Dudas con compra de vivienda

[kosak]

Buenas,


Os expongo mi caso a ver si me podéis ayudar o aconsejar. Mi mujer y yo tenemos en mente la compra de un ático por el que piden 240.000€.
Tenemos ambos trabajo estable con capacidad de ahorro de unos 10K al año y casa en propiedad, que se podría vender por unos 120.000€ pero la adquirí por donación por lo que sospecho que al vender sería todo plusvalía y tendría que pagar un buen pico a hacienda. Otra opción sería alquilarla por unos 450€ al mes.


Nuestro patrimonio además del piso es una cartera de acciones de unos 56K que nos dan unos 150€ netos al mes aproximadamente y unos 45K de liquidez en la cuenta corriente.


El problema es que los bancos solo financian el 80%, es decir unos 190.000€, por lo que tendríamos que aportar unos 70K (50K hasta completar el precio + 20K de impuestos). ¿Sabéis si es posible pignorar la vivienda en la que vivimos actualmente para obtener un poco más de financiación y mejores condiciones bajando el interés?. He pensado en la posibilidad de pignorar la cartera pero en caso de alguna emergencia no podría venderla y no se si es posible pignorar solo parte de la cartera.


En fin no se si es factible o será mejor idea olvidarse y buscar algo más económico...


Un saludo y muchas gracias.

[rafa]

Hola, informate mejor sobre lo k voy a decirte, pero yo creo k si compras el ático para primera vivienda y dentro de los dos años siguientes vendes tu piso para amortizar, no tienes que pagar plusvalías a Hacienda

[Dr. Seldon]

Vendes la vivienda actual y con ese dinero ya solo te faltan 120.000 + impuestos.

El dinero que ingreses por la venta de tu vivienda habitual y lo reinviertas en la nueva no pagará plusvalías (pero como te dice el compañero, verifica bien esto. Yo preguntaría en la notaría)

[danics81]

Yo pediria 2 hipotecas. Una en tu casa antigua de unos 25k para poder completar los 70k que os quedan para tener el 30%. En total, pagaréis una hipoteca de 215k que no creo que sea una cuota de más de 700-800e, que con el alquiler de la casa de 450e os queda una cuota resultante de 250-350, bastante comoda para vuestro nivel de ahorro. De esta forma, mantienes tu patrimonio intacto y a Largo Plazo sales ganando.

[kosak]

Muchas gracias a los 3.

Intentaré informarme sobre evitar pagar plusvalia si se vende la casa para amortizar en los 2 años posteriores, en caso de no encontrar comprador y superarse esos 2 años entiendo que habría que pagar la plusvalía completa. El caso es que adquirí la vivienda pagando el impuesto de donaciones por lo que el valor de compra es 0 y solo se pagaron los impuestos correspondientes.

Sobre pedir 2 prestamos no me cuadra mucho porque si el banco solo financia el 80% no creo que me concedan un segundo préstamo, ¿te refieres a pedir ese segundo préstamo en otra entidad?.


Un saludo.

[Reynho]

Muchas gracias a los 3.

Intentaré informarme sobre evitar pagar plusvalia si se vende la casa para amortizar en los 2 años posteriores, en caso de no encontrar comprador y superarse esos 2 años entiendo que habría que pagar la plusvalía completa. El caso es que adquirí la vivienda pagando el impuesto de donaciones por lo que el valor de compra es 0 y solo se pagaron los impuestos correspondientes.

Sobre pedir 2 prestamos no me cuadra mucho porque si el banco solo financia el 80% no creo que me concedan un segundo préstamo, ¿te refieres a pedir ese segundo préstamo en otra entidad?.


Un saludo.

Cuando recibiste la herencia pagarías el impuesto de donaciones en base a un valor al que se taso la casa. Entonces la diferencia entre tú precio de venta y ese valor sobre el que pagaste el impuesto es sobre el que se calcula la plusvalía. Aparte, si ese dinero lo reinviertes en vivienda habitual, efectivamente creo que todo o al menos la gran parte está exento, luego no pagarías plusvalía.

