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Estrategia para cancelar deudas y ahorrar

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  • Estrategia para cancelar deudas y ahorrar


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    Hola a todos,

    Soy nuevo en el foro y en el mundo de la gestión del patrimonio. He leido un par de los libros de Gregorio y, a mis 35 años, creo que va siendo hora de poner orden en las finanzas de mi familia.

    Si me permitís os cuento nuestra situación actual y el plan que he pensado para eliminar nuestras deudas y empezar a ahorrar para que me digáis qué os parece.

    Actualmente nuestro patrimonio es el siguiente:
    • Un piso ya totalmente pagado que nos deja una renta por alquiler de unos 600€ brutos.
    • Un piso en el que vivimos desde hace dos años.
    • 1.000€ ahorrados en Mintos.


    Nuestras deudas son las siguientes:
    • 61.000€ de una hipoteca de 64.000€ a tipo fijo del 2,90%, a 30 años (quedan 28), cuota de 266€
    • 22.000€ de un crédito reforma de 27.000€ a tipo variable Euribor + 3,95%, a 10 años (quedan 8), cuota actual de 270€.


    Nuestra capacidad de ahorro actual es de unos 250€/mes.

    Con una calculadora de interés compuesto, considerando una rentabilidad en Mintos de un 10% anual y descontando un 20% en impuestos me sale que en unos 3,5 años podría quitarme el crédito reforma. Si a partir de ahí ahorro 520€/mes (los 250 anteriores más los 270 que pagaba de cuota), me sale que en unos 6 años más podría pagar el total que me quedase de hipoteca en ese momento y quedarme "limpio".

    A partir de ese momento, además de la tranquilidad de no deber nada, tendría una capacidad de ahorro bastante alta con la que poder invertir para conseguir la IF.

    Entiendo que esto es hacer números "redondos" y que quizá sea mucho suponer que Mintos me de un 10% anual, pero mi verdadera duda es si la estrategia de eliminar una deuda y después otra es "correcta".

    Gracias a los que hayáis leído hasta aquí y a los que se molesten en darme su opinión.

    Carlos.

  • #2
    Hola Carlos

    Yo creo que el credito de reforma si te interesa cancelarlo antes al tener un tipo mas alto.
    Una vez eliminado ese credito podrias disponer de mas de 500€ mensuales para invertir al mismo tiempo que vas pagando la hipoteca.
    No se si incluso podrias refinanciar la hipoteca a un tipo mas bajo,ahi habria que mirar si los costes compensan el cambio.

    Tambien influye si te sientes comodo con la hipoteca o quieres liquidarla lo antes posible,pero en principio como la cuota es baja creo que puedes pensar empezar a invertir al mismo tiempo que la vas pagando
    MI CARTERA



    Si quieres agradecer a Gregorio su labor pulsa aqui

    Comentario


    • #3
      Hola Tamaki,

      Es verdad que la cuota de la hipoteca es cómoda, pero también conlleva una serie de gastos adicionales por la obligación de estar en ese banco: cuota anual de la tarjeta de crédito, cuotas anuales de las tarjetas de débito, comisones trimestrales por mantenimiento de cuenta, seguros de hogar y vida...

      Podría sobrellevarlo, pero creo que la sensación de "estar limpio" 20 años antes de lo previsto debe ser inigualable

      ¿Qué piensas de Mintos? he leido por el foro a gente muy a favor y a otros más recelosos.

      Gracias!

      Comentario


      • #4
        has calculado la rentabilidad que le sacas a la casa alquilada? es darle al tema una vuelta de tuerca pero, y si vendieras las casa, quitas deudas y empiezas invirtiendo?


        yo lo del crowdlending no lo conozco muy bien, me chirría el hecho de que puedas sacar de algo un 10% de rentabilidad con un riesgo "bajo". Me suele quedar la duda de ¿quien está dispuesto a pagar un 10% de interés? ¿No ha podido conseguir una mejor financiación?, ¿por qué?. Yo eoss calculos del 10% anualizado, los dejaría para otro sitio.

        si no quieres vender la casa, yo los 250€ que sois capaces de ahorrar los metería directamente a quitar deuda de la reparación. Esto te quitaría 3000€ de deuda al año. Si a eso le sumas lo 1000€ de Mintos; en 4 años te has ventilado esa deuda.


