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Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

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  • De nada.
    Yo, en cambio, creo que la madre fue la burbuja financiera o de crédito. Sin ella, era imposible que la inmobiliaria o la estatal crecieran de esa manera.
    Seguimos en la mismas en ese aspecto con los tipos a 0, intento forzar un crecimiento artificial. Tras el gran palo vivido, el sector privado se ha ido desapalancando y ahora es mucho más precavido a la hora de endeudarse (ni con el dinero casi gratis). No obstante, la burbuja estatal no se ha pinchado fundamentalmente porque el BCE ha permitido con su actuación (inundar de liquidez) que España emita deuda a 10 años al 1%. Si fuera al 6% como le correspondería, no hubieran tenido otra que parar el tren del gasto.

    Esto no es más que mi opinión. Si tuviéramos todos la misma siempre, el foro no nos aportaría tanto como a mí al menos lo hace.

    Buen domingo.

    Comentario


    • Correcto calbot en que el problema fue la burbuja de crédito o lo que es lo mismo la deuda.

      Lo que pasa es que la mayor parte de ese crédito se utilizó para financiar ladrillo y además un ladrillo sobrevalorado, en burbuja, vamos.

      Para mí, la bajada de los tipos de interés animó a la gente a que se endeudara más de lo que la prudencia aconseja en principalmente comprar pisos y esto condujo a que las cajas de ahorro primero y luego los bancos en menor medida perdieran el norte.

      Con todo este dinero moviéndose y recaudando impuestos se hinchó la burbuja estatal y ya sabemos que los políticos lo que hacen es gastar lo que tienen y lo que no tienen y en esa época tenían mucho.

      Esa es mi opinión también de lo que pasó y de lo que dice el vídeo aunque me da la sensación de que decimos lo mismo pero de diferente manera.

      Un cordial saludo
      Los dos guerreros más poderosos son paciencia y tiempo.

      Comentario


      • Originalmente publicado por bolson_72 Ver Mensaje
        Por cierto, no me creo para nada que la esperanza de vida haya aumentado. Más bien pienso lo contrario, aunque es una percepción personal. Si que hay menos fallecimientos de menores, lo que matemáticamente aumenta la edad media y da una falsa sensación de mayor longevidad.
        Originalmente publicado por bolson_72 Ver Mensaje
        En cuanto al tema de la esperanza de vida, no niego que haya estudios que digan que la esperanza de vida ha crecido. Mis dudas están en la validez de dichos resultados. Por ejemplo, si al hacer la media ya no se contabilizan las muertes que había antes por niños muertos en el parto evidentemente la edad media de supervivencia de la población es mayor. ¿Quiere esto realmente decir que ha aumentado la esperanza de vida? Para mí no. Si a esto le añadimos ciertos informes que muestran un panorama futuro nada halagüeño como el aumento de casos de cáncer, mi percepción personal sigue siendo de que la esperanza de vida realmente no ha aumentado y si lo ha hecho ha sido de forma casi insignificante, aunque sigo pensando que en realidad ha bajado.
        Hola

        Yo también opino que la esperanza de vida va a bajar. Los que ahora viven más de 100 años no han crecido con los productos químicos que tiene la comida actual.

        En un capítulo de Redes, no recuerdo cual, Eduardo Punset le decía a uno de los entrevistados que la esperanza de vida había aumentado mucho (no recuerdo las palabras exactas pero lo decía como que el aumento fue una barbaridad) y el entrevistado le dijo que había que tener en cuenta que antes se morían muchos bebés y niños y eso modifica mucho el resultado final de la esperanza de vida.

        Un saludo
        Comprarymantener

        Comentario


        • Hola

          Estaba totalmente convencido de que el precio de la vivienda iba a continuar bajando o quedarse estancado durante décadas, pero por lo que comentáis está cambiando el ciclo.

          Lo que sí creo es que las viviendas cutres no van a subir de precio como ocurría en la burbuja. Esos sí que van a seguir bajando de precio.

          Saludos
          Comprarymantener

          Comentario


          • Buenas noches,
            Para aportar otra visión, en mi opinión sí están subiendo, lo veo desde 2014 en buenas zonas de ciudades grandes, no se en el resto. Por buena entiéndase, residencial, colegios, que puedas dar un paseo sin cruzar calles/carreteras de 3-4 carriles y a cierta distancia de polígonos o similares, con buenos servicios y transporte público cercano y variado.

            Contacté con Borja de Mateo para hacerle alguna consulta que amablemente respondió, dado que estuve buscando piso unos dos años, su visión no me cuadraba con lo que veía en mi barrio, desde 2013 la cosa no bajaba...finalmente en una de las líneas de un artículo le leí que en X zonas de X ciudades SÍ subían los precios.

            Creo que por fortuna compré en suelo, que en mi hiper sesgada opinión se dio en 2014, sigo revisando los anuncios de las inmobiliarias y bien que haya algún buen precio, creo que la insistencia y mucha suerte, y más insistencia, nos ayudaron a comprar en ese suelo o muy cerca de él.