Lo que te comentan de pedir dos préstamo es:
- Del Ático podrías pedir hipoteca por 190k y aparte necesitas 70k más.
- Para conseguir estos 70k, una de las opciones, es pedir hipoteca por tu casa actual, la que has heredado. Sí su valor son 120k, podrías pedir esos 70k de hipoteca (o incluso algo más). Ese dinero lo tienes en efectivo para pagar lo que te falta del Ático que queréis.
- Por lo tanto tiene una hipoteca de 70k por la vivienda heredada, que sería una cuota que podría pagarse sola si alquilas esa vivienda. Y tienes otra hipoteca de 190 k por el Ático que es la que tendrías que pagar.

De esta forma mantendrían los dos pisos, no venderías nada de tu cartera ni usarías el efectivo ahorrado. A cambio tendrías que pagar dos hipotecas, pero con tu capacidad de ingresos y los tipos actuales podría ser una buena opción.

Tienes varias opciones. Estudia la mejor económicamente y, lo que es más importante, con cuál vivirías más tranquilo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

kosak, es como te han dicho. Te resumo.

El precio de compra de tu casa actual no es 0, sino el que te dice Reynho. Cuando tú pagas por una donación pagas porque recibes "algo". Si ese "algo" se valora a 0, no tendrías que pagar impuesto de donaciones, porque no habrías recibido nada que tuviera valor económico.

En tu caso pagaste (por ejemplo) 1.000 euros por recibir una casa que valía 70.000.

Pues tu precio de compra es 70.000, y si ahora la vendes por 120.000 la plusvalía es 50.000. En caso de tener que pagar, pagarías el 19% de esos 50.000.

Pero si vendes la vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual, no pagas nada. Para esto, la venta de la vivienda antigua tiene que hacerse 2 años antes ó 2 años después de la compra de la nueva vivienda.

En este caso yo creo que sería lo mejor, vender la antigua y reinvertir ese dinero en la nueva.

Este es el caso en que se piden hipotecas puente, que en el pico de la burbuja causaron muchos problemas a los que la pidieron, porque no consiguieron vender la casa antigua a lo que querían, y se encontraron con una hipoteca mucho mayor de la que esperaban.

En tu caso, con estos precios no creo que tengas ese problema.

En caso de ser necesario (háblalo con el banco) mira a ver la posibilidad de poner como garantía de una única hipoteca tanto la casa antigua como la nueva. Con eso te darían el 80% de la suma de ambas, con lo que no tendrías que poner dinero del que tienes en este momento. Y en cuanto vendieras la antigua, eso iría directo a reducir la hipoteca.


Saludos.

[kiku]

Hola.
Yo creo que la última opción que comenta Gregorio es la más acertada y fácil de aplicar.
Yo lo mire en su momento al comprar nuestra casa.
Es como pedir una hipoteca, pero con dos garantías en vez de una, de manera que el 80% del valor de ambas será mayor que el 100% de lo que necesitas, no es muy difícil con los precios que nos dices y las tasaciones actuales.
Eso si, la segunda garantía debe ser un piso o casa en terreno urbano, no vale una finca rústica ni nada parecido.
Y yo trataría de que al llegar al 20-30% del pago de la hipoteca esta segunda garantía se eliminará, de esa forma podrías vender ese piso si lo necesitas o en caso de infortunuo no estaría ligado al préstamo y noblo podrian ejecutar.
La otra opción es que esperaras una tasación muy elevada, si el 80% de la tasación es más de lo que necesitas, algunos bancos te lo podrían conceder si vuestra situación económica es buena.
Un saludo y mucha suerte con este nuevo paso.

[Kaizen Investor]

Hola,

kosak, es como te han dicho. Te resumo.

El precio de compra de tu casa actual no es 0, sino el que te dice Reynho. Cuando tú pagas por una donación pagas porque recibes "algo". Si ese "algo" se valora a 0, no tendrías que pagar impuesto de donaciones, porque no habrías recibido nada que tuviera valor económico.

En tu caso pagaste (por ejemplo) 1.000 euros por recibir una casa que valía 70.000.

Pues tu precio de compra es 70.000, y si ahora la vendes por 120.000 la plusvalía es 50.000. En caso de tener que pagar, pagarías el 19% de esos 50.000.

Pero si vendes la vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual, no pagas nada. Para esto, la venta de la vivienda antigua tiene que hacerse 2 años antes ó 2 años después de la compra de la nueva vivienda.

En este caso yo creo que sería lo mejor, vender la antigua y reinvertir ese dinero en la nueva.

