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  • He vuelto....pero mas FUERTE que ¡NUNCA!








    ¡Hola a todos de nuevo!

    Como bien saben he estado muy distanciado desde hace unos meses. Tan distanciado que realmente no he tenido el tiempo de estar en mi computadora como antes. La razón como bien explique en la entrada anterior en los comentarios es por que he estado trabajando en un proyecto. Pues no se diga mas he comprado otra casa, así es me he endeudado otra vez.

    La oportunidad de tener esta casa fue muy buena dado a que el vendedor la estaba vendiendo por debajo de lo que realmente vale. No pude contenerme después de haberla visto y ver que solo necesita arreglos cosméticos me fui rápido con mi agente amigo mio de bienes raíces y mande una oferta. La oferta que envié pensaba que seria denegada pero el agente de bienes raíces persuadió al otro agente de que yo era un comprador serio, calificativo y con los fondos en la mano para la compra y que el vendedor debería aceptar la oferta basado en estas cosas y así mismo fue.

    Al día siguiente casi llegando la hora que se termina la oferta (son 24 horas) yo y mi agente de bienes raíces estábamos hablando sobre otra propiedad cuando me dice que me llamaba en un momento. No lo pude creer, la llamada fue de que aceptaron mi oferta en ese momento me alegre bastante así que llego la hora de la inspección a la propiedad. Después de unos días saque la cita para inspeccionar la propiedad el inspector que también es un amigo (para que vean que todos son amigos de Capturando y se llevan bien con el claro menos los bancos) fue bien honesto a la hora de comenzar de señalar las cosas que estaban mal en la propiedad. La realidad es que no había absolutamente nada malo con la propiedad y es que una de las cosas que me gusto mucho es que el dueño nunca vivió en la propiedad y era una casa de renta para el.

    Bueno después del día de la inspección le pedí al vendedor que me diera un crédito por las ventanas ya que esas si necesitaban remplazo también que compre una garantía que cubra todo en la casa por un año. Bien todo se me fue servido en bandeja de plata tal como lo pedí por que así trabajo yo.

    Para no hacer el cuento largo al final compre la casa y después de tantos problemas y regulaciones con el banco se dio. La cartera ha sido actualizada y tal como la ven así quedo. Si, tuve que sacar el pronto para la casa así que los dividendos han disminuido.

    Esta gran oportunidad me dará actualmente mas ingreso pasivo del que actualmente hago. Dado a que la casa donde vivo sera rentada y estaré pasándome a la casa nueva para comenzar ha remodelarla. Todavía no tengo los números exactos pero el aproximado seguro del ingreso de renta después de gastos sera alrededor de unos $600-$675. Los dividendos dependiendo de los meses por que en algunos cobrare menos que otros sera alrededor de $325-$700. Así que después de unos meses en esto tendré algo mas solido que demostrar pero ya en estos momentos es lo que aproximadamente estaré haciendo.

    La idea es volver a repetir esto en unos 3 años pero esta vez sin tener que utilizar la cartera para ello. Así que estaré ahorrando bastante y invirtiendo menos en estos momento que la bolsa esta alcista.

    No he cambiado mi filosofía de inversión continuo siendo creyente fiel de dividendos crecientes por medio de la bolsa. Dos razones importantes fueron las que me llevaron a tomar este paso. La primera obviamente estaré generando mas ingreso pasivo que con tan solo los dividendos y la segunda por que necesito la deducción que ofrece un piso de alquiler para hacienda. Afortunadamente mi ingreso total junto con el de mi trabajo y otras cosas que hago por al lado continua aumentando y hacienda siempre quiere su parte. Al tener un piso de alquiler puedo usar la depreciación de la propiedad en alquiler para deducirlo de mis ingresos así dando menos hacienda en impuestos. Es importante para mi tener la mayor deducción posible y con los dividendos NADA puedo deducir. Es por tal razón que volveré a repetir esta estrategia en unos 3 años para tomar ventaja de la depreciación entre otras cosas mas.

    Aquí dejo unas fotos sobre la nueva propiedad a la cual estaré moviéndome a mediados de Agosto. En estos momentos estoy en fase de remodelación así que mas adelante dejare fotos del antes y después.

    Tratare de volver a escribir semanalmente como antes si no de cada dos semanas.

    Hasta luego.









    Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

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    • Me alegra verte de nuevo por aquí, nos tenías preocupados por tu silencio.
      Un saludo muy grande.

      Comentario


      • Bonita casa. Me alegro volver a saber de ti

        El objetivo es remodelarla y ponerla en alquiler? Has calculado más o menos que rentabilidad anual podrás sacarle una vez descontada la remodelación y gastos de compra? Cómo hiciste para decidir qué acciones vendías?

        Comentario


        • que casa más chula, enhorabuena!
          Mi Hilo:

          http://www.invertirenbolsa.info/foro...-AceitunaNegra

          Mis empresas:

          Mapfre, Viscofan, Daimler, Telefonica, Inditex, Iberdrola, Archer Daniels Midland, BBVA, Kraft Heinz, Enagas, REE, Santander, IBM, GlaxoSmithKline, National Grid, Endesa, Procter & Gamble, AT&T, Vodafone, Ebro, Bayer, Aena, BMW, Altria, 3M, BATS, Philip Morris, Exxon Mobil, Naturgy, SPG, ACS, URW y Shell.

          Comentario


          • Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
            Bonita casa. Me alegro volver a saber de ti

            El objetivo es remodelarla y ponerla en alquiler? Has calculado más o menos que rentabilidad anual podrás sacarle una vez descontada la remodelación y gastos de compra? Cómo hiciste para decidir qué acciones vendías?
            Hola npe,

            Si, el objetivo es eventualmente alquilarla igual después de haber ahorrado un nuevo pronto y gastos para la próxima propiedad.

            Si calcule todo antes de comprarla y así queda.

            $56,450 Pronto y gastos de cierre.
            $15,000 Gastos de remodelación. Es muy probable que una vez termine sea unos $1,000 menos.
            $71,450 Gastos de inversión.

            La renta en la comunidad de una casa de este tamaño en la comunidad y alrededor de la misma en otras comunidades es de $1,600-$1,800. Muchas no tienen el lago y las remodelaciones que le llevo haciendo en estos momentos asi que vamos a dejar la renta en $1,750 al mes.

            $21,000 Renta Anual.
            ($15,600) Gastos de hipoteca, seguros, impuestos y mantenimiento.
            $5,400 Ganancia.

            $5,400 Ganancia.
            $2,700 Equity de la casa anual. Principal que va a la hipoteca.
            $8,100 Ganancia Total Anual

            $8,100/$71,450=11.34% Retorno en Inversión.

            En la sección de mantenimiento estoy aproximando solo $120 al mes adicional. Es posible que no sea así pero la aproximación la pongo alta sirviéndome como colchón. Claro una vez termine con la casa no habrá absolutamente nada que reparar pero los que tienen pisos de alquiler saben que lo que puedan romper los inquilinos se romperá. Si no llegase ha usar el colchón de $120 al mes entonces el retorno sera mayor.

            En la remodelación es muy probable como mencione que sean unos $1,000 menos si es así el retorno sera mayor. No sabre con exactitud hasta que termine y mas sobre eso mas adelante una vez termine.

            Vendí la mayoría de las acciones que tenia a perdida. Como tuve mas ganancias que perdida también vendí bastante las que tuve en ganancias. La decisión fue mas basada en vender empresas con una rentabilidad baja. Ya luego volveré a capturarlas como bien explique volver a vender acciones no esta en mis metas de ahora en adelante salvo que los fundamentos de la empresa deterioren.

            Saludos.
            Editado por última vez por Capturando Dividendos; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/11111-capturando-dividendos en 19-07-2019, 05:25 PM.
            Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

            Comentario


            • Eso es diversificar y gestionar adecuadamente para no pagar tantos impuestos.
              La casa se ve bien bonita espero que la remodelación no te la hagan los gemelos Drew y Jonathan Scott, de la tele, pues siempre sacan un extra que no gabian visto en la inspección.
              Supongo que la señora estara contenta , pues el dinero de los dividendos no se disfruta igual que una casa nueva.

              Comentario


              • Hola, Capturando:
                Me alegro mucho de leerte de nuevo. Qué casa tan chula, es como la de los programas de Divinity jeje (me gusta mucho el programa de los gemelos ) y el proceso ese de las 24 horas entonces es real yo pensaba que era un poco peliculero pero veo que no (aunque bueno, ellos son canadienses).
                Se ve que has estudiado bien los números y no has tenido miedo de dar un golpe medio brusco de timón para cambiar coyunturalmente el rumbo.
                Por lo que entiendo tu idea ahora es combinar la inversión inmobiliaria con la inversión en dividendos, de cara a un futuro. Mucha suerte.
                Saludos.
                mi cartera

                Comentario


                • Originalmente publicado por bikersoy Ver Mensaje
                  Eso es diversificar y gestionar adecuadamente para no pagar tantos impuestos.
                  La casa se ve bien bonita espero que la remodelación no te la hagan los gemelos Drew y Jonathan Scott, de la tele, pues siempre sacan un extra que no gabian visto en la inspección.
                  Supongo que la señora estara contenta , pues el dinero de los dividendos no se disfruta igual que una casa nueva.
                  No que va esos gemelos jajaja no todo es como lo pintan en la tele.

                  La señora no sabe que hacer conmigo ni se lo esperaba así de loco soy yo a la hora de tomar decisiones.

                  Saludos.
                  Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

                  Comentario


                  • Originalmente publicado por rulita Ver Mensaje
                    Hola, Capturando:
                    Me alegro mucho de leerte de nuevo. Qué casa tan chula, es como la de los programas de Divinity jeje (me gusta mucho el programa de los gemelos ) y el proceso ese de las 24 horas entonces es real yo pensaba que era un poco peliculero pero veo que no (aunque bueno, ellos son canadienses).
                    Se ve que has estudiado bien los números y no has tenido miedo de dar un golpe medio brusco de timón para cambiar coyunturalmente el rumbo.
                    Por lo que entiendo tu idea ahora es combinar la inversión inmobiliaria con la inversión en dividendos, de cara a un futuro. Mucha suerte.
                    Saludos.
                    Exacto una combinación de ambas cosas. Gracias.
                    Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

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                    • Hola de nuevo Capturando, me alegro de volverte a ver por aquí.
                      Invirtiendo a largo plazo desde 2011. Mi Twitter: https://twitter.com/IsaacInvertirLP

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                      • Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


                        Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


                        Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


                        Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


                        Precio de compra: 200.000€
                        Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
                        Reformas:15.000€
                        Alquiler: 800€/mes


                        Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
                        Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


                        800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


                        No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
                        Mi Hilo: Proyecto La Fundación

                        Mi cartera

                        Comentario


                        • Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

                          Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

                          Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

                          Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

                          Sólo mi opinión.

                          Comentario


                          • Originalmente publicado por Pablus Ver Mensaje
                            Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

                            Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

                            Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

                            Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

                            Sólo mi opinión.
                            Estoy de acuerdo contigo. Pero entonces en el caso que yo expongo la única ganancia es la parte de la cuota de la hipoteca que amortiza deuda, no?

                            Si no me equivoco es lo que Capturando llama “Equity” o “Principal que va a hipoteca”

                            Si comparo la TAE del caso que yo expongo creo que será más bien poca (difícil de calcular por el sistema de amortización francés que al principio destina mucho a intereses y poco a amortizar, pero al final del préstamo habrán sido justo los 160.000€)
                            Mi Hilo: Proyecto La Fundación

                            Mi cartera

                            Comentario


                            • Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
                              Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


                              Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


                              Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


                              Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


                              Precio de compra: 200.000€
                              Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
                              Reformas:15.000€
                              Alquiler: 800€/mes


                              Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
                              Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


                              800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


                              No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
                              Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

                              En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html

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                              • Originalmente publicado por Capturando Dividendos Ver Mensaje

                                $56,450 Pronto y gastos de cierre.
                                $15,000 Gastos de remodelación. Es muy probable que una vez termine sea unos $1,000 menos.
                                $71,450 Gastos de inversión.

                                La renta en la comunidad de una casa de este tamaño en la comunidad y alrededor de la misma en otras comunidades es de $1,600-$1,800. Muchas no tienen el lago y las remodelaciones que le llevo haciendo en estos momentos asi que vamos a dejar la renta en $1,750 al mes.

                                $21,000 Renta Anual.
                                ($15,600) Gastos de hipoteca, seguros, impuestos y mantenimiento.
                                $5,400 Ganancia.

                                $5,400 Ganancia.
                                $2,700 Equity de la casa anual. Principal que va a la hipoteca.
                                $8,100 Ganancia Total Anual

                                $8,100/$71,450=11.34% Retorno en Inversión.

                                En la sección de mantenimiento estoy aproximando solo $120 al mes adicional. Es posible que no sea así pero la aproximación la pongo alta sirviéndome como colchón. Claro una vez termine con la casa no habrá absolutamente nada que reparar pero los que tienen pisos de alquiler saben que lo que puedan romper los inquilinos se romperá. Si no llegase ha usar el colchón de $120 al mes entonces el retorno sera mayor.

                                Saludos.
                                Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

                                Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?

                                Comentario


                                • Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
                                  Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


                                  Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


                                  Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


                                  Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


                                  Precio de compra: 200.000€
                                  Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
                                  Reformas:15.000€
                                  Alquiler: 800€/mes


                                  Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
                                  Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


                                  800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


                                  No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
                                  Asi es Dr.Seldon. Acá da muy buena rentabilidad este negocio inmobiliario. Dos cosas bien importantes es tener el capital en mano y encontrar una propiedad que tenga un buen flujo de caja. La mas difícil es que den buena rentabilidad pero de que las hay las hay.

                                  Tus cálculos están bien. Me parece que te olvidas de añadirle el capital que va directo a la hipoteca. Esta cantidad aunque "artificial" por que uno no ve en mano va directo a la hipoteca que con el tiempo baja la deuda y a la misma vez tiene uno mas "equity" en la propiedad.

                                  El problema también le veo en el alquiler es muy bajo para un préstamo de 160,000. No me metería en un negocio así definitivamente no es rentable y mas dolores de cabeza y estrés dará.
                                  Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

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                                  • Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
                                    Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

                                    En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html
                                    Exactamente npe pensaba lo mismo. La verdad hay que ver si es rentable yo honestamente no me metería en este negocio ni por un 5% como mínimo 8% y lo pienso de veras. Son demasiados los dolores de cabeza como para recibir un 5% hay que pensarlo de verdad.
                                    Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

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                                    • Originalmente publicado por npe Ver Mensaje
                                      Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

                                      Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?
                                      No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo. El problema esta en que como bien puedes saber es que el inquilino puede destruir la propiedad pero si llegase a pasar un desalojo es mas problema del encargado por no hacer sus tareas antes de meter un inquilino. Hay muchas formas de ahorrarse ese dolor de cabeza.

                                      https://www.nolo.com/legal-encyclope...t-florida.html

                                      Pues antes de que el inquilino se mueva a la propiedad se le da un listado y el es responsable de caminar por la propiedad poniendo en el listado lo que piensa que puede tener problemas. Algo fuera de ahí que no este en el listado ya es su responsabilidad. Cosas que se puedan arreglar con el tiempo claro es responