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  • Luk
    respondió
    Felicidades capturando¡

    Aqui en españa es todo muy diferente respectro a la adquisicion y posterior alquiler de una vivienda por desgracia te crujen por todos lados.

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  • bikersoy
    respondió
    Creo que la gran diferencia es que ademas de ser una inversión, es una extrategia fiscal para rebajar la cuota de impuestos.
    De nada sirve esforzarse en ganar mas , si cada vez el fisco se lleva una parte mas grande.

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    Originalmente publicado por roxxxxx Ver Mensaje
    eso a lo que llamas "credito" ¿es una especie de puntuacion de solvencia personal?¿cualquier entidad de credito te asignaria el mismo "credito" o cada una tiene su forma de calcularlo pudiendo llegar a distinto resultado basandose en criterios distintos?
    Pude encontrar todo lo que se necesita saber del crédito en español aquí. Es prácticamente lo que determina el que presta dinero cuanto puede prestar y a que taza de interés. Mientras más alto la puntuación mejor oportunidad de que le presten a uno más a una taza de interés menor.

    https://es.m.wikipedia.org/wiki/Crédito

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  • roxxxxx
    respondió
    eso a lo que llamas "credito" ¿es una especie de puntuacion de solvencia personal?¿cualquier entidad de credito te asignaria el mismo "credito" o cada una tiene su forma de calcularlo pudiendo llegar a distinto resultado basandose en criterios distintos?

    Dejar un comentario:


  • Capturando Dividendos
    respondió
    Originalmente publicado por Savrola Ver Mensaje
    Enhorabuena Caza Dividendos por tus nuevas inversiones. Desconozco cómo funciona el mercado inmobiliario en Estados Unidos pero parece muy buen plan.
    En España sería imposiblepues entre trámites burocráticos como Notario, Registro e impuestos, al comprar un inmueble como mínimo tienes que pagar un 10% más del precio establecido.
    Si tienes ocasión te agradecería que nos explicaras brevemente los costes adicionales que tienes que afrontar al comprar la casa ¿existe un impuesto parecido al que en España se llama sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por el simple hecho de comprar?

    Hola Savrola,


    El proceso es muy simple en este país. Yo he comprado ya 3 casas a lo largo de 10 años sin ningún problema. Se necesitan tres cosas en este país para poder comprar una casa sin ningún problema.
    • Un trabajo estable con años en el mismo.
    • Un buen crédito. En este país sin crédito eres nadie y muy difícil que los bancos te presten. El crédito va de 300-850 y mientras mas alto lo tengas mejor. Normalmente aprueban arriba de los 600 puntos.
    • Tener no mas del 30% de deudas basado en el ingreso de uno. Por ejemplo Si uno tiene un salario de $100,000 las deudas anuales no deben pasar de $30,000. Este se le llama acá "Debt to Income Ratio".

    Esto es lo básico para que te apruebe cualquier banco. Ahora, para tener el mejor interés y préstamo se requiere mas por supuesto. Para recibir lo mejor de lo que el banco puede ofrecer:
    • Un excelente salario.
    • Credito arriba de los 750 puntos.
    • Tener deuda por debajo del 15% y mientras mas abajo mejor ya que ven esto como una persona que es muy poco probable que quiebre.
    • Tener liquidez del mas del 20% para el pronto de la casa. Si la casa vale $200,000 y uno tiene $40,000 para el préstamo (20%) se ve muy bien.
    • Tener otros tipos de ingresos como rentas mobiliarias, dividendos, cuentas de retiro entre otras cosas mas.

    Si uno tiene esto le va a ir muy bien comprando una buena casa en cualquier zona. PERO en este país son muy pocos en ese grupo.



    Ahora el proceso una ves se tiene todo esto. Voy a dar el ejemplo entonces de la propiedad que compre hace unos meses.