Este es el caso en que se piden hipotecas puente, que en el pico de la burbuja causaron muchos problemas a los que la pidieron, porque no consiguieron vender la casa antigua a lo que querían, y se encontraron con una hipoteca mucho mayor de la que esperaban.

En tu caso, con estos precios no creo que tengas ese problema.

En caso de ser necesario (háblalo con el banco) mira a ver la posibilidad de poner como garantía de una única hipoteca tanto la casa antigua como la nueva. Con eso te darían el 80% de la suma de ambas, con lo que no tendrías que poner dinero del que tienes en este momento. Y en cuanto vendieras la antigua, eso iría directo a reducir la hipoteca.


Saludos.

Todo perfecto lo que dice Gregorio, añado otro matiz más, dependiendo de tu situación personal y con tu patrimonio tampoco sería un problema negociar con varios bancos para que presten más que el 80%, pero ahí como te digo dependerá de tu situación personal y tu habilidad para negociar. La norma general es el 80% pero están haciendo excepciones.

Todo esto lo digo, por si en algún momento determinado estás con una casa a punto de vender y justo acabas de comprar el ático...

[kosak]

Muchísimas gracias a todos por vuestras respuestas.

En un par de semanas tengo una cita con el propietario e intentaré rebajar un poco el precio.

Es la primera vez en mi vida que voy a solicitar una hipoteca y endeudarme y me asaltan las dudas sobre variable o fija. Con los simuladores de las distintas web de los bancos la diferencia de cuota mensual es más de 100€ a favor de la variable, pero nadie sabe cuando y cuanto subirá el euríbor. Pensando a largo plazo (30 años que espero que sean menos a base de amortizar) creo que lo mas sensato sería contratarla a tipo fijo.


Un saludo.

[kosak]

Buenas a todos,

Finalmente no llegamos a un acuerdo porque a última hora el propietario subió el precio de la vivienda. Ya tenemos otra vivienda que nos encaja y hemos acordado un precio de 195.000€ con garage incluído.

Tenemos 2 hipotecas que nos han dado el OK pero quería comentaros a ver que os parece. En ambos casos me financian hasta el 90% del valor del inmueble (175.500€), pero vamos a pedir 170.000€ a 30años, quedándonos con el colchón de seguridad hecho trizas con apenas 3.000€ tras dar la entrada y pagar los impuestos, pero tenemos margen de ahorro.

Opción 1 - Tipo FIjo en Bankinter --> Me financian hasta un 90% sin avalar mi casa en propiedad ni pignorar la cartera. El tipo de interés se queda en 1,9% vinculando la nómina y seguro de vida (320€/año aproximadamente). Se quedaría una cuota de 620€.
Me bonificaban con 0.1% por hacerme un plan de pensiones y aportar 50€ cosa que descarto totalmente, y otro 0.1% por hacerme el seguro de hogar con ellos, también lo he descartado porque se iba a más de 300€/año y hay ofertas más baratas que hacen que no compense la diferencia a pagar.

Opción 2 - Tipo Variable en PIBank --> Euríbor + 0,95% se queda una cuota de 525€ sin ningún tipo de vinculación, ni siquiera te piden domiciliar la nómina.

El dilema es ahorrarse 100€ al mes con la incertidumbre de que ocurrirá con el euríbor, que en vista del endeudamiento de los estados veo poco viable que aumente bruscamente, pero también creo que tendrá que subir algún día.

Tenemos la discusión de vender nuestro piso actual o alquilarlo. Yo soy partidario de venderlo y usar la mitad para amortizar hipoteca y la otra mitad para agrandar la cartera, actualmente nos da unos 150€ netos al mes en dividendos, por lo que casi doblaríamos esa cantidad. Mi mujer le tiene un poco de miedo a la bolsa y es de la opinión de alquilarlo por alrededor de 500€ y que ayude a pagar las cuotas.

Agradezco vuestros comentarios.


Un saludo y muchas gracias.

[Dr. Seldon]

Buenas a todos,

Finalmente no llegamos a un acuerdo porque a última hora el propietario subió el precio de la vivienda. Ya tenemos otra vivienda que nos encaja y hemos acordado un precio de 195.000€ con garage incluído.

