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Hola a todos (vender vivienda habitual para invertir en Bolsa).

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  • Hola a todos (vender vivienda habitual para invertir en Bolsa).


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Llevo varios días leyendo (supongo que uno no llega aquí por casualidad, y la verdad es que estoy aprendiendo un montón, gracias a todos), y quería plantearos un asunto que hace tiempo que estoy pensando.

    Tengo 36 años. Tengo una vivienda de la que aún pago hipoteca, aunque lo que me queda es del orden de un 30% del posible valor de venta. Me quedan 20 años por pagar. El caso es que entre unas cosas y otras, y al ritmo que van las cosas, estoy viendo que me voy a plantar a las puertas de la jubilación y sin haber podido ahorrar un euro para ella, y además teniendo en cuenta que no creo que vaya a cobrar pensión alguna de vejez (el sistema no da para más). Tengo unos gastos a los que no puedo renunciar, y no puedo ahorrar gran cosa.

    Me estoy planteando vender mi casa, cancelar la hipoteca y con el resto invertir para, por un lado, pagar un alquiler, y por otro conseguir un capital que empiece a crecer desde ya.

    El capital que me quedaría sería del orden de 200.000€. Lo que tenía pensado era dejar la mitad o el 60% en un depósito (varios depósitos) bien negociados para que den al menos el 4% a un año (la inflación+un poco, y subiendo en función de la subida del euribor), y que de paso sirvan para mantener liquidez por si en un momento dado hay que recular y volver a comprar algún inmueble. El resto en bolsa, con la búsqueda sobre todo de rentabilidad por dividendo (el alquiler hay que pagarlo) y de recorrido alcista.

    El objetivo, al final, es que las inversiones paguen con la rentabilidad anual (interés del depósito+dividendos de acciones), en la medida de lo posible, el alquiler, de manera que lo que se gane sea simplemente por aumento del valor de la acción. Eso, mientras el mercado inmobiliario no se estabilice.

    Dejo para después la selección de la cartera, aunque imagino que hoy por hoy la cosa estaría en Telefónica, FCC, Ferrovial, BME...

    ¿Qué opináis?

  • #2
    Originalmente publicado por traque Ver Mensaje


    El capital que me quedaría sería del orden de 200.000€. Lo que tenía pensado era dejar la mitad o el 60% en un depósito (varios depósitos) bien negociados para que den al menos el 4% a un año (la inflación+un poco, y subiendo en función de la subida del euribor), y que de paso sirvan para mantener liquidez por si en un momento dado hay que recular y volver a comprar algún inmueble. El resto en bolsa, con la búsqueda sobre todo de rentabilidad por dividendo (el alquiler hay que pagarlo) y de recorrido alcista.
    Hola traque, bienvenido.

    Antes de que te aclaren las ventajas e inconvenientes de la renta fija y renta variable, déjame añadir que deberías tener en cuenta también el 19-21% de impuestos que se restan a los intereses del depósito y que frenan muy mucho la rentabilidad del dinero que pongas en depósitos a largo plazo. Entonces lo diría así:
    "al menos un 4% no, al menos: la inflación + impuestos + un poco" y hé aquí el problema ¿quién da eso?". La renta fija tal y como la hemos conocido este año (muy por encima de los tipos de interés) está siendo ficticia y ya está 'reculando' (los tipos suben poco a poco y los intereses de los depósitos se están reduciendo, se están acercando entre ellos => los bancos tienen un negocio que mantener...)

    Saludos.
    C

    Comentario


    • #3
      Originalmente publicado por cabrero Ver Mensaje
      Antes de que te aclaren las ventajas e inconvenientes de la renta fija y renta variable, déjame añadir que deberías tener en cuenta también el 19-21% de impuestos que se restan a los intereses del depósito y que frenan muy mucho la rentabilidad del dinero que pongas en depósitos a largo plazo. Entonces lo diría así:
      "al menos un 4% no, al menos: la inflación + impuestos + un poco" y hé aquí el problema ¿quién da eso?". La renta fija tal y como la hemos conocido este año (muy por encima de los tipos de interés) está siendo ficticia y ya está 'reculando' (los tipos suben poco a poco y los intereses de los depósitos se están reduciendo, se están acercando entre ellos => los bancos tienen un negocio que mantener...)

      C
      Hola cabrero, gracias por responder.

      Por supuesto, estoy al tanto de los impuestos. Lo que sucede es que uno desconfía de lo que no conoce, y yo nunca he invertido en bolsa. Uno prefiere poca rentabilidad y poco riesgo, antes que más rentabilidad y más riesgo, sobre todo ahora.

