Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[Fortyniner]

de los factores que comentas, creo que antes de la entrada había mucho mas dinero negro en pesetas que tenía la necesidad de salir a la luz. Ahora, como siempre, hay dinero negro, pero no con tanta urgencia por salir. El otro factor que me parece que no tirara igual es el de los bajos tipos de interés. Antes no había tanta deuda ni pública ni privada como ahora y la demografía estaba de cara. Entiendo que el perfil de edad esta evolucionando, pero aún así, hay muchas mas familias, empresas y administraciones endeudadas.

ademas, están todas las viviendas de los bancos que irán saliendo.

así que si los factores son estos, veo que tiraran del precio de la vivienda los próximos 2,3,4 cuatro años si se mantienen las condiciones macro actuales, pero no con tanta fuerza como antaño.

Coincido en todo

Pero piensa que en el documento al que hacemos referencia habla de una época en la que hubo temporadas de 4 años con incrementos de un 300% en algunas zonas. En cuatro años.

Naturalmente estamos a años luz de eso. Y no sé si volveremos a ver crecimientos parecidos. Quizá no. Lo que afirmo es que vamos lentamente, aunque estemos lejísimos, en esa dirección, no en la opuesta.

[yoe]

Muchas gracias, Forty, queda claro que eres alcista a corto, a medio y a largo. A corto y a medio fundamentado en datos bastante contundentes y a largo como una opinión. Pero de la misma manera que ser bajista a largo no deja de ser mas que una opinión.

te basas en el deseo del español por la propiedad que no ha menguado, en el entorno macro actual, al cambio de ciclo y en el cambio del perfil de edad del comprador medio y no le concedes tanta importancia a largo al posible cambio en la liberalización del suelo ni en las 'desregulacion' y 'desburocratizacion' del sector.

yo creo que tienes fundamentos muy sólidos para estimar más probabilidad de subida que de bajada en los próximos años. Y a largo, como todos, es una opinión. Pero a largo solo hay opiniones vagas para todos.

con respecto a cómo afecta el aumento de venta sobre el alquiler, el estudio que citas dice que necesariamente presionará los precios del alquiler a la baja. Esto es así, para que el alquiler siga siendo atractivo frente a la compra. Es de sentido común que si pago 500 euros de hipoteca y 500 de alquiler, una gran mayoría quiera casa en propiedad, con lo que el alquiler tiene que bajar a 400 euros.

creo que hay algo diferente con respecto al 2000. España no es un país de movilidad, pero aún así hay mas movilidad, así que es probable que haya gente, mas que entonces, que necesite vivienda en alquiler.

combinando esto con tu comentario, creo que lo mas probable es presión a la baja a corto en el precio del alquiler por aumento de oferta de vivienda en propiedad, pero a medio/largo si el crecimiento de la vivienda se sostiene, el alquiler ira acompañando la subida de la venta, aunque siempre por debajo.

esto con permiso de la política y el entorno macro.

muchas gracias. Hoy soy un poco mas sabio, gracias a ti.

[Fortyniner]

Esa última frase... xDDD

Tampoco me hagas mucho caso. Quédate con que soy un insensato que sabe un poco de muchas cosas y mucho de muy pocas. Demasiado pocas.

Pero se agradece, cómo no, el cumplido

[Blopa]

Mil gracias también de mi parte, Fotyniner, por dedicar tu tiempo a que otros aprendamos. Tengo que asimilar tanta información. Me has dado la vuelta a casi todo, pasando de la secta Mateo a la de Fortyniner...es broma, recordaré tu consejo de no creerme nada, aunque a veces me cueste vivir en la incertidumbre y quiera encontrar "verdades" donde muchas veces no las hay. Me tendré que acostumbrar y ser prudente con mis decisiones. Por ello sigo viendo tan importante diversificar, más con la ignorancia que tengo en estos temas.
Mañana vuelvo a leerlo todo, que seguro que me surgen dudas.

Gracias también, yoe, por tus preguntas e intervenciones aquí y en otros hilos. Son siempre muy interesantes.

Saludos

[yoe]

Esa última frase... xDDD

Fue espontanea, lo siento. Cuando me dejo llevar me salen esas cosas tan bonitas :-P

gracias de nuevo. Ha sido un placer escucharte/leerte.

[Fortyniner]

pasando de la secta Mateo a la de Fortyniner

jajajajajajajajjaa

A mí no me sigas, que me gusta ir solo por ahí!!

Ya en serio, no te creas nada de lo que digo. Ponlo en duda. Documéntate por varias vías -distintas entre sí- y decide por ti mismo. Es uno de los mejores consejos que soy capaz de dar. Decía un tío mucho más listo que yo (cosa que tampoco es muy difícil):

"Siempre que enseñes, enseña a la vez a dudar de lo que enseñas".
Ortega Y Gasset

[Fortyniner]

Abundando en lo comentado hace semanas.

Esta es la opinión recientemente publicada del servicio de estudios de BBVA Research. Corresponde al "Informe situación inmobiliaria en España:

http://www.ecobolsa.com/noticia/empresas--economiaviviendabbva-preve-que-la-venta-de-vivienda-aumente-un-65-en-2017-y-el-precio-suba-un-35.html

"BBVA prevé que la venta de viviendas aumente un 6,5% en 2017 y el precio suba un 3,5%".

[bolson_72]

Discrepo. Sigo opinando que el precio de la vivienda no debería subir en unos años, hasta corregir al menos en parte la desproporcionada burbuja que se ha producido estos años atrás.

Los sueldos han crecido a un ritmo bastante inferior al de las viviendas, con lo que personalmente me inclino a pensar que la gran subida que experimentó el sector ha sido producida de forma artificial hasta que reventó la burbuja.

Me resulta contraproducente desear que un bien básico, como es tener una vivienda donde guarecerse, siga subiendo como la espuma o subiendo moderadamente, mientras no corrija previamente su valor.

Cuanto mayor sea el precio de dichas viviendas, obviamente, mayor será el precio que se deseen por los alquileres y, sinceramente, dudo que la gente esté dispuesta a pagar mucho más de lo que paga ya. Tampoco me parece muy razonable soportar el precio de una vivienda nueva aumentando el número de años de hipoteca, pues esto se traduce en menos dinero para otras inversiones, mayor estrés y peor calidad de vida. Por cierto, no me creo para nada que la esperanza de vida haya aumentado. Más bien pienso lo contrario, aunque es una percepción personal. Si que hay menos fallecimientos de menores, lo que matemáticamente aumenta la edad media y da una falsa sensación de mayor longevidad.

Aún soy bastante novato en temas económicos, pero creo que en un entorno inflacionario puede tener cierto cabida un mayor incremento en los precios, pero no en la situación actual.

Estaría bien que este problema no se agravara más de lo que ya lo hemos sufrido y se especulara en otros activos no vitales.

[Fortyniner]

Hola Bolson.

¿Discrepas de la noticia anterior a tu comentario o de que el mercado esté subiendo?

Estás en tu derecho de discrepar cuanto gustes. Lo cierto es que el mercado inmobiliario está subiendo y se ha producido ya un cambio de ciclo que no admite mucha discusión, francamente.

Echa vistazo a las últimas noticias publicadas y saldrás de dudas. Que te parezca bien o mal es otra cuestión. Ahí no entro. Eres muy libre de pensar lo que gustes si bien creo que muchas veces confundimos el derecho "básico" de disfrutar de una vivienda digna que defiende la constitución, con ser poseedor de una vivienda. Son cosas diferentes y a veces entendemos la ley como nos place.

Aquí tienes otra noticia publicada el 19 de octubre. Otro medio de comunicación distinto. Para que, estés de acuerdo o no con que el mercado suba, sepas lo que está ocurriendo.

http://economia.elpais.com/economia/2016/10/19/vivienda/1476877097_707709.html

Respecto a esto:

Por cierto, no me creo para nada que la esperanza de vida haya aumentado. Más bien pienso lo contrario

Confieso que me has hecho soltar una carcajada. Si lo dices en serio echa un ojo a las estadísticas correspondientes de las últimas décadas y luego charlamos si eso.

[bolson_72]

El tiempo dirá si efectivamente se está produciendo un aumento real del valor de la vivienda. Yo no lo veo nada claro. Los estudios estadísticos se pueden manipular e interpretar y no sería la primera vez que pasa. Teniendo en cuenta el dinero que ha movido en el pasado los inmuebles y la cantidad de los mismos que aún poseen algunos entidades es normal que se intente incentivar la creencia del alza de los mismos. Esa es la principal baza de los inversores en crecimiento.

El tema de la esperanza de vida no es para reirse precisamente. Sólo hay que ver como va aumentando progresivamente las muertes por enfermedades como el cáncer, el aumento de casos de autismo, de alergias, de enfermedades que no existían en el pasado, etc.

[Fortyniner]

Al final... ¿discrepas acerca de...?

No me reía, naturalmente, de la esperanza de vida de los españoles. Me ha hecho reír tu afirmación acerca de que cada vez morimos más jóvenes. Que entendemos lo que nos parece aunque el texto diga otra cosa. Mira datos, por favor, y luego charlamos, por no discutir por discutir sin saber de lo que hablamos.

Que el tiempo dirá es verdad. De hecho lleva diciendo ya desde hace la tira. Llevo meses leyendo en este foro que la vivienda baja y lo cierto es que el tiempo, como dices, está diciendo.

http://economia.elpais.com/economia/2016/10/12/actualidad/1476281044_350747.html

El precio de la vivienda en España crece más que en la Eurozona. Acumula más de siete trimestres consecutivos por encima de la media de la zona euro.

Tampoco la noticia tiene particular interés. Echa un vistazo general a otra docena de ellas y mira lo que dicen. El tiempo está diciendo, efectivamente.

Esa manía de confundir lo que ocurre con lo que nosotros queremos que ocurra...

[bolson_72]

En mi inexperta opinión, no hay aún suficientes datos objetivos para afirmar con rotundidad que la vivienda está creciendo. No me atrevería a asegurarlo hasta que pasaran algunos años por lo menos. Entiendo que el valor de un activo fluctua en el tiempo y aunque en ciertos períodos de tiempo se producen aparentes subidas, en realidad hay más bajada o estancamiento que otra cosa, teniendo en cuenta el efecto de la inflación.

Digo mis conclusiones, volviendo a reiterar mis pocas lides aún en temas económicos. En el estudio que has puesto se indica que el precio de la vivienda en España creció un 3,8%. Sin embargo, cito lo que aparece más adelante: "La tasa registrada en España supone una leve ralentización frente al avance interanual del 6,1% anotado en el primer trimestre o los crecimientos del entorno del 4% que se dieron en la mayor parte de 2015, año en el que se reactivaron los precios después de un 2014 de estabilización."

Que alguien me corrija si me equivoco, pero con estos datos interpreto que lo que realmente está pasando es que la vivienda está volviendo a bajar de nuevo poco a poco su supuesto crecimiento, es decir, volviendo a estancarse.

Por tanto, mientras no vea de forma muy clara que el precio de la vivienda está realmente subiendo, no me lo terminaré de creer. Prefiero, por ahora, fiarme más de la percepción que tengo de mi entorno más cercano, en el cual, de lo poco que conozco sigo viendo pisos al mismo o menos precio que antes y alquileres ídem de ídem.

