando las condiciones) o hay que liquidarla por completo y empezar de cero?
- De ser posible lo anterior, tendríamos que vender antes la casa actual y después comprar la nueva o se podría hacer al revés? Puede ser un calvario vender el piso sin haber comprado todavía el nuevo! Me vería viviendo con mis padres una temporada

Más allá de estas dos preguntas estrictamente relacionadas con la hipoteca, me surgen otras, relacionadas con la titularidad de la nueva vivienda. Digamos que la principal propietaria del piso sería mi pareja, ya que el piso viejo lo vendería ella y el grueso de la inversión lo haría ella; por lo que yo participaría en menor medida, pero aún así, participaría con parte de mi capital.

Mi duda es, es posible determinar claramente y sin margen de error el porcentaje de vivienda que es de mi propiedad, por si en un futuro las cosas se tuercen entre ella y yo y decidimos tomar caminos opuestos? Se tiene que hacer ante notario o es una práctica bastante normal en las compras conjuntas?

Es decir, es posible decir "la parte de Fulanito corresponde a XXXXX€ a día 22.02.2018, por lo que de ser necesario, le correspondería un X% del valor de la propiedad"?

Francamente me quedaría bastante más tranquilo de ser posible, ya que soy consciente que uno de los grandes errores de mucha gente es hipotecarse con la pareja a 40 años vista sin considerar que a lo mejor tarde o temprano las cosas se tuercen.

De momento tengo estas dudas, seguramente con vuestros comentarios y experiencias me las resolveréis o me plantearéis muchas otras

Saludos.

Yo nunca compraría sin haber vendido previamente.

En 2010, compré mi vivienda, se la compré a una pareja que pasaba por dificultades por adquirir una vivienda sin haber vendido la anterior.

La cosa fue que ellos compraron un piso y para financiarlo hicieron una hipoteca puente, de la que sólo debían pagar intereses durante dos años. La idea era que tenían dos años para vender el primer piso, en principio tiempo suficiente.

El problema fue que esos dos años, se acabaron, sin poder vender el primer piso, y tenían que devolver el capital de la hipoteca, y no lo tenían. Pusieron a la venta el segundo piso, y fui yo quien lo compró. Si no hubieran podido vender ningún piso, es posible que hubieran perdido los dos pisos y encima quedarse con deuda.

[Reynho]

Como te han dicho, igual para ti es mejor comprar y luego vender porque así no tienes que ir a vivir a casa de tus padres pero... y si tardas mucho en vender... Si puedes afrontar sin problemas el pago de las dos mientras vendes la que no quieres sin problemas, pero sino puedes tendrías un problema.

A una mala, si vendes y todavía no has comprado, siempre puedes alquilar por unos meses, pero de la otra forma, al final te entrará prisa por vender y malvenderás...

Por otra parte, no hay ningún problema en, al escriturar el nuevo piso, indicar el % que posee cada uno, por lo que podría ponerse que a tu pareja le corresponde un 75% y a tí un 25% por ejemplo.

[Alex_89]

Muchas gracias potsis y Reynho por vuestras respuestas.

La verdad es que por suerte podríamos dar una buena entrada para el nuevo piso (sin contar el valor de la vivienda en la que vivimos actualmente), por lo que la hipoteca no supondría una mensualidad muy abultada, digamos que si todo va mal y no logramos vender el piso dentro del período acordado en la hipoteca puente (si decidiéramos contratar una), podríamos hacer frente al coste de las dos hipotecas al mismo tiempo. Ahora mismo estamos pagando menos de 300€ entre los dos de hipoteca, casi nada vamos.

Lo de la hipoteca puente se tendría que estudiar, me he informado muy por encima y podría parecer interesante, ya que durante el período en el que está "activa" pagaríamos solo los intereses de ambas hipotecas, sin pagar la cuota del piso en si. Además, siendo el piso en Barcelona y en una zona que en principio durante los próximos años debería revalorizarse somos optimistas con la venta (toda la zona cercana a Glòries/Sagrera está en obras, tanto por la remodelación de la plaza como por las infinitas obras en la estación de tren de la Sagrera). De todas formas todo depende del período que nos den, por supuesto si estamos hablando de meses o pocos años, el escenario es distinto que si nos dan 4-5 años por ejemplo.

