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  • DOGVILLE86
    respondió
    Yo en su momento me compré un "paquete" de sus cursos "inmobiliarios" y la verdad es que desilusiona enormemente. No aportan casi herramientas relevantes. Todo lo que te cuentan lo puedes encontrar fácilmente hablando con cualquier vecino de tu localidad o agente inmobiliario que haya tenido relación con las promociones inmobiliarias. La mayoría de sus cursos son minutos y minutos tirados en "coaching" barato y comentarios teóricos para "rellenar". Dudo mucho que ellos hayan hecho grandes inversiones, y en todo caso las heramientas que te proporcionan para valorar una operación inmobiliaria son poco relevantes. La verdad es que se lo han montado bien. Una de las cosas más graciosas de su curso es cuando te hablan de cómo negociar con los bancos las hipotecas del piso. O cuando te "enseñan" a negociar unas arras ventajosas con un dueño del inmueble. A menudo son cosas tan risibles y gratuitas que no puedes evitar acordarte de Kiyosaki.

    Te venden unos conocimientos de chichinabo muy básicos pero a precio de oro, porque sus cursos no son precisamente baratos. Y por cierto, sus materiales didácticos son de pena... poco ordenados, poco claros, con errores gramaticales y de sintáxis constantes, elaborados a salto de mata y con muy poco cariño.
    Editado por última vez por DOGVILLE86; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/8735-dogville86 en 16-08-2016, 02:16 PM.

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  • DOGVILLE86
    respondió
    Una pregunta súper inocente.... y ¿con tanto lío no sale más a cuenta apalancarte con futuros sobre INDITEX o una empresa parecida? Porque, la verdad, el mundo inmobiliario salvo que sepas "aportar valor", o sea, generarle un sobreprecio al inmueble vía remodelación y rehabilitaciones varias (que seguramente sólo saldrían rentable si las haces a escala de edificio, como los promotores con cierta solvencia y contactos bancarios-políticos)...

    Creo que el mundo inmobiliario más que inversión es en sí una actividad profesional. Si sabes aportar valor con las reformas, controlando gastos, y además eres buen comercial y te mueves para colocar tu inmueble, siempre que conozcas bien el sector, puedes ganarte un dinero. Pero eso más que inversión pasiva es una actividad laboral en toda regla, vaya.
    Editado por última vez por DOGVILLE86; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/8735-dogville86 en 16-08-2016, 02:17 PM.

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  • Dr. Seldon
    respondió
    Nosotros no disponemos de avales del inquilino.

    La propia aseguradora que nos cubre del riesgo de impago, le exige una serie de requisitos sin los que no nos cubriría la operación.

    Este es nuestro filtro para asegurarnos la solvencia del inquilino.

    Pienso como Gregorio: en muchos casos, si el inquilino pudiera obtener una hipoteca con facilidad, no creo que se decantaran por el alquiler.

    Cuestion aparte serán los inquilinos que están de paso por unos años, por motivos de trabajo, etc...
    Editado por última vez por Dr. Seldon; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6808-dr-seldon en 22-07-2016, 09:09 PM.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Fortyniner, pasa un poco como con las subvenciones, y muchas otras cosas. Si el aval lo paga directamente el inquilino, le queda menos dinero para poder pagar el alquiler.


    Saludos.

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  • Josebilbao
    respondió
    Las cuentas que planteas son correctas, y tiene una buena rentabilidad porque estas apalancandote.

    Podrías asumir la hipoteca si no cobraras nada durante el par de años que dura un desahucio?

    A corto plazo es una buena rentabilidad, pero a largo el interés compuesto ganaría la partida.

    Yo lo veo bien si ya tienes una cartera y quieres diversificar un poco.

