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Vender cartera para comprar piso

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  • Vender cartera para comprar piso


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Hola,

    Imaginemos una cartera que cotiza Hoy a 150.000€, y que da una rentabilidad bruta por dividendo del 4% (6000€ anuales).

    Al compararlo con un piso de 150.000€ (impuestos y gastos de compra incluidos), un piso de este precio se puede alquilar fácilmente en ESTE momento por 700€ (descontada comunidad e IBI), lo cual deja un bruto anual del 5'6% (8400€ anuales)

    En este momento, la inversión inmobiliaria supera en rentabilidad a la bolsa porque los alquileres ahora están muy caros, pero la rentabilidad por dividendo de la bolsa se supone que va subiendo con los años.

    Pero lo que yo quiero comparar aquí no es la inversión en bolsa VS inversión en inmobiliario, sino inversión en bolsa y vivir de alquiler VS comprar tu propio piso para vivir en él.

    ESCENARIO 1: mantener la inversión en bolsa y vivir de alquiler.

    De los 6000€ brutos anuales se ingresan 4740€ netos. Y cada año el alquiler sale por 8400€.
    Hay un diferencial de 3660€ que estamos pagando porque creemos que eventualmente los alquileres bajarán y los dividendos subirán.

    ESCENARIO 2: liquidar la inversión en bolsa y comprar un piso para vivir en él.

    Este escenario parte con una ventaja de +3660€ al año (el primer año al menos) respecto al escenario anterior, ya que no tenemos ni dividendos ni alquiler que pagar.

    Visto esto, me cuesta verle sentido al escenario 1.

    Algún comentario? Se me escapa algo en mis cálculos?
    http://economiapne.blogspot.com

  • #2
    Hola, pues no se, no he entrado a valorar esta cuestion, pero asi un par de apuntes rapidos.

    - 700€ de alquiler me parece en el rango alto. Supongo que depende de la zona. 500€ me parece un promedio mas razonable.
    - Pagar alquiler creo que esta subvencionado en el IRPF, comprar vivienda no. De los 6000€ que se pagaran habria que quitar lo que devuelvan en la declaracion de la renta.

    Asi que una cartera genera rentas, y ademas, a priori, intuyo que disminuye el coste del nivel de vida (por la disminucion en la renta).

    Ante una situacion economica mala, si se vive de alquiler se puede modular el gasto de vida (mudarse a un alquiler mas economico aunque se perdiera calidad de vidad) y se dispone de rentas para pagarlo. Si se dispone de casa pero no de rentas, habria que buscar trabajo al dia siguiente.

    Supongo que lo mejor es vivienda + rentas, pero entre vivienda o rentas, no veo tan claro que vivienda en propiedad sea más ventajoso.

    Creo que la pregunta a responder es si de joven se tiene que empezar por la casa y luego pasar a invertir, o comenzar invirtiendo y retrasar la compra de vivienda.

    Personalmente opte por la segunda opcion, y no me fue del todo mal, a la vista de lo que he visto en mi entorno con los que han tomado la otra. Tambien es verdad, que cuando a mi me tocaba, estaba la cosa en plena burbuja. No se ahora como saldran las cuentas.

    De cualquier modo, un cambio tan drástico en la estrategia de vida, creo que tendria que tener una ventaja clara a favor de una de las opciones, muy clara. Si no, no cambiaría nada y seguiría mi plan.
    Editado por última vez por yoe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6494-yoe en 10-02-2018, 04:05 PM.

    Comentario


    • #3
      Originalmente publicado por unquevai Ver Mensaje
      Al compararlo con un piso de 150.000€ (impuestos y gastos de compra incluidos), un piso de este precio se puede alquilar fácilmente en ESTE momento por 700€ (descontada comunidad e IBI), lo cual deja un bruto anual del 5'6% (8400€ anuales)
      Hola
      Con una cartera tambien se puede obtener esa rentabilidad bruta.
      MI CARTERA



      Si quieres agradecer a Gregorio su labor pulsa aqui

      Comentario


      • #4
        Hay muchísimas cosas que matizar en tu duda:

        - Lo vas a mirar desde el punto de vista únicamente económico? Lo digo porque la compra de un piso tiene un factor psicológico enorme. Ya sabes que en España está muy arraigado ese sentimiento de poseer un techo. Un razonamiento similar sería entre el tener un coche propio, aunque se vaya a usar en contadas ocasiones vs alquilar un coche cuando sea necesario. Si lo miramos desde el punto de vista de ahorro, en la mayoría de los casos sale más barato no tener un coche en propiedad, pero está el componente psicológico de que puedes coger el coche cuando quieres, no dependes de terceros, etc.