        -0,35%
        3,95% 250 €
        interes capital cuota extra mintos
        22.000,00 € 792,00 € 6.448,00 € 3.240,00 € 3.000,00 € 1.000,00 €
        15.552,00 € 559,87 € 5.680,13 € 3.240,00 € 3.000,00 €
        9.871,87 € 355,39 € 5.884,61 € 3.240,00 € 3.000,00 €
        3.987,26 € 143,54 € 3.987,26 € 3.240,00 € 890,80 €
        entiendo que, además de los salarios que entran en casa, tenéis 600€ de mas por el alquiler. Los prestamos (-536€/mes) los pagáis con el alquiler. de vuestras nominas, después de vuestros gastos, os quedan 250€/mes?

        si no tienes un colchón extra a parte de lo mencionado, creo que el nivel de endeudamiento respecto a la entrada de efectivo es bastante elevado.

        En este caso yo haría lo siguiente (no tiene por que ser "lo correcto", solo te doy mi punto de vista):
        - coge el dinero de mintos y amortiza la deuda de la reparación
        - en los siguientes meses vete creando un pequeño colchón de seguridad (1500€-2500€? Sí lo sé, son 6-10 meses). Yo me suelo hacer la siguiente pregunta. Si el mes que viene llega una factura del dentista o mantenimiento del coche o lo que sea que pueda ser de unos 1000€, como lo pagamos? otro microdcredito?
        - cuando tengas este colchón cubierto, utiliza esos 250€ para amortizar más rápido el préstamo.
        - una vez que te quites el primer préstamo, tendríais 520€ de capacidad de ahorro. Si te ves como con la hipoteca, podrías rehacer el saco de Mintos en 2 meses. Pero no dependas del dinero de Mintos para cuadrar el pago de una deuda. Que yo sepa Mintos podría tener impagos.

        - Destinando "todo" a quitar esa deuda al 2,9%, estaríamos hablando que podrías amortizar 8000-9000€/año.

        Si no te importara vender la primera casa, podrías incluso venderla después de haber quitado el primer préstamo. te quedarían 50000€ de hipoteca para pagar y el resto para invertir. Eso sí, no tendrías ni deudas ni los 600€.
        Twitter: @nineok1

        hilo:
        https://www.invertirenbolsa.info/for...CTO-NINEOK-9oK

        Comentario


        • #5
          La verdad es que no entiendo lo que dices, en algo me estoy perdiendo. Dices que tienes 1.000 € en Mintos que te da un 10% anual y que, con esto, en tres años y medio vas a pagar una deuda de 22.000 €. Que es a 8 años, luego dentro de cuatro te quedará la mitad pero... 1.000 € a un 10% anual (suponiendo que se reinvierta la ganancia) no es ni de lejos ese importe... no lo entiendo...
          MI CARTERA y MI PROYECTO

          Comentario


          • #6
            Hola Reynho,

            Quizá no lo he explicado bien, los 250€/mes de ahorro los iría metiendo en Mintos también.

            Un saludo,

            Comentario


            • #7
              Originalmente publicado por carlosph Ver Mensaje
              Hola Reynho,

              Quizá no lo he explicado bien, los 250€/mes de ahorro los iría metiendo en Mintos también.

              Un saludo,
              Ok, entonces mas o menos me cuadra. Ahora bien, he leído un poco de Mintos (que no lo conocía y parece interesante para diversificar) y el problema que veo a tu estrategia es que tienes que elegir muy bien los préstamos en los que inviertes con una fecha de finalización cercana a cuando quieres disponer del dinero.

              Si el préstamo no está terminado, tendrías que vender en el mercado secundario, con lo que puede que vendas con una prima, o por debajo de su coste. Salvando esto, puede ser una estrategia importante para a largo plazo tener un 5% como mucho de tu cartera ahí.