            **En una ocasión ofrecí por un piso lo que se estipula un precio justo por m2 (1000€/m2)... no os voy a contar la cara del intermediario... pero tenía que intentarlo

            Saludos
            Editado por última vez por Solfe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/3956-solfe en 01-11-2016, 06:20 AM. Razón: Ortografía
            "Una inversión no es más que una apuesta en la que has logrado inclinar las probabilidades a tu favor" Peter Lynch
            - Cartera Solfe: aprendiendo a invertir / Blog

            Comentario


            • Dos noticias contradictorias:

              https://www.idealista.com/news/inmob...cio-cae-un-4-2

              http://m.20minutos.es/noticia/286165...2016-fotocasa/

              Comentario


              • Hola,

                Los bancos han sido los que han vendido más barato en estos años, eso es así. Pero siguen teniendo mucho que vender, y por eso sus estudios sobre el sector inmobiliario van encaminados a facilitar esa venta. Es algo lógico.

                Los tipos van con la inflación. Con tipos al 15% e inflación similar, en realidad los tipos reales son bajos.

                Nunca hemos tenido los tipos casi al 0, es una situación totalmente nueva. Y creo que la subida se va a notar. De hecho creo que lo que ha parado la caída de los pisos ha sido la burbuja de la renta fija y la bajada de los tipos casi a 0.

                El precio de coste que comento es sin el suelo, que es el gran problema. Son 600-800 euros metro según las calidades.

                Sobre la liberalización, es la intervención la que ha empobrecido a la población española. Al que ya tiene comprada su casa le da igual que le digan que vale 10, que 5 que 20. El patrimonio inmobiliario de los españoles es simplemente una cifra teórica. No pueden generar riqueza con eso, y de hecho la están destruyendo, incluso para sí mismos, porque la sobrevaloración de la vivienda lleva décadas paralizando la economía. Es uno de los mayores lastres que tenemos. La bajada fuerte de los precios de las viviendas permitiría aumentar el nivel de riqueza nacional. Incluso para los jubilados, que serán más ricos y podrán seguir cobrando sus pensiones si la gente joven puede formar familias, que si seguimos con la situación actual.

                Bajar el precio de las viviendas a su valor real (muy inferior al precio actual) será uno de los mayores impulsos que se le podrían dar a la economía. Seguir viviendo la ficción de la burbuja, sólo va a traer más pobreza.

                Creo que lo más importante es ver las pìrámides demográficas.

                Esta es la de 1970:

                Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Pirámide demográfica 1970.jpg
Visitas:	1
Size:	613 KB
ID:	389063



                Con esta pirámide y el suelo intervenido, las viviendas sólo podían subir. Pero eso no ha hecho más que generar pobreza a las siguientes generaciones.

                La pirámide actual es esta:

                Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Pirámide demográfica original.jpg
Visitas:	3
Size:	715 KB
ID:	389064

                No hay compradores ni inquilinos, ni los va a haber en al menos 2-3 décadas para todas las viviendas que hay en España. Por eso yo creo que lo lógico es que en los próximos 20-30 años las viviendas bajen, y mucho, tanto en venta como en alquiler. Aunque todo movimiento tiene altibajos, y en un momento dado puede haber alguna subida.

                Y, como digo, creo que una fuerte bajada de los precios de la vivienda es una de las mejores cosas que le pueden pasar a la economía española, porque la iba a revitalizar como pocas cosas.


                Saludos.


                Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
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                Comentario


                • A ver cómo enfoco la respuesta manteniendo el buen tono del foro...

                  Gregorio...

                  Acabas de publicar un montón de afirmaciones, pero no veo ninguna documentada en algo concreto salvo en tu idea personal acerca de las cosas. Sería de agradecer que opiniones tan radicales fueran documentadas para que el resto de los usuarios pudiéramos cotejarlas con nuestros datos y ver la solidez de tus argumentos.

                  Eso por no mencionar algunas expresiones muy... cómo diría cuidando el buen tono... particulares. Por ejemplo:

                  De hecho creo que lo que ha parado la caída de los pisos ha sido la burbuja de la renta fija
                  Gregorio... no hay una parada de la caída. Es falso, como sabes. Hay una subida prolongada evidente en todas las grandes ciudades. Creo, honestamente, que esto a día de hoy es incuestionable. Echa un ojo a cualquier diario de tirada nacional y busca "precio vivienda". Si con eso no tienes bastante dímelo y te remito varios estudios muy sesudos hechos por gente muy seria.

                  Los bancos han sido los que han vendido más barato en estos años, eso es así. Pero siguen teniendo mucho que vender, y por eso sus estudios sobre el sector inmobiliario van encaminados a facilitar esa venta. Es algo lógico.
                  Coincido en que los bancos han tirado los precios a lo bestia. Siguen teniendo mucho, también cierto. Pero siguen tirando los precios y el sector sube incluso a pesar de ellos. Respecto a que los estudios estén manipulados, que es lo que me parece entenderte, echa un ojo a varios de los citados en este hilo de bancos publicados en 2015 con previsiones para 2016 y mira si se han equivocado mucho, poco o muy poco y luego los acusas de falsear información. Pero echa un ojo primero a esto, please.


                  Los tipos van con la inflación. Con tipos al 15% e inflación similar, en realidad los tipos reales son bajos.
                  Claro. ¿Y tienes la impresión de que la subida de tipos ahora no irá ligada a la inflación?

                  El precio de coste que comento es sin el suelo, que es el gran problema. Son 600-800 euros metro según las calidades.
                  Repites exactamente lo mismo que ya has dicho. Pero cuando lo dijiste no lo documentaste y ahora tampoco. ¿Te importa comentar en qué estudios te basas para hacer esa generalización? Conozco un poco el sector y los datos que manejo son diferentes salvo que hables de calidades muy mediocres o malas. Digo mediocres o malas intentando ser suave con el lenguaje para que no se malinterprete. Si me dejo ir sería bastante más rotundo

                  Sobre la liberalización, es la intervención la que ha empobrecido a la población española
                  Otra afirmación muy rotunda. Igual que la hiciste antes. Pero sigue sin documentarse en nada concreto salvo tu particularísima opinión. Sería muy útil que la documentaras. No para quitarte la razón, sino para poder dártela porque te basas en hechos concretos.

                  Al que ya tiene comprada su casa le da igual que le digan que vale 10, que 5 que 20
                  Esto es una forma muy particular de verlo. A mí personalmente no me da igual saber que mi patrimonio vale 5 euros que saber que si lo pongo a la venta consigo 1. Y a una pareja que acaban de vender su casa para irse a la de la playa a vivir y con lo que han sacado de la venta poder vivir el resto de sus días tranquilamente, sospecho que tampoco les daría igual. Y a la pareja que ha metido los ahorros de toda su vida en comprar dos casitas más la que vive, tiene unas rentillas de eso y piensa venderlas algún día, me da la nariz que tampoco. Y a la pareja que sólo tiene una casa y lleva pagando hipoteca 15 años y le quedan otros 15, que su casa baje a un 10% de su valor de mercado actual mientras sigue debiendo lo mismo al banco... me da a mí que no le dará igual. Y al banco tampoco porque el índice de morosidad se multiplicaría exponencialmente. Te puedo poner más ejemplos, si quieres, en los que esa afirmación tuya le cuadra a la mayoría de los españoles lo que a un Cristo dos pistolas. Mira de forma general, no sólo desde tu perspectiva. Y verás las miles y miles de familias a las que arruinarías, a las miles a las que dejarías sin futuro de golpe, el colapso bancario que generarías y te darás cuenta de que es impracticable. Supondría un colapso difícil de reparar.

                  El patrimonio inmobiliario de los españoles es simplemente una cifra teórica
                  Visto así, conceptualmente, se puede decir lo mismo de cualquier patrimonio, supongo. Es decir, encuentro la frase un poco vacía de contenido. También tu patrimonio en la bolsa es una cifra teórica. De hecho es más teórica aún. Porque es muy difícil predecir cuánto valdrá OHL dentro de un año (aunque no haya grandes cambios macro) y sin embargo es bastante fácil predecir cuánto valdrá una casa en María de Molina dentro de un año (también sin grandes cambios macro).

                  si la gente joven puede formar familias,
                  La gente joven puede formar familias exactamente igual. Lo hacen, de hecho. Comprando o alquilando. No es relevante para decidir formar una familia, creo que hay otras cuestiones de mucho más peso en esa decisión.

                  Respecto a que las pirámides demográficas son lo más importante, te invito a echar un ojo a unos datos que están publicados en este mismo hilo unas páginas más atrás realizados por numerosas casas de análisis, respecto cuáles son las franjas de edades que actualmente más casas están comprando y qué franjas de edades son las que más dinero mueven en el sector inmobiliario. El mundo evoluciona, y las edades a las que la gente compra las cosas y toma decisiones relevantes también.

                  Es un tema muy hablado en el hilo, bastante documentado, y superado ya, creo.
                  Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 18-11-2016, 01:20 AM.

                  Comentario


                  • Como propietario de una vivienda concuerdo con Gregorio en que me es indiferente que el precio de mi vivienda baje. De hecho, lo prefiero, porque de venderla para mudarme a otra nueva, vamos a suponer ligeramente mejor, podría comprarla desembolsando menos dinero que si estuvieran al precio actual o más cara. Eso sin hablar de la menor cantidad que tendría que pagar en impuestos con la compraventa.

                    El que tenga dos viviendas imagino que lo habrá hecho con vistas a alquilar la segunda y sacar algún dinero. Si su objetivo es venderla como forma de obtener ahorros me parece una idea algo peligrosa. Tal vez tanto como la de muchas personas que por desgracia se arruinaron con forum filatélico. Vuelvo a repetir que confiar en que los pisos pueden subir de forma indefinida puede llevarnos a la situación de la bolsa en Japón, donde sabemos que unos supuestos activos que no iban a bajar jamás llevan en picado durante decadas.

                    Comentario


                    • Yo flipo.

