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Liberalizar el suelo?

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias, David, y bienvenido al Foro.

    Estoy de acuerdo con lo que dices, pero tenemos que distinguir qué "pertenece" a la intervención del suelo, y qué a la liberalización.

    Das datos muy buenos para hablar de este tema.

    Como dices, un suelo en el que NO se pueda construir viviendas cuesta ya muy poco, esos 0.5-1 euros el metro cuadrado que dices.

    Lo que pasa ahora es que en cuanto se da permiso para construir viviendas en ese suelo el precio se "dispara".

    Si el suelo estuviese liberalizado pasaría lo que dices: se podría construir en todos esos terrenos, y el precio se mantendría en esos 0,5-1 euros. Y esta es la clave.

    Lógicamente no se construiría en todo el suelo (salvo zonas protegidas, parques, etc, claro), pero el hecho de poder hacerlo mantendría los precios muy bajos.

    Luego hay que urbanizar el suelo para que se pueda vivir ahí, como dices, pero es que en los precios actuales de urbanización también hay ahora sobrecostes por la intervención del suelo. Si eso se simplifica, el coste de urbanizar también baja mucho.

    Y para mi la clave es todo esto. Una vez que el suelo está intervenido los bancos actúan como dices, y eso hace que la burbuja se infle más. Pero el origen de la burbuja no es el origen del problema, sino algo que se "añade" a él, y que se produce porque el suelo está intervenido.

    Porque con el suelo liberalizado la gente no acumularía viviendas, ni pagaría precios cada vez más altos, etc, por muy baratos que le dieran los créditos.

    Igual que nadie invierte en acumular coches, por ejemplo. Pero hubo un tiempo, cuando la venta de coches estaba limitada, en el que comprar coche para revenderlos rápidamente más caros sí que era una inversión, y durante un tiempo se ganó dinero con eso.


    En este vídeo explico la liberalización del suelo:




    Saludos.

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  • davidjfms
    respondió
    Buenas, estaba leyendo articulos antiguos sobre el tema de liberar el suelo, que de este modo el suelo valdría 0 €. El suelo rústico los agricultores se lo venden entre sí a 0,50 € a 1,00 €/m2 si es de secano, y si es de regadio lo mismo alcanza los 3 €/m2. Ahora bien, ¿cuanto dinero cuesta adaptar ese suelo rústico a que sea urbano (solar) con todos los servicios, como agua potable, instalacion de gas, asfaltado de calles, farolas, depuradoras, puentes, conexiones a autovias, etc? porque en general no se puede construir en medio de la nada sin servicios minimos. Os traigo un par de ejemplos de un suelo urbanizable de un pequeño municipio. Los gastos de todo el sector ya repartidos entre las parcelas ya creadas fueron los siguientes: una parcela unifamiliar de 175 m2 donde permiten edificar un chale adosado de 160 m2, costó 26.760 €. Y una parcela de edificio de pisos de 5.661 m2 de terreno, donde se podian edificar 3600 m2 de pisos en varias alturas, le costó 541.530 €. Es decir, que un piso de unos 100 m2, le costaría unos 15.000 €.

    El coste de construcción a nuevo de un promotor, con licencias y todo, ronda los 1000 €/m2, por tanto, el coste de producción de un piso de 100 m2, como minimo ronda los 115.000 €, y este coste es muy similar ya se construya en un pequeño pueblo, o en una gran capital, pues lo que cobra un constructor y los materiales de obra, apenas hay variaciones entre unos sitios y otros. Por tanto, lo que luego encarece el precio de una vivienda es el beneficio del promotor y el sobre precio del terreno, pues el agricultor de la zona dueño de esos suelos urbanizables, no lo regala, y en función de la zona, lo vende entre 3 o 60 €/m2 de suelo bruto.

    Lo que yo veo es que todo terreno de españa que no sea rústico protegido por temas medioambientales, debería ser urbanizable. Y se deberían acortar los plazos para desarrollar los pau y plan parcial, pues con tanta burocracia los plazos fácilmente se alargan 2 años como poco. Y dar facilidades para desarrollar sectores urbanizables, pues en muchas ciudades hay muchos suelos urbanizables muertos de risa, porque quien va a urbanizar terrenos, con lo caro que es, cuando al lado hay viviendas tan baratas (bueno, esto sucede segun el sitio).

