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Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

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  • #61
    Hola Fortyniner,

    Creo, como te han dicho, que el tono de tu mensaje no ha sido el correcto, aunque pienso que hay mucha verdad en algunas cosas que dices y no tanto en otras. Como se toca el tema de nuevos PAUs en Madrid, y precisamente se toca Valdebebas que es donde resido actualmente.

    - En primer lugar, respecto al valor del suelo. Es muy cierto que esa zona, hace años era un descampado que pertenecía a cuatro ancianos que tenían las tierras desde hace años (esto no es cierto al 100% pero algo así era). Probablemente, en ese punto ese suelo, efectivamente no vale nada. Pero a partir de ahí, esas personas se juntan y crean una Junta de Compensación, que es la encargada, con el dinero de esos propietarios, de urbanizar ese conjunto de solares y contruyen calles, meten cableado, iluminación... vamos, que dejan la zona perfecta para entregársela al ayuntamiento sin que a este le cueste nada. Por lo tanto, lo que antes no valía nada, ahora tiene un valor porque esos señores han metido dinero, han urbanizado todo y, por supuesto, no lo hacen gratis, sino que tienen que sacar un beneficio por ello. Podemos discutir si el margen al que lo venden es mucho o poco, pero te aseguro que su dinero les cuesta urbanizarlo. Con lo que estoy de acuerdo contigo en que decir que este suelo no puede valer nada no es cierto, porque no es un trozo de tierra y punto, sino que es un trozo de tierra URBANIZADO, lo que cambia mucho el tema.

    - En relación al precio de la construcción. Te hablo en mi caso, que hemos construido a través de cooperativa, que, si desgloso el precio de mi vivienda por los costes, mas del 50% se debe al terreno. Exactamente, de los 170k que me ha costado la vivienda, 100k pertenecen al terreno. Por lo tanto eso nos deja una diferencia de 70k. En esos 70k están incluidos el precio de la construcción + el margen del constructor + la tarifa del arquitecto + la gestora + todas las licencias y otros gastos... es decir, está todo incluido. Teniendo en cuenta que la casa tiene 93m2 construidos, nos sale un importe de 752€/m2. Por lo tanto, sí es posible vender casas por menos de 800€/m2, con todos los otros costes que indicas incluidos. Y es una casa con buenas calidades + zonas ajardinadas + piscina + padel... con lo cual, si quitamos muchas de esas cosas, el precio podría ser incluso menor. Aquí si estoy de acuerdo con Gregorio, por ese precio se puede construir y, a partir de ahí, se paga un sobreprecio exagerado.

    Con lo cual, si sumamos ambos criterios, evidentemente decir que el valor total del piso no puede estar por encima de los 800€/m2 como si el terreno no valiera nada, es no ser realista. Pero si hablamos que ese es su coste de construcción, obviando el precio del terreno, es totalmente cierto.

    Y esto te lo digo así muy por encima, pero con el respaldo de tener todas las cifras, balances... de la cooperativa desde que se constituyó, con lo cual no estoy diciendo números y dando datos por decir.

    Saludos!
    MI CARTERA y MI PROYECTO

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    • #62
      Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
      Hola Yoe.
      El post al que respondo cita una zona de Madrid concreta. Una por la que, por cierto, podéis pasearos y contar grúas. Sacad con ello conclusiones acerca de si la zona tiene más casas de las que se pueden vender o se están construyendo nuevas. Tendréis un dato concreto y medible por aquello de que no todo sean palabras.
      .
      En esto tienes toda la razón y sumaría que, no es que se estén construyendo innumerables cooperativas, sino que prácticamente están todos lo pisos vendidos. Y eso teniendo en cuenta, los problemas legales que está sufriendo la zona por reclamaciones a los PGOU, que parece van a terminar porque el Tribunal Supremo ya ha fallado a favor de este PGOU y parece que esta incertidumbre legal se va a cerrar, con lo que ya el despegue de la zona va a ser definitivo.
      MI CARTERA y MI PROYECTO

      Comentario


      • #63
        Hola Reynho.

        Me alegra leerte. Esquematizo, como otras veces la respuesta por puntos por aquello de ordenarme yo mismo las ideas.

        1.- Tienes razón, también la tiene Doctor, en que el tono de lo que escribí ayer fue muy agresivo. El por qué está explicado unos posts más arriba en contestación a Doctor. De modo que no lo repetiré. Creo que se entiende. Pero no tengo reparo en disculparme si, en términos generales, ha resultado agresivo de más.

        2.- La zona que mencionas -en mi insensata opinión- va a subir, tal y como afirmas, y lo va a hacer mucho en los próximos años. No sólo no va a bajar, sino que subirá fuertemente. Lejos de la imagen que pretendía darse en el primer post de este hilo. El tiempo nos dará la razón o la quitará. Ya lo veremos

        3.- La información que brindas es muy útil. Primero porque ni siquiera promoviendo tú mismo la vivienda (en formato cooperativa u otros -hay varios posibles-) es, como manifiestas, posible construir por el precio que comentaba Gregorio. De hecho tu precio DE COSTE está más cerca del precio de venta que sugiere Gregorio que el precio de coste que afirmaba posible. Lo cual dice mucho acerca de sus afirmaciones y también de las mías al respecto.

        4.- Construir en formato cooperativa tiene riesgos concretos, trabajo adicional, gestiones muy tediosas en muchos casos durante la obra y, también, a la hora de vender la casa comprada, años después. No siempre, sí en muchos casos. Sin embargo supone un ahorro de costes muy importante (a costa de otras cosas, obviamente). Piensa, no obstante, que no todas las casas están promovidas por los propios propietarios y que el "formato" de negocio más habitual en las grandes ciudades es Promotor-constructor-inmobiliaria-comprador. En muchas cooperativas se ahorran dos de estas tres partes productivas, lo cual abarata notoriamente el presupuesto final de la casa. No obstante no olvidemos que no es lo más usual en las grandes ciudades. Y mucha gente no dispone de tiempo, ni ganas, ni conocimiento para estar prestando atención a los balances de la obra por poner un ejemplo tal y como comentabas.