En cuanto al tema de la esperanza de vida, no niego que haya estudios que digan que la esperanza de vida ha crecido. Mis dudas están en la validez de dichos resultados. Por ejemplo, si al hacer la media ya no se contabilizan las muertes que había antes por niños muertos en el parto evidentemente la edad media de supervivencia de la población es mayor. ¿Quiere esto realmente decir que ha aumentado la esperanza de vida? Para mí no. Si a esto le añadimos ciertos informes que muestran un panorama futuro nada halagüeño como el aumento de casos de cáncer, mi percepción personal sigue siendo de que la esperanza de vida realmente no ha aumentado y si lo ha hecho ha sido de forma casi insignificante, aunque sigo pensando que en realidad ha bajado.

[Fortyniner]

Mi opinión también es inexperta, Bolson. Ya he comentado en algún post que en lo único que soy experto es en vivir mi vida. En todo lo demás estoy aprendiendo (y en lo primero, si me apuras, también).

No he puesto ningún estudio. Lo publicado es un mero artículo de un periódico. Un estudio es otra cosa.

Un crecimiento en los precios (citando tu %) de un 3,8% no es bajar el precio. Es crecer un 3,8%. Y crecer siete trimestres consecutivos por encima de la media tampoco me parece una tendencia a la baja por mucho que quiera retorcer el dato.

Desde luego a lo largo de un periodo de crecimiento (como en bolsa, como en todo en esta vida probablemente) hay periodos de crecimiento más intenso y también pequeños rebotes. Las subidas no suelen ser constantes (entendiendo por tal con un % fijo). Pero en fin, cada uno es libre de interpretar cada dato como guste.

Respecto a la disminución de la esperanza de vida tengo la impresión de estar discutiendo por discutir acerca de una obviedad. Por lo que no dedicaré más tiempo. Si echas un ojo a todas las estadísticas oficiales de todos los países de Occidente creo que te dará pistas acerca de lo que estás afirmando. Si a pesar de ello quieres pensar que todas mienten eres muy libre de hacerlo.

[Javi121]

Hola Bolson

Que la esperanza de vida está aumentando en prácticamente todo el mundo ( igual hay algún país que por guerras o alguna otra desgracia no ) creo que es un hecho estadísticamente y científicamente constatado.

En cuanto al precio de la vivienda lo que puedo aportar es que en las zonas que yo controlo ( centro de una gran ciudad, centro de una ciudad mediana y zona costera de primer nivel ) el precio con datos objetivos de ventas ya realizadas está subiendo.

Son zonas muy buenas en las que la oferta es limitada y la demanda está aumentando.

Si es de carácter coyuntural por el tema de los tipos cero y luego va a seguir bajando no lo puedo saber.

Yo creo que la vivienda no va a subir a largo plazo más que la inflación ya que la pirámide demográfica está en su contra pero también hay que tener en cuenta que cada vez hay menos habitantes por cada piso y esta tendencia puede seguir en el futuro.

Saludos

[bolson_72]

Yo tampoco deseo seguir profundizando más en el tema. Es evidente que tenemos puntos de vista diferentes. No es tampoco mi intención crear roces, pues estoy aquí para aprender y se podría decir que acabo de empezar. De hecho, quizás no debería haber intervenido en este tema, pero me he sentido un poco en la necesidad de defender la idea de que los inmuebles, como bien básico, no deberían subir su precio más allá de unos márgenes que permitan beneficios a los agentes implicados. Todo lo que esté más allá de eso, como ha pasado en años anteriores, lo veo como un error que al final repercute en toda la sociedad de una forma u otra.

Si interpretamos al pie de la letra el artículo del periódico, tengo que darte la razón en que hay un incremento de los precios, aunque la tendencia actual parece apuntar de nuevo hacia un ciclo bajista. Eso es así. Otra cosa es que realmente esos datos sean verdad o/y que muestra han tomado, porque como ya he dicho yo no lo he visto repercutir en mi entorno, ni perspectivas. Luego mientras no vea que afecta en mi entorno o/y haya estudios serios (a ser posible sin participación directa o indirecta de los agentes implicados) no me lo termino de creer.