A una mala, si vendes y todavía no has comprado, siempre puedes alquilar por unos meses

No lo había pensado, puede ser una de las opciones mientras vendemos el piso.

Por otra parte, no hay ningún problema en, al escriturar el nuevo piso, indicar el % que posee cada uno, por lo que podría ponerse que a tu pareja le corresponde un 75% y a tí un 25% por ejemplo.

Ah perfecto, no hace falta contratar con abogados o hacer contratos particulares, simplemente en el momento de definir la escritura añadimos este dato y ya está? Genial entonces.


Me quedan muchas dudas sobre el tema de las hipotecas, pero agradezco vuestros comentarios sobre lo de ir con cuidado. Los precios de las viviendas en Barcelona son desorbitados pero por suerte no estamos buscando algo muy por encima de nuestras posibilidades, por lo que incluso sumando ambas hipotecas podríamos costearlas holgadamente, de hecho no tocaría la inversión en bolsa en absoluto.

Saludos.

[Baciclista]

Ah perfecto, no hace falta contratar con abogados o hacer contratos particulares, simplemente en el momento de definir la escritura añadimos este dato y ya está? Genial entonces.


Saludos.

Hola Alex, no es así exactamente.
Si la compraventa se hace en efectivo, si se pueden determinar los porcentajes que cada uno quiera aportar y escriturar así.
En cambio si lo comprais con hipoteca, debereis pasar el filtro del banco y será él quien determine si presta o no y en caso de hacerlo, hasta que cantidades y por ende, que porcentajes corresponden a cada uno de vivienda/hipoteca. Por ejemplo; supon que poneis el inmueble con una titularidad del 50% para cada uno y uno tiene bienes con los que responder y el otro no, entonces el banco no aprobará la operación. El banco siempre va a mirar que pueda cobrar lo prestado e incluso un poco mas.
Hay multiples soluciones como pueden ser contratos a futuro, opciones de compraventa, avalistas.... todo es cuestión de que os pongais de acuerdo como pareja y posteriormente os lo autorice el banco.
Un saludo

[Reynho]

Hola Alex, no es así exactamente.
Si la compraventa se hace en efectivo, si se pueden determinar los porcentajes que cada uno quiera aportar y escriturar así.
En cambio si lo comprais con hipoteca, debereis pasar el filtro del banco y será él quien determine si presta o no y en caso de hacerlo, hasta que cantidades y por ende, que porcentajes corresponden a cada uno de vivienda/hipoteca. Por ejemplo; supon que poneis el inmueble con una titularidad del 50% para cada uno y uno tiene bienes con los que responder y el otro no, entonces el banco no aprobará la operación. El banco siempre va a mirar que pueda cobrar lo prestado e incluso un poco mas.
Hay multiples soluciones como pueden ser contratos a futuro, opciones de compraventa, avalistas.... todo es cuestión de que os pongais de acuerdo como pareja y posteriormente os lo autorice el banco.
Un saludo

Efectivamente, yo se que se puede hacer poner un % para cada uno. Ahora bien, no se exactamente qué tramites hay que seguir.

[Alex_89]

En cambio si lo comprais con hipoteca, debereis pasar el filtro del banco y será él quien determine si presta o no y en caso de hacerlo, hasta que cantidades y por ende, que porcentajes corresponden a cada uno de vivienda/hipoteca. Por ejemplo; supon que poneis el inmueble con una titularidad del 50% para cada uno y uno tiene bienes con los que responder y el otro no, entonces el banco no aprobará la operación. El banco siempre va a mirar que pueda cobrar lo prestado e incluso un poco mas.