              Por otra parte, ¿tienes un colchón ya creado? Sino lo tienes, esos 250 € al mes (+1.000 € en Mintos) lo destinaría a eso y una vez creado pensaría en para que usarlo. Además, estudiaría los gastos que tienes. Con los 600 € de renta que te da el piso, pagas la hipoteca y el préstamo de sobra. Aparte entiendo que tienes dos sueldos y, aun y con eso, ¿el ahorro es solamente 250 €? Quiero que se entienda que no es una crítica, pero o los ingresos de esas nóminas son muy bajos, o tal vez estás "gastando" de más y podría reducir algunos costes, ¿Tienes una hoja creada para controlar tus gastos personales?

              Entiendo que lo puedes estar controlando y, aún así, el ahorro no es mayor y es imposible mejorarlo, pero sino has hecho este ejercicio hazlo y seguro que mejoras estos ahorros.
              MI CARTERA y MI PROYECTO

              Comentario


              • #8
                Hola nineok,

                Intento contestarte punto por punto:

                has calculado la rentabilidad que le sacas a la casa alquilada? es darle al tema una vuelta de tuerca pero, y si vendieras las casa, quitas deudas y empiezas invirtiendo?
                La casa alquilada la compré por unos 22.000€ ya incluyendo los gastos y algunos arreglos que necesitaba. Le saco unos 7.200€ anuales brutos, lo que creo que es una rentabilidad de un 30% anual aprox. Creo que si la vendiese a día de hoy no le sacaría más de unos 25.000€, por lo que me parece que es mejor conservarla el mayor tiempo posible.


                yo lo del crowdlending no lo conozco muy bien, me chirría el hecho de que puedas sacar de algo un 10% de rentabilidad con un riesgo "bajo". Me suele quedar la duda de ¿quien está dispuesto a pagar un 10% de interés? ¿No ha podido conseguir una mejor financiación?, ¿por qué?. Yo eoss calculos del 10% anualizado, los dejaría para otro sitio.
                A mí aquí también me surgen dudas. Llevo desde abril leyendo sobre Mintos y metiendo algo de dinero poco a poco para ver como va. Ahora mismo me pone que mi rentabilidad es de un 10,62% y en todas partes leo que la seguridad es muy alta. La liquidez, con el nuevo Invest & Access, también es muy alta, pues dispones de todo el dinero en el momento excepto el que tenga alguna morosidad. Hasta ahora la morosidad de mis inversiones suele rondar el 10% del total, que no es poco, pero en I&A todas las inversiones tienen garantía de recompra en 60 días, por lo que ese sería el plazo máximo en que recuperarías ese 10%.

                Yo Mintos me lo tomo como una cuenta remunerada con una buena rentabilidad, con la idea de ahorrar ahí lo necesario para eliminar las deudas a corto plazo y, más adelante, dejarlo como una cesta más donde poner algún huevo.

                si no quieres vender la casa, yo los 250€ que sois capaces de ahorrar los metería directamente a quitar deuda de la reparación. Esto te quitaría 3000€ de deuda al año. Si a eso le sumas lo 1000€ de Mintos; en 4 años te has ventilado esa deuda.


                -0,35%
                3,95% 250 €
                interes capital cuota extra mintos
                22.000,00 € 792,00 € 6.448,00 € 3.240,00 € 3.000,00 € 1.000,00 €
                15.552,00 € 559,87 € 5.680,13 € 3.240,00 € 3.000,00 €
                9.871,87 € 355,39 € 5.884,61 € 3.240,00 € 3.000,00 €
                3.987,26 € 143,54 € 3.987,26 € 3.240,00 € 890,80 €
                Esa es mi idea, quitar el crédito en 3,5-4 años sin vender la casa.

                entiendo que, además de los salarios que entran en casa, tenéis 600€ de mas por el alquiler. Los prestamos (-536€/mes) los pagáis con el alquiler. de vuestras nominas, después de vuestros gastos, os quedan 250€/mes?

                si no tienes un colchón extra a parte de lo mencionado, creo que el nivel de endeudamiento respecto a la entrada de efectivo es bastante elevado.
                Esos 250€/mes es lo que queda despues de las nóminas y gastos, incluyendo otra parte para ir reforzando el colchón, que después de los 22.000 y de amueblar el segundo piso se quedó bastante maltrecho. Probablemente en unos meses en vez de 250€ podrían ser 300€ o 350€, pero por simplificar y ponerme en lo peor, considero esos 250€.