        Idem con el tema de los pisos. Empezarás a oír los argumentos típicos de: "cuando me jubile y no tenga casi pensión al menos no estaré pagando alquiler", "al menos siempre tendré un techo donde dormir", etc

        - Vas a quedarte al menos 15-20 años en ese piso? O en su defecto, crees que la zona que has comprado será fácilmente alquilable? Históricamente en ciudades grandes parece haber sido una mejor inversión comprar pisos (aunque sea más pequeños) en el centro que pisos grandes en zonas más alejadas

        - Si compras un piso para alquilar, has tenido en cuenta todos los gastos asociados? Por ejemplo dices que son 8400e al año de alquiler (700e x 12), de los que también tienes que pagar impuesto.

        Si el piso es amueblado tienes que calcular el gasto en reparaciones a los aparatos o imprevistos que puedan surgir (o sumar un seguro al piso)

        Tienes que calcular cuánto tiempo al año crees que se quedará vacío el piso. Si por ejemplo crees que de media un inquilino se quedará 2 años y tardas 2 meses en volver a alquilarlo, tienes que quitar 1 mes al año de media porque habrá años donde un inquilino se quede 5 años y otros donde se quede solo 1. Otra opción es contratar un seguro de impago, que creo que suele costar alrededor de 1 mes de alquiler al año

        - No creo que sea correcto decir que el piso vale 150k. A la compra de un piso hay que sumarle alrededor de un 10-11% en gastos que no se pueden recuperar: impuestos, notario, etc , por lo que hablamos de un piso de alrededor de 135k, de los cuales habrás tenido que pagar 10-15k en gastos asociados. Esto es importante de cara a comparar el precio de tu activo (del piso) respecto a una cartera de valores en caso de tener que vender ambos.


        No lo digo para desanimarte de la compra del piso, ni mucho menos, sino para que tengas en cuenta todas estas variables. Que el comprar un piso para alquiler suena como una idea muy bonita en nuestras cabezas, hasta que se tienen problemas con un inquilino, impagos, se estropea algo gordo como la caldera, etc. Lo mismo podría decir de nuestras carteras, donde la mayoría hace cálculos partiendo de un 5% bruto inicial de dividendos, hasta que alguna de nuestras empresas corta el dividendo, quiebra, etc.

        Comentario


        • #5
          A mi por la referencia que tengo en mi zona, 700 euros de alquiler me resulta barato, yo vivo muy a las afueras de Madrid, tan a las afueras que vivo en uno de los primeros pueblos de Toledo. Aquí puedes alquilar un piso mediano por unos 550-600 euros, pero donde me gustaría vivir (en unos de los pueblos o más bien casi ciudades de alrededor de madrid), un alquiler de un piso de 3 habitaciones y que está en unas condiciones bastante cutres son unos 800 euros, si quieres algo decente son 1000 euros. En mi caso, yo compré en su día, en plena burbuja, mal hecho por mi parte, pero de nada me sirve lamentarme. Yo ahora mismo lo que me ahorro en la letra del piso me lo gasto en gasolina, atascos, mantener 2 coches y un montón de tiempo que pierdo de mi vida en los trayectos al curro.

          Todo depende de dónde vivas, dónde trabajas, dónde quieres comprar, etc.

          Respecto a comprar Vs alquilar o invertir en bolsa Vs no invertir en bolsa, cada situación es un mundo, yo creo que también se puede optar por una opción intermedia, no hay por qué descapitalizarse completamente. En lugar de pagar el piso a tocateja y quedarte a cero, puedes pedir hipoteca por un 40 o 50% del valor de la vivienda y dejar el resto en bolsa, en los valores que más te gusten.

          Yo quiero moverme de zona para vivir algo más cerca del trabajo, y aunque estoy comenzando a invertir con la intención de no vender nunca o por lo menos mantenerlo mínimo 30 años, no descarto que en algún momento (si veo algo que verdaderamente me interesa y tiene buen precio) venda parte de la cartera.