    Actualmente se permite construir en suelo rústico una vivienda unifamiliar aunque carezcas de servicios (luz, agua, alcantarillado, acceso rodado), pero la parcela debe tener por lo menos 10.000 m2 y apenas te dejan construir un 2% de la misma. Y si es suelo protegido, la parcela sería de 30.000 m2.

    En mi opinión, lo que ha encarecido tanto las casas en el boom fue la bajada de tipos de interes con la entrada en el euro. Tu facilitas a la gente endeudarse con las hipotecas a 30 o 40 años y el euribor tan bajo, le permites ademas desgrabarse de los primeros 9000 €, le metes en la cabeza que alquilar es tirar el dinero, que los precios de las casas nunca bajan, y que veniamos de 30 años antes que la inflacción era muy alta, pues la mejor manera de invertir es en ladrillo.

    Debido a la alta demanda, los precios suben, así de sencillo. Había gente que revendia su casa al año siguiente por un 20%, por lo que corre la voz, y mucha gente que no necesita casas, pues la quiere comprar solo para especular, ni si quiera para vivir. Y cuanta mas demanda, mas suben los precios. Encima los tasadores de banco tampoco ayudaban mucho, pues tasaban muy alto para ayudar a los prestamos. La gente veía que su casa recien comprada, se la tasaban un 20% mas alta, pues que buen negocio pensarían, se corre la voz, y mas gente quiere comprar casa. Y los bancos encantados, pues viven de prestar dinero, y ganan mas prestando 200 que 100. Y si ademas de para comprar la casa, te daban para el coche y los muebles, pues se le pedia al tasador que subiera mas su valor y listo. Como se vendia todo, no paraba de construirse nuevos bloques. El paro bajó al minimo pues se necesitaba mucha mano de obra para la construcción. Por eso las cajas, controladas por politicos, tenian mas descontrol a la hora de dar los prestamos, no como los bancos que dentro de aquella locura, tuvieron mas cabeza a quien prestar. Nadie quiso parar la burbuja que se estaba creando, pues como parar algo que está creando tantos puestos de trabajo.... hasta que los salarios no daban mas de si, las ventas se ralentizaban y la burbuja estalló.

    Fijaos que de 2009 a 2014 los bancos ponian muchos requisitos para dar prestamos, ya no daban el 100%, con suerte daban el 80% del precio de compra, por lo que mucha gente directamente no podia comprar casas. Y cuando la demanda baja y la oferta es muy alta, los precios bajan. Los bancos empezaron a embargar muchas viviendas de gente que se quedaba en paro, y se convirtieron en las grandes inmobiliarias del pais (santander con altamira, sabadell con solvia, etc). Los bancos pusieron sus activos a precios ridiculos por lo que los precios de las casas bajaron mucho.

    Y desde 2015 la cosa se ha recuperado mucho, y todo de nuevo gracias a los bancos, que de nuevo vuelven a facilitar la compra de casas, gracias a algunos que vuelven a dar el 100% (a costa de nuevo de tasaciones hinchadas).

    Por tanto, en mi opinión, la liberalización del suelo, convirtiendo todo el suelo rústico que no esté protegido en suelo urbanizable, bueno, podría ayudar a que los precios bajen. Pero si queremos que los precios no suban, son los bancos los que no deben nunca volver a dar el 100% del precio de compra e hipotecas a 30 o 40 años.

    Un saludo.
    Editado por última vez por davidjfms; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/17331-davidjfms en 20-01-2021, 11:57 AM.

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  • mariasfer
    respondió
    Originalmente publicado por JoseDavid27 Ver Mensaje
    El maestro Gregorio lo explica de maravilla aquí.
    Gracias JoseDavid,

    Y aquí un comentario muy bueno de Markus Shultz, con referencias a un interesante informe de la CNMC.

    Saludos

    Dejar un comentario:


  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    oregano, los políticos actuales yo tampoco creo que vayan a liberalizar el suelo. Pero no son todopoderosos, y hay veces que las circunstancias o la presión social les superan.

    Como pasó con las cajas de ahorros, por ejemplo, que no las querían privatizar de ninguna forma. Para seguir llevándose el dinero de ellas, y porque sabían que si se privatizaban muchos políticos, sindicalistas, etc, iban a ir a la cárcel, como ya está pasando.