      Estando la inflación como está, lo lógico es que con ese 4% bruto (3,2% neto, y con inflación 2% se queda en 1,2% de beneficio neto real) durante un año coja confianza como para ir aumentando el peso de la renta variable en el conjunto de la inversión. Aunque creo que nunca se debe dejar de lado del todo la renta fija o monetaria. ¿Qué otros productos hay que, manteniendo la posibilidad de recuperar el dinero en cualquier momento, y con el mínimo riesgo, den una rentabilidad aceptable?

      Gracias de nuevo.

      Comentario


      • #4
        Hola traque.

        Creo que se te olvida algo: la inflación sobre el capital inicial invertido, echa un vistazo a este hilo en el que exponía mi última experiencia en renta fija: rentabilidad negativa:

        http://www.invertirenbolsa.info/foro...ead.php?t=1433

        Aquí se explica muy bien:

        http://invertirenbolsa.info/articulo...d_negativa.htm

        Una pregunta: ¿te parece menos arriesgado vender la casa e invertir el dinero 60% (renta fija) y 40% (renta vble.)?

        Saludos.
        C
        Editado por última vez por cabrero; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/1046-cabrero en 29-07-2010, 11:34 AM.

        Comentario


        • #5
          Hola cabrero.

          Creo que me he explicado mal.

          La inversión inicial en renta fija es, simplemente, porque desconozco casi todo de la renta variable. Digamos que es una defensa psicológica. Prefiero mantener un capital de momento por si no me veo capaz de soportar la presión. No descarto ir aumentando el porcentaje en variable si la cosa marcha.

          Sobre lo del riesgo de vender la casa, creo que el hecho de tener una vivienda en propiedad está sobrevalorado. Es comprensible que el instinto maternal pretenda tener un nido propio en el que criar a la prole, pero es eso: Instinto, no razón. Porque el nido es igual de válido si es alquilado.

          Si con lo que puedes sacar de vender una propiedad te puedes permitir alquilar una vivienda y encima seguir aumentando tu patrimonio, creo que no es mala idea. Y más, tal como pinta la cosa en el sector inmobiliario.

          Comentario


          • #6
            Originalmente publicado por traque Ver Mensaje
            Hola cabrero.

            Si con lo que puedes sacar de vender una propiedad te puedes permitir alquilar una vivienda y encima seguir aumentando tu patrimonio, creo que no es mala idea. Y más, tal como pinta la cosa en el sector inmobiliario.
            En esto tienes toda la razón, si has hecho tus números, está bien pensado. Y efectivamente el tema inmobiliario está sobrevalorado.

            Entonces, nos vemos por el foro para comentar lo que quieras.

            Un saludo.
            C

            Comentario


            • #7
              Hola,

              Bienvenido al foro, traque.


              La operación es arriesgada porque es tu casa. Es cierto que las perspectivas de la renta variable son mejores que las de los inmuebles (en mi opinión mucho mejores).

              Pero tambien hay que tener en cuenta que dices que no sabes nada de Bolsa, y que la psicología es muy importante.

              Podría suceder que compres las acciones pero venga un bajón, te dé miedo y las vendas con una pérdida importante. Ahora es muy difícil saber si lo harías o no en ciertas situaciones. Un inversor con experiencia puede llegar a estar seguro de que no lo haría, pero una persona sin experiencia no.

              Puedes levantarte un día, pensar que te equivocaste al hacer esto, venderlo todo de golpe para no perder más y materializar la pérdida en un mal momento. Y encontrarte con que los 200.000 han pasado a ser 100.000 y además no tienes casa. Cuando luego la Bolsa se recupere ya no sería solución en un caso así.

              ¿Cuánto pagas de hipoteca al mes y cuánto te queda por pagar de capital?

              Sabiendo esto a lo mejor podemos encontrar una solución intermedia. Es que sin saber nada de Bolsa empezar por vender la casa para invertir me tira un poco para atrás, la verdad.

              Si no te queda mucho capital por pagar (un 30%) a ojo parece que o pagas una mensualidad relativamente pequeña (y te permitiría seguir pagándola y empezar a invertir en Bolsa) o podrías acortar esos 20 años.

              Un saludo.


              Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

              "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
              "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
              "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
              "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
              "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
              "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
              "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
              "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
              Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
              "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
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              • #8
                Hola IEB.

                Gracias por contestar.

                Esa es la razón fundamental por la que al principio quiero mantener bastante en renta fija y depósitos, aunque resulten antieconómicos. Mientras aprendo y me hago, quiero estar menos expuesto al riesgo.