Tenemos 2 hipotecas que nos han dado el OK pero quería comentaros a ver que os parece. En ambos casos me financian hasta el 90% del valor del inmueble (175.500€), pero vamos a pedir 170.000€ a 30años, quedándonos con el colchón de seguridad hecho trizas con apenas 3.000€ tras dar la entrada y pagar los impuestos, pero tenemos margen de ahorro.

Opción 1 - Tipo FIjo en Bankinter --> Me financian hasta un 90% sin avalar mi casa en propiedad ni pignorar la cartera. El tipo de interés se queda en 1,9% vinculando la nómina y seguro de vida (320€/año aproximadamente). Se quedaría una cuota de 620€.
Me bonificaban con 0.1% por hacerme un plan de pensiones y aportar 50€ cosa que descarto totalmente, y otro 0.1% por hacerme el seguro de hogar con ellos, también lo he descartado porque se iba a más de 300€/año y hay ofertas más baratas que hacen que no compense la diferencia a pagar.

Opción 2 - Tipo Variable en PIBank --> Euríbor + 0,95% se queda una cuota de 525€ sin ningún tipo de vinculación, ni siquiera te piden domiciliar la nómina.

El dilema es ahorrarse 100€ al mes con la incertidumbre de que ocurrirá con el euríbor, que en vista del endeudamiento de los estados veo poco viable que aumente bruscamente, pero también creo que tendrá que subir algún día.

Tenemos la discusión de vender nuestro piso actual o alquilarlo. Yo soy partidario de venderlo y usar la mitad para amortizar hipoteca y la otra mitad para agrandar la cartera, actualmente nos da unos 150€ netos al mes en dividendos, por lo que casi doblaríamos esa cantidad. Mi mujer le tiene un poco de miedo a la bolsa y es de la opinión de alquilarlo por alrededor de 500€ y que ayude a pagar las cuotas.

Agradezco vuestros comentarios.


Un saludo y muchas gracias.

Respecto a la hipoteca, Gregorio comentó en un post, no recuerdo donde, una buena idea para hacerlo. Básicamente se trata de elegir la hipoteca variable y usar los 100€ mensuales de diferencia para hacer amortizaciones anticipadas. Bucea un poco por los posts de vivienda y lo encontrarás.

Respecto a vender o alquilar el piso yo me encuentro en una situación parecida: tenemos el piso de soltera de mi mujer del que todavía quedan bastantes años de hipoteca. Está alquilado y con lo que cobramos cubrimos por los pelos los gastos y la hipoteca.

Yo por mi parte tengo la cartera de acciones y si el piso fuera mío lo vendía con inquilino y todo ;-)

De momento nos va bien pero yo le veo muchas ventajas a la Bolsa y muchos quebraderos de cabeza y gastos al alquiler.

Dependerá del piso, si es viejo, nuevo, ubicación, si el inquilino paga, no se rompe nada.... Pero el piso no se eligió como inversión sino como vivienda, y es el que es.

Con las acciones yo elijo las empresas donde quiero invertir (35 debo llevar) Si en alguna me he equivocado o deja de ser rentable le doy al botón de vender, asumo pérdidas y me acuesto a dormir.

Esa es mi experiencia.

[Solfe]

En mi opinión las condiciones de Bankinter son bastante aceptables, además te hipotecas con un diferencial fijo bajísimo. Es algo muy personal, para mi la cuota fija es tranquilidad.

Sobre lo de vender el piso o comprar acciones: yo compararía la rentabilidad de alquilarlo con la de invertir el importe neto de la venta. En el alquiler importante tener en cuenta todos los gastos del piso incluidos impuestos, posible desgravación del 60% por alquiler de vivienda habitual, gastos reales de mantenimiento, etc. Y calcular la rentabilidad del alquiler también con el supuesto de un mes vacío al año de media (es un ejemplo).
Es probable que las rentas sean bastante superiores con el alquiler en el momento 0, pero a 5-10 años vista el crecimiento de dividendos podría equipararse con el alquiler, lo que complica un poco la decisión.

Pienso como Seldon, el trabajo y las horas que requiere alquilar pueden ser un engorro en cuanto al esfuerzo y tiempo a dedicarle.
El piso ya lo tenéis por lo que alquilarlo tiene mucho sentido y aumentas rentas, según os sintáis más cómodos y vuestra situación personal puede merecer la pena. Por ejemplo, para una persona o pareja con hijos es bastante costoso tener que dedicar una tarde a solventar un tema del piso. En cambio para una persona soltera o con más tiempo disponible quizás no sea ninguna carga.