          Cada situación es diferente..... lo que tengo claro es que siempre mantendré un buen colchón financiero, no voy a quedarme 'pelao' por comprarme un piso, para eso continúo con el que tengo.

          Comentario


          • #6
            De entrada ahorras gastos no pagando alquiler, y es mucho dinero, lo que pienso es que en todo caso debe hacerse la comparación de bolsa con inmobiliario. O al menos yo la seguiría haciendo para tomar la decisión.

            Uno de los pilares para elegir cartera es el crecimiento futuro de la bolsa comparado con el inmobiliario, si esos 150K en bolsa crecen de forma compuesta mucho más que el piso (revalorización + dividendos), habrá merecido la pena dejar de ganar esos 3.660€ el primer año y siguientes mientras se vive de alquiler y se invierte en bolsa.

            En cuento al piso, pienso que lo primordial es comprar lo más barato posible (esto es obvio pero el momento de mercado nos puede llevar a pagar de más) y financiarlo con buenas condiciones (interés bajo principalmente), y ahora es un momento óptimo con intereses fijos cerca del 2%. En la época en que los tipos de interés subían del 10% creo que la opción estaba bastante clara a favor del piso, siempre que no fueras un profesional de la bolsa y tus rentabilidades fueran desorbitadas.

            Saludos

            Edito: en la época con intereses >10% probablemente la bolsa subía mucho más, pienso que la opción piso estaba más clara porque psicológicamente una deuda al 10% de interés es mucho más difícil de aguantar.
            Editado por última vez por Solfe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/3956-solfe en 10-02-2018, 09:16 PM.
            "Una inversión no es más que una apuesta en la que has logrado inclinar las probabilidades a tu favor" Peter Lynch
            - Cartera Solfe: aprendiendo a invertir / Blog

            Comentario


            • #7
              Es interesante esto. Yo no he echado muchas cuentas, porque no me interesa sólo la rentabilidad económica, pero voy a contar mi situación:
              Yo vivo de alquiler, y creo que lo seguiré haciendo hasta que heredemos la novia o yo. Actualmente pagamos casi 300 euros cada uno contando las plazas de garaje, pero ni nos queremos atar a un piso o zona, ni yo quiero dejar de lado mi inversión, la cual considero primordial y retrasarla ahora me parece que significaría un lastre insalvable de cara a mí objetivo primordial: la IF. Comprar piso sinceramente no es una opción para nosotros. Pero bueno, es importante el dato de que somos hijos únicos ambos y en un futuro heredaremos viviendas. Esperemos que un futuro muy lejano, por otra parte.

              Comentario


              • #8
                Yo me compré el piso antes de "conocer" la bolsa. Me consuelo con que el piso estaba a buen precio, era nuevo y me gasté poco dinero. A demás era el último año en que uno podía desgravarse con la hipoteca de la vivienda. Pagué el máximo desgravable, tenía prácticamente el dinero desde un principio ahorrado y ya lo tengo pagado.
                Por todo lo anterior no me arrepiento de la compra.
                Sin embargo yo (opinión personal eh?) ni me plantearía empeñarme con 150000 euros en un piso o un chalet. Ni metería tanto dinero aunque ya lo tuviera.
                El motivo es que no me gustaría tener un compromiso a largo plazo con el banco. Ni tener todo mi dinero inmobilizado en ese recipiente al que llamamos casa o piso.
                La sensación de libertad que te da la bolsa para mí vale mucho. De saber que no solo ayuda a tener una fuente de ingresos extra, sino que no te ata a ningun sitio en el que tengas que estar para cobrar rentas a inquilinos o similares. O atado a vivir en un mismo lugar por ser donde en un momento concreto de tu vida pensaste que era donde tenías que permanecer. Aunque el piso sea para uno mismo, el "sobreprecio" hipotético que comentas de gastos de alquiler vs beneficio de la bolsa... para mí valdría la pena costearlo por todo lo anterior.
                He metido en la balanza a demás de el aspecto económico otros que según quinén valorará más o menos...
                Editado por última vez por ToniG; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/11341-tonig en 22-02-2018, 09:00 AM.