                Pero tengo claro que el mantenimiento de una inversión inmobiliaria como la mía (porque comprarse una casa es una inversión inmobiliaria, se mire como se mire) durante mucho más tiempo es un empecinamiento ruinoso. Por dos motivos:

                Primero: Porque mi vivienda tiene que bajar de precio. Y mucho. El particular no puede luchar en solitario contra el mercado ni contra el político. En mi ciudad, si se liberaliza el suelo las viviendas bajarán. Si no se liberaliza, los políticos venderán suelo barato para financiar el ayuntamiento y, de ese modo, me harán guerra de precios impidiendo que venda mi vivienda a un precio elevado. No puedo ganar. Y cuanto más tiempo pase, más pierdo.

                Segundo: Porque ya he dicho que tengo unos gastos a los que no puedo renunciar, y en este momento (y por bastante, porque en el horizonte no vislumbro ningún cambio a mejor) no puedo ahorrar nada. De forma que no hay manera de que pueda hacer un patrimonio decente mientras no me deshaga de la vivienda, y tampoco puedo amortizar más rápido la hipoteca. Menos si tenemos en cuenta que los tipos tienen que subir.

                Por otro lado, es mi casa, cierto, pero una vivienda alquilada también lo es. Antes de casarme, viví con mis padres siempre en una casa alquilada. Y nunca dejó de ser mi casa. Otra cosa es el factor psicológico de la propiedad, pero creo que en ese aspecto hay que mantenerse calculador: Si uno no va a disfrutar/rentabilizar un coche, es mejor ir en taxi o alquilar uno cuando lo necesite. Y si uno no va a rentabilizar la vivienda, es mejor alquilarla.

                Y, sinceramente, hoy no creo que lo que necesite sea mantener inmovilizado y sin serme rentable todo mi patrimonio.

                Comentario


                • #9
                  Hola de nuevo.

                  Se me olvidaba. Me quedan 102.000€ por pagar, y la cuota hipotecaria es de 510€/mes.

                  El problema, como ya he dicho, es que no puedo ahorrar para amortizar anticipadamente, y tampoco para invertir. Voy al día o casi. Eso no era así cuando me metí, pero tengo gastos innegociables que han crecido inesperadamente y ahora voy raspado.

                  Gracias a todos.

                  Comentario


                  • #10
                    Hola traque,

                    Estoy de acuerdo con tu visión del mercado inmobiliario. Si fuera una vivienda que tienes alquilada a otra persona como inversión te diría sin dudarlo que sí, que vendieras ya e invirtieras en Bolsa. El problema es que al ser la vivienda habitual hay muchas cosas que cambian, sobre todo desde el punto de vista psicológico.

                    Si haces las cosas bien (y mantienes la cabeza fría) creo que desde el punto de vista estrictamente financiero te va a resultar rentable la operación que planteas. Lo que pasa es que no te conozco y no sé cómo reaccionarías en distintas situaciones.

                    Una de ellas es la que te comentaba de que la Bolsa tenga un bajón, ahora o dentro de X años. Si vendieras en ese bajón sería un problema importante.

                    Otra sería que la Bolsa suba y vendas las acciones pensando en recomprar más barato. Si luego resulta que la Bolsa no cae y tienes que recomprar mucho más caro tambien sería un problema importante.

                    Piensa en estas situaciones y mira a ver si puedes decidir qué harías en esos casos y si entiendes por qué lo correcto es hacer una cosa u otra.

                    En un caso así creo que la estratergia que tendrías que utilzar es la de Comprar y Mantener claramente. Si empiezas a comprar y vender y además sin experiencia los malos momentos psicológicos (que todos los traders de éxito tienen en algún momento, porque el trading es así) podría ser muy perjudiciales, tanto desde el punto de vista financiero como psicológico.

                    Si con tus padres vivías en una vivienda alquilada y te sientes a gusto así es un punto a favor.

                    Ahora la pregunta sería, ¿cuánto cuesta el alquiler de una casa similar a la que te irías si vendes la que tienes en propiedad?

                    A partir de esto se pueden hacer cuentas más concretas sobre el porcentaje a invertir en Bolsa y demás.

                    Un saludo.


                    Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                    "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                    "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                    "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                    "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                    "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                    "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                    "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                    "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                    Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                    "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
                    "Novela: Tú a la UCO y yo a la UDEF (Firmes ante el Poder)"


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                    • #11
                      Originalmente publicado por traque Ver Mensaje
                      Hola de nuevo.

                      Se me olvidaba. Me quedan 102.000€ por pagar, y la cuota hipotecaria es de 510€/mes.

                      El problema, como ya he dicho, es que no puedo ahorrar para amortizar anticipadamente, y tampoco para invertir. Voy al día o casi. Eso no era así cuando me metí, pero tengo gastos innegociables que han crecido inesperadamente y ahora voy raspado.