Otra cosa que le valoro a las acciones es la liquidez y la diversificación. Si se dejan de percibir rentas en el piso por cualquier problema (queda desocupado, impagos, ocupación...) la inversión pasa a rentar un 0%. Si una empresa de cartera quiebra se pierden máximo un 5-10%.

Lo que le valoro al piso es que las rentas mensuales son muy altas, conseguir 500€ brutos en acciones al mes requiere un capital enorme.

Saludos

[Dr. Seldon]

Un piso también supone mucho capital, para que rente 500€ al mes después de gastos.

Yo sigo prefiriendo las acciones. Mantenemos el piso por dos razones: porque mi mujer no quiere venderlo y porque yo no tengo la certeza absoluta de que la Bolsa vaya a resultar mejor inversión a largo plazo. Y como saliera mal...

[Solfe]

Cierto Seldon. En tu caso se entiende perfectamente, hay otras variables en juego.

En el de kosak, comparando solo rentabilidades, todo depende obviamente del precio al que se haya comprado el piso y del alquiler que se pueda obtener. Si el piso se compró caro quizás se puedan conseguir los 500€/mes brutos que indica kosak a través de acciones.

Yo también me inclino por las acciones, pero antes me gusta pasar por una calculadora casera en la que veo si un inmueble pudiera ser una oportunidad, algo así como unas iberdrolas a 4€.

[jgalesco]

Buenas a todos,

Finalmente no llegamos a un acuerdo porque a última hora el propietario subió el precio de la vivienda. Ya tenemos otra vivienda que nos encaja y hemos acordado un precio de 195.000€ con garage incluído.

Tenemos 2 hipotecas que nos han dado el OK pero quería comentaros a ver que os parece. En ambos casos me financian hasta el 90% del valor del inmueble (175.500€), pero vamos a pedir 170.000€ a 30años, quedándonos con el colchón de seguridad hecho trizas con apenas 3.000€ tras dar la entrada y pagar los impuestos, pero tenemos margen de ahorro.

Opción 1 - Tipo FIjo en Bankinter --> Me financian hasta un 90% sin avalar mi casa en propiedad ni pignorar la cartera. El tipo de interés se queda en 1,9% vinculando la nómina y seguro de vida (320€/año aproximadamente). Se quedaría una cuota de 620€.
Me bonificaban con 0.1% por hacerme un plan de pensiones y aportar 50€ cosa que descarto totalmente, y otro 0.1% por hacerme el seguro de hogar con ellos, también lo he descartado porque se iba a más de 300€/año y hay ofertas más baratas que hacen que no compense la diferencia a pagar.

Opción 2 - Tipo Variable en PIBank --> Euríbor + 0,95% se queda una cuota de 525€ sin ningún tipo de vinculación, ni siquiera te piden domiciliar la nómina.

El dilema es ahorrarse 100€ al mes con la incertidumbre de que ocurrirá con el euríbor, que en vista del endeudamiento de los estados veo poco viable que aumente bruscamente, pero también creo que tendrá que subir algún día.

Tenemos la discusión de vender nuestro piso actual o alquilarlo. Yo soy partidario de venderlo y usar la mitad para amortizar hipoteca y la otra mitad para agrandar la cartera, actualmente nos da unos 150€ netos al mes en dividendos, por lo que casi doblaríamos esa cantidad. Mi mujer le tiene un poco de miedo a la bolsa y es de la opinión de alquilarlo por alrededor de 500€ y que ayude a pagar las cuotas.

Agradezco vuestros comentarios.


Un saludo y muchas gracias.