                En este caso yo haría lo siguiente (no tiene por que ser "lo correcto", solo te doy mi punto de vista):
                - coge el dinero de mintos y amortiza la deuda de la reparación
                - en los siguientes meses vete creando un pequeño colchón de seguridad (1500€-2500€? Sí lo sé, son 6-10 meses). Yo me suelo hacer la siguiente pregunta. Si el mes que viene llega una factura del dentista o mantenimiento del coche o lo que sea que pueda ser de unos 1000€, como lo pagamos? otro microdcredito?
                - cuando tengas este colchón cubierto, utiliza esos 250€ para amortizar más rápido el préstamo.
                - una vez que te quites el primer préstamo, tendríais 520€ de capacidad de ahorro. Si te ves como con la hipoteca, podrías rehacer el saco de Mintos en 2 meses. Pero no dependas del dinero de Mintos para cuadrar el pago de una deuda. Que yo sepa Mintos podría tener impagos.

                - Destinando "todo" a quitar esa deuda al 2,9%, estaríamos hablando que podrías amortizar 8000-9000€/año.
                Como te decía antes, el colchón lo estamos rehaciendo al mismo tiempo que podemos ahorrar esos 250€/mes. Lo que no se es si me interesa más ir amortizando el crédito con los 3.000€ de ahorro de cada año o acumular todo y amortizarlo de una vez. Imagino que si a ese dinero acumulado consigo sacarle una rentabilidad mayor que el interés del crédito, me interesa hacerlo de una vez al final ¿no?

                Gracias!

                Comentario


                • #9
                  Ok, entonces mas o menos me cuadra. Ahora bien, he leído un poco de Mintos (que no lo conocía y parece interesante para diversificar) y el problema que veo a tu estrategia es que tienes que elegir muy bien los préstamos en los que inviertes con una fecha de finalización cercana a cuando quieres disponer del dinero.

                  Si el préstamo no está terminado, tendrías que vender en el mercado secundario, con lo que puede que vendas con una prima, o por debajo de su coste. Salvando esto, puede ser una estrategia importante para a largo plazo tener un 5% como mucho de tu cartera ahí.
                  Por lo que he comprobado y leido hasta ahora, con la función Invest & Access de Mintos dispones de todo el dinero que tengas en la plataforma casi en el acto. El mercado secundario, hasta donde yo sé, no funciona por ofertas ni primas. Si tienes una participación de 10€ en un crédito y la vendes, obtienes los 10€. El comprador (o compradores) cobra los intereses correspondientes desde la fecha de compra y ya está.

                  Hay una excepción al "todo el dinero que tengas" y es que las participaciones en créditos donde haya morosidad no se pueden hacer dinero hasta que deja de haber esa morosidad o cumple los 60 días de la garantía de recompra. En mi experiencia esa morosidad suele rondarme el 10% del total.

                  Por otra parte, ¿tienes un colchón ya creado? Sino lo tienes, esos 250 € al mes (+1.000 € en Mintos) lo destinaría a eso y una vez creado pensaría en para que usarlo. Además, estudiaría los gastos que tienes. Con los 600 € de renta que te da el piso, pagas la hipoteca y el préstamo de sobra. Aparte entiendo que tienes dos sueldos y, aun y con eso, ¿el ahorro es solamente 250 €? Quiero que se entienda que no es una crítica, pero o los ingresos de esas nóminas son muy bajos, o tal vez estás "gastando" de más y podría reducir algunos costes, ¿Tienes una hoja creada para controlar tus gastos personales?

                  Entiendo que lo puedes estar controlando y, aún así, el ahorro no es mayor y es imposible mejorarlo, pero sino has hecho este ejercicio hazlo y seguro que mejoras estos ahorros.
                  El colchón lo voy reforzando en paralelo a ese ahorro, por lo que probablemente pueda aumentar esos 250€/mes cuando considere que el colchón es suficiente.