        5.- Precisamente por lo anterior, si vamos a un formato de compra o de negocio (hablo desde ambos prismas) de casa "habitual" añade, a los costes que comentas (que están más cerca de los 800 €/m2 que de los 600) el importe del promotor que algo debe ganar dado que es el que promueve y adelanta el dinero para realizar la obra y normalmente no es el propietario y el coste de la comercialización e inversión publicitaria para la venta de la obra que en el caso de muchas cooperativas puede (y debe) obviarse. Si hablamos no de tu caso concreto (cuyas cifras en cualquier caso me dan la razón), sino de formatos más habituales y sumas lo comentado verás que es imposible vender a 800 €/m2 sin perder dinero.

        De hecho si haces cuentas, y tienes presentes temas fiscales -y otros-, verás que tú mismo perderías dinero si vendieras hoy a 800 €/m2 -sin entrar a considerar el coste del suelo-. Huelga hacer la comprobación si eres una empresa que te dedicas a eso y quieres tener algo de margen aunque no sea desorbitado por tu trabajo.
        Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 22-09-2016, 02:44 PM.

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        • #64
          Para analizarlo mejor, he buscado entre mis papeles...

          En relación al precio de Coste puro, sin nada más, acabo de encontrar el presupuesto final firmado con la constructora. Es difícil de analizar rápidamente, porque esto incluye los pisos + el garaje + zonas comunes con piscina y padel. El detalle es:

          Presupuesto ejecución: 7.214.875,76 €
          Gastos generales (13%): 937.933,85 €
          Beneficio Industrial (6%): 432.892,55 €
          TOTAL: 8.585.702,15 €

          La superficie total construida es de 18.932,52 m2 de los cuales 12.257,56 m2 es sobre rasante y 6.674,96 m2 es bajo rasante. Si dividimos el total de ejecución entre el total de m2 sale un total de 381€/m2. Esto tampoco me parece real del todo, porque probablemente es más barato el m2 de garaje que de vivienda, aunque no lo puedo asegurar.

          Entonces, considerando solo los m2 sobre rasante, que podríamos considerar los m2 que corresponden a vivienda, sale un coste de 588 €/m2. No es exacto seguro, pero me da una idea de que sí se puede construir por ese precio, ya que estoy incluyendo los costes totales incluyendo garaje, piscina... y los m2 solo de los pisos, así que cogiendo el total de m2 saldría incluso menor.

          Por lo tanto, no veo descabellado el precio por m2 de construcción que indica Gregorio ni el precio total de venta, si hablamos solo de la construcción sin tener en cuenta el terreno. Veo una locura decir que el terreno vale 0.

          Y para terminar, estoy seguro que, como dices, estos precios en el futuro valdrán más, de hecho, un vecino ha subrogado su hipoteca, y el precio al que le han tasado la vivienda por bastante más de lo que nos costó...
          MI CARTERA y MI PROYECTO

          Comentario


          • #65
            Mira bien esos datos. Comprueba que no estás incluyendo m2 de zonas comunes (con un coste sensiblemente más bajo) o de garajes (ídem). Hoy en día es imposible y créeme si te digo que manejo a diario esa información, construir con unas calidades dignas por 588 €/m2.

            Al margen de lo anterior, ten presente que el hilo no versa sobre lo que me cuesta a mí, si decido promover mi propia casa y no necesito promotor ni contratar una inmobiliaria para venderla, el coste final de mi obra. Sino que el hilo habla del mercado inmobiliario, en cuyas transacciones hasta que llega al consumidor final, intervienen muchos costes que tú, por razones obvias, estás eliminando al hacerlo tú mismo.

            Respecto al tema del precio del suelo que mencionas y por ir atando cabos respecto a otras cuestiones que planteaba Gregorio en este hilo. Toquemos lo referido a la híper requete reiterada liberalización del suelo, que lo tenía en "pendientes".

            ¿Nos hemos preguntado qué porcentaje de propietarios de casas hay en España? ¿Sabemos que el % es altísimo?
            ¿Sabemos que muchos de ellos tienen como todo patrimonio su casa y poco más?

            Si se realizan gestiones para acercarlo a precio cero estaremos empobreciendo salvajemente a una inmensa parte de la población.

            Millones de personas como tú caso, Reynho, que han pagado grandes cantidades a precio de mercado y resulta que ahora la mitad de tu casa (mal expresado. Hablo del suelo) vale cero.

            Reducir a la mitad el patrimonio de millones de españoles, empobrecer repentinamente a buena parte de la población. Impresionante idea.
            Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 22-09-2016, 04:29 PM.

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            • #66
              Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
              Mira bien esos datos. Comprueba que no estás incluyendo m2 de zonas comunes (con un coste sensiblemente más bajo) o de garajes (ídem). Hoy en día es imposible y créeme si te digo que manejo a diario esa información, construir con unas calidades dignas por 588 €/m2.
              Evidentemente en los 12.257,56 m2 sobre rasante, estoy incluyendo los jardines. Garajes y trasteros son bajo rasante. Pero los jardines puden ser unos 400 m2 como mucho... y en el presupuesto sí que está también incluido lo que cuesta construir el garaje o los trasteros, así que lo comido por lo servido. Y las calidades son bastante dignas, es más, diría que en muchos casos, comparándolas con viviendas que las venden como con acabados de lujo, quitando el tema del suelo radiante... pocas diferencias hay.

              Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
              Al margen de lo anterior, ten presente que el hilo no versa sobre lo que me cuesta a mí, si decido promover mi propia casa y no necesito promotor ni contratar una inmobiliaria para venderla, el coste final de mi obra. Sino que el hilo habla del mercado inmobiliario, en cuyas transacciones hasta que llega al consumidor final, intervienen muchos costes que tú, por razones obvias, estás eliminando al hacerlo tú mismo.
              Evidentemente no es sobre mi casa, pero es un ejemplo en el que se muestra que sí es posible. Porque en los 600€/m2 se habla de precio de coste, y es lo que te muestro, no de otros márgenes que vienen detrás, que sí que estarían incluidos en los 800 €/m2 de precio de venta.

              Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
              Respecto al tema del precio del suelo que mencionas y por ir atando cabos respecto a otras cuestiones que planteaba Gregorio en este hilo. Toquemos lo referido a la híper requete reiterada liberalización del suelo, que lo tenía en "pendientes".

              ¿Nos hemos preguntado qué porcentaje de propietarios de casas hay en España? ¿Sabemos que el % es altísimo?
              ¿Sabemos que muchos de ellos tienen como todo patrimonio su casa y poco más?

              Si se realizan gestiones para acercarlo a precio cero estaremos empobreciendo salvajemente a una inmensa parte de la población.

              Millones de personas como tú caso, Reynho, que han pagado grandes cantidades a precio de mercado y resulta que ahora la mitad de tu casa (mal expresado. Hablo del suelo) vale cero.

              Reducir a la mitad el patrimonio de millones de españoles, empobrecer repentinamente a buena parte de la población. Impresionante idea.
              En esto te doy la razón, un importe muy importante de las tasaciones es el suelo, y cuanto más vieja es la vivienda, ese % suele subir... con lo cual, esto podría beneficiar a los nuevos compradores, pero podría empobrecer a mucha gente. Si ahora mi vivienda valiera solo el precio de construcción, hablando en plata... me habrían jodido!
              MI CARTERA y MI PROYECTO

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              • #67
                Si no es indiscreción. ¿Puedes indicar el núm. total de viviendas de la urbanización y la media de m2 construidos que te salen por vivienda, por favor?

                M2 construidos/núm. de viviendas.

                Independientemente de que las haya de 1,2 o 3 dormitorios en la misma urbanización. ¿Cuánto te da tu cálculo de m2 construido por vivienda?

                Lo digo porque si te he entendido bien y tomo como tamaño medio de las casas en esa urbanización los 93 m2 de tu casa (probablemente la media sea inferior) y contamos con 12.257 m2 construidos que citas me da, así a vuelo pluma (cambia si 93 m2 no es la media obviamente) una urbanización de 132 viviendas. Lo cual es una urbanización muy grande, de muchos vecinos. No me cuadra una urbanización gigante de 132 viviendas con 400 m2 (como mucho -según dices-) de zonas ajardinadas que, además, incluyen piscina y pádel. Eso no son espacios verdes. Hay más aglomeración que en el metro de Madrid a las 8 de la mañana.

                Si por el contrario no son 132 viviendas -como sospecho- estás dividiendo el coste total de la construcción entre un número de m2 que no se corresponde con los m2 construidos. Por eso te da ese coste irrisorio por m2 de casa construida.
                Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 22-09-2016, 07:14 PM.

                Comentario


                • #68
                  Buenas,

                  He realizado el cálculo de otra forma. He cogido los planos por vivienda y he ido sumando. Son un total de 107 viviendas, y el total de m2 construidos son 11.023,28 m2. Si cogemos el coste y lo dividimos entre estos m2 sale un coste de 654€/m2. Ahora bien, en los 7M de coste total, están incluidos unos 183k directamente imputables a piscina, zonas comunes... según los epígrafes del presupuesto. Luego hay otros 80k aprox en otros epígrafes que hacen relación a zonas comunes, con lo cual saldrían unos 283k.

                  Aparte de esto, el coste de Movimiento de Tierras + Cimentaciones + Estructura + Albañilería es igual a 3,5M. Este coste es parte atribuible a zonas comunes y parte a las casas, es imposible diferenciar cuanto cemento más se usa por construir trasteros o garaje... Pero si ponemos que un 10% del total lo hubiéramos ahorrado si no hubiera habido zonas comunes, salen otros 350k. No se si esto sería más o menos, pero creo que no es exagerado.

                  Por lo tanto, tenemos unos 613k que podríamos atribuir a las zonas comunes. Esto nos da un total de 6,601M de €, con lo que sale un coste de 598€/m2... que nos vuelve a llevar a la misma conclusión...

                  Puede que los cálculos estén mal, me falte algo... haya obviado algo... no lo se... pero es lo que me sale. Al final, tampoco conviene darle mas vueltas, es un caso particular, igual raro y fuera de lo común...

                  Saludos!
                  MI CARTERA y MI PROYECTO

                  Comentario


                  • #69
                    Coincido contigo en que estamos alargando el debate demasiado para tratarse de un caso particular y no del mercado en general; que es sobre lo que versa el hilo. Te respondo, si te parece, pero no intervendré más para hablar de tu obra concreta.

                    Igual estoy empanado -bien pudiera ser- y no te leo correctamente, pero los datos que vas aportando me cuadran cada vez menos. Te pongo algunos ejemplos:

                    - En el post 61 estimas un precio por m2 construido de 752 €/m2. En el post 65 de 381 €/m2 que finalmente elevas a 588 €/m2 y en el 68 de 598 €/m2. Realmente sabiendo los m2 de casa construidos en la promoción y el coste total de la obra (no el presupuestado, el precio final, luego te cuento sobre esto) el precio debería ser sólo uno.

                    - En el post 61 indicas que la casa está construida con buenas calidades, más zonas ajardinadas, más piscina, más pádel. En el 66 indicas que "Pero los jardines puden ser unos 400 m2 como mucho... " y en el último que has escrito que sois 107 viviendas.

                    Considerando una media de 3,9 personas por unidad familiar (que es una media más baja de lo probable en esa zona. Si la aumentamos sale más a mi favor) y consideramos (en beneficio de tu tesis) que piscina y pádel (sólo la pista son 200 m2) no ocupan nada de las zonas comunes que indicas, de 400 m2 salen (redondeando) unas zonas verdes de un metro cuadrado por individuo de la urbanización.

                    Como un viernes tarde de junio salga la gente a jugar con los críos a las zonas verdes vais a tener que pedir turno para pasear. O algún dato está mal o tenemos un concepto distinto de urbanización de lujo o de buenas calidades o como lo queramos llamar.

                    Es claro que si hacinamos a la gente el precio m2 sale más barato, eso sí es cierto. Pero la zona a la que hace referencia el inicio del hilo (y mi respuesta a ese post) de Las Tablas y Sanchinarro que seguro conoces bien, tiene -en términos generales- amplias avenidas y urbanizaciones poco masificadas. Aunque habrá de todo, probablemente.

                    - En el post 64, papeles en mano, dices: "
                    La superficie total construida es de 18.932,52 m2 de los cuales 12.257,56 m2 es sobre rasante y 6.674,96 m2 es bajo rasante". Y en el post 68 te salen 11.023,28. Con esas variaciones puede salirte el precio que tú quieras.

                    - Ignoro -al final me lío, discúlpame, con tanto dato de lo mismo tan distinto entre sí- qué m2 de construcción de casa estás considerando al afirmar lo que afirmas.

                    Lo que sí puedo decirte es que en cualquier estadística que mires precio m2 de vivienda en una zona consideran el precio de la casas y su tamaño construido (no útil). Pero sólo el tamaño de la casa. Es decir, no están prorateando los m2 de jardines, piscinas, parking, trastero etc... Piensa que de ser así tu casa de 93 m2 construidos probablemente se quedaría en la mitad útil o poco más. Y no creo que sea el caso. Sin embargo a la hora de venderse el promotor de la obra sí tiene que tener presente el coste total de la misma, incluyendo garajes, trasteros, piscinas, zonas verdes o rellanos y ascensores.

                    No sé si el error en tu cálculo será ese.

                    - Simplificando, pero con los datos que aportas, hablas de que el proyecto estaba presupuestado en
                    8.585.702,15 € y que hay 107 viviendas. Lo que da 80.240 euros/vivienda para construcción. Suponiendo que no haya ningún coste adicional aplicable a construcción (que probablemente es mucho suponer) y suponiendo también que la media por casa esté en los 93 m2 de tu casa (que también es mucho suponer dado que se suelen construir también más pequeñas en las mismas urbanizaciones por demanda de los usuarios y porque tiene mayor rentabilidad por m2), da un precio de coste de 863 €/m2. Que es un precio bajito para buenas calidades, pero posible.

                    Es decir, promoviendo tú mismo, sin inmobiliaria, sin inversión publicitaria para vender la promoción, hacinando a la gente en las zonas comunes, aún así el precio de coste está por encima del precio de venta que se sugería en el primer post. Se puede hacer, pero se pierde pasta a camiones. hacedlo vosotros. Yo en ese negocio, perdonadme, no os acompaño . Podéis hacer una ONG que se llame "Casas Sin Fronteras" es coña, no te enfades conmigo.

                    - Más cosas. Ten presente que el precio que has publicado de la obra es (te cito): "
                    presupuesto final firmado con la constructora".

                    No he visto en los últimos 10 años ni una sola obra que no tenga desviación alguna (al alza, por supuesto) respecto al presupuesto firmado inicialmente. Comprueba en la contabilidad los costes finales. Si habéis conseguido que la constructora no meta ni un sólo adendo (imprevisto e imprescindible, siempre lo son) mi enhorabuena a ese gestor. Es un crack (pásame su tlf., please). Si por el contrario sí ha habido, el precio de coste (sólo de construcción) que calculo se queda corto y os habréis ido cerca de 950 €/m2 como poco.

                    Para terminar, por aquello de que no sean todo palabras, te hago una propuesta. Si estás firmemente convencido de que me equivoco pásame por privado el tlf. de tu constructor. Tengo delante los planos y memoria de calidades de una urbanización (más pequeña) de buenas calidades (sin lujo asiático) para construir en una zona cercana a la que habla el hilo. Le pido precio y me comprometo a publicarlo en el foro escaneado eliminando los datos susceptibles de privacidad, pero con las cifras íntegras. Si el coste final incluyendo arquitecto, dirección de obra, licencias y construcción está por debajo de 800 € el m2 de casa te invito a comer el día que elijas. Si está por encima me invitas tú.

                    El restaurante lo elijo yo

                    Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 26-09-2016, 11:46 PM.

                    Comentario


                    • #70
                      Fortyniner,
                      te agradezco muchísimo tu opinión respecto al mercado inmobiliario por expresarlo de forma tan contraria (y detallada) a lo que muchos aquí hemos comentado. Para mi es de gran valor, ya que como dije hace semanas, me hace pensar. A mi me ha influido mucho la visión de Gregorio y del sr. Borja Mateo. Hasta había sopesado vender algún inmueble en el futuro para meterlo en bolsa (y eso que están situados en zonas muy buenas). Ahora, como veo que no sé, me quedo paradito, diversificando entre bolsa e inmuebles y sigo leyendo. Gracias.
                      Por cierto, me alegra que tu tono sea más cordial

                      Saludos

                      Edito: Estoy leyendo a Peter Lynch, que también me está influyendo mucho, y comentar que no es en absoluto contrario a la inversión en inmuebles, sino que anima a hacerlo por varias razones. Aunque no lo explica en profundidad, lo podéis encontrar en el capítulo 4 de "One up on Wall Street"
                      Editado por última vez por Blopa; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/4473-blopa en 28-09-2016, 01:29 PM. Razón: Ampliar

                      Comentario


                      • #71
                        Por cierto, Fortyniner ¿podrías argumentar por qué se confunde tanto Borja Mateo en sus predicciones sobre el mercado inmobiliario? Que yo recuerde hablaba que la oferta era enorme (5 millones de pisos vacíos), no iba a haber demanda (paro estructutural del 18%), la actual legislación favorece al propietario al darle mayor seguridad lo que hace aumentar la oferta, subida de los tipos de interés a medio plazo que pueden reducir la demanda, etc. ¿Es esto falso? o ¿qué otros factores hacen que los pisos vayan a subir (aumento de salarios, inversiones extranjeras)...?

                        Muchas gracias

                        Comentario


                        • #72
                          Hola Blopa.

                          Celebro que las opiniones de unos y otros nos hagan pensar. Es bueno, supongo.

                          De hecho tengo que agradecer a Gregorio, y lo escribo como lo pienso, que acepte de buen grado mantener publicadas opiniones tan discrepantes con la suya respecto a algún tema concreto. Me parece muy saludable.

                          Yo también diversifico y no enchufo todo el potencial de inversión (poco en mi caso) en bolsa. Me siento más cómodo y más seguro así. Pero no deja de ser una mera opinión personal de un insensato como yo. Tamiza lo que decimos unos y otros y decide por ti mismo siempre.

                          Disculpa tú también por mi tono anterior. Es uno de mis muchos defectos. Suelo ser siempre muy cordial, pero cuando decido no serlo... la diferencia es muy apreciable. También acostumbro a ser muy crítico con todo lo que leo, escucho y aprendo. Eso me permite no seguir ciegamente nada y tener una decisión autónoma, pero también genera muchos quebraderos de cabeza.

                          Respecto a lo que preguntas sobre el experto inmobiliario del vídeo, dame un rato -que ahora estoy en la oficina- y cuando llegue a casa lo veo de nuevo y comentamos.
                          Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 28-09-2016, 07:29 PM.

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                          • #73
                            Me entretuve. Pero te intento contestar, Blopa.

                            Un preámbulo antes de analizar el vídeo sobre este experto inmobiliario, este redentor que ha venido a abrirnos los ojos a todos los españoles:

                            He mirado su web. En la home se autocita como "experto en el mercado inmobiliario" muchas veces. A la cuarta he dejado de contarlas por cansancio. Veo que en las entrevistas pide siempre ser presentado como tal. En las noticias que publica en su blog (que no parece mucho más que un mero wordpress o similar de autoventa de sus propios libros) tiene su biografía. Ésta dice:


                            "Borja estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg.Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres.
                            Borja es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria."

                            Muy bien todo. Muy breve, muy bonito.

                            ¿Donde están los estudios académicos o los múltiples masters sobre el mercado inmobiliario? Espera, que no menciona ninguno, que dice haber estudiado derecho, traducción e interpretación y una oposición a traductor jurado, pero de inmobiliario ni arrimarse. pero da igual. El muchacho debe tener una experiencia profesional espectacular en el sector. Vamos a verla.

                            Anda, espérate, que tampoco. Que NO aparece ni una sola empresa vinculada al sector inmobiliario. ¿No ha trabajado en ninguna? ¿No ha montado ninguna? ¿Las ha montado y ha perdido hasta los empastes por mendrugo y prefiere no nombrarlas? No lo sé, pero cita experiencia cero.

                            ¿Se autocita como experto inmobiliario en base a qué? ¿A repetirlo muchas veces? Mi hija también tiene un blog sobre una sólo temática y escribe mucho. Tonterías evidentes muchas veces (es muy joven). ¿Eso la convierte en experta?

                            Más anécdotas (triviales pero simpáticas) antes de analizar sus comentarios del vídeo.
                            En la entrevista es presentado no como representante de nada, ni de nadie, sino en su propio nombre. No representa a nadie salvo a sí mismo. ¿Os habéis dado cuenta de que habla en plural mayestático todo el tiempo? es el tratamiento protocolario de los reyes y los papas. "Nosotros pensamos", "Hemos detectado". Es una herramienta lingüística muy común en los redentores y los timadores de medio pelo para otorgar poder y dignidad a lo que dicen cuando no lo pueden argumentar de otro modo.

                            ¿Habéis contado el número de veces que, en una breve entrevista, dice enfáticamente "el mercado inmobiliario NI TOCARLO". Yo sí. Lo dice literalmente en el minuto 1:24, en el 2:22, en el 3:06, en el 8,27, en el 8,30, en el minuto 9:53 y en el 10:57.

                            ¿De veras no os causa extrañeza que un experto en un tema repita casi una vez por minuto una sola idea (muy simple -dos palabras- que ya se entendió la primera vez y la segunda)?

                            Siempre que he encontrado un especialista sobre un tema complicado no tiene tendencia a huir hacia otro sitio ajeno a su especialidad, sino a, como especialista, encontrar el mejor camino para resolver el problema.

                            Os imagináis a Einstein antes de encontrar una demostración matemática sensata de la teoría de la relatividad diciendo: "NO, NO, ¡LAS MATEMÁTICAS NI TOCARLAS Y LA FÍSICA MENOS!! Me troncho. Un especialista no huye de su especialidad. Busca soluciones y las encuentra. Su actitud no es la de un especialista, es la de un niño enfadado porque no tiene su galleta. Lo que me sorprende es que como asevera con mucha rotundidad -como todos los vendedores de crece pelo- haya gente que acabe a la que acabe convenciendo y termine, seguro que con la mejor voluntad, haciendo afirmaciones como la que hace Pelayo84 en el tercer post de este hilo:

                            2/3 de bajada ya deflactada. Qué fácil era en 2007/2008 comprarse un Cayenne!!!
                            Sí, facilísimo. ¿Tú cuantos pares te compraste?


                            Menos mal que en el post siguiente apareció h3po4 para poner una poco de sentido común.
                            Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 29-09-2016, 03:46 AM.

                            Comentario


                            • #74
                              El mercado inmobiliario ni tocarlo. Pero afirma -porque no tiene otra salvo mentir- que ya en el año 2014 (fecha en la que creo que se hizo la entrevista) en BCN la vivienda había subido un 2,4% en los últimos dos meses. (minuto 1:42) o que había zonas que estaban subiendo en el último año entre un 3% y 8,80% (minuto 2:22).

                              "El mercado inmobiliario ni tocarlo porque en cuanto haya una subida de tipos o un aumento de la mora en el conjunto del sistema [...]" (minuto 3:06).

                              Pero alma de cántaro, siendo un especialista aún no te habías enterado que no iba a haber subida de tipos en una temporada muuuuy larga de tiempo? ¿Tampoco podías pronosticar una disminución de la mora en el conjunto del sistema tal y como se ha producido estos últimos años? Me da pereza pero documento esa afirmación si hace falta.

                              Minuto 6:00 "No hay demanda".

                              Mentira. Demanda había y la sigue habiendo. Lo que no había era crédito. Preguntad a cualquier director de oficina bancaria cuántos créditos le han solicitado estos dos años atrás que eran perfectamente viables por renta de los solicitantes y no se pudieron conceder no porque el dpto. de estudios lo echara para atrás, sino porque NO se concedían créditos. Ahora se ha empezado a abrir la mano con el crédito otra vez. Mirad estadísticas respecto a si se están vendiendo más casas que en 2014 o no.

                              Minuto 6:05 Habla de demografía refiriéndose al grupo de edad entre 15 y 29 años.

                              Aún no se ha enterado este experto inmobiliario que durante mucho tiempo se ha ido produciendo un paulatino desplazamiento de la edad de compra. Y que hoy en día el comprador mayoritario no es que no esté en los veintitantos, sino que tampoco está en los treinta y tantos. La edad se ha desplazado, igual que casarse, morirse (si es que son distinta cosa ), tener hijos y tantos otros aspectos de la vida adulta. Antes nuestros padres o abuelos se casaban con 18, tenían hijos con 20 y se morían con 55. Pero la edad de todo eso se ha desplazado. Y con ello, también, la compra de casas.


                              Minuto 6:09 "No hay crédito gracias a Dios, ni lo va a haber".

                              Madre mía, madre mía. ¿No lo va a haber? pues ya lo está habiendo, muchacho. Espabila con tus previsiones. Respecto a que no haya crédito gracias a Dios... hay que ser mendrugo para agradecer que no haya crédito. Si no hay crédito las empresas no se mueven=no hay trabajo=no hay dinero=no hay demanda interna=no hay empresas=no hay trabajo=no hay dinero y así continua hasta el empobrecimiento colectivo total.

                              7:14 "Los bancos no van a conceder créditos". Sin comentarios... Rappel adivina el futuro más y mejor.

                              7:17 "No hay demanda estructural". Juassss. Dale a la gente trabajo estable y crédito como se va produciendo paulatinamente en estos últimos dos años. Ya veremos si hay demanda, hijo mío.

                              7:36 Hablando de que la gente se va a ir a vivir a Portugal: ojo al razonamiento meditado del súper especialista. Cita, amén de otros argumentos: "Las ciudades en Portugal son más bonitas que en España y se come fantásticamente".

                              Eso es un argumento económico objetivo y lo demás son tonterías. Haciendo previsiones es una pena este hombre, pero como humorista tiene su punto, no me digáis que no.

                              Un poco más adelante (disculpad que no anoté el minutaje) cita en dos ocasiones como fuentes solventes de sus comentarios una web de compra venta de casas (idealista) y una franquicia de agentes inmobiliarios (Tecnocasa). Sin embargo, cuando la periodista le pregunta que si entonces no mantiene sus previsiones del 2012 acerca de que el mercado inmobiliario tocara suelo en 2014 y apunta que la Agencia Fitch indica lo mismo salta con lo siguiente:

                              "A mí lo que diga la Agencia Fitch me importa un pepino. Y lo que digan los bancos de inversión también. Ellos habrán tomado datos oficiales."

                              Toma ya.

                              No seré yo el que diga que las previsiones de la Agencia Fitch son la biblia. Pero de ahí a conceder más crédito a la opinión de un portal inmobiliario que a una reputada agencia internacional de calificación crediticia va un trecho. Digo yo, vamos.

                              A continuación de decir lo del pepino, se desdice respecto a su previsión del 2012 y afirma lo contrario. Chúpate esa.

                              Al final de la entrevista la periodista le pregunta (con cierto rintintín por lo reiterativo) ¿Comprar pisos NI TOCARLO hasta cuándo?

                              "Te diría que 2017-2018"

                              Mira la evolución de los precios de las casas en los últimos dos años y haz la previsión correcta de qué van a hacer los precios de aquí a dos años, muchacho. Todavía si hubiera dicho habrá que ser selectivo, subirán de forma muy desigual en función de las zonas se habría salvado de la quema. Pero es que ni siquiera es mínimamente prudente.

                              Y añade después: "Ahora lo que hay que hacer es negociar el alquiler a muerte y echarle jeta". (Cita literal).

                              No sé vosotros, pero a mí un especialista que la solución que me propone es echarle jeta... qué queréis que os diga. Yo buscaría otro especialista .

                              Paro que ya va largo esto, pero es para seguir, porque en su blog tiene a día de hoy unos comentarios para hacer un almanaque del humor.
                              Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 29-09-2016, 02:44 AM.

                              Comentario


                              • #75
                                El matiz me parece importante. Es como un comentarista de fútbol que dijera todo el tiempo: los partidos ni verlos.
                                !

                                No cuadra. Si eres experto en fútbol y no estas de acuerdo analizarias por que no funciona que necesita para funcionar cuando funcionara etc.

                                Comentario


                                • #76
                                  Ahora soy más breve, de veras xDD.

                                  Respecto a esto:

                                  ¿qué otros factores hacen que los pisos vayan a subir (aumento de salarios, inversiones extranjeras)...?
                                  Van a subir y ya están subiendo. No como en 2006, obviamente. Aún suben con lentitud y de forma desigual teniendo especial relevancia las grandes ciudades.

                                  Va un link, por aquello de que no sea todo opinión personal, del Informe Inmobiliario 2016 de Bankinter. Aunque en realidad casi todos los bancos españoles piensan parecido. Echad un ojo. De hecho, en las predicciones de 2015 esta gente se equivocó muy poco.

                                  https://blog.bankinter.com/economia/...obiliario-2016


                                  Ideas principales


                                  El mercado inmobiliario español está consolidando su ciclo de recuperación en el segmento residencial y en clara fase alcista en el segmento comercial.

                                  La demanda residencial continuará creciendo

                                  La combinación de una mayor demanda y una oferta muy limitada en las grandes ciudades permitirá un repunte de los precios medios de vivienda en 2016 y 2017

                                  Esta mejora de perspectivas se extenderá a la promoción de vivienda nueva, que experimentará un nuevo despertar en 2016 a tenor del repunte de los visados de obra en 2015.

                                  Pongo más links si hacen falta. Pero el grueso va en la misma dirección. Vedlo vosotros mismos.

                                  Comentario


                                  • #77
                                    Un adendo a lo anterior.

                                    Te pongo un link muy interesante (y antiguo) de un pequeño estudio sobre la evolución de los precios de la CAM entre los años 1990 y 2002. Fue publicado en 2003. Os preguntaréis por qué publico algo tan antiguo que hace referencia a un tiempo pasado.

                                    Por dos motivos:

                                    1.- Hay que intentar buscar fuentes confiables para formarse, creo. El blog de un muchacho que no acredita experiencia alguna como el del vídeo que comentábamos no me lo parece. Este documento está realizado por Carmen Arasa, Catedrática de Economía Aplicada de la UNED. Es muy chiquitito y, lógicamente, nadie asegura que esté en posesión de la verdad. Pero entre esto y el blog de ese muchacho...

                                    2.- Es antiguo. Pero explica muy bien las causas de las subidas de entonces y los porqués del incremento de la demanda. Mirad cuántas de ellas comienzan a reproducirse de nuevo:

                                    En texto normal las razones que argumenta. En negrita mi comentario.

                                    a) Bajos tipos de interés. ¿Se repite la situación?

                                    b) Incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Mirad en estadísticas serias si la inversión extranjera está aumentado.

                                    c) Incidencia del euro como moneda nueva. No creo que afecte a estas alturas, lógicamente.

                                    d) Refugio del dinero negro y sus implicaciones fiscales en el tiempo. ¿Ya no hay dinero negro en el mercado?

                                    e) Incremento del poder adquisitivo. ¿Estámos lentamente saliendo de la crisis y hemos vuelto a crecimientos positivos (más positivos que muchos paises de Europa)?

                                    f) Evolución de precios de los materiales de construcción. Ahora mismo ¿Están más baratos que en 2006 lo que favorece la posibilidad de iniciar promociones inmobiliarias?

                                    g) Aumento del empleo. ¿Está disminuyendo paulatinamente el paro en la actualidad?

                                    h) Nuevos incentivos fiscales en el alquiler de las viviendas. ¿Existe actualmente una importante bonificación fiscal por compra de primera vivienda?

                                    El minidocumento:

                                    http://www.asepelt.org/ficheros/File...eltPDF/221.pdf
                                    Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 29-09-2016, 09:02 PM.

                                    Comentario


                                    • #78
                                      Hola Forty, primero de todo muchas gracias. Estas aportando mucho a este tema, personalmente me esta enriqueciendo bastante. Intelectualmente, se entiende :-P

                                      el artículo de Bankinter que enlazas dice dos cosas:
                                      - la demanda crecera, pero los precios estarán contenidos porque a los bancos le queda mucha viviemda por sacar.
                                      - el motor del crecimiento será 1.- la falta de inversiones alternativas rentables, 2.- la facilidad de crédito, 3.- el ciclo expansivo de la economía española.

                                      hay un claro interés del BCE por forzar la demanda a toda costa. ayer Draghi se termino de quitar el velo, y llego a pedirles a los alemanes que gastaran mas. Que el solo no podía obligar a todo el mundo a gastar.

                                      Me gustaría saber que opinas sobre esto:
                                      - ¿qué pasaría si los tipos de interés suben y se vuelve a valores más normales? ¿Qué probabilidad le das a que esto pueda ocurrir en un plazo de dos o tres o cuatro años?
                                      - ves el ciclo expansivo español 'solido' más allá de un par de años?
                                      - crees que el aumento de la demanda de vivienda en propiedad afectará negativamente al precio del alquiler?

                                      muchas gracias.

                                      Comentario


                                      • #79
                                        Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
                                        Un adendo a lo anterior.

                                        Te pongo un link muy interesante (y antiguo) de un pequeño estudio sobre la evolución de los precios de la CAM entre los años 1990 y 2002. Fue publicado en 2003. Os preguntaréis por qué publico algo tan antiguo que hace referencia a un tiempo pasado.

                                        Por dos motivos:

                                        1.- Hay que intentar buscar fuentes confiables para formarse, creo. El blog de un muchacho que no acredita experiencia alguna como el del vídeo que comentábamos no me lo parece. Este documento está realizado por Carmen Arasa, Catedrática de Economía Aplicada de la UNED. Es muy chiquitito y, lógicamente, nadie asegura que esté en posesión de la verdad. Pero entre esto y el blog de ese muchacho...

                                        2.- Es antiguo. Pero explica muy bien las causas de las subidas de entonces y los porqués del incremento de la demanda. Mirad cuántas de ellas comienzan a reproducirse de nuevo:

                                        En texto normal las razones que argumenta. En negrita mi comentario.

                                        a) Bajos tipos de interés. ¿Se repite la situación?

                                        b) Incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Mirad en estadísticas serias si la inversión extranjera está aumentado.

                                        c) Incidencia del euro como moneda nueva. No creo que afecte a estas alturas, lógicamente.

                                        d) Refugio del dinero negro y sus implicaciones fiscales en el tiempo. ¿Ya no hay dinero negro en el mercado?

                                        e) Incremento del poder adquisitivo. ¿Estámos lentamente saliendo de la crisis y hemos vuelto a crecimientos positivos (más positivos que muchos paises de Europa)?

                                        f) Evolución de precios de los materiales de construcción. Ahora mismo ¿Están más baratos que en 2006 lo que favorece la posibilidad de iniciar promociones inmobiliarias?

                                        g) Aumento del empleo. ¿Está disminuyendo paulatinamente el paro en la actualidad?

                                        h) Nuevos incentivos fiscales en el alquiler de las viviendas. ¿Existe actualmente una importante bonificación fiscal por compra de primera vivienda?

                                        El minidocumento:

                                        http://www.asepelt.org/ficheros/File...eltPDF/221.pdf
                                        Forty, eres una mina en este tema. MUCHAS GRACIAS con mayúsculas.

                                        de los factores que comentas, creo que antes de la entrada había mucho mas dinero negro en pesetas que tenía la necesidad de salir a la luz. Ahora, como siempre, hay dinero negro, pero no con tanta urgencia por salir. El otro factor que me parece que no tirara igual es el de los bajos tipos de interés. Antes no había tanta deuda ni pública ni privada como ahora y la demografía estaba de cara. Entiendo que el perfil de edad esta evolucionando, pero aún así, hay muchas mas familias, empresas y administraciones endeudadas.

                                        ademas, están todas las viviendas de los bancos que irán saliendo.

                                        así que si los factores son estos, veo que tiraran del precio de la vivienda los próximos 2,3,4 cuatro años si se mantienen las condiciones macro actuales, pero no con tanta fuerza como antaño.

                                        muchas gracias de nuevo.

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                                        • #80
                                          Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                          la demanda crecera, pero los precios estarán contenidos porque a los bancos le queda mucha viviemda por sacar.
                                          Cierto. De hecho he flipado (perdón por la expresión) cada vez que he leído en este foro que los bancos intentan aguantar arriba los precios de la vivienda a toda costa. Es justo al revés. Los bancos han querido quitarse ladrillo como fuera a costa de quien fuera. El resultado ha sido, obviamente, que han sido ellos los que han inundado el mercado con precios bajos y han tirado de los precios hacia abajo, no al revés como se ha dicho aquí muchas veces.

                                          También dice el estudio anterior, al hilo de lo que comentas, que ya hay más demanda que oferta de pisos nuevos y que comenzarán a incrementarse las ventas tan pronto las construcciones con permisos solicitados en 2015 comiencen a terminarse.

                                          ayer Draghi se termino de quitar el velo, y llego a pedirles a los alemanes que gastaran mas. Que el solo no podía obligar a todo el mundo a gastar.
                                          Dijo muchas cosas interesantes estos días. También ha comentado que ya está bien de que los bancos se quejen porque los tipos son bajos. Que el problema no son los tipos, sino su falta de iniciativa ante un modelo de negocio que está evolucionando mucho más rápido que ellos. Cosa que, casualmente desde luego, yo comentaba unos días antes en otro hilo. Por ahí anda publicado en este foro.

                                          ¿qué pasaría si los tipos de interés suben y se vuelve a valores más normales?
                                          Comprueba qué ha ocurrido en España con el inmobiliario cuando los tipos estaban al 15% y al 16% (hablo de finales del s. XX). Se movía tal cantidad de dinero que la demanda apenas bajaba. Huelga decir, no obstante, que los tipos bajos facilitan la compra. Pero ten presente que cuando han subido marcadamente se ha vendido muchísimo gracias a una herramienta habitual en otros paises: incrementar el plazo. De modo que al final el usuario paga lo mismo al mes, no más (Sólo que, desgraciadamente más tiempo en beneficio del banco, claro está). Este tema no cohibió de comprar a miles de españoles. Mira estadísticas.

                                          ¿Qué probabilidad le das a que esto pueda ocurrir en un plazo de dos o tres o cuatro años?

                                          Es aventurado por mi parte vaticinar eso. Hay muchas predicciones muy sesudas de muchos economistas que respeto. Te doy mi opinión con un argumento muy simplón. ¿Te parece probable que si los bancos están ofreciendo tipos fijos a 10 años a un interés bajísimo es fácil que los tipos suban al 4 ó 5% en dos o tres años? ¿Preveen perder dinero con esas hipotecas a tipo fijo? Yo no lo veo, pero es sólo mi opinión.

                                          ves el ciclo expansivo español 'solido' más allá de un par de años?
                                          Lo mismo que lo anterior. No me atrevo a opinar salvo tímidamente. Y no tengo autoridad ni experiencia profesional para afirmar nada en ese sentido. Pienso, sinceramente, que la economía siempre son ciclos. Malo-bueno-malo-bueno. Siempre. Eso, históricamente, es fácil de comprobar. Hemos pasado una temporada muy larga de "malo" lo previsible, ahora que comenzamos a salir es que con altibajos, con "microciclos", venga lo contrario y cabe esperar un ciclo "bueno" que aún está sólo empezando a consolidarse.

                                          Pero insisto, sólo es mi opinión personal y, honestamente, no soy un especialista en macroeconomía. Puedo estar confundido. Como en todo lo que digo.

                                          crees que el aumento de la demanda de vivienda en propiedad afectará negativamente al precio del alquiler?
                                          El precio de alquiler se rige por varias variables. Una de las fundamentales es el precio de compra. Si el precio de la vivienda sube el precio de alquiler subirá. Es una obviedad. Si tú me alquilas algo que cuesta 5 lo alquilarás por 1. Pero si a ti te cuesta 7, el alquiler naturalmente, será más caro. ¿Qué es más caro? ¿Alquilar un Seat Ibiza o un Mercedes e250 descapotable? ¿por qué? Porque comprarlo cuesta más.
                                          Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 29-09-2016, 10:31 PM.

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