Te voy a dar mi experiencia real que es un calco de lo que estás haciendo pero después de 25 años. En 1995 compramos el piso donde vivimos hoy día como tu estuvimos dudando entre alquilar o vender el piso anterior; finalmente viendo que no obteníamos una oferta de compra acorde con lo que queríamos decidimos alquilar. El piso anterior nos costó exactamente 39000 euros en 1989 y a partir de 1995 empezamos a alquilarlo a 360 euros al mes. Con el tiempo y después de algunos cambios de inquilinos llegamos a alquilarlo hasta a 700 euros al mes en 2007; después del pinchazo de la burbuja bajó el alquiler hasta 550. Actualmente lo alquilamos a 600. En total hemos cobrado desde 1995 unos 150000 euros a los que habría que descontar los gastos y los impuestos, creo que neto habrán sido unos 120000 euros y seguimos con el piso en propiedad que actualmente está valorado en 180000 euros. Por supuesto el piso nuevo lo pagamos casi sin darnos cuenta dado que el alquiler nos ayudó a pagar la hipoteca. Si hubiéramos vendido por la oferta que teníamos en aquel momento, 48000 euros, y haber invertido en bolsa, por ejemplo todo a cocacola, habríamos obtenido aproximadamente 3500 acciones que hoy costarían 206000 dolares y darían unos dividendos de 5600 dolares. Por el camino habríamos cobrado los dividendos cada año que no se lo que podría haber sido pero calculo por encima que unos 70000 dolares. Claro que en este último caso nos habríamos ahorrados varios disgustos que hemos tenido con los inquilinos. Por el camino como puedes comprobar ambos tipo de inversión han sufrido una crisis profunda.

[Malandro]

A mi lo que me echa para atràs de vender piso es el tener que pagar tantos impuestos.... Aunque por tranquilidad, dan ganas, sí...

[Semox]

Respecto a la hipoteca, Gregorio comentó en un post, no recuerdo donde, una buena idea para hacerlo. Básicamente se trata de elegir la hipoteca variable y usar los 100€ mensuales de diferencia para hacer amortizaciones anticipadas. Bucea un poco por los posts de vivienda y lo encontrarás.

Respecto a vender o alquilar el piso yo me encuentro en una situación parecida: tenemos el piso de soltera de mi mujer del que todavía quedan bastantes años de hipoteca. Está alquilado y con lo que cobramos cubrimos por los pelos los gastos y la hipoteca.

Yo por mi parte tengo la cartera de acciones y si el piso fuera mío lo vendía con inquilino y todo ;-)

De momento nos va bien pero yo le veo muchas ventajas a la Bolsa y muchos quebraderos de cabeza y gastos al alquiler.

Dependerá del piso, si es viejo, nuevo, ubicación, si el inquilino paga, no se rompe nada.... Pero el piso no se eligió como inversión sino como vivienda, y es el que es.

Con las acciones yo elijo las empresas donde quiero invertir (35 debo llevar) Si en alguna me he equivocado o deja de ser rentable le doy al botón de vender, asumo pérdidas y me acuesto a dormir.

Esa es mi experiencia.

El video era este:

[kosak]

Muchas gracias a todos por vuestras respuestas, es impagable la cantidad de ayuda que se recibe de todos vosotros.

Esta semana me dan la pre-aprobación oficial en Bankinter, aunque la directora me comentó que lo da por hecho.

Me ha mandado un mail el propietario para firmar el contrato de arras y sugiere dar de depósito 20.000€, que la verdad me parece una pasada, ya que la liquidez que tengo es limitada y por eso estoy negociando con los bancos que me financien más del 80% con el objetivo de no tener que vender acciones.

¿Esos 20K quedarían bloqueados y tras formalizar la compra se desbloquearían y volverían a mi cuenta o se descuenta del precio final quedando un precio de 175.000€ (195.000 - 20.000)? Porque en ese caso la hipoteca sería sobre el 90% de esos 175K restantes. ¿Se puede negociar el bajar esa señal 5.000€ o hay un mínimo legal establecido?.
Entiendo que esa cantidad la perderíamos en caso de echarnos, de esa forma el propietario "asegura" la venta del inmueble.

Perdonad si son preguntas muy obvias pero como comenté en el primer post la vivienda que tengo es por donación, por lo que nunca he comprado una vivienda de forma tradicional (contrato de arras, hipoteca, etc...) y no tengo ninguna persona de confianza que haya comprado recientemente para resolver todas estas dudas.

Muchas gracias a todos por anticipado.

[Solfe]

Normalmente te financian un 80% del valor de compra o de tasación, el menor de los dos. A parte has de pagar los impuestos aproximadamente un 10-12% más. En total un 30% del precio final.
A partir de ahí el banco te debería preparar las condiciones (el FRIPRE creo que se llamaba) y desglosarte todos los gastos necesarios al detalle en una hoja de gastos.
Esos 20k debes averiguar a qué corresponden, si cubren todo o si te falta algo por abonar.

Saludos