Por tanto, desde mi escepticismo sano, y queriendo hacer más caso a lo que me dice la lógica y también las emociones, me resisto a creer que ese crecimiento sea real y espero que la gente haya aprendido algo de la crisis en la que aún estamos y no vuelva a tropezar dos veces en la misma piedra. En realidad, a los notarios, ayuntamientos y al estado, entre otros, les interesa que los pisos suban de precio y que haya oferta y demanda.

En cuanto a la esperanza de vida, espero estar equivocado. Me acuerdo de aquel ejemplo en el que había dos personas en un banco y una de ellas se comía un pollo asado, mientras la otra se le quedaba mirando. Según las estadísticas, cada uno se habría comido medio pollo (a menos que se use la mediana). Algo parecido sospecho pasa con estos estudios. Si mantenemos en estado vegetativo durante varios años alguien que tendría que haber muerto, si con un fármaco conseguimos que alguien que iba a morir con 50 años se muera a los 55, etc., la edad media de supervivenvia sube. Pero, ¿realmente ha subido? Según la media estadística si, claro. De nuevo, te doy la razón.

Para terminar, te doy, como ejemplo, unos datos que me hacen dudar del aumento de la edad media. En 2008, se diagnosticaron 6.044.170 casos de mujeres (de las que murieron 3.345.176) y 6.617.844 casos de hombres (de los que murieron 4.219.626) con cáncer. Para el 2030 se prevé que la cifra total suba a 22,2 millones (de los que morirían 13,1 millones). Es decir, un incremento del 70%.

[bolson_72]

Hola Javi. Gracias por la respuesta. Le veo lógica a lo que comentas. En zonas donde la oferta sea limitada con respecto a la demanda pueda haber cierto incremento. Siendo una zona muy buena, los posibles compradores deberían tener un patrimonio que le permiten el esfuerzo, sobre todo si comparan el precio actual con el que había unos años atrás.

Lo de la esperanza de vida es lo que no veo tan claro. Puede que haciendo números sea verdad, pero habría que ver los motivos reales: menos muertes por falta de higiene, por menos guerras, por menos fallecimientos a edades tempranas, etc. Matemáticamente hablando es verdad que ha crecido. Ahora bien, creo que nadie debería pensar en que si la edad media es por ejemplo, 72 años, va a vivir al menos hasta esa edad.

[Javi121]

Hola de nuevo bolson_72

Totalmente de acuerdo con que la vivienda no debería ser objeto de especulación.

Tengo entendido que en Alemania y creo que también en Austria, son los ayuntamientos los que según la zona de la ciudad marcan un precio máximo para los alquileres para evitar precisamente la especulación.

Para colmo ha sido la burbuja inmobiliaria el principal causante de la crisis que todavía colea.

Saludos

[Javi121]

Por cierto bolson_72 por supuesto que has hecho muy bien en intervenir, tú Fortyniner y todos los que han aportado.

Un foro es para eso, para ayudarnos unos a otros. Aquí no pierde nadie, todos ganamos porque todos aprendemos que es de lo que se trata.

Saludos

[calbot]

Completamente de acuerdo con esto último que dices sobre participar en el foro, Javi. En ese sentido, me permito recomendar un vídeo colgado en youtube desde abril de 2014 en el que se describen las 3 burbujas en el origen de la crisis. Dura casi 1h pero, en mi opinión, merece la pena para profundizar en el análisis más allá de achacarlo a la mera especulación inmobiliaria. Lamentablemente, los mismos errores perduran.
Esté es el enlace: Bancarrota

Un saludo.

[Javi121]

Hola calbot

Gracias por el vídeo, pero una vez visto todavía me queda más claro que la burbuja inmobiliaria es la madre de las otras dos.

Saludos