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¿ Subirá la vivienda ? Los expertos opinan.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Es que entre los coches hay más similitudes con los pisos de las que parece. En España durante muchos años era un negocio dar la entrada para comprar un coche y cuando lo iban a entregar revender ese derecho de comprar el coche por más de lo que se había pagado por él. Esto era "lo normal", hasta que dejó se serlo. Es lo mismo que se ha hecho comprando los pisos sobre plano y vendiéndolos cuando había que registrarlos. Lo mismo. Cuando se liberalizó el mercado del automóvil aquello pasó a la historia y hoy es algo impensable. Con los pisos sucederá lo mismo cuando se liberalice el suelo.

    Hace menos años ha habido casos de coches que eran una inversión, en el sentido de que se vendían usados por más dinero del que costaban en el concesionario, como por ejemplo el Ferrari F40 y el Mazda MX 5:

    Historia de la especulación con el Ferrari F40 y el Mazda MX 5

    El suelo en España no está liberalizado, a pesar del equívoco nombre que se le dió a esa ley. Los datos del artículo que enlazas son correctos, cen, pero la interpretación no.

    Esa ley se tiró atrás porque las competencias sobre ese tema eran de las autonomías, no del Estado, que fue el que hizo la ley. Para aprobarla se modificó de forma que ya no se liberalizaba el suelo, a pesar de su nombre. La ley original era buena, la que se aprobó sólo cambiaba algunos detalles pero no suponía liberalizar el suelo en absoluto.

    Precisamente "Portillo y compañía" hicieron lo que hicieron porque el suelo no se liberalizó. Si hubiera estado liberalizado a "Portillo y Compañía" no los conocería nadie porque sólo habrían construído 4 pisos en su pueblo, y a lo mejor ni eso.

    Yo creo que esta estafa no la pueden mantener indefinidamente y que antes o despues tendrán que liberalizar el suelo. A medida que la Policía y la Guardia Civil sigan encarcelando alcaldes, concejales de urbanismo y similares creo que la liberalización del suelo estará cada vez más cerca.

    Un saludo.

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  • quadtrero
    respondió
    No era el Supremo era el Constitucional

    Muchas gracias cen, eso era lo que yo habia leido, pero no recordaba por que la habian echado para atras.

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  • cen
    respondió
    Yo he visto esto :

    Creo que hay un pequeño caos en cuanto a leyes de valoración de suelo y derogaciones.

    La ley que fue declarada nula e inconstitucional por el Tribunal Constitucional en marzo del 97 en la mayoría de su articulado como consecuencia de los recursos de inconstitucionalidad de las Administraciones autonómicas de Navarra, Cantabria, Catalunya, Aragón, Canarias y Baleares fue la Ley sobre el Régimen del Suelo y la Ordenación Urbana de 1990 y el texto refundido del Real Decreto Legislativo 1/1992.

    http://es.wikipedia.org/wiki/Sentenc...Constitucional

    Dos retazos de la sentencia:






    Como se puede apreciar, la base de esta nulidad e inconstitucionalidad fue, según el Tribunal Consitucional, la no supletoriedad del Estado en aquellos aspectos de la legislación urbanística no contemplados en las legislaciones autonómicas. Es decir, según la sentencia sólo las Comunidades Autónomas tienen capacidad legal para determinar las políticas urbanísticas aplicables en su territorio. El Estado no puede actuar ni siquiera en el caso en el que las Comunidades no hayan contemplado determinados aspectos legislativos. ¡Para que luego se hable de centralismo!

    Esta sentencia hizo que se tuviera que volver a la Ley preconstitucional de 1976 de valoración de suelo ya que, aunque no toda le Ley de 1990 fue declarada inconstitucional, poco se salvó de la quema.