                Comentario


                • #9
                  Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
                  Hay muchísimas cosas que matizar en tu duda:- Lo vas a mirar desde el punto de vista únicamente económico? Lo digo porque la compra de un piso tiene un factor psicológico enorme. Ya sabes que en España está muy arraigado ese sentimiento de poseer un techo. Un razonamiento similar sería entre el tener un coche propio, aunque se vaya a usar en contadas ocasiones vs alquilar un coche cuando sea necesario. Si lo miramos desde el punto de vista de ahorro, en la mayoría de los casos sale más barato no tener un coche en propiedad, pero está el componente psicológico de que puedes coger el coche cuando quieres, no dependes de terceros, etc.Idem con el tema de los pisos. Empezarás a oír los argumentos típicos de: "cuando me jubile y no tenga casi pensión al menos no estaré pagando alquiler", "al menos siempre tendré un techo donde dormir", etc- Vas a quedarte al menos 15-20 años en ese piso? O en su defecto, crees que la zona que has comprado será fácilmente alquilable? Históricamente en ciudades grandes parece haber sido una mejor inversión comprar pisos (aunque sea más pequeños) en el centro que pisos grandes en zonas más alejadas- Si compras un piso para alquilar, has tenido en cuenta todos los gastos asociados? Por ejemplo dices que son 8400e al año de alquiler (700e x 12), de los que también tienes que pagar impuesto. Si el piso es amueblado tienes que calcular el gasto en reparaciones a los aparatos o imprevistos que puedan surgir (o sumar un seguro al piso) Tienes que calcular cuánto tiempo al año crees que se quedará vacío el piso. Si por ejemplo crees que de media un inquilino se quedará 2 años y tardas 2 meses en volver a alquilarlo, tienes que quitar 1 mes al año de media porque habrá años donde un inquilino se quede 5 años y otros donde se quede solo 1. Otra opción es contratar un seguro de impago, que creo que suele costar alrededor de 1 mes de alquiler al año- No creo que sea correcto decir que el piso vale 150k. A la compra de un piso hay que sumarle alrededor de un 10-11% en gastos que no se pueden recuperar: impuestos, notario, etc , por lo que hablamos de un piso de alrededor de 135k, de los cuales habrás tenido que pagar 10-15k en gastos asociados. Esto es importante de cara a comparar el precio de tu activo (del piso) respecto a una cartera de valores en caso de tener que vender ambos.No lo digo para desanimarte de la compra del piso, ni mucho menos, sino para que tengas en cuenta todas estas variables. Que el comprar un piso para alquiler suena como una idea muy bonita en nuestras cabezas, hasta que se tienen problemas con un inquilino, impagos, se estropea algo gordo como la caldera, etc. Lo mismo podría decir de nuestras carteras, donde la mayoría hace cálculos partiendo de un 5% bruto inicial de dividendos, hasta que alguna de nuestras empresas corta el dividendo, quiebra, etc.
                  Excelente análisis. Si bien comprar vivienda no es una tontería y puede ser muy rentable (económicamente o en calidad de vida) para mucha gente, creo que se le ha asignado un aura de infalibilidad que no se merece.
                  Mi Hilo: De Oriente Medio a la IF

                  Comentario


                  • #10
                    Hola, en este post exponen una situacion similar a la que comentas.
                    https://javislaptop.com/2017/12/01/hipotecarse-si-o-no/

                    Comentario


                    • #11
                      Lo del piso es una duda razonable.

                      Yo no sabría decir cual de las dos opciones es la mas sensata, aunque personalmente si sabría por cual decantarme.

                      Supongo que depende de muchas variables pero sobre todo de la opción con la que uno se sienta más cómodo:

                      Te sientes mejor viviendo de alquiler pero con un patrimonio que te paga los gastos?, o con un techo donde vivir que es de tu propiedad que te permite reducir tus gastos mensuales?.

                      La decisión la tomas pensando solo en tí?, es decir, si tienes o tuvieras hijos, qué consideras que tendría mas valor como herencia despues de 30 o 40 años, un piso (ya antiguo) o una cartera de acciones?.