                  Desde que tenemos al niño, que tiene poco más de un año, sí que gastamos bastante más (ropa, guardería, vacunas...) e ingresamos menos porque mi mujer ahora trabaja media jornada, pero seguramente con una hoja encontraría sin mucha dificultad donde hacer algunas reducciones. Me lo apunto.

                  Gracias!

                  Comentario


                  • #10
                    Amplia la hipoteca por la cantidad que te falta por pagar del préstamo de la reforma y cancelalo, y pasa la hipoteca con la ampliación de capital a tipo variable, en el mismo banco o en otro que te de mejores condiciones (la de openbank variable ahora mismo me parece la mejor, sin más requisito que ingresar todos los meses 900€, que puedes sacar al día siguiente).

                    Comentario


                    • #11
                      Hola Aurelia,

                      En dos líneas me has generado un montón de dudas .

                      En su día, cuando hicimos hipoteca+crédito, el motivo para no unirlo todo en la hipoteca era que sólo te dan el 80% del valor de tasación/compraventa. Nosotros conseguimos que nos diesen el 100%, pero para la reforma hubo que hacer un crédito diferente. ¿por qué ahora, dos años después, sí que nos darían una hipoteca que abarcase las dos cosas? Imagino que el valor del piso se habrá incrementado, ¿es por eso? ¿o es porque si el banco considera que somos solventes puede darnos el importe que quiera y ya está? ¿qué costes podría suponer hacerlo? Desconocimiento total en esto, la verdad.

                      Sobre pasar la hipoteca a tipo variable, nuestra idea era tenerla a tipo fijo y lo más baja posible para estar tranquilos los 30 años que iba a durar. 266€ a día de hoy es muy llevadero, pero dentro de 20 años lo normal es que fuese más llevadero aún, contando con que 266€ de entonces valgan mucho menos de lo que valen hoy. ¿Tu idea de pasarlo a variable es para que la cuota se reduzca aún más estos primeros años, tener más capacidad de ahorro y amortizar antes?

                      Y lo de cambiar de banco, ni siquiera sabía que se podía hacer... he leido un poco ahora y veo que sí. Es algo a tener en cuenta, desde luego, porque las condiciones cambian mucho en poco tiempo y a mi me funden a comisiones. ¿Qué coste aproximado puede tener esta operación?

                      Gracias!

                      Comentario


                      • #12
                        Hola,

                        Existen las subrogaciones y las novaciones de hipoteca, si sigues en tu banco y te cambian las condiciones de la hipoteca es una novación y si te cambias de banco es una subrogación.

                        En ambos casos se puede ampliar el capital, si haces una nueva tasación y la vivienda ahora vale mas (que seguro que es así porque has hecho una reforma) te pueden dar el 80% del nuevo valor y cambiar el interés de fijo a variable. Con el dinero que te den de la ampliación cancela el préstamo personal, pagarás muy poco mas en la hipoteca ni lo vas a notar y lo que te ahorras de letra del prestamos lo usas para cancelar la hipoteca antes pagando mucho menos de intereses por ser variable.

                        Mira un post de Gregorio que se llama "Como pagar una hipoteca a tipo variable como si fuera fija" o algo así, no es literal el título. A mi me parece que ahora mismo es mucho mejor tener una hipoteca variable.

                        El coste que supone esto es muy poco, depende de lo que tengas puesto en la escritura de la hipoteca, entre un 0% y un 0,5% del capital pendiente puede ser el coste de cancelación por subrogación si te vas a otro banco.

                        Lo mejor sería llegar a un acuerdo con tu banco pero si las condiciones son malas vete a otro que las mejore, ahora incluso se hacen cargo de la tasación, también puedes pedir una nueva hipoteca en otro banco y cancelar la que tienes (no sería subrogación, sería nueva hipoteca).

                        Mira las condiciones porque hay bancos que lo que te ahorras en el diferencial te lo cobran triplicado con los seguros que te exigen (y son el doble de caros de los que podrías contratar por tu cuenta), con las comisiones de mantenimiento, de tarjeta, etc...

                        Ahora mismo están bien COINC, OPENBANK, MYINVESTOR, PIBANK, openbank no hace subrogaciones de momento (me han dicho que quizás en unos meses).