    El 13 de abril de 1998 se aprobó una nueva Ley del Suelo promovida por el PP y con el apoyo de CiU y CC. Posteriormente se aprobaron dos nuevas leyes, el Real Decreto Ley 4/2000 de "medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes" de 23 de junio y la Ley 10/2003 de "medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario" de 20 de mayo, que son una extensión de la primera. Si no quieres caldo, tres tazas. Todos sabemos, más o menos, los efectos que la aplicación de estas leyes "liberalizadoras" ha tenido en el precio del suelo y de la vivienda, en la promoción pública de vivienda o en la extensión, racionalidad y diseño de los planes urbanísticos.

    Y esas leyes se aplicaron en nuestro país hasta el 1 de julio del año pasado, en que fueron derogadas por una nueva ley que varía notablemente ciertos aspectos fundamentales en cuanto a valoración del suelo, aprovechamientos urbanísticos o justificación de la urbanización del suelo.

    ¡Que se lo digan a
    Portillo y compañía!
    Editado por última vez por cen; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/5-cen en 13-10-2010, 10:32 PM.

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  • quadtrero
    respondió
    Originalmente publicado por Torpedo Ver Mensaje
    La comparación con los coches me ha resultado reveladora. Nunca me lo había planteado de esa forma.

    Por otro lado el PP dijo en las elecciones de 2008 que iba a liberalizar el suelo, al igual que UPyD. Si gana las próximas es de suponer que lo hagan. Aunque con los políticos nunca se sabe.
    No se por donde lei que hace unos años intentaron liberalizar el suelo y el tribunal supremo (supongo) dijo que eso no era posible legalmente, voy a intentar buscar a ver si encuentro algo de info.

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  • Torpedo
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola solacros,

    En principio no me parece sorprendente ni una cifra muy alta en las circunstancias actuales. Por otro lado pasa lo de siempre con los inmuebles, que es un mercado tan oscuro que es imposible conseguir datos fiables.

    Para calcular eso habría que saber el precio de mercado de cada piso, y eso no lo sabe nadie.

    Pero desde luego tiene que haber bastantes pisos en esa situación y en el futuro seguramente habrá más. La mayoría irán pagando su hipoteca con el tiempo.

    Y en cualquier caso todo esto viene por lo mismo de siempre, el haber convertido a los pisos en una inversión con la intervención del suelo.

    Este mismo estudio con coches no tendría sentido. Todos los coches que se compran a crédito valen menos que el crédito desde que salen del concesionario.

    Se sigue mirando a las viviendas más como una inversión que como lo que realmente son; un gasto en una necesidad básica.

    Un saludo.
    La comparación con los coches me ha resultado reveladora. Nunca me lo había planteado de esa forma.

    Por otro lado el PP dijo en las elecciones de 2008 que iba a liberalizar el suelo, al igual que UPyD. Si gana las próximas es de suponer que lo hagan. Aunque con los políticos nunca se sabe.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola solacros,

    En principio no me parece sorprendente ni una cifra muy alta en las circunstancias actuales. Por otro lado pasa lo de siempre con los inmuebles, que es un mercado tan oscuro que es imposible conseguir datos fiables.

    Para calcular eso habría que saber el precio de mercado de cada piso, y eso no lo sabe nadie.

    Pero desde luego tiene que haber bastantes pisos en esa situación y en el futuro seguramente habrá más. La mayoría irán pagando su hipoteca con el tiempo.

    Y en cualquier caso todo esto viene por lo mismo de siempre, el haber convertido a los pisos en una inversión con la intervención del suelo.

    Este mismo estudio con coches no tendría sentido. Todos los coches que se compran a crédito valen menos que el crédito desde que salen del concesionario.

    Se sigue mirando a las viviendas más como una inversión que como lo que realmente son; un gasto en una necesidad básica.

    Un saludo.

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  • solacros
    respondió
    El 8% de los pisos ya vale menos que el importe de su hipoteca

    Un informe de Standard & Poor's señala que si continúa la caída del precio de la vivienda las pérdidas patrimoniales pueden alcanzar al 20% de los pisos

    http://www.elpais.com/articulo/econo...pepueco_12/Tes

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  • InversorNovato
    respondió
    Yo tengo clarisimo que la vivienda no va a subir de precio,la vivienda bajara de precio,otra cuestiòn es la forma en la que bajara ese precio,teniendo en cuenta la mentalidad de la sociedad respecto a la vivienda la cual ha sido inculcada durante decadas,es dificil ver que la gente malvenda al menos que sea por una necesidad muy muy grande.

    Que la vivienda que se construya a partir de ahora se venda mas barata seria lo mas lògico pero tampoco veo por este sistema una bajada tan importante debido que el mercado inmobiliario sigue muy controlado y sobre todo controlado por politicos,ayuntamientos y vividores (recordemos que vivimos en España).

    Entoces que tipo de bajada creo que veremos de la vivienda,pues mas o menos lo que esta ocurriendo en Alemania,nos llevaremos 20 o 30 años con precios estancado y sera la propia inflaciòn la que ajuste los precios.

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  • h3po4
    respondió
    Originalmente publicado por Joseherrera Ver Mensaje
    http://www.eleconomista.es/economia/...ado-fondo.html

    Según nos cuenta esta noticia el precio de las viviendas abría tocado ya el mínimo.

    Era solo por mostrar esta noticia. No se si es porque le he cogido manía a este personaje pero en qué se basa para decir que la vivienda no seguirá bajando de precio en los próximos años?? (oferta-demanda?, demografía?, facilidad de crédito?)
    de lo que estoy seguro es que lo que va tocando mínimos (en este caso decrecientes) es la credibilidad de este personaje. Está en tendencia super-primaria bajista... y eso que pensé que había tocado mínimos, pero el tipo se empeña una y otra vez en intentar tomarnos el pelo.

    Yo me juego lo que haga falta a que la vivienda no ha tocado suelo... ni siquiera en precio nominal.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola cabrero, de nada.

    Hoy ha salido la noticia de la venta que ha hecho la familia del Pino de su participación en Gamesa con una pérdida importante, y pocos españoles saben más de inversiones y de gestionar su dinero que esta familia.

    A nadie le gusta vender perdiendo, pero a veces es lo más inteligente y la forma de evitar perder aún más en el futuro.

    Creo que haces bien en estudiar esa opción para la compra de una vivienda en ese plazo de 5-7 años.

    Un saludo.

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  • cabrero
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola cabrero,

    Nadie quiere vender con pérdidas, pero eso no quiere decir que no lo tenga que hacer.

    ¿Es posible que alguien venda un inmueble por menos de lo que le costó?

    Además de eso creo que cuando mucha gente habla del mercado inmobiliario sólo piensa en los que han comprado a precios de burbuja, pero el mercado inmobiliario es mucho más.

    Si los precios de los pisos cayeran hoy un 80% la gran mayoría de la gente podría vender su piso mañana por más de lo que le costó en su día. Piensa que todos los días salen pisos a la venta por herencias, por ejemplo. Son pisos que se compraron hace 40, 50 ó 100 años y además el que lo recibe no los pagó.

    Los inmuebles construídos y comprados a precios de burbuja son una parte relativamente pequeña del total de pisos que hay en España.

    Y muchos de los compradores están agobiados por las deudas, tanto promotores como particulares.

    Un saludo.
    Gracias por el enlace, muy visual. Seguiremos de cerca este asunto que me tiene 'mosca'.

    Mientras, valoro la estrategia que planteabas en otro hilo y que ya rondaba mi cabeza, sobre la compra de vivienda prevista en un plazo de 5 a 7 años. Cada vez estoy más convencido de hacer un mayor esfuerzo incrementando la cartera de acciones en este plazo para este objetivo.

    Saludos.
    C

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola cabrero,

    Nadie quiere vender con pérdidas, pero eso no quiere decir que no lo tenga que hacer.

    ¿Es posible que alguien venda un inmueble por menos de lo que le costó?