                      Gracias a todos.
                      Hola Traque,

                      Me alegro mucho que hayas iniciado este hilo. Realmente me has ahorrado un trabajo ya que recientemente me he planteado a modo de ejercicio lo que sería vender mi piso, pasar a alquiler y financiar dicho alquiler con lo obtenido por los dividendos de una inversión en bolsa de lo que obtenga por la venta menos la hipoteca pendiente. Al menos respecto a la vivienda e hipoteca estoy en una situación bastante similar a la tuya. Respecto a lo demás actualmente sí puedo ahorrar pero no tengo la holgura que me gustaría.

                      También tengo un segundo planteamiento que sería precisamente vender un piso destinado a inversión (alquiler) propiedad de un familiar (este no tiene hipoteca) e invertir el 100% del importe de venta en bolsa con un objetivo de largo plazo, cobrar intereses y o bien vivir de ellos o reinvertir o algo mixto. Lógicamente los rendimientos serían para dicho familiar, aunque yo gestionaría el tema.

                      Seguiré el hilo con atención.

                      Saludos!
                      "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

                      Comentario


                      • #12
                        Hola compañeros.
                        Si me permitis voy a aprovechar este hilo tan interesante. Entiendo vuestra situación, y la problemática de tomar una decisión sobre el asunto, pero en el caso de los jóvenes inversores a largo plazo y que no tienen hipoteca como es mi caso, 27 años, trabajo totalmente fijo casi los 1700€, empezando a crear mi cartera. ¿En qué momento y de qué forma merecería la pena (si es que llega a merecerla) económicamente comprar un piso?.

                        Me explico. Si tengo gran parte de los ahorros que has ido consiguiendo en los próximos por ejemplo 5 años invertidos en bolsa y viviendo feliz con mis amigos dividendos, y a los 33 ya tengo destino fijo junto a mi novia, ¿cómo podríamos plantear la poisibilidad de una hipoteca?, en realidad me da la sensación de que o hipoteca, o capacidad de ahorro para seguir aumentando los ingresos por dividendo. De ser cierta mi sospecha, ¿cual sería el razonamiento economicamente adecuado? ¿dejar únicamente trabajar a los dividendos, aunque no tengamos capacidad de ahorro?....., ¿encontrar un buen punto de salida de la bolsa y despedirme de mis amigos dividendos hasta otra ocasión en mi vida con la pérdida real de dinero que esto ocasionaría, y conseguir hipotecarme menos?........

                        No he encontrado ningún hilo en el que hablemos de este asunto, espero no mezclar los temas, si es conveniente abrir un hilo nuevo IEB dímelo y lo hago, pero me preocupa este asunto. Está claro que empezando pronto la rentabilidad de comprar y mantener es cuando es verdaderamente buena, pero vivir toda la vida de alquiler no sé si es lo adecuado, y si me hipoteco, aunque sea a medias con mi novia/mujer, creo que mi capacidad de ahorro se vería reducida, si no totalmente reducida. Madre mia......

                        Gracias!!! Un saludo!!!!

                        Comentario


                        • #13
                          Originalmente publicado por rayogon Ver Mensaje
                          Hola compañeros.
                          Si me permitis voy a aprovechar este hilo tan interesante. Entiendo vuestra situación, y la problemática de tomar una decisión sobre el asunto, pero en el caso de los jóvenes inversores a largo plazo y que no tienen hipoteca como es mi caso, 27 años, trabajo totalmente fijo casi los 1700€, empezando a crear mi cartera. ¿En qué momento y de qué forma merecería la pena (si es que llega a merecerla) económicamente comprar un piso?.

                          Me explico. Si tengo gran parte de los ahorros que has ido consiguiendo en los próximos por ejemplo 5 años invertidos en bolsa y viviendo feliz con mis amigos dividendos, y a los 33 ya tengo destino fijo junto a mi novia, ¿cómo podríamos plantear la poisibilidad de una hipoteca?, en realidad me da la sensación de que o hipoteca, o capacidad de ahorro para seguir aumentando los ingresos por dividendo. De ser cierta mi sospecha, ¿cual sería el razonamiento economicamente adecuado? ¿dejar únicamente trabajar a los dividendos, aunque no tengamos capacidad de ahorro?....., ¿encontrar un buen punto de salida de la bolsa y despedirme de mis amigos dividendos hasta otra ocasión en mi vida con la pérdida real de dinero que esto ocasionaría, y conseguir hipotecarme menos?........