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  • Fortyniner
    respondió
    Lo del impago, si se hace con aval, reduce la rentabilidad
    No. El aval corre siempre -salvo que se pacte extrañamente lo contrario- por cuenta del inquilino, no del propietario. No reduce nada. Y además es muy barato.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Aurelia, tu cuenta es correcta. La rentabilidad es esa, pero teniendo en cuenta que el riesgo es superior a si haces una inversión de 20.000 euros, ya que en realidad tu riesgo es de 60.000 euros. Es como si compras futuros por 60.000 euros teniendo 20.000, o si pides un crédito para comprar 60.000 euros en acciones teniendo 20.000. Más o menos.

    Si todo va bien, tienes esa rentabilidad. En realidad de momento ingresas en neto 888 euros (12 x 74), con lo que la rentabilidad por rentas durante muchos años será del 4,44% (888 / 20.000). Cuando acabas de pagar la hipoteca, sube mucho. Lo que pasa es que también para entonces habrían subido mucho los dividendos de una inversión inicial en acciones de 20.000 euros.

    Lo que pasa es que está el problema del impago, y el de las derramas extraordinarias, que en el período que dure la hipoteca casi seguro que vas a tener.

    Lo del impago, si se hace con aval, reduce la rentabilidad. Y, además, si en un piso de 60.000 el inquilino consigue un aval del banco, lo más probable es que consiga también una hipoteca, y compre un piso similar en lugar de alquilar ese.

    Creo que es en un caso así es mejor y más seguro invertir los 20.000 euros en acciones.


    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • Fortyniner
    respondió
    Un buen contrato de arrendamiento es muy caro para un piso tan barato en lo que a renta se refiere, no suele salir a cuenta al arrendador o al arrendatario (esto es sólo una opinión). Un buen contrato se llama aval bancario y seguro de impago. Ahora mismo no lo recuerdo muy bien pero para darte un aval bancario requieres contratos indefinidos, tiempos minimos de contratos en la empresa o dinero cautivo en el banco, lo mismo para seguros de impago.
    Hola Anaruiz. Un buen contrato no es caro. Cuesta cero. O pagar, a malísimas, una hora de un abogado para que te revise si el modelo que has preparado tiene algo mejorable. Además con la particularidad de que puedes utilizarle una vez y otra durante mucho tiempo (el contrato, no el abogado ).

    El aval bancario tampoco es caro, pero además es una "medida de seguridad" relevante. No sólo porque te garantiza el pago en caso de incumplimiento del inquilino, sino también porque filtra qué inquilino sí y qué inquilino no. Si la persona que quiere alquilar no es capaz de convencer al banco para que le avale (no digo le pague) un pequeño alquiler mensual durante un periodo corto... mejor busca otro inquilino.

    y ves que a lo largo de la vida has tenido épocas en las que has ganado mucho, otras poco y otras nada
    Acabas de describir mi vida laboral. Lo que he aprendido en los últimos 30 años puedo resumirlo en dos palabras: "sigue adelante".

    Dejar un comentario:


  • Anaruiz
    respondió
    En absoluto soy una experta pero puedo aportar alguna cosa que de inversión en bolsa no puedo aportar, allá voy y pido disculpas por adelantado por todo lo que absorvo y lo poco que doy.

    Un buen contrato de arrendamiento es muy caro para un piso tan barato en lo que a renta se refiere, no suele salir a cuenta al arrendador o al arrendatario (esto es sólo una opinión). Un buen contrato se llama aval bancario y seguro de impago. Ahora mismo no lo recuerdo muy bien pero para darte un aval bancario requieres contratos indefinidos, tiempos minimos de contratos en la empresa o dinero cautivo en el banco, lo mismo para seguros de impago.

    Otra cosa que suele pasar es que los pisos que tienen un alquiler de 350 euros tienen mucha movilidad de inquilinos, cuando un inquilino se va los gastos de "lavado de cara" del piso pueden ser importantes.