                      Pagarías proporcionalmente muchísimos más impuestos, Bolson. ¿Crees que si las casas bajaran a un 10% de su valor el Estado se conformaría con cobrar el 10% de lo que cobra ahora y las cuentas seguirían igual?

                      El argumento general también es de nota. Es como si digo que prefiero que bajen el sueldo a todos los españoles a la mitad porque así todo sería más barato y podría comprar más cosas. Pero claro, es que justificar que empobrecer masivamente a la población es bueno, tampoco parece tarea fácil.

                      El otro, el argumento de comparar al que construye honradamente una promoción y la vende a a distintas familias que también compran honradamente, con Forum Filatélico que fue una estafa masiva realizada por un grupo de delincuentes con penas de cárcel tras un amplio historial de irregularidades, para enmarcar.

                      La verdad es que con argumentos así no hay discusión posible.

                      Tu post tiene más imprecisiones pero, honestamente, no merece la pena dedicar tiempo a rebatirlas.
                      Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 18-11-2016, 11:16 PM.

                      Comentario


                      • A ver, mi intención era evidenciar el riesgo que supone que unos bienes incrementen su valor de forma ilógica o/y continuada por encima de su valor, según lo que nos dice el análisis fundamental. Entiendo que el valor de un piso guarda una relación importante con su posible alquiler. Entre 1998 y 2005 el precio de la vivienda subió su precio en algo más del doble, rompiendo la relación anterior y pasando una casa de 100.000 euros a valer 200.000, cosa que no ocurrió por ejemplo con los salarios, que prácticamente permanecieron congelados.

                        Creo que estarás de acuerdo en que lo anterior fue un comportamiento totalmente irracional donde muchas personas pusieron en juego su patrimonio y situación personal, apalancándose durante demasiados años, porque las entidades financieras entre otros agentes así lo permitieron. Esta locura, estuvo sostenida por la creencia de que la vivienda jamás podría bajar y que se pagaría sóla simplemente alquilándola. Suponer que durante 20 o 30 años no va se va a tener problemas para tener alquilada una vivienda de forma continuada me parece una visión demasiado optimista.

                        Como sabes, los inversores value intentan comprar activos con un margen de seguridad, comprando por debajo de su valor por fundamentales. Entiendo que esto no fue lo que pasó en la crisis. En lugar de inversores value intervinieron muchos especuladores, que creo podríamos catalogar como inversores en crecimiento, cuyo único objetivo era comprar para vender más caro. Para que tengan éxito en su labor es fundamental que una gran parte del mercado crea que realmente dichos activos pueden seguir subiendo su precio. Pero todo tiene su límite, porque llega un momento que las viviendas son tan caras que ni esclavizando a sus compradores con una hipoteca de por vida les llega para comprarla y cada vez hay menos mercado potencial de demanda.

                        Creo que a todo el sector inmobiliario, y a la economía en general, le hubiera sentado mucho mejor un crecimiento más lento y continuado, algo por debajo de la inflación. Esto hubiera evitado muchas de las tragedias actuales de desahucio y pérdidas de empleo.

                        No estoy en contra del sector inmobiliario. Habrá promotores honrados, igual que hay trabajadores más o menos honrados en todos los sectores, pero creo que estarás conmigo en que la subida desproporcionada anterior no podía guardar relación con el coste de la construcción de la vivienda.

                        No pretendo convencer a nadie. Estoy bastante convencido de mi punto de vista y mientras no vea otro razonamiento lógico que lo rebata prefiero seguir creyendo en él. Me puedo haber excedido en el planteamiento, haber descontextualizado y haber cometido errores puntuales, pero creo que la idea en sí es correcta.

                        Por último, no comparto lo que dices de que el estado subiría impuestos si la vivienda bajase su precio. Es más bien al revés. La vivienda ha estado mucho más baja antes de 1998 y no por ello, que yo sepa, el estado impuso unos impuestos más altos.

                        Un saludo y buen fin de semana.

                        Comentario


                        • Este post es más sensato, en mi opinión, Bolson. Incluso estoy de acuerdo contigo en algunas cosas. En otras no.

                          Hablas de "valor". Tengo la impresión de que hay cierto misticismo y cierta confusión en el foro respecto a esa palabra y cierto enredo entre valor y precio. Personalmente estuve confundido un tiempo también leyendo aquí. Al final me lo aclaró un texto de Buffett de una forma muy sencilla. "Precio es lo que pago. Valor por lo que vendo". No te hagas lío con eso, que es muy sencillo.

                          Respecto a que muchas personas pusieron en riesgo su patrimonio por culpa de comprar en burbuja, mi opinión es que la culpa no fue de los ciudadanos, sino de los bancos. Pero este es otro debate distinto. Creo que los usuarios no hicieron nada malo ni arriesgaron de forma irracional, pero es más fácil demonizar a los demás que asumir públicamente los errores de uno. Y eso hicieron. Al final la gente se lo ha terminado creyendo, asumiendo como propios los errores de los bancos. Aún lo estamos pagando y lo que nos queda.