                          No he encontrado ningún hilo en el que hablemos de este asunto, espero no mezclar los temas, si es conveniente abrir un hilo nuevo IEB dímelo y lo hago, pero me preocupa este asunto. Está claro que empezando pronto la rentabilidad de comprar y mantener es cuando es verdaderamente buena, pero vivir toda la vida de alquiler no sé si es lo adecuado, y si me hipoteco, aunque sea a medias con mi novia/mujer, creo que mi capacidad de ahorro se vería reducida, si no totalmente reducida. Madre mia......

                          Gracias!!! Un saludo!!!!
                          a mí me parece un tema de lo más interesante y muy ligado al tema origen de este hilo ya que al final es un debate de los que tenemos vivienda en propiedad y estamos valorando desligarnos de ella para invertir en bolsa, y también de los que estáis justo en la situación contraria.

                          Mi opinión inicial es que si se puede vivir de alquiler y destinar los ahorros a bolsa con vistas a que los dividendos paguen el alquiler en algún momento, y a partir de ahí la cosa aún irá mejor, lo mejor sería evitar la compra de un inmueble y así evitarás el pago de impuestos varios que te van a suponer en torno al 10-12% del precio de compra de la vivienda.

                          Otro tema es que el piso de alquiler hay que elegirlo muy bien y sobre todo el propietario. Yo he vivido de alquiler durante unos años y hay propietarios realmente "coñazo", pero si encuentras algo que te guste, con un propietario razonable y una visión de estar alquilado a largo plazo creo que puedes llegar a sentirte como en tu propia casa y poder acomodar mínimamente los espacios sin esa sensación de "tirar el dinero ya que el piso no es mío".

                          Si más tarde quieres adquirir una vivienda sin vender las acciones, que sería lo mejor, quizá una buena opción sería pignorar las mismas y tratar de localizar un buen préstamo por el 100% del precio de compra, ya que de otro modo vas a tener que poner un 30% encima de la mesa y no lo vas a tener porque ya lo has invertido en bolsa. La dificultad son los costes iniciales de la compra, no los pagos posteriores, ya que si has invertido lo suficiente (y a un precio, al menos, no inadecuado) los pagos los vas a poder hacer en su mayor parte con los dividendos de tus acciones.

                          Por otro lado creo que tener un piso propio tiene muchas ventajas, pero también algunas desventajas (pérdida de movilidad la principal). De todos modos a nivel financiero en estos momentos en estos momentos la diferencia de precio compra vs alquiler es tan grande y las RPD tan importantes que la balanza parece irse claramente hacia la inversión en bolsa + alquiler. En una evaluación inicial que he realizado entre un piso ya pagado (destinado a obtener rentas por alquiler) y su equivalente en bolsa me sale que la rentabilidad neta de la segunda opción en este momento es DOS VECES la de la primera.

                          Otra cosa más: hace unos meses, casi un año, tenía en mente comprar una segunda vivienda en la costa / campo / montaña dentro de una par de años aprovechando la caída de los precios. Ahora lo que tengo en mente es montarme una cartera en condiciones lo más rápidamente posible (aprovechando el momento) para que dentro de X o XX años puede aumentar mi nivel de vida mucho más de lo que estoy reduciéndolo ahora por el ahorro. Y si quiero irme a la playa ya alquilaré un apartamento.

                          En fin, buen debate.

                          Saludos.
                          Editado por última vez por h3po4; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/980-h3po4 en 01-08-2010, 11:19 PM.
                          "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

                          Comentario


                          • #14
                            Hola rayogon.

                            Más que ver si comprar una vivienda compensa desde el punto de vista de la edad, yo creo que hay que verlo sólo desde el punto de vista psicológico y económico.

                            Es cierto que hay quien no se hace a vivir en una casa en la que "no puede tirar tabiques", porque no es suya. Igual no le toca nada, pero no puede vivir sabiendo que no tiene esa posibilidad si le apetece. Y también hay quien vive así muy bien, y no ve problema en ello. El aspecto psicológico del "nido", el sitio estable y fijo en el que criar a la prole y que se puede amoldar a lo que deseemos, es muy poderoso.

                            Ahora bien, de un tiempo a esta parte el aspecto económico gana por goleada al psicológico: Comprar una vivienda medio decente en las grandes ciudades es, hoy en día en España, bastante caro para la mayoría de la gente. El ratio cuota hipotecaria media/alquiler es escandalosamente favorable al alquiler. Es dudosísimo que la inversión inmobiliaria vaya a ser económicamente rentable en el medio-largo plazo (entre otras cosas, porque en estos años el mito de la permanente revalorización inmobiliaria se ha derrumbado para la mayoría de la población, y es poco probable que de aquí a 20 años podamos ver una burbuja como la que hemos visto en los últimos tiempos).