    Compra $205,400


    Pronto $51,350 (25% de la compra)
    Gastos de Cierre $6,835


    Dinero que tuve que traer al cierre de la casa $58,185

    Los gastos de cierre constituyen lo siguiente:
    • Servicios o honorarios al banco.
    • Impuestos.
    • Reporte de crédito.
    • Evaluación de la propiedad.
    • Transferencia de titulo del vendedor al comprador.
    • Servicio o honorarios a la empresa encargada de titulo para traspasar y poner la propiedad a mi nombre.
    • Asociación de la comunidad.
    • Seguro de la casa.

    Pueden haber otros gastos de cierre pero estos son los mas comunes. Siempre unos dias del cierre de la propiedad el banco envía lo que le llama "CLOSING COST DETAILS" o "DETALLES DE COSTO DE CIERRE". En el esta todo detallado para uno ver.




    Los impuestos a la propiedad se pagan TODA la vida acá todos los años. La casa en realidad luego que se paga la hipoteca nunca es de uno. Si uno deja de pagar los impuestos el gobierno puede embargarla. Los impuestos dependen de cuanto el valor de la propiedad este en el momento. Abajo dejo los detalles.


    https://www.investopedia.com/article...operty-tax.asp

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  • Savrola
    respondió
    Enhorabuena Caza Dividendos por tus nuevas inversiones. Desconozco cómo funciona el mercado inmobiliario en Estados Unidos pero parece muy buen plan.
    En España sería imposiblepues entre trámites burocráticos como Notario, Registro e impuestos, al comprar un inmueble como mínimo tienes que pagar un 10% más del precio establecido.
    Si tienes ocasión te agradecería que nos explicaras brevemente los costes adicionales que tienes que afrontar al comprar la casa ¿existe un impuesto parecido al que en España se llama sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por el simple hecho de comprar?
    Editado por última vez por Savrola; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/8063-savrola en 22-08-2019, 10:05 AM.

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  • Mr Wilson
    respondió
    Bonita choza, compi =)

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    ¡Una Nueva Etapa Comienza Hacia La IF!





    ¡Bienvenido a las aventuras de Capturando Dividendos!

    Después de 4 largos meses finalmente la propiedad a la renta esta en el mercado. ¡ALABADO SEA! Fueron unos meses de bastante trabajo pero al final valió la pena. Como había comentado en la entrada anterior la propiedad se rentara por $1,400 y después de TODOS los gastos estará generando unos $834 brutos. Esto paga prácticamente la nueva hipoteca que actual tengo dejándome con solo los dividendos mensuales para pagar por el resto de mis gastos. Entre los dividendos y las otras entradas que tengo por al lado sin contar el trabajo soy prácticamente libre. Claro es en estos momentos es donde ahora trabajare para lograr otras cosas.

    Si todo va bien con el piso a la renta en los primeros 2 años estaré capturando otro piso después que encuentre uno cerca y con un buen flujo de caja claro. En estos momentos continuo remodelando la nueva propiedad que al final del mes estaré dejando fotos de como va.

    ¡
    Que lo disfruten!



    Entrada de la casa
    Cocina
    Sala y comedor

    Baño en el primer piso
    Cuarto principal con baño privado
    Baño de ambos cuartos

    Cuarto 1
    Cuarto 2


    Solo me deja incluir 8 imágenes el foro. Las otras 4 imágenes las pueden ver en el blog si gustan.

    Hasta el próximo mes.

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    Van a tener que entrar en el blog no salen las tablas.

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    Julio 2019: Captura de Dividendos y Valor Neto



    Voy a ser bien breve con estos reportes de ahora en adelante. No haré mas actualizaciones semanalmente desafortunadamente ando bien ocupado con la propiedad a donde estaré pasándome remodelandola y trabajando YA en otro proyecto a la misma vez. En unos meses después estaré anunciando de que trata.

    Normalmente tengo un reporte de Gastos y Ingresos pues ese reporte ya no lo estaré haciendo de ahora en adelante sera uno llamado Valor Neto que junto con el de Captura de Dividendos sera incluido una vez al mes. La meta es generar ingresos pasivos y a la misma vez aumentar el valor neto de los activos.