    Que no quieren liberalizar el suelo está claro, sí, porque si quisieran lo habrían hecho hace décadas.

    Pero el encarecimiento artificial de la vivienda está destruyendo a la sociedad, y la vida de muchos millones de personas. Para mi es una situación que no se puede mantener de forma indefinida. Y creo que hemos llegado a un punto en el que la liberalización del suelo puede convertirse en una tema a pie de calle en cualquier momento.

    proyecto, así es. Fijaros cómo engañan a la gente. El PP de Aznar hizo una ley que llamó "de liberalización del suelo", pero en esa ley no liberalizaba el suelo. Fue sólo un engaño más, como el de las pensiones, y tantos otros.

    Es como si hacemos una ley que llamamos de "abaratamiento de la comida" y lo que hacemos es ponerle muchos más impuestos a la comida. Y con eso la gente que conoce la historia de forma superficial con la idea de que "abaratar la comida no es bueno para la gente de la calle".

    Pues esto lo que hizo aquella mal llamada ley "de liberalización del suelo".

    Pablo, sí pero no. Un piso en el centro de Madrid o Barcelona siempre costará más que uno en Albacete, que es el ejemplo que pones.

    Pero los pisos en Madrid y Barcelona deberían costar mucho menos.

    Por ejemplo, en barrios nuevos de Madrid como Sanchinarro, Montecarmelo, etc, los pisos cuestan a unos 4.000 euros el metro cuadrado, y deberían costar alrededor de 800-1.000 euros el metro cuadrado. Esto es lo que va a provocar la liberalización del suelo. Y esto arrastrará también a la baja a los pisos de los barrios céntricos de Madrid.

    Porque, si os fijáis, ahora mismo apenas hay diferencia entre el precio de los pisos entre barrios como Sanchinarro y los del centro de Madrid.

    Pero si los precios en esos barrios más alejados caen un 80%, en el centro de Madrid también caerán los pisos. El centro tiene sus ventajas y sus desventajas, y los precios de los pisos en los centros de las ciudades están muy influidos por los precios de los pisos en los barrios más alejados.

    Siempre serán más caros en el centro, pero manteniendo una relación entre unos barrios y otros.

    Pero es que incluso aunque no bajasen los precios en el barrio de Salamanca, no pasa nada, porque la gente podría comprar pisos muchísimo más barato en muchísimos otros sitios.

    No es importante el precio máximo de los pisos más caros y mejor situados, sino el precio medio.

    MGM, esa es la clave, sí. Y ya veis que se va hablando en más sitios de ello, como pasa con las pensiones, y que la verdad va saliendo a la luz. Y saldrá completamente antes o después. Seguro, porque la sociedad ya no aguanta más tiempo este encarecimiento artificial de la vivienda. No se puede engañar a la gente de forma indefinida, y la era de internet no tiene nada que ver con la situación que había antes de la popularización de internet.


    Saludos.

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  • MGM
    respondió
    Juan Velayos (Neinor): “Los precios de los pisos bajarán si la Administración facilita suelo

    Entrevista en la que el consejero delegado se queja de las dificultades que presenta la administracióncon la concesión de licencias y como eso también repercute en el precio de la vivienda.
    Habla tambien de la liberalización del suelo y de la falta de voluntad política por ofrecer mas suelo
    Editado por última vez por MGM; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/11632-mgm en 13-07-2018, 05:00 PM.

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  • pabloes87
    respondió
    Yo creo que los precios de las viviendas en las ciudades seguirían siendo caros en caso de que se liberara el suelo. En España, por desgracia, las oportunidades laborales se concentran básicamente en Barcelona y Madrid. Por eso mucha gente abandona sus pueblos y ciudades y se marcha a las grandes capitales. Por tanto, el hecho de que las viviendas sean tan caras en estos lugares es una cuestion de oferta y demanda. Si te quieres comprar un piso en Albacete, no vas a tener problemas en pagarlo..

    Dejar un comentario:


  • proyecto33
    respondió
    Hola, a la gente "de a pie" cuando le hablas de "liberalizar el suelo" te contesta que eso es lo que hizo Aznar y que provocó la burbuja inmobiliaria...

    En fin, para que la gente entienda las cosas, primero tiene que "deshacer" lo aprendido.

    Darle la vuelta a la tortilla no es fácil.