                            O lo que es lo mismo: Comprar está bien cuando hacerlo te exige una cuota hipotecaria del orden de un alquiler, y durante un tiempo relativamente corto (no más allá de 15 años). Cuando el alquiler es más barato que la cuota de una hipoteca a 40 años, la cosa para mí está clara. Sobre todo, si uno ya tiene algo de patrimonio y con ello puede aliviarse algo las cuotas de alquiler y seguir ahorrando.

                            Pero el factor psicológico es cierto que pesa un montón.

                            Comentario


                            • #15
                              Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
                              Hola traque,

                              Estoy de acuerdo con tu visión del mercado inmobiliario. Si fuera una vivienda que tienes alquilada a otra persona como inversión te diría sin dudarlo que sí, que vendieras ya e invirtieras en Bolsa. El problema es que al ser la vivienda habitual hay muchas cosas que cambian, sobre todo desde el punto de vista psicológico.

                              Si haces las cosas bien (y mantienes la cabeza fría) creo que desde el punto de vista estrictamente financiero te va a resultar rentable la operación que planteas. Lo que pasa es que no te conozco y no sé cómo reaccionarías en distintas situaciones.

                              Una de ellas es la que te comentaba de que la Bolsa tenga un bajón, ahora o dentro de X años. Si vendieras en ese bajón sería un problema importante.

                              Otra sería que la Bolsa suba y vendas las acciones pensando en recomprar más barato. Si luego resulta que la Bolsa no cae y tienes que recomprar mucho más caro tambien sería un problema importante.

                              Piensa en estas situaciones y mira a ver si puedes decidir qué harías en esos casos y si entiendes por qué lo correcto es hacer una cosa u otra.

                              En un caso así creo que la estratergia que tendrías que utilzar es la de Comprar y Mantener claramente. Si empiezas a comprar y vender y además sin experiencia los malos momentos psicológicos (que todos los traders de éxito tienen en algún momento, porque el trading es así) podría ser muy perjudiciales, tanto desde el punto de vista financiero como psicológico.

                              Si con tus padres vivías en una vivienda alquilada y te sientes a gusto así es un punto a favor.

                              Ahora la pregunta sería, ¿cuánto cuesta el alquiler de una casa similar a la que te irías si vendes la que tienes en propiedad?

                              A partir de esto se pueden hacer cuentas más concretas sobre el porcentaje a invertir en Bolsa y demás.

                              Un saludo.
                              Gracias IEB.

                              La estrategia que tengo en mente (principalmente porque no estoy solo, y el factor psicológico no me pesa sólo a mí) es vender la vivienda, dedicar aproximadamente la mitad de la plusvalía a unas rentas fijas, y con ello ir ayudando a pagar alquiler, un cuarto aprox. a bolsa comprando y manteniendo en acciones con buena RPD y solidez berroqueña, reinvirtiendo dividendos, y el otro cuarto aprox. en fondos con rentabilidad que alivien la pérdida de patrimonio por inflación de la renta fija.

                              El alquiler costaría sólo del orden de un 20% más que mi cuota, pero lo podría pagar con la rentabilidad de los depósitos y bonos, y aún me sobraría para ahorrar.

                              Saludos.

                              Comentario


                              • #16
                                Hola h3po4,

                                En el caso de un piso como inversión en alquiler creo que la opción de la Bolsa es mucho más atractiva. Mirando las probabilidades de subir, bajar y mantenerse de viviendas, cotizaciones, alquileres y dividendos yo me decantaría claramente por vender el piso e invertir en Bolsa. En este hilo puse un ejemplo con números:

                                Vender un piso alquilado para invertir en Bolsa

                                Creo que en 10-20 años la diferencia a favor de la Bolsa será enorme.

                                rayogón, hay que comprar el piso sin vender las acciones.

                                Lo ideal para mí es que cuando una persona empieza a trabajar empiece a formar su cartera de largo plazo.

                                La compra de la vivienda (o el pago de un alquiler) debe retrasarlo lo máximo posible. En esto no puedo dar reglas fijas porque la vida de cada persona es distinta, pero cuanto más tarde se empiece a pagar la hipoteca o el alquiler mucho mejor (pero mucho mejor).