    Además de eso creo que cuando mucha gente habla del mercado inmobiliario sólo piensa en los que han comprado a precios de burbuja, pero el mercado inmobiliario es mucho más.

    Si los precios de los pisos cayeran hoy un 80% la gran mayoría de la gente podría vender su piso mañana por más de lo que le costó en su día. Piensa que todos los días salen pisos a la venta por herencias, por ejemplo. Son pisos que se compraron hace 40, 50 ó 100 años y además el que lo recibe no los pagó.

    Los inmuebles construídos y comprados a precios de burbuja son una parte relativamente pequeña del total de pisos que hay en España.

    Y muchos de los compradores están agobiados por las deudas, tanto promotores como particulares.

    Un saludo.

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  • cabrero
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola,

    Por razones de demografía, tremenda sobrevaloración actual, etc. creo que es muy improbable que los precios no bajen más. De hecho al hablar de inversiones o finanzas creo que es más correcto intentar valorar las cosas que hacer prediciones sobre el futuro.

    En el caso de la vivienda, por ejemplo, me parece que lo más importante es determinar si los pisos están sobrevalorados o no. Yo creo que muchísimo (valorando por coste de construcción los precios de venta al público deberían estar alrededor de 800-1.000 euros metro cuadrado de vivienda nueva, las usadas valen menos como es lógico).

    Si alguien piensa que los precios no van a a caer debería explicar por qué cree que la excesiva sobrevaloración actual se va a mantener de forma indefinida y qué tiene eso de bueno para la economía.

    quadtrero, hay mucha gente que tiene pisos además de los bancos. Es cierto que los bancos no han bajado mucho los precios, pero si te fijas los demás vendedores (promotores, particulares, etc.) los han bajado aún menos. Así que no sé si es correcto pensar que los pisos no bajan porque no quieren los bancos. Seguramente los bancos no quieren que los precios se desplomen ahora (las cajas menos), pero el resto de vendedores como digo está aún menos dispuesto. Y seguramente todos estos otros vendedores tienen más pisos y por tanto más influencia sobre el precio de mercado que los bancos.

    Un saludo.
    Yo no creo que en la mentalidad de la gente esté el vender con "pérdidas", es como pensar en alguien que tenga acciones de BBVA a 20€ en una estrategia de compraventa ¿quién, sin querer asumir minusvalías, las va a vender sin necesitar el dinero? (está claro que al menos éstas se van amortizando con los dividendos). Todos los que mantienen un trabajo o unos ingresos no se desprenden de un piso bajando el precio, ¿quién, con una hipoteca de 250.000 va a vender por 150.000? Mientras lo puedan pagar, seguirán pagándolo. Esto por un lado, el resto los tendrán los bancos (por embargos de los que no tenían ingresos suficientes) y las promotoras que no están dispuestas a vender por debajo del coste (coste del suelo). Así no se va a desbloquear esta situación. Será paulatinamente y en función de las necesidades de cada cual.

    Otra cosa es que a partir de ahora, las nuevas construcciones sean más baratas, pero ¿cuándo se liberalizará el suelo? ¿quién va a pulsar la tecla?

    Se juntan muchos factores que frenan este tema. Irán bajando, no lo niego, pero en función de que la gente vaya reduciendo su deuda poco a poco. O la economía crecerá muy por encima del precio de los pisos a lo largo de los próximos años, que es lo que yo veo más factible.

    Saludos.
    C

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Por razones de demografía, tremenda sobrevaloración actual, etc. creo que es muy improbable que los precios no bajen más. De hecho al hablar de inversiones o finanzas creo que es más correcto intentar valorar las cosas que hacer prediciones sobre el futuro.

    En el caso de la vivienda, por ejemplo, me parece que lo más importante es determinar si los pisos están sobrevalorados o no. Yo creo que muchísimo (valorando por coste de construcción los precios de venta al público deberían estar alrededor de 800-1.000 euros metro cuadrado de vivienda nueva, las usadas valen menos como es lógico).