                          En lugar de inversores value intervinieron muchos especuladores, que creo podríamos catalogar como inversores en crecimiento, cuyo único objetivo era comprar para vender más caro.
                          Aprecio cierto desdén al hablar de la gente que compra para vender más caro. Corrígeme, por favor, si he entendido mal. Que debe ser así, porque cualquiera que en una transacción comercial (del tipo que sea) no compre un objeto para venderlo más caro es retrasado. Digo yo que nadie compra voluntariamente para vender más barato de lo que compró. Y que eso no tiene nada de malo, sino que es lo lógico y forma parte de la propia naturaleza de una transacción comercial.

                          Respecto a esto:

                          No estoy en contra del sector inmobiliario. Habrá promotores honrados, igual que hay trabajadores más o menos honrados en todos los sectores, pero creo que estarás conmigo en que la subida desproporcionada anterior no podía guardar relación con el coste de la construcción de la vivienda.
                          Primero darte las gracias por no demonizar el sector. Claro que hay gente honrada, como en todos. Resulta muy insultante (y muy repetido en el foro) que algo tan obvio no se de por hecho como con cualquier otro sector.

                          Por otro lado comentarte que hay una idea muy extendida entre la gente que no conoce el sector respecto a que durante los años del boom inmobiliario, promotores y constructores se hincharon a ganar dinero porque construían por el mismo coste pero subían el precio de la vivienda cada vez más. Esto, que es una creencia muy extendida, es una tontería (digo tontería por mantener el tono del foro. Si escribiera con naturalidad diría gilipollez, pero no lo digo).

                          Durante el boom y las fuertes subidas inmobiliarias, promover o construir tenía unos costes que se elevaban semana a semana de forma brutal. La cuadrilla de albañiles que venía por 300 euros a la semana/persona, tenía tal cantidad de obra que empezaron a pedir cada vez más y más. A tal punto que si no les pagabas 1.000 euros (netos) a la semana, dejaban la obra y se iban a otra porque tenían docenas donde elegir. Lo mismo con cualquiera de las docenas de gremios que intervienen en la construcción de una casa, lo mismo con el ladrillo o el hormigón, lo mismo con el suelo, con los gruistas, con todo.

                          Es decir, es una idea extendida, pero ignorante y completamente falsa que durante el boom inmobiliario las casas subieran sin otro motivo que la avaricia de los promotores o que sólo se enriquecieran promotores y constructores. Favoreció a cientos de gremios y millones de familias de forma directa e indirecta. Muchas muy humildes, lejos de lo que nos han querido vender.

                          Pero nos estamos saliendo del tema principal de hilo. Que es el seguimiento del mercado inmobiliario actual.
                          Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 19-11-2016, 04:02 AM.

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                          • Warren Buffet es un genio inversor, pero, en mi humilde opinión, cuando dió esa definición lo hizo a modo de simplificación. A veces para intentar hacer comprender algo se llega a simplificar tanto que no es 100% verdad, pero permite tener una primera aproximación más fácil de entender. Si se interpreta esa frase de forma literal, ¿que sentido tiene que Graham hablará de comprar con margen de seguridad o que el mismo Buffet afirmara que se debía estar dispuesto a creer en las empresas compradas como si fueran propias y aunque estas tuvieran una fuerte caida temporal? Si nos atenemos a esa definición literal, también me valdría comprar cualquier acción al precio actual y no venderlas hasta que estén más caras, si es que eso llega a producirse en algún momento futuro. O tal vez podríamos considerar que el valor podría ser un precio inferior al precio de compra y entonces cualquier compraventa de acciones se ajusta a esa definición.

                            Me parece que hay una diferencia clara entre inversor en valor y en crecimiento. El primero debe tener un conocimiento lo más profundo posible de lo que compra. A ser posible conocer de primera mano la empresa por dentro. Tener información que otros no tienen. El inversor en crecimiento en cambio busca tendencias incrementales en los precios de ciertos activos.

                            Estoy en contra de la operativa de los inversores en crecimiento en bienes básicos como la vivienda, pero no veo mal que operen en otros activos. Si se dedican por ejemplo a comprar tulipanes cada vez más caros no tengo inconveniente.

                            No creo que la culpa fuera sólo de las entidades financieras (más las cajas que los bancos en mi opinión). Quienes compraron también tuvieron parte de culpa. Nadie les aseguraba que la situación idílica se fuera a mantener. El dinero lo podían conseguir, pero los riesgos de adoptar dicha decisión era suya. Por tanto, veo que hay culpa por ambos lados, tanto por las entidades que dieron dinero cuando no debían, como por todas las personas que compraron sin tener una situación financiera solvente o mínimamente sólida. La avaricia jugo una mala pasada en ambos bandos.

                            No puedo hablar de primera mano de lo que paso con las promotoras durante el boom inmobiliario, pero si sé de primera mano que las inmobiliarias ganaron mucho más dinero. Intentaré averiguar lo que comentas de los albañiles. Por ahora, no me consta.

                            Si concuerdo que no sólo se enriquecio un colectivo concreto, sino varios.