                      Soy arquitecto, y la normativa de Seguridad Estructural española (CTE DB-SE) estima una duración de entre 50-100 años para las edificaciones (los cálculos estructurales tienden hacia los 50 ya que así se construye más barato), pero sólo teniendo en cuenta la estructura y no los acabados o las instalaciones.
                      De hecho, la garantía estructural son solo 10 años, 3 años para instalaciones, elementos constructivos y patologías derivadas (humedades, puentes térmicos, grietas, etc.) y 1 año para los acabados.

                      La intención de esto no es dar una brasa o una lección de normativa, sino que se valore en su justa medida lo que se esta comprando cuando se adquiere un piso y si por ello merece la pena renunciar a un patrimonio que se revaloriza con el tiempo y que apenas genera gastos.

                      Comentario


                      • #12
                        Originalmente publicado por ignatius Ver Mensaje
                        Lo del piso es una duda razonable.

                        Yo no sabría decir cual de las dos opciones es la mas sensata, aunque personalmente si sabría por cual decantarme.

                        Supongo que depende de muchas variables pero sobre todo de la opción con la que uno se sienta más cómodo:

                        Te sientes mejor viviendo de alquiler pero con un patrimonio que te paga los gastos?, o con un techo donde vivir que es de tu propiedad que te permite reducir tus gastos mensuales?.

                        La decisión la tomas pensando solo en tí?, es decir, si tienes o tuvieras hijos, qué consideras que tendría mas valor como herencia despues de 30 o 40 años, un piso (ya antiguo) o una cartera de acciones?.

                        Soy arquitecto, y la normativa de Seguridad Estructural española (CTE DB-SE) estima una duración de entre 50-100 años para las edificaciones (los cálculos estructurales tienden hacia los 50 ya que así se construye más barato), pero sólo teniendo en cuenta la estructura y no los acabados o las instalaciones.
                        De hecho, la garantía estructural son solo 10 años, 3 años para instalaciones, elementos constructivos y patologías derivadas (humedades, puentes térmicos, grietas, etc.) y 1 año para los acabados.

                        La intención de esto no es dar una brasa o una lección de normativa, sino que se valore en su justa medida lo que se esta comprando cuando se adquiere un piso y si por ello merece la pena renunciar a un patrimonio que se revaloriza con el tiempo y que apenas genera gastos.
                        ¿Quieres decir que después de 50-100 años habría que reconstruir completamente un edificio? ¿Nos explicas un poco más? Muchas gracias
                        Mi hilo
                        Darse de alta en círculo de conductores con mi invitación

                        Comentario


                        • #13
                          Originalmente publicado por Lander Ver Mensaje
                          ¿Quieres decir que después de 50-100 años habría que reconstruir completamente un edificio? ¿Nos explicas un poco más? Muchas gracias
                          Lo que viene a significar es que en los edificios de obra nueva construidos con la normativa vigente, la estructura (que no el edificio completo) se debería mantener en pie al menos 50 años, pero las garantías de estabilidad estructural se podrían ver reducidas drásticamente a partir de entonces.
                          Las consecuencias que esto pueda tener se verán en las proximas décadas, ya que es un terreno desconocido aún.

                          Las ciudades con sus calles, plazas y espacios libres, estan concebidas para durar unos 500 años, pero los edificios son mucho más efímeros.

                          Por eso no me cuadra el tremendo esfuerzo personal y económico que hay que realizar para comprar algo que ofrece tan pocas garantías y por el que se estima una habitabilidad potencial que podrían disfrutar apenas 2 generaciones.

                          Cualquier aparato electrónico de gama media/alta, tiene una garantía del fabricante de 2/3 años y cuesta unas 200 veces menos (150K/0,75K) que un piso de obra nueva que tiene una garantía de 10 años del constructor y hasta de 15 años del promotor/vendedor (aunque este último ofrece menos seguridad). Para mi gusto es muy poco tiempo si tenemos en cuenta que estamos hablando de la mayor inversión personal tanto en tiempo como en dinero en la vida de un ciudadano medio.

                          Por ejemplo, un aparato electrónico al usarlo pierde su valor, por lo que no puedes esperar venderlo al mismo precio o superior que cuando era nuevo.
                          Eso con los pisos no ocurre, ya sea de obra nueva o de segunda mano, lo que principalmente importa es la ubicación e infraestructuras cercanas para tasar el precio por metro cuadrado, independientemente de si es obra nueva o no, o de si dispone garantía del constructor o no.