                                Llegado el momento de pagar la hipoteca (o el alquiler) quizá haya que dejar de ahorrar para invertir en Bolsa, pero no vender las acciones. Si mientras se paga la hipoteca sólo se pueden reinvertir los dividendos sin añadir ahorro nuevo (o incluso en algún caso hay que gastarse los dividendos) qué se le va a hacer. Pero vender las acciones es algo que hay que evitar por todos los medios. En esto te juegas el resto de tu vida. Si vendes y empiezas a formar tu cartera de nuevo cuando termines de pagar la hipoteca habrás cambiado tu vida radicalmente, para mal:

                                Estudio de la rentabilidad que se puede obtener en Bolsa a largo plazo

                                Ahora quizá se vea difícil porque estamos en una burbuja inmobiliaria (tanto de precios de venta como de alquileres), pero piensa que lo normal es que un piso nuevo de 100 metros cuadrado cuadrados cueste 100.000 euros y se pague con 8-12 años de hipoteca sin estar agobiado. En esas condiciones (que son las normales, aunque ahora no lo parezca) lo mas probable es que mientras se pague la hipoteca se pueda seguir añadiendo ahorro nuevo a la cartera de valores (lógicamente menos que antes, por el pago de la hipoteca).

                                Léete este hilo:

                                La demografía presionará mucho a la baja los precios de las viviendas en las próximas décadas

                                y en el subforo de inmuebles hay varios hilos sobre este tema u otros relacionados que te pueden interesar.

                                h3po4, dentro de unos años te podrás comprar (si quieres) esa casa de vacaciones con los dividendos de unos pocos años, sin vender ni 1 acción (cuento con la subida de los dividendos y la caída de los precios de las segundas residencias, igual que las primeras). En este momento creo que es muchísimo mejor que alquiles el mes de vacaciones.

                                traque, lo primero que tienes que mirar es si las cuentas salen.

                                Si comprarás 200.000 en una cartera bien diversificada ahora (no digo que lo hagas de golpe) tendrías una rentabilidad por dividendo del 6% el primer año. Son 12.000 euros al año, que irían subiendo por encima de la inflación. Además te ahorrarías los 500 de la hipoteca.

                                A cambio tendrías que pagar 600 de alquiler.

                                El resultado es de 900 euros al mes a favor de la Bolsa. 1.000 + 500 - 600 = 900.

                                Las cuentas salen claramente. Pero tienes que ser prudente y tener la cabeza fría. Tanto en las subidas como en las bajadas.

                                Los fondos (supongo que serán de renta variable) no te los recomiendo. Vas a correr un riesgo similar (o mayor) que si compras acciones pero además no tendrás una renta estable y la rentabilidad total será menor:

                                Ventajas de la inversión directa en Bolsa sobre los fondos de inversión

                                La parte de renta fija lo normal es que fuera llendo a la Bolsa poco a poco.

                                Si metes la mitad en Bolsa (si te parece bien no meter nada en fondos) entonces la renta que tendrías por dividendos sería de unos 6.000 euros al año, 500 al mes. En este caso, y sin contar lo que queda en renta fija, el flujo al mes sigue siendo positivo, en 400 euros.

                                Un saludo.


                                Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                                "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                                "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                                "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                                "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                                "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                                "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                                "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                                "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                                Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                                "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
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                                • #17
                                  Bueno, aunque no haya escrito nada en este tiempo, he seguido leyendo, ¿eh? Y empollando libros...

                                  La idea sigue en pie, y de hecho mi casa está en venta. El auténtico problema, más allá de qué hacer luego con el dinero o si la idea de vender la vivienda para irse de alquiler e invertir el dinero en bolsa es buena o mala, es el hecho de vender la vivienda en sí.

                                  En los tiempos que corren es muy complicado vender. No por el hecho de que mi vivienda no guste, ni porque no la haya puesto barata (puesto que ha habido varios compradores muy interesados y que de verdad han querido comprarla), sino porque los bancos no han dado el dinero.

                                  Para aquéllos que dudan si es mejor comprar o alquilar, os dejo este enlace:

                                  http://www.nytimes.com/interactive/b...?ref=mortgages

                                  Durante este tiempo he comprado y mantenido una pequeña cartera para "probarme" psicológicamente, a ver si me afectaban las subidas y bajadas de la bolsa. FCC, MAP, GAS y TEF. De momento no me asusto, pero claro, tengo poco.

                                  Comentario


                                  • #18
                                    Empiezo a tener un dilema

                                    Buenas Traque.

                                    Incluyo un poquito mi situacion, ya q esta ligeramente relacionado con tu tema....