    Dividendos

    Un tremendo recorte de dividendos recibidos este mes comparado hace tres meses que fueron $959. La razón del recorte esta en las entradas anteriores. Ya explique la razón así que no aburriré con los detalles. Simplemente la decisión fue tomada por dos razones: tener una gran deducción al tener una propiedad de alquiler y generar mas ingresos pasivos en total que lo que cobrara solamente en dividendos.

    No voy a dar un reporte entero de la deducciones que uno puede tener al tener una propiedad de alquiler así que dejo AQUI todos los detalles del por que tome la decisión de comprar otra propiedad y como continuare haciendo lo mismo en unos años.

    Propiedad de Alquiler

    La propiedad aun no esta a la renta estoy terminando unas cosas en ella antes de ser rentada. Espero tenerla rentada antes de que acabe Agosto. Contrate una empresa que manejara la propiedad así olvidándome de ella para enfocarme en el otro proyecto. Esta empresa cobra un cargo principal de buscar y poner un inquilino con buenas credenciales por $495 ya luego de mes a mes cobrara una comisión de 8.6% de la renta mensual. Si el mismo inquilino se mantiene en la propiedad sera un cargo de renovación por $200 anuales. Los cálculos de renta y gastos son así:




    Como pueden ver la propiedad una vez este rentada por un mes entero estará generando excelentes ingresos pasivos. Con estos ingresos mas los dividendos que recibo al mes puedo pagar por todos mis gastos mensuales incluyendo la nueva hipoteca. Pueden ver el total de gastos comparado con el ingreso anual generado que da un retorno anual de 13.20% en la propiedad. Estos números son mas seguros que hace un mes. Claro esta también si hay alguna reparación que hacer ya ahí baja el retorno de inversión. Ya eso estará por verse.

    Valor Neto
    Esto es simplemente una recopilación de todos mis Activos menos mis Pasivos.



    Con los meses estaré actualizando esta tabla mejor. Tendré comparación de mes a mes con dolares y porcentajes de igual forma.

    Los activos continúan aumentando mes a mes gracias a mi capacidad de ahorro y poner el capital a trabajar de inmediato.

    En los pasivos tenemos las tarjetas de crédito que por cierto antes de que blasfemen de mi el BALANCE ENTERO lo tengo a 0% de interés. Es prácticamente los gastos de remodelación de ambas propiedades. Todo sera pagado en su totalidad calculo en unos 12-14 meses y vuelvo y menciono al 0% de interés. Ya en otra ocasión estaré dando ese secreto. También tenemos la propiedad primaria que es la hipoteca que debo en estos momentos que estará bajando cada mes que pase.

    Con esto se terminan las aventuras de Capturando hasta el próximo mes. La cartera ha sido actualizada.

    Abajo dejo unas fotos de mi primer corte de grama en la nueva propiedad. También tengo a la Señora Capturando TRABAJANDO.



    ASI ME GUSTA VERTE




    Remodelando adentro de la propiedad.










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  • saysmus
    respondió
    Originalmente publicado por Capturando Dividendos Ver Mensaje
    No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo.
    Igualito que en España...

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  • 0000000
    respondió
    Originalmente publicado por Pablus Ver Mensaje
    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.
    Creo que con esos cáculos el único que gana realmente es el banco.

    Dejar un comentario:


  • Capturando Dividendos
    respondió
    Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
    Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

    Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?
    No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo. El problema esta en que como bien puedes saber es que el inquilino puede destruir la propiedad pero si llegase a pasar un desalojo es mas problema del encargado por no hacer sus tareas antes de meter un inquilino. Hay muchas formas de ahorrarse ese dolor de cabeza.

    https://www.nolo.com/legal-encyclope...t-florida.html

    Pues antes de que el inquilino se mueva a la propiedad se le da un listado y el es responsable de caminar por la propiedad poniendo en el listado lo que piensa que puede tener problemas. Algo fuera de ahí que no este en el listado ya es su responsabilidad. Cosas que se puedan arreglar con el tiempo claro es responsabilidad del encargado de la propiedad. Como por ejemplo si los electrodomésticos son viejos y no funcionen entonces se envía un técnico el cual determina la causa y el mismo puede determinar si fue por deterioro o por alguna otra causa ya de ahí la factura se puede pasar al encargado o al inquilino.