                          En cambio una vivienda unifamiliar, aunque está construida bajo la misma normativa, considero que es mas fácil poder alargar su vida útil al ser una construcción mas pequeña y con menos usuarios. Además siempre va a quedar el terreno como patrimonio.

                          Aqui un link donde se explica con más detalle el tema de las garantías en la edificación de obra nueva:

                          http://defectosconstruccion.com/guia...constructivos/

                          Comentario


                          • #14
                            Además de IBI y comunidad réstale también derramas, reparaciones y renovaciones del piso, seguro de la vivienda.
                            Así te saldrá una comparación más justa.

                            Dicho esto, yo creo que en estos momentos si está muy interesante plantearse la comparación de inversión en vivienda Vs inversión en bolsa.

                            La vivienda puedes financiarla a tipo fijo a un 2% mediante una hipoteca poniendo un 20% de su valor. Ningún banco te daria esas condiciones para comprar otro activo.

                            En la parte de ingresos tendríamos el cobro del alquiler, y en la parte de gastos: cuota hipotecaria, seguro del piso, IBI, y un % de un 10% qu en habría que estimar para periodos de desocupación y reparaciones.

                            A día de hoy es posible encontrar pisos en los que lo que queda de beneficio al restarle al alquiler todos esos gastos está sobre el 5%. Y además de esto estaríamos adquiriendo el inmueble poniendo solamente un 20% de su valor.

                            Comentario


                            • #15
                              Originalmente publicado por DocLP Ver Mensaje
                              Además de IBI y comunidad réstale también derramas, reparaciones y renovaciones del piso, seguro de la vivienda.
                              Así te saldrá una comparación más justa.

                              Dicho esto, yo creo que en estos momentos si está muy interesante plantearse la comparación de inversión en vivienda Vs inversión en bolsa.

                              La vivienda puedes financiarla a tipo fijo a un 2% mediante una hipoteca poniendo un 20% de su valor. Ningún banco te daria esas condiciones para comprar otro activo.

                              En la parte de ingresos tendríamos el cobro del alquiler, y en la parte de gastos: cuota hipotecaria, seguro del piso, IBI, y un % de un 10% qu en habría que estimar para periodos de desocupación y reparaciones.

                              A día de hoy es posible encontrar pisos en los que lo que queda de beneficio al restarle al alquiler todos esos gastos está sobre el 5%. Y además de esto estaríamos adquiriendo el inmueble poniendo solamente un 20% de su valor.
                              Muy interesante el debate. Solo por puntualizar un poco esta cifra, decir que si el piso es nuevo hay que sumar alrededor de un 13% al precio base para impuestos, notario, etc, y un 10% en caso de ser de segunda mano, por lo que es necesario disponer de al menos el 30% del precio base para su compra.

                              Por otra parte si queremos destinarlo al alquiler es posible que el piso necesite aunque sea una pequeña reforma o adecentamiento (aunque sea pintar, quitar gotelé, reparaciones iniciales para que sea habitalbe), y además comprar los electrodomésticos mínimos que suman unos cuantos miles de euros, dar de alta servicios (muchos de ellos cuestan varios cientos de euros), etc. Por lo que lo más normal es que si es un piso "barato" destinado al alquiler, necesitemos un 35-40% del precio base para poder empezar a sacar rentabilidades de el.

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                              • #16
                                Muy interesante este tema, y a la vez recurrente. Da para escribir un libro. Primero, porque generalizar es muy complejo. ¿comprar un piso vendiendo cartera? Puede, y no puede. Depende de echar números y si el piso lo comprar verdaderamente barato puede ser una buena inversión. Para alquilar, veo otros activos y con menos problemas. Porque un mal inquilino, y te echa por tierra muchos años de alquiler. Bueno, no solo un mal inquilino. ¿cuántos años de alquiler son necesarios para pagar los gastos de transacción? A un 10%, más notarios, etc, etc. Mínimo, para empezar a tener el saldo en positivo, hasta los 4-5 años. Ahora, si sumamos los ibis de los años correspondientes, y las comunidades de esos años, se te va hasta los 6-7 años, y eso para que los ingresos de alquiler te puedan ya dar beneficios.
                                Ejemplo: Gastos de compra, notario, etc. de 15000 euros (totalmente factible, ya que he buscado un precio medio de vivienda). E ingresos de alquiler de 450 euros/mes, a los que se le incluyen los gastos:
                                + gastos de comunidad de 40 euros/mes durante 6 años.
                                + gastos de Ibi de 500 euros/año durante 6 años.
                                + seguro de hogar: 180 euros/año.