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                            • Uolap again. Soy breve.

                              El primer y segundo párrafo me recuerda conversaciones recientes de otros hilos. Te las contesto allí cuando hables allí. Aquí no creo que sea el sitio para extenderse más respecto a ellas.

                              No coincido contigo cuando dices "aquellas personas que compraron sin tener una situación financiera solvente o mínimamente sólida".

                              Es que sí lo era en la mayoría de los casos. Y cuando dejó de serlo no fue por culpa de ellos, sino de las malas decisiones de terceros. Por eso defiendo abiertamente que no fue culpa de la ciudadanía. Es una moto que nos han vendido fantásticamente, pero es falsa.

                              Celebro que quieras cotejar algo que afirmo rotundamente porque no lo sabes de primera mano. Como yo sí lo sé de primera mano y estoy absolutamente seguro de lo que digo (en este caso, en otros no tanto), te ruego que cuando tengas certeza de que fue así lo manifiestes aquí. Es fácil si preguntas a unos cuantos gremios acerca de aquellos años.

                              Si concuerdo que no sólo se enriquecio un colectivo concreto, sino varios.
                              Bueno, es fantástico que, al menos en algunas cosas, seamos capaces de ponernos de acuerdo.
                              Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 19-11-2016, 09:06 PM.

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                              • ¿Podrías explicar mejor lo de que los compradores estaban en una situación financiera solvente pero dejaron de estarlo por malas decisiones de terceros?

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                                • Lo hago, pero intentaré no continuar hablando de off topics ajenos al hilo: Seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario. Que me está dando cargo de conciencia desviarnos tanto aunque la conversación sea interesante.

                                  Me explico con un ejemplo simplón para que se me entienda. Aunque obviamente tendrá mil matices, dicho quede por adelantado.

                                  Tu mujer y tú en 2005 llevabais ambos trabajando en vuestras empresas desde hace tiempo. Ya estabais fijos. Sois buenos profesionales en lo vuestro y fuisteis consiguiendo, merecidamente y de forma paulatina un sueldo un poquito mejor. Ella trabajaba de administrativa en una inmobiliaria y tú de comercial en una empresa que vende máquinas de Rayos X faciales a dentistas. Eran caras, pero dejaban una buena comisión.

                                  Como ganabais una cantidad suficiente y ambos estabais fijos, después de llevar alquilados mucho tiempo, decidisteis comprar un piso con toda la ilusión. Entre el sueldo de ambos daba para pagar perfectamente la hipoteca, vivir e incluso ahorrar un poquito pensando en el mañana.

                                  En el 2009 las ventas de la empresa de tu mujer flojean muy seriamente, no porque ella fuera peor profesional, ni sus compañeros tampoco, sino porque como los bancos ya no concedían hipotecas, su empresa apenas puede vender nada. Finalmente la despidieron porque con el otro administrativo (que lleva más tiempo y despedirle es más caro) tenían bastante.

                                  En tu empresa el grueso de las ventas que tú haces se hacen a crédito. Así se lleva haciendo toda la vida. Normalmente nadie paga 60.000 euros que cuesta una máquina de ese tipo al contado. De hecho, uno de tus argumentos de ventas es: "la máquina se paga sola. ¡Con lo que cobras a los clientes por las radiografías pagas de sobra el leasing y te sobra dinero! Y era cierto lo que le decías a tus clientes odontólogos. El problema es que de repente se descubre que los bancos se han metido en tantos jardines, y tienen unos problemas de tesorería tales que no aflojan un duro ni con agua caliente. Tu empresa empieza a vender menos; soltar de golpe 60.000 euros ya no hace las ventas tan fáciles. Hacen un ERE y a ti te reducen la jornada laboral y el sueldo. Las comisiones por ventas ya te llevan bajando tiempo, porque cada vez vendes menos aunque trabajas más y con más ahínco.

                                  Al final, en cuatro años, de forma totalmente impredecible, tu mujer está en el paro por causas ajenas a su voluntad y su rendimiento, y tú cobras la mitad trabajando el doble. Naturalmente tendréis problemas para pagar la hipoteca y vivir incluso aunque os apretéis el cinturón de forma severa.

                                  ¿Es culpa tuya? ¿De tu mujer? O fueron las malas decisiones de los bancos lo que colapsó el sistema, petó a la empresa de tu mujer y la tuya?

                                  Pues espera que queda lo mejor. Te convencieron de que la culpa fue tuya por pedir un crédito que era perfectamente asumible y comprar una casa que podíais pagar holgadamente.

                                  No fue tu mujer ni tú los que colapsasteis el sistema. Ni tampoco los que hundisteis las empresas. Ni tomasteis una decisión equivocada. La decisión era sensata y el riesgo razonablemente pequeño. No era previsible pensar que apenas unos años después los mayores bancos del mundo no iban a fiarse unos de otros y no prestarse ni los buenos días.

                                  Huelga decir, espero, que todos los datos son inventados. Aunque como este ejemplo hubo muchos miles y miles de familias que todavía están pagando la avaricia desmedida y el despropósito absurdo de los bancos y de sus dirigentes.