    Invertir en una hipoteca es una inversión curiosa, pero yo la he pensado muchas veces como opción y me ha parecido muy buena, hasta que tienes 50 años y ves que a lo largo de la vida has tenido épocas en las que has ganado mucho, otras poco y otras nada y has tenido que vivir de los ahorros, entonces te das cuenta que mejor no haber invertido en una hipoteca, porque si en ese momento el inquilino se vuelve moroso porque está en el mismo tipo de época que tú tienes un lio interesante.

    Mi forma de verlo es que por muchos números que hagas detrás de la decisión de invertir en bolsa o en inmuebles siempre hay una creencia personal de qué es más o menos seguro que por muchos números que nos presenten no nos van a convencer de nada.

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  • Fortyniner
    respondió
    Gracias a ti. Tus aportaciones siempre son valiosas. De hecho, no quería provocar la sensación de que esos problemas no existiesen o no debieran ser tenidos en cuenta. Esos problemas están y deben ser contemplados. Sólo aportaba soluciones a ellos. Existen y son sencillas.

    Respecto a liquidez doy por hecho que, como para cualquier otra inversión, el usuario que preguntaba tiene un fondo de reserva. De no ser así toda inversión es muy arriesgada. Sea inmobiliaria o del tipo que sea.

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  • LECTOR
    respondió
    Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
    ¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

    Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

    IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

    Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

    Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

    En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.

    Gracias por tus aportaciones.

    Solamente queda una pregunta por responder LIQUIDEZ:

    Si solo tiene 20.000 € y ya los ha invertido se queda sin liquidez. Si surge un contratiempo inesperado ¿No hay problema?

    Si no hay problema, para que seguir debatiendo.

    Saludos

    Dejar un comentario:


  • LEDI
    respondió
    Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
    ¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

    Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

    IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

    Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

    Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

    En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.

    Vamos a argumentar y con profesionalidad.

    Estoy de acuerdo con lo que dices.. Salvo resolver los impagos... Puede demorarse en el tiempo mucho... Estos trámites a veces no son sencillos.

    Dejar un comentario:


  • Fortyniner
    respondió
    Un buen contrato de arrendamiento es esencial.
    ¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

    Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

    IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

    Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

    Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

    En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.
    Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 12-05-2016, 09:10 PM.

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  • LEDI
    respondió
    Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
    Hola Ledi.

    Igual ando despistado, pero en mi opinión un foro se construye a base de colaboración colectiva. Un buen foro con información colectiva de calidad.

    Si lo que quieres es anunciar tu blog hay otros formatos más adecuados. Echa un ojo a Google Adwords, por poner un ejemplo. Si lo que quieres es "asesorar" consultas individuales hay otros formatos más adecuados también. Esto es un foro, y como tal, está feo -a mis ojos- que entres a spamear blogs personales y también que mandes privados con información que, teóricamente, puede interesar a mucha gente.

    Endereza esto, anda. Huele a spam a km.

    Totalmente de acuerdo, salvo en la promoción ilícita. Simplemente contemplaba que la información que exponía era de interés y ahora estoy comentando sin enlazar nada!

    Ahora intercambiando más información, se agradece que cada uno expongamos nuestras ideas

    Dejar un comentario:


  • Fortyniner
    respondió
    Hola Ledi.

    Igual ando despistado, pero en mi opinión un foro se construye a base de colaboración colectiva. Un buen foro con información colectiva de calidad.

    Si lo que quieres es anunciar tu blog hay otros formatos más adecuados. Echa un ojo a Google Adwords, por poner un ejemplo. Si lo que quieres es "asesorar" consultas individuales hay otros formatos más adecuados también. Esto es un foro, y como tal, está feo -a mis ojos- que entres a spamear blogs personales y también que mandes privados con información que, teóricamente, puede interesar a mucha gente.

    Endereza esto, anda. Huele a spam a km.
    Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 12-05-2016, 08:45 PM. Razón: sintaxis.

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  • LEDI
    respondió
    Originalmente publicado por LECTOR Ver Mensaje
    Salvo error, faltan las siguientes variables:

    IRPF

    Derramas extraordinarias para reparaciones del inmueble.

    Riesgo de impago. La ejecución de desahucio puede ser eterna y suele ir acompañada de destrozos importantes por parte del okupa. ¿ Tienes liquidez para este caso, improbable, pero posible?

    Saludos
    Un buen contrato de arrendamiento es esencial.

    Dejar un comentario:


  • LEDI
    respondió
    Originalmente publicado por arkio Ver Mensaje
    PISTA: Igual si lo pones en el post puedes ayudar a mas gente.
    Sí, es un caso con bastantes cuestiones entonces pensé que era mejor que me detallara mejor por correo.

    saludos y gracias!

    Dejar un comentario:


  • LECTOR
    respondió
    Salvo error, faltan las siguientes variables:

    IRPF

    Derramas extraordinarias para reparaciones del inmueble.

    Riesgo de impago. La ejecución de desahucio puede ser eterna y suele ir acompañada de destrozos importantes por parte del okupa. ¿ Tienes liquidez para este caso, improbable, pero posible?

    Saludos

    Dejar un comentario:


  • arkio
    respondió
    Originalmente publicado por LEDI Ver Mensaje
    Te envío un mensaje!

    saludos.
    PISTA: Igual si lo pones en el post puedes ayudar a mas gente.

    Dejar un comentario:


  • LEDI
    respondió
    Originalmente publicado por Aurelia Ver Mensaje
    Hola,

    El título de este hilo me viene muy bien porque tengo una duda existencial, puede que esté haciendo las cuentas de manera equivocada, pido por favor vuestra ayuda.

    He visto un piso en venta por 60.000€, este piso siempre ha estado alquilado, está muy bien situado y es muy fácil de alquilar.
    El precio de alquiler es de 400€, este precio incluye la calefacción y los gastos de comunidad que son 80€.

    Mis cuentas son: Compro el piso entregando 20.000€ (esto ya incluye los gastos asociados a la compra), me queda una hipoteca de 48.000€, que supone un pago mensual de 196€.
    Yo tengo que pagar mensualmente 196€ + 80€=276€. El alquiler serían 350€ (menos de lo que pagan ahora, para asegurarme su permanencia). 350€-276€=74€ de ingresos mensuales destinados a invertir en bolsa.

    Ahora viene donde puede que me esté equivocando:
    Las cuentas que me hago son: yo pongo 20.000€ de una sola vez y anualmente recibo 4.200€, a esos 4.200€ les resto los gastos de comunidad que son 960€, los gastos del seguro 200€ y los gastos del IBI que son 150€, con lo que queda 2.890€. Esos 2.890€ sobre 20.000€ suponen un 14,45%.

    Ya se que lo "normal" sería hacer 74€*12 meses=888€, que suponen un 4,4%. Pero la realidad es que poniendo sólo 20.000 consigo que "alguien ahorre por mi para comprarme un piso", no se si me explico bien. Lo entiendo como que alguien me da todos los meses 270€ (350€ del alquiler -80€ de la comunidad=270€) y yo los destino a invertir en comprarme un piso. Por eso hago los cálculos de poner 20.000€ y obtener mensualmente 270€, de ahí salen el 14,45% de rentabilidad de mis 20.000€.

    No entiendo lo de restar la hipoteca a mis ingresos porque realmente a mi la hipoteca no me está costando nada.
    Si tuviese los 60.000€ realmente no me compraría el piso, preferiría invertirlos en bolsa, pero ES QUE NO LOS TENGO, la alternativa a comprarme el piso no es invertirlos en bolsa, la alternativa es NADA (o como mucho invertir los 20.000€ que si que tengo, pero invirtiendo esos 20.000€ que si tengo no obtendría, ni de lejos, 270€ mensuales para hacer lo que quiera ej.: comprar ropa, irme de viaje, comprar oro, COMPRAR UN PISO.

    Espero haberme sabido explicar, ¿alguien me puede explicar, por favor, donde falla mi razonamiento?.

    Gracias de antemano, un saludo.

    Te envío un mensaje!

    saludos.

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