                                Aproximadamente unos 6 años para quedarte en tablas. 6 años!!!!!!! Es a partir del 7º cuando empezarás a tener beneficios del piso.

                                Eso es para alquiler. Si es para comprar/vender, me ha parecido muy interesante lo que ha dicho Ignatius y con lo que estoy totalmente de acuerdo: la revalorización de las acciones versus la pérdida de valor de un piso por el paso del tiempo (en esta pérdida de valor incluyo todos los gastos que repercuten cuando el piso envejece y es reforma tras reforma). Quien en 1960 comprara un piso, y lo haya mantenido, y te pongo el caso de familiares nuestros, no hay que irse más lejos, tengo unos cuantos. Han tenido que hacer reformas de todo tipo: tendido eléctrico desfasado, tuberías, suelos, humedades en paredes, etc. Ninguno de los que ha comprado un piso en 1960 tiene un patrimonio espectacular, pero ¿qué habría pasado si ese dinero lo hubiesen invertido en acciones de PG, KO, Santander, BBV, etc?
                                Hoy, por un piso de 1960-1970, dependiendo la zona, y el estado del piso, al menos en mi ciudad, te dan entre 80k-100k euros, para 3 dormitorios (de media) Y eso en un buen caso. Mi primo, lleva vendiendo su casa por 50000 euros y lleva 6 años en venta y va para largo. Primero, porque habría que meterle otros 50000 en reformas (más gastos de compra, etc) y segundo, e importante, porque cuando compró la vivienda esa zona era muy solicitada, y hoy en día se ha convertido en suburbial, con la pérdida de valor implícita.
                                Si es para inversión, lo tengo muy claro también. Las rentabilidades reales de tener un piso suelen ser del 2,5%-3% (a los gastos que te han comentado los compañeros/as, incluye que si está en alquiler hacienda quiere su parte. Si es segunda vivienda y no está en alquiler, Hacienda también te va a solicitar una parte porque se le asigna una imputación de rentas que es del 1,1% o 2% del valor catastral de la vivienda. O sea, que si la tienes alquilada, tienes que pagar Hacienda, y si no la tienes alquilada, tienes que prorratear el tiempo que no está alquilada para pagar a Hacienda esa imputación de rentas por tener una segunda vivienda.)
                                En comparación, no hay otro bien patrimonial que pague tanto impuesto.
                                Además de la rentabilidad, también debes observar la liquidez del piso. Porque te puedes encontrar con un piso que después de un tiempo no quieres, y no hay manera de venderlo si no es a pérdidas (que los hay y más de lo que vemos y leemos en las noticias).
                                Junto a todo eso, debemos tener en cuenta si el precio del alquiler se va a mantener, o estamos viviendo una burbuja. Porque hay mucho dinero entrando en vivienda para alquilar, pero ese dinero, tarde o temprano, va a querer salir (bonos, plazos fijo, bolsa) y la iliquidez de la vivienda puede provocar una cascada de caída de precio para salirse.

                                Un saludo,

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                                • #17
                                  Pues yo preferiría ahorrar hasta dar la entrada, mantener la cartera y pagar las cuotas con las rentas de la cartera.

                                  Y sí, además de hipoteca hay que tener en cuenta ibi, comunidad, derramas y posibles gastos.. No es un activo muy rentable, pero lo bueno es que la financiación es mucho mejor que para cualquier otro activo.
                                  Proyecto retxed

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                                  • #18
                                    Yo compraría piso si encuentras a buen precio, y luego con que ahorras trabajando entras otra vez en bolsa. O vendes solo parte de la cartera para pagar entrada y luego pagas la hipoteca .
                                    “Todo el mundo tiene un plan hasta que reciben un puñetazo en la cara” Mike Tyson

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                                    • #19
                                      Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                      Es una idea de negocio muy buena pero tienes que probarlo todo. Si tienes el precio concreto y ademas la mercancía de la calidad buena esforzándote un poquito podrás organizar las ventas buenas

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