                                  Si tuviste la fortuna de no pasar por una situación parecida alegrate, pero no te jactes de lo listo que eres. Porque hay mucha gente mucho más lista que tú y que yo que las ha pasado putas, con hipoteca y sin hipoteca, sin tener ninguna culpa.
                                  Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 19-11-2016, 11:35 PM.

                                  Comentario


                                  • Aunque sea un poco redundante, el enlace que dejó Calbot de bancarrota creo que es bastante clarificador de lo que pasó en la burbuja inmobiliaria. Comparto la opinión de dichos expertos. Está en este mismo hilo.

                                    En inversión creo que la prudencia, el sentido común y la sensatez deben ser los faros. Personas muy inteligentes han perdido dinero por no controlar el binomio miedo-avaricia. El mismo Newton perdió 20.000 libras en 1720 invirtiendo en la burbuja de los Mares del Sur. Misma situación han corrido otros especuladores. Incluso negocios prósperos que no se han adaptado a los cambios por una razón u otra.

                                    Se puede tener mala fortuna aunque se sea precavido, pero no tomar medidas o/y correr un riesgo cuando el sentido común dice que hay una burbuja en el sector o que un negocio puede estar en peligro por la transformación del sector, por la competencia, etc., si que excede lo que puede atribuirse a la mala suerte. El riesgo es cada vez mayor cuanto más lo indique el sentido común.

                                    En cualquier caso, se tenga o no mala fortuna, la decisión la toma el que la asume y de él son responsabilidad, al menos en parte, tanto los aciertos como los fallos.

                                    Igual que el ejemplo de la familia que comentas, hay muchos otros trabajadores de sectores diferentes que han perdido su puesto de trabajo porque la economía ha sufrido un duro revés consecuencia, en buena parte, de los abusos cometidos durante la burbuja inmobiliaria. ¿Son las entidades financieras la causa de su situación laboral?. Yo no lo veo así para nada. Entiendo que hay muchos elementos en la ecuación, entre ellos las entidades financieras, pero la causa ha sido una especulación desmedida en unos activos vitales que realmente no valían eso.

                                    No me considero más listo o preparado, ni deseo verme en la penosa situación que atraviesan muchas familias en la actualidad. Ojalá logren salir adelante lo antes posible. Al sector inmobiliario también le deseo una pronta recuperación o al menos una estabilización. Eso sí, por favor, vamos a intentar hacer las cosas esta vez con más prudencia, porque de lo contrario volveremos a tener pan para hoy y hambre para mañana.

                                    No sé si conseguiré contactar con promotores para verificar lo que comentabas. Si lo consiguiera, lo indicaría seguramente. Ya sé que eres promotor, pero las cosas hay que contrastarlas. Expertos de un mismo área no siempre se ponen de acuerdo, como bien sabes. En principio, me resulta paradójico que una persona pueda ganar más dinero que otra con mejor preparación profesional. Es decir, que un albañil pueda ganar más por ejemplo que un juez, un médico, un catedrático de universidad, etc. También, me choca un poco que exija un aumento de sueldo tan desproporcionado (de 300 a 1.000 euros semanales) y si no se vaya a trabajar a la competencia. Es que de ser así, sé de más de uno que se hubiera pedido una excedencia en su trabajo o lo hubiera dejado para irse a trabajar como albañil. Eso sin contar con la alta tasa de inmigración que tuvimos.

                                    Un saludo.
                                    Editado por última vez por bolson_72; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/8207-bolson_72 en 06-12-2016, 05:30 PM.

                                    Comentario


                                    • Hola, yo creo que queda claro aproximadamente la posicoin de cada uno.

                                      - En el largo plazo, que es donde opina Gregorio, cree en una bajada de la valoracion de la vivienda, por el cambio demografico y la liberalizacion del suelo. Forty cree que no, por el desplazamiento demografico de la demanda, por lo que ha ocurrido tradicionalmente (no cree que el español medio ya no quiera vivienda en propiedad) y porque todos tendemos a tener un ratio mayor de propiedades per capita, no menos.
                                      - En el corto, es evidente que está subiendo, de manera dispar, sobre todo en los grandes nucleos y demanda. No se sabe si apoyado en forzar la demanda (tipos bajos) o demanda acumulada (mucha gente mucho tiempo esperando) o ambos.
                                      - En el medio, creo que no hay consenso sobre si será alcista o volverá a corregir.
                                      - Con respecto al alquiler, estos meses me he tenido que mover forzosamente en este asunto, y todos los profesionales del sector de reformas, cocina y hogar, inmobiliarias estan con mucho trabajo. Al menos en las zonas que yo he podido contrastar (ciudades y pueblos perifericos a gran ciudad). El efecto segun ellos (no he podido evitar no preguntarles) es por dos motivos: 1.- Hubo un gran ajuste de oferta tras la crisis (son menos profesionales) y 2.- Desde el comienzo de la crisis hay una demanda muy grande de alquiler. Los pisos de los bancos, en algunos casos, los consideran todavía fuera de mercado, y la burbuja no es exclusiva de España. En Londres or ejemplo la hay, y está llevando a que profesionales españoles sean contratados para ir a montar cocinas y demas en Londres.

                                      Lo de la burbuja en vivienda parece una constante en las sociedades modernas.

                                      Parames en su libro, menciona que en Texas la vivienda ha sido mas asequible, precisamente por la menor regulación del suelo y menos trabas administrativas. He buscado mas informacion sobre este tema para contrastarlo pero no he encontrado nada. Lo incluyo como nuevo elemento de debate, y que parecería apoyar la idea de Gregorio que a LP, si se tiende a la desregulacion y liberalizacion habra una vivienda mas asequible.

                                      No se si suficiente como para hacer caer el precio de la vivienda o solo para hacer que no crezca tanto como en el pasado. Pero ahi esta. Si alguien tiene algun dato sobre este tema de TExas, estaria estupendo que lo aportara. Pues parece un buen caso de estudio.
                                      Editado por última vez por yoe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6494-yoe en 20-11-2016, 03:52 PM.

                                      Comentario


                                      • Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
                                        .

                                        ¿Es culpa tuya? ¿De tu mujer? O fueron las malas decisiones de los bancos lo que colapsó el sistema, petó a la empresa de tu mujer y la tuya?
                                        .
                                        forty, fueron las decisiones de los bancos centrales, de los bancos y de las personas que aceptaron.

                                        el caso que comentas es puntual y no responde a todas las situaciones que se produjeron. De hecho, en mi entorno conocí casos de nivel de vida menguado como el que comentas, pero también y muchos de:
                                        - hipotecas a 30/40 años por la mitad del salario.
                                        - refinancia cion de hipotecas para irse de vacaciones o comprarse un vehículo.
                                        - sobre ambicion por tener la mejor vivienda del vecindario.
                                        - personas recién salidas de la carrera, en practicas,que accedieron a un crédito hipotecario porque la vivienda siempre subía y en el peor de los casos vendían.

                                        si no hubiera habido responsabilidad personal no podrías explicar casos como el mío. Yo también vivi aquella burbuja y no he sido víctima de ella. Si no hubiera habido una responsabilidad personal, yo y gente como yo también habría caído. Así que en última instancia, si ha habido responsabilidad personal y si ha habido libertad para elegir el camino.

                                        el caso que comentas solo explica el,primero de ellos, los del nivel de vida menguado. Pero aún así, ni siquiera todos ellos, porque un nivel de vida alto, al menos se debía de haber preguntado si iba a poder mantener ese ritmo durante treinta años, y haber previsto un ahorro para casos excepcionales. Si llego la crisis y se encontró en situación de impago, otra vez volvemos a que en última instancia hay una responsabilidad personal y una mínima planificación financiera.

                                        creo que si, que hay casos excepcionales como comentas de venirte todo mal, pero no explican todas las situaciones.

                                        entendere que no hay responsabilidad individual cuando uno planifico financieramente y aún así le vino a mayores causas externas, como un corralito, una devaluación interna del ahorro u otros motivos de fuerza mayor.

                                        por otro lado, me resulta incongruente defender la libertad individual y al mismo tiempo seguir insistiendo en que la responsabilidad de lo que nos ocurre siempre es ajena. Yo no tengo capacidad para decidir como debe funcionar el mundo, pero si tengo capacidad para decidir si me subo a ese carro o no.

                                        Comentario


                                        • Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                          Originalmente publicado por bolson_72 Ver Mensaje
                                          . En principio, me resulta paradójico que una persona pueda ganar más dinero que otra con mejor preparación profesional. Es decir, que un albañil pueda ganar más por ejemplo que un juez, un médico, un catedrático de universidad, etc. También, me choca un poco que exija un aumento de sueldo tan desproporcionado (de 100 a 1.000 euros semanales) y si no se vaya a trabajar a la competencia. Es que de ser así, sé de más de uno que se hubiera pedido una excedencia en su trabajo o lo hubiera dejado para irse a trabajar como albañil. Eso sin contar con la alta tasa de inmigración que tuvimos.
                                          .
                                          desde mi experiencia personal, puedo corroborar que esto fue así. Por mi entorno conocí profesionales de la construcción con baja cualifica cion que migraban de una empresa a otra por semanas. Llegue a conocer el caso de un joven con veintipocos años, sin estudios y con deudas personales que pudo montar una empresa constructora y pasar de la noche a la mañana a llevar un ritmo de vida muy alto. Audi, moto de alta cilindrada, vivienda propia y 'fiestas' de escándalo codeandose con directores de banca y promotores.

                                          el caso era tan escandaloso que me llamaba para preguntarme como se calculaban metros cúbicos, que tenía que preparar un presupuesto.

                                          en ese escenario tan tentador en el que viví, nunca accedí a vivir de ello, ni a adquirir hipoteca en esas condiciones. Así que insisto también en que no me creo que no hubo una responsabilidad individual como apuntaba Forty.

                                          Comentario



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