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  • oregano
    respondió
    No puedo ser optimista pq la liberalización del suelo no les interesa a los políticos, obviamente.

    En USA, paradigma del capitalismo democrático y +/- liberalillo, si no estoy mal informado solo hay un estado con el suelo liberalizado que es Texas (pretendió independizarse si no recuerdo mal).

    Saludos

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Muchas gracias, Jose David .

    Pablo, es como te ha explicado Miranda, y como ves en el artículo que ha enlazado Jose David.

    Se podrá construir en cualquier sitio, pero no en parques naturales, y similares.

    También habrá más parques, instalaciones deportivas, etc, porque será más fácil hacerlos. En el sentido de que si ahora se deja de hacer un parque en ese terreno se puede ganar mucho más dinero haciendo viviendas. Pero cuando todo el terreno sea muy barato, habrá poca diferencia entre hacer un parque o viviendas.

    Realmente es que, como dice Miranda, vivimos una situación tan absurda que entiendo que cueste un poco hacerse a la idea de la situación "normal", que es la liberalización del suelo.

    Pensad, por ejemplo, que ahora sólo se pudiese comprar pan en unas pocas panaderías en Madrid, y cada barra costase 20 euros. Supongo que sería un poco difícil imaginar cómo sería la situación si "cada uno pusiese una panadería donde le diera la gana, y las barras de pan costasen menos de 1 euro".

    Pues la liberalización del suelo es algo muy parecido a esto. E igual que las pensiones, es inevitable que el engaño actual caiga, se liberalice el suelo, y bajen de verdad los precios de las viviendas. Esto es imprescindible para que las cosas vayan bien de verdad.


    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • HVG27
    respondió
    El maestro Gregorio lo explica de maravilla aquí.

    Dejar un comentario:


  • Miranda
    respondió
    hola pabloes87

    Yo entiendo la liberalización del suelo exactamente en lo que has escrito, "en que cada uno pueda construirse la casa donde le dé la gana", me parece fantástico, por varios motivos; bajarían los precios de los inmuebles bastante. Las personas no tendrían que esclavizarse toda una vida para tener una vivienda en propiedad, evitaríamos futuras burbujas inmobiliarias y acabaríamos con una de las principales fuentes de corrupción política. (Todos quieren ser concejal de urbanismo).
    Una liberalización del suelo no tiene porque significar que se permitan levantamientos de chabolas, construcciones deficitarias, peligrosas, antiecológicas o que se construya en espacios naturales protegidos, ect ect.
    En la mayoría de los casos las regularizaciones de mercado son perjudiciales para la prosperidad y la ciudadanía, el motivo principal es; 1 desvirtuan y desnaturalizan el mercado. 2 los políticos o funcionarios reguladores siempre van infinítamente más lentos que la dinámica y "necesidades" del mercado.
    Si alguien tiene un inmueble para alquilar a un perfil de alquilado de currito, los alquileres irán en función del sueldo del currito, no hace falta regular nada, o lo ajustas a su sueldo o no lo alquilas.
    Precisamente ese es unos de los argumentos de peso para que la inversión en renta variable, en valores sólidos con dividendos recurrentes, sea bastante más atractiva que la invesión inmobilaria para alquilar. Los beneficios de las empresas están por encima de los sueldos de los trabajadores.
    Por último, no es ni medio normal que España con la cantidad de suelo disponible que tiene, tengamos el mercado inmobiliario que tenemos, esta situación es provocada por la clase política, la cual se beneficia claramente de esta situación a costa del sufrimiento de la ciudadanía y su ignorancia financiera.


    Saludos

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  • pabloes87
    comenzado un tema Liberalizar el suelo?

    Liberalizar el suelo?

    Hola,

    he leido por el foro muchas criticas acerca de la no-liberalizacion del suelo. El argumento principal es que esto es causa directa de que los inmuebles esten tan caros en Espana.
    Estoy de acuerdo, pero que significa exactamente liberalizar el suelo? significa que cada uno pueda construirse la casa donde le de la gana? Opino que esto tampoco tiene mucho sentido por motivos medioambientales, arqueologicos...
    Creo que seria mas logico regularizar este sector (por ejemplo que el precio/alquiler de los inmuebles deba ser proporcional a los salarios medios...)

    Que opinais vosotros?

    Disculpen la falta de acentos, pero no dispongo de teclado espanol en estos momentos
    Saludos


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