                                    ...super interesante el tema. Ahora mismo puedo comentar que estoy en un caso similar, simplemente en mi caso, estoy formando mi cartera de largo plazo que actualmente esta en 5k y 2k ( de liquidez ) a la espera de una bajada de la cotizacion , y luego tengo importe en plazo fijo 48 k destinado a la compra de vivienda, unicamente esperando un bajada en los precios de los pisos, para tener una hipoteca digna.... pero este hilo me hacen replantearme si realmente vale la pena, esperar a la bajada de pisos, o poner ese dinero a trabajar por dividendos......
                                    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

                                    Comentario


                                    • #19
                                      Hola traque, me parece admirable tu determinación y te deseo toda la suerte del mundo en tu intento. Creo que estabas en Madrid, por lo que aunque la buena era haber vendido para vivienda habitual antes de fin de año, aún no está todo perdido ya que parte de la desgravación sigue estando vigente gracias a que el Gobierno de Esperanza Aguirre se niega a terminar con este absurdo de dar el dinero de nuestros impuestos a sus amigos los promotores, inmobiliarias y banca (en este caso por múltiples vías).
                                      Originalmente publicado por traque Ver Mensaje
                                      Para aquéllos que dudan si es mejor comprar o alquilar, os dejo este enlace: http://www.nytimes.com/interactive/b...?ref=mortgages
                                      Gracias por el link, es realmente bueno. Me parece muy bien que hayas comenzado a comprar algo y vayas probándote, te va a resultar muy útil sin acabas ejecutando la venta de la vivienda. El mayor problema que le veo a este tema, aparte de la venta en sí misma, es el riesgo de que entre unas cosas y otras el mercado se ponga alcista y acabes comprando no tan barato.

                                      Otro tema importante es saber durante cuánto tiempo habría que invertir los 2xx.000€ para tener un margen de seguridad adecuado, una buena diversificación temporal.

                                      Saludos.
                                      "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

                                      Comentario


                                      • #20
                                        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                        Originalmente publicado por h3po4 Ver Mensaje
                                        Hola traque, me parece admirable tu determinación y te deseo toda la suerte del mundo en tu intento. Creo que estabas en Madrid, por lo que aunque la buena era haber vendido para vivienda habitual antes de fin de año, aún no está todo perdido ya que parte de la desgravación sigue estando vigente gracias a que el Gobierno de Esperanza Aguirre se niega a terminar con este absurdo de dar el dinero de nuestros impuestos a sus amigos los promotores, inmobiliarias y banca (en este caso por múltiples vías).

                                        Gracias por el link, es realmente bueno. Me parece muy bien que hayas comenzado a comprar algo y vayas probándote, te va a resultar muy útil sin acabas ejecutando la venta de la vivienda. El mayor problema que le veo a este tema, aparte de la venta en sí misma, es el riesgo de que entre unas cosas y otras el mercado se ponga alcista y acabes comprando no tan barato.

                                        Otro tema importante es saber durante cuánto tiempo habría que invertir los 2xx.000€ para tener un margen de seguridad adecuado, una buena diversificación temporal.

                                        Saludos.
                                        Gracias h3po4

                                        Hay más compradores ahora que en diciembre. La desgravación fiscal es un reclamo electoral, pero no tiene influencia real para el que se pone a echar números fríamente. Es más efectivo negociar un precio un 10% menor que comprar caro pensando en la desgravación del 15%.

                                        La verdad es que el que dices es el principal problema que veo. Parece que hay tendencia alcista y ahora hay que pensar mucho más (si cabe) lo que se compra.

                                        Lo que tengo pensado, de momento, es ir invirtiendo en paquetes del orden de 20-25k€ cada 3-4 meses, en las 8-10 empresas que considere mejores en ese momento, tratando de diversificar por sectores y por empresas, dejando el resto del dinero que me quede en depósitos con la mayor rentabilidad que pueda encontrar. Lo que sucede es que buscar empresas baratas, con buena RPD y de recorrido no será fácil. Fundamentalmente porque pretendo huir de empresas que paguen el dividendo en acciones en vez de en efectivo, de las que no lleguen a una RPD mínima del 5%, que tengan un PER mayor de 10-12 y de las que no tengan un recorrido de largo plazo. Encontrar 15 empresas de ese tipo en el mercado español es difícil hoy. Acaba uno quedándose con los clásicos: FCC, Ferrovial, Telefónica, Mapfre, ACS, Iberdrola y BME. Excluyo a los bancos sin negocio fuera (por poco recorrido) y a las filiales de empresas extranjeras (Endesa, por lo mismo). Además, con esas que me quedo (hoy, está claro que mañana puede haber otras peritas en dulce) y alguna más tipo Duro Felguera, la diversificación por sectores es poca: 3 constructoras-servicios de 8 empresas.

                                        Por tanto, a la larga tendré que mirar en el extranjero. Pero eso ya será otra historia. De momento, aprendo.

                                        Comentario



                                        Trabajando...
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