    Si alguien piensa que los precios no van a a caer debería explicar por qué cree que la excesiva sobrevaloración actual se va a mantener de forma indefinida y qué tiene eso de bueno para la economía.

    quadtrero, hay mucha gente que tiene pisos además de los bancos. Es cierto que los bancos no han bajado mucho los precios, pero si te fijas los demás vendedores (promotores, particulares, etc.) los han bajado aún menos. Así que no sé si es correcto pensar que los pisos no bajan porque no quieren los bancos. Seguramente los bancos no quieren que los precios se desplomen ahora (las cajas menos), pero el resto de vendedores como digo está aún menos dispuesto. Y seguramente todos estos otros vendedores tienen más pisos y por tanto más influencia sobre el precio de mercado que los bancos.

    Un saludo.

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  • quadtrero
    respondió
    El precio de las viviendas los estan aguantos los bancos como pueden, aun bajaran mas, y no poco.

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  • Joseherrera
    respondió
    http://www.eleconomista.es/economia/...ado-fondo.html

    Según nos cuenta esta noticia el precio de las viviendas abría tocado ya el mínimo.

    Era solo por mostrar esta noticia. No se si es porque le he cogido manía a este personaje pero en qué se basa para decir que la vivienda no seguirá bajando de precio en los próximos años?? (oferta-demanda?, demografía?, facilidad de crédito?)

    Después de leer la opinión de IEB sobre cómo evolucionará el precio de la vivienda, decir que estoy totalmente de acuerdo con él. No creo que hayamos llegado al suelo del precio de la vivienda (las razones que dio en su momento son las que me hacen pensar que así será).
    Editado por última vez por Joseherrera; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/1115-joseherrera en 23-09-2010, 01:59 AM.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola cen,

    Las condiciones para conseguir una hipoteca se van a endurecer para todo el mundo, españoles e inmigrantes.

    Seguramente a partir de ahora se exija un porcentaje de entrada más alto, y esto presionará mucho los precios a la baja.

    Y los tipos de interés antes o despues tendrán que subir, reduciendo aún más el valor de las viviendas.

    No veo nada que pueda hacer subir los precios de las viviendas en los próximos muchos años.

    Aunque pueda no parecerlo el actual puede ser mucho mejor momento de vender que de comprar. No es nada descartable que los inversores en viviendas pierdan gran parte de su patrimonio de forma permanente en los próximos años.

    A veces ha salido en el foro el tema de cómo detectar que una empresa ha sufrido una pérdida de valor permanente y cómo distinguirla de un bache puntual.

    Pues podríamos estar ante el inicio de una pérdida de valor permanente muy importante en el valor de las viviendas. Y si es así lo peor que podría hacer un inversor en viviendas es esperar y dejar pasar el tiempo.

    Un saludo.

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  • cen
    respondió
    Estoy de acuerdo con lo expuesto en el post. Yo añadiría que además, es y será difícil que a jóvenes e inmigrantes les den una hipoteca.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Acabo de colgar un post en el blog sobre la demografía en España y su posible incidencia en los precios futuros de la vivienda:

    La demografía corre en contra del valor de las viviendas

    Creo que es un indicador adelantado muy importante para el mercado inmobiliario.

    Un saludo.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola cen,

    Yo veo muy difícil que suba la vivenda. Como mucho podría tener algún pequeño rebote-trampa, si las cosas suceden de un modo más o menos lógico.

    Las viviendas en España están tremendamente sobrevaloradas se mida por el criterio que se mida. Lo lógico es que caigan y mucho.

    Y otro factor muy importante a tener en cuenta es que la demografía corre en contra de la inversión en vivienda (y a favor de los compradores). Los españoles en edad de comprar vivienda van a descender mucho desde ya y durante las próximas décadas (por la caída de nacimientos desde finales de los 70-principios de los 80).

    Esto quiere decir que se van a juntar en el tiempo más casas a la venta que nunca con menos gente necesitando comprar vivienda que nunca.

    Un saludo.

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