A nivel práctico, la idea sería que ella firmara la hipoteca (ya que la gran mayoría del capital lo aportaría ella) y yo le pagara cada mes la mitad en concepto de alquiler, con el que ella pagaría la cuota de la vivienda.

Mi aportación "directa" se limitaría a parte de la entrada del piso. De esta manera también se tendría que pasar el filtro del banco?

Saludos.

[Baciclista]

A nivel práctico, la idea sería que ella firmara la hipoteca (ya que la gran mayoría del capital lo aportaría ella) y yo le pagara cada mes la mitad en concepto de alquiler, con el que ella pagaría la cuota de la vivienda.

Mi aportación "directa" se limitaría a parte de la entrada del piso. De esta manera también se tendría que pasar el filtro del banco?

Saludos.

Siempre tendras que pasar el filtro del banco, ten en cuenta lo siguiente
- 1 Bien.
- 2 Titulares.
- 1 hipoteca = 1 deudor.

El bien se compra con hipoteca de una de las partes, es decir, el banco que presta necesita asegurarse el cobro con el bien. Si el bien es de 2 y la deuda sólo es de 1, el banco tiene muy dificil ejecutar la hipoteca pq es "invendible" ese bien.

No se si has avanzado algo en el tema dados los días que han pasado, pero seguramente te ofrezcan la posibilidad de ser avalista en lugar de titular. Es un truco que ellos emplearán para tener 1 bien, 1 titular, 1 hipoteca pero 2 sujetos "deudores" a los que reclamar. No te aconsejo bajo ningun presupuesto que lo aceptes.

Recuerda algo que es muy simple pero que a todos se nos olvida, el banco es una empresa para ganar dinero. Compra y vende dinero, luego no hará ningun negocio en el que vea peligrar su mercancía sin que previamente está asegurada.

[Alex_89]

Pues muchas gracias.

Visto lo visto, tendremos que informarnos directamente en el banco si o si :S

Gracias a todos.

Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Como dice, potsis, comprar la nueva sin haber vendido la vieja es arriesgado. Son las "hipotecas puente", y a mucha gente de los que lo hicieron les ha salido muy mal. También puede salir bien, pero es arriesgado, y probablemente se pase bastante mal hasta que se consiga vender la vieja.

Y también pasa lo que dice Reynho, que aunque se venda en el plazo que se tiene, se hace desde una posición de debilidad, y probablemente se acabe vendiendo por menos dinero que si no se tuviera ese plazo para vender.

Si podéis pagar las 2 hipotecas, pensad en hacerlo hasta que vendáis la vivienda antigua. La desventaja es que de la vivienda antigua pagaréis toda la mensualidad en lugar de sólo los intereses. La ventaja es que cuantas menos hipotecas y trámites hagáis, menos pagaréis en comisiones. Y también vais a estar más tranquilos sin el plazo de la hipoteca puente. Porque aunque, como en este caso, si se cumpliera el plazo sin vender la vivienda vieja podrías mantener las 2, es una situación que genera estrés e intranquilidad, y creo que es mejor evitarla.

El resto ya te lo han contestado muy bien Baciclista y Reynho.

Lo del banco es muy importante. Ponte en el lugar del banco, e imagina que un piso es de 2, uno no paga, pero al otro no le pueden quitar su parte. Esa sería una situación muy mala para el banco, y lógicamente el banco no se mete en algo que pueda acabar así.


Saludos.

[Alex_89]

Muchas gracias!

Saludos.

[JulioGallego]

Si no es muy crítico para tí vivir con los padres entonces por principio puedes vender el apartamento que tienes ahora y después comprar uno nuevo. En cuanto al banco estoy segura 100% que irán al compromiso contigo para no tener problemas con el nuevo propietario. Suerte con la compra!

[Ginzodelimia]

Hola a todos,

Yo compraría la vivienda nueva y la vieja la alquilaría si podéis asumir las dos cuotas de hipoteca sin problema. Sobretodo por euribor+0.25 que es un apalancamiento muy bueno.

Que os resulta muy difícil alquilarla pues entonces la vendéis.