    Por ejemplo tuve una propiedad hace como 8 años. Una tarde me llama la gerencia administrativa que yo pagaba para que mantenga la propiedad diciendo que el cable de la parte de atrás del refrigerador se averió. NO LO CREÍ es mas como carajos ese cable se puede romper si esta en la parte de atrás del refrigerador. Mande el técnico que me cobro $60 por inspeccionarlo y precisamente lo que me sospechaba. Fue culpa del inquilino por sacar el refrigerador y no darse cuenta del cable del agua lo arranco de la pared al sacar el refrigerador. El bien conchudo inquilino queriendo echarle la culpa por deterioro y pues tuvo que pagarlo.

    Hay que estar bien alerta en este negocio o sea CREE todo lo que te digan pero VERIFICA TODO.

    Saludos.

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
    Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

    En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html
    Exactamente npe pensaba lo mismo. La verdad hay que ver si es rentable yo honestamente no me metería en este negocio ni por un 5% como mínimo 8% y lo pienso de veras. Son demasiados los dolores de cabeza como para recibir un 5% hay que pensarlo de verdad.

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  • Capturando Dividendos
    respondió
    Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
    Asi es Dr.Seldon. Acá da muy buena rentabilidad este negocio inmobiliario. Dos cosas bien importantes es tener el capital en mano y encontrar una propiedad que tenga un buen flujo de caja. La mas difícil es que den buena rentabilidad pero de que las hay las hay.

    Tus cálculos están bien. Me parece que te olvidas de añadirle el capital que va directo a la hipoteca. Esta cantidad aunque "artificial" por que uno no ve en mano va directo a la hipoteca que con el tiempo baja la deuda y a la misma vez tiene uno mas "equity" en la propiedad.

    El problema también le veo en el alquiler es muy bajo para un préstamo de 160,000. No me metería en un negocio así definitivamente no es rentable y mas dolores de cabeza y estrés dará.

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  • npe
    respondió
    Originalmente publicado por Capturando Dividendos Ver Mensaje

    $56,450 Pronto y gastos de cierre.
    $15,000 Gastos de remodelación. Es muy probable que una vez termine sea unos $1,000 menos.
    $71,450 Gastos de inversión.

    La renta en la comunidad de una casa de este tamaño en la comunidad y alrededor de la misma en otras comunidades es de $1,600-$1,800. Muchas no tienen el lago y las remodelaciones que le llevo haciendo en estos momentos asi que vamos a dejar la renta en $1,750 al mes.

    $21,000 Renta Anual.
    ($15,600) Gastos de hipoteca, seguros, impuestos y mantenimiento.
    $5,400 Ganancia.

    $5,400 Ganancia.
    $2,700 Equity de la casa anual. Principal que va a la hipoteca.
    $8,100 Ganancia Total Anual

    $8,100/$71,450=11.34% Retorno en Inversión.

    En la sección de mantenimiento estoy aproximando solo $120 al mes adicional. Es posible que no sea así pero la aproximación la pongo alta sirviéndome como colchón. Claro una vez termine con la casa no habrá absolutamente nada que reparar pero los que tienen pisos de alquiler saben que lo que puedan romper los inquilinos se romperá. Si no llegase ha usar el colchón de $120 al mes entonces el retorno sera mayor.

    Saludos.
    Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

    Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?

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  • npe
    respondió
    Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
    Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

    En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html

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  • Dr. Seldon
    respondió
    Originalmente publicado por Pablus Ver Mensaje
    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.
    Estoy de acuerdo contigo. Pero entonces en el caso que yo expongo la única ganancia es la parte de la cuota de la hipoteca que amortiza deuda, no?

    Si no me equivoco es lo que Capturando llama “Equity” o “Principal que va a hipoteca”

    Si comparo la TAE del caso que yo expongo creo que será más bien poca (difícil de calcular por el sistema de amortización francés que al principio destina mucho a intereses y poco a amortizar, pero al final del préstamo habrán sido justo los 160.000€)

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  • Pablus
    respondió
    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.

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  • Dr. Seldon
    respondió
    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.

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