                        Comentario


                        • #13
                          Hola, Carlosph.

                          Yo veo varios errores de bulto en todo el planteamiento, aunque quizá me he perdido también y no lo entiendo...

                          1) Imagino que la casa alquilada debe tener alguna pega... porque lo suyo hubiera sido vivir allí vosotros. A lo mejor la casa actual en la que vivís está más céntrica, o es más grande, o lo que sea. En cualquier caso, el que está haciendo un "negociazo" que es para hacérselo mirar, es el que te alquila por 600 € al mes una vivienda por la que ahora no te darían más de 25.000. No sé si es que tu inquilino es insolvente, le persigue el FBI, o no tiene ni idea de finanzas o qué, pero vaya tela. Por cierto, que el precio me parece baratísimo, supongo que es una población pequeña... pero incluso aunque sea un pueblo, menudo chollo de compra.

                          2) Tienes la hipoteca en un banco donde parece ser que no tienes ninguna nómina, de lo contrario no se explica que te frían a comisiones. En general, todos los bancos, si domicilias la nómina y no digamos si además tienes una hipoteca con ellos, te eximen de comisiones. Así que eso es un asunto a corregir pero YA. Y si hay que mandarles a esparragar, se les manda...

                          3) Un 2,90% es mucho, aunque sea fijo. A mí me parece un atraco a mano armada. Seguramente ese banco "maltratador" te embaucó con cantos de sirena... qué tranquilo vas a estar, jo, jo... los que van a estar tranquilos durante 30 años van a ser ellos, sacándote hasta el tuétano.

                          4) No sé si has tenido en cuenta que, en caso de que estés desgravando la vivienda, puedes amortizar hasta 9.000 euros anuales y meter esa cantidad en la desgravación del IRPF. Está claro que tampoco tienes una situación muy desahogada y cada uno con su dinero hace lo que quiere, pero según dices, ahorras mensualmente más o menos lo mismo que tienes de cuota. Si todos los años, el ahorro anual lo metes en amortizar plazo de hipoteca, te la ventilas en 14 años en lugar de en 28... y no pierdes desgravación fiscal. Otra cosa, claro, es que la compra de esa vivienda ya no tuviera derecho a desgravación en base a la fecha de compra (no sé exactamente a partir de que año ya no se puede)...

                          5) Por otro lado, si hay que elegir entre qué crédito amortizar, está claro que el de la reforma dado que a) es menos cantidad y b) te cobran mayor interés.

                          6) Finalmente, con un crío recién llegado a este mundo, yo pensaría muy bien donde metía la pasta ahorrada. Porque, ya verás, con tu hijo, tus gastos van a aumentar SÍ o SÍ. Y sólo faltaría que a estos de Mintos les diera por no devolverte lo prestado... todos a la vez. Me parece, y no te ofendas, por lo que dices parece que Mintos es como lo del cuento de la lechera. Ten en cuenta que los cántaros de leche... algunas veces... se rompen.

                          En fin, no sé si te he ayudado o te he liado más, si es así, esta no era mi intención. Suerte con tus decisiones y saludos cordiales.
                          Avatar : Símbolo armenio de la Eternidad.

                          Cartera (Fondo Eternity) : SAN (comprada a precios hiperinflados), TEF (idem, heredadas), MAP, BME, CABK, REP, ELE, ENG, REE, IAG, ACS y alguna cosilla más incluyendo acciones excluídas de cotización... En el registro histórico, otras empresas (REP -reincidente-, BBVA) que compré y vendí sin apenas beneficios, y algunos auténticos timos (DTE).

                          Lema : La primera vez que me engañes será culpa tuya. La segunda vez será culpa mía.

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                          • #14
                            Le sacas un 30% al año a la vivienda alquilada, le sacas un 10% al año a Mintos, estás pagando dos créditos, estás volviendo a formar el colchón de seguridad y todavía te sobran 250€ al mes... ¿qué ayuda necesitas?

                            Yo creo que vas bien y que eres tú el que debiera explicarnos cómo se llegan a hacer esos negociazos, sobre todo el inmobiliario

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                            • #15
                              Originalmente publicado por carlosph Ver Mensaje
                              Hola nineok,

                              La casa alquilada la compré por unos 22.000€ ya incluyendo los gastos y algunos arreglos que necesitaba. Le saco unos 7.200€ anuales brutos, lo que creo que es una rentabilidad de un 30% anual aprox. Creo que si la vendiese a día de hoy no le sacaría más de unos 25.000€, por lo que me parece que es mejor conservarla el mayor tiempo posible.

                              Gracias!
                              yo la verdad, no soy muy aficionado al YOC. le doy importancia a la rentabilidad "actual" sobre el valor "actual". Tu compraste algo a 22.000€ pero si ahora su valor fuese de 200.000€ y consigues 7200€ de retornos, la rentabilidad es del 3.6%. Lo que si tienes es una revalorización del capital invertido del copón (enhorabuena!).

                              En este caso, si estas cobrando 600€/mes por una casa valorada en 25.000€, algo no me cuadra; o la valoración que se hace de la casa esta fuera de mercado por que lo valoras por los suelos o el alquiler que te están pagando está fuera de mercado porque está por las nubes.

                              Si estas consiguiendo un 28.8% de rentabilidad del alquiler de una casa, creo que has hecho la inversión de tu vida y claramente no lo puedes vender!
                              Twitter: @nineok1

                              hilo:
                              https://www.invertirenbolsa.info/for...CTO-NINEOK-9oK

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                              • #16
                                Hola, Natural Killer.

                                1) Imagino que la casa alquilada debe tener alguna pega... porque lo suyo hubiera sido vivir allí vosotros. A lo mejor la casa actual en la que vivís está más céntrica, o es más grande, o lo que sea. En cualquier caso, el que está haciendo un "negociazo" que es para hacérselo mirar, es el que te alquila por 600 € al mes una vivienda por la que ahora no te darían más de 25.000. No sé si es que tu inquilino es insolvente, le persigue el FBI, o no tiene ni idea de finanzas o qué, pero vaya tela. Por cierto, que el precio me parece baratísimo, supongo que es una población pequeña... pero incluso aunque sea un pueblo, menudo chollo de compra.
                                La casa alquilada es un cuarto piso sin ascensor y tiene unos 60 m2. Cuando mi mujer se quedó embarazada nos pareció que sería complicado vivir ahí con un bebé. La actual es mucho más grande, más céntrica, es un primero... nada que ver.

                                Lo de los 600€ es porque la alquilo por días, no por meses y, aunque me supone mucho más trabajo, alquilándolo por meses apenas podría sacarle 250-300€.

                                Aquí no es raro comprar pisos por esos precios, de hecho mi madre vende uno por 22.000 € y no es que se maten por él precisamente.

                                2) Tienes la hipoteca en un banco donde parece ser que no tienes ninguna nómina, de lo contrario no se explica que te frían a comisiones. En general, todos los bancos, si domicilias la nómina y no digamos si además tienes una hipoteca con ellos, te eximen de comisiones. Así que eso es un asunto a corregir pero YA. Y si hay que mandarles a esparragar, se les manda...

                                3) Un 2,90% es mucho, aunque sea fijo. A mí me parece un atraco a mano armada. Seguramente ese banco "maltratador" te embaucó con cantos de sirena... qué tranquilo vas a estar, jo, jo... los que van a estar tranquilos durante 30 años van a ser ellos, sacándote hasta el tuétano.
                                Aquí se juntan varios factores. Sí que tenemos las nominas en el banco junto con la hipoteca, pero en la negociación conseguimos que nos diesen el 100% del importe y nos pareció un beneficio importante respecto a otros bancos. Respecto al 2,90 nos pasó igual, elimporte era "poco", 64.000 €, nos dieron el 100%, el resto de bancos rondaba entre el 2 o 2,50, pero a efectos de cuota la diferencia es muy poca. Además fueron los únicos que nos daban también el préstamo para la reforma a 10 años con un 3,90%.

                                En general creo que hicimos buen negocio. Tenemos el piso que nos encantaba, reformado entero a nuestro gusto y con dos cuotas, creo, razonablemente bajas.

                                4) No sé si has tenido en cuenta que, en caso de que estés desgravando la vivienda, puedes amortizar hasta 9.000 euros anuales y meter esa cantidad en la desgravación del IRPF. Está claro que tampoco tienes una situación muy desahogada y cada uno con su dinero hace lo que quiere, pero según dices, ahorras mensualmente más o menos lo mismo que tienes de cuota. Si todos los años, el ahorro anual lo metes en amortizar plazo de hipoteca, te la ventilas en 14 años en lugar de en 28... y no pierdes desgravación fiscal. Otra cosa, claro, es que la compra de esa vivienda ya no tuviera derecho a desgravación en base a la fecha de compra (no sé exactamente a partir de que año ya no se puede)...

                                5) Por otro lado, si hay que elegir entre qué crédito amortizar, está claro que el de la reforma dado que a) es menos cantidad y b) te cobran mayor interés.
                                Desgravar la vivienda era posible en compras realizadas antes del 1 de enero de 2014 creo recordar. Esto fue 2017, asi que no nos influye.

                                Eso pienso yo, que lo mejor es quitar primero el crédito reforma y con el ahorro habitual añadiendo la cuota que dejo de pagar atacar la hipoteca.

                                6) Finalmente, con un crío recién llegado a este mundo, yo pensaría muy bien donde metía la pasta ahorrada. Porque, ya verás, con tu hijo, tus gastos van a aumentar SÍ o SÍ. Y sólo faltaría que a estos de Mintos les diera por no devolverte lo prestado... todos a la vez. Me parece, y no te ofendas, por lo que dices parece que Mintos es como lo del cuento de la lechera. Ten en cuenta que los cántaros de leche... algunas veces... se rompen.
                                Eso es algo sobre lo que me gustaría saber vuestra opinión/experiencia con Mintos. Si la cosa va bien, es una ayuda considerable ahorrar y que ese ahorro vaya rentando, pero no sé hasta qué punto es un riesgo grande. Por más que leo sobre el tema, no encuentro más que posts en los que hablan muy bien y dicen que la seguridad es muy alta. Pero no sé si el interés que me genere en estos 3-4 años compensa el riesgo que pueda tener.

                                Gracias!

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                                • #17
                                  Hola Augur,

                                  Le sacas un 30% al año a la vivienda alquilada, le sacas un 10% al año a Mintos, estás pagando dos créditos, estás volviendo a formar el colchón de seguridad y todavía te sobran 250€ al mes... ¿qué ayuda necesitas?

                                  Yo creo que vas bien y que eres tú el que debiera explicarnos cómo se llegan a hacer esos negociazos, sobre todo el inmobiliario
                                  Dicho así parece que esté haciendo magia financiera, pero nada más lejos.

                                  El 30% que le saco a la vivienda me supone un trabajo extra considerable, ya que lo alquilo por días en vez de por meses. El piso me salió muy barato porque es un cuarto sin ascensor de 60 m2 en un barrio regulero. Pero para gente que viene dos días a una boda, o tres días a hacer un cursillo es más que suficiente, les sale barato y yo le gano bastante más.

                                  El 10% de Mintos no tiene ningún mérito. Meto el dinero, lo pongo automático y todos los días me mandan un email con las ganancias y el % de interés que estoy consiguiendo.

                                  Gracias!
                                  Editado por última vez por carlosph; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/15315-carlosph en 10-10-2019, 05:58 PM.

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                                  • #18
                                    Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                    En este caso, si estas cobrando 600€/mes por una casa valorada en 25.000€, algo no me cuadra; o la valoración que se hace de la casa esta fuera de mercado por que lo valoras por los suelos o el alquiler que te están pagando está fuera de mercado porque está por las nubes.

                                    Si estas consiguiendo un 28.8% de rentabilidad del alquiler de una casa, creo que has hecho la inversión de tu vida y claramente no lo puedes vender!
                                    Entiendo que lo que no te cuadra se aclara sabiendo que el alquiler es por días en vez de por meses, por lo que la rentabilidad es muy buena, pero a costa de un trabajo extra que tengo que hacer para obtenerlo.

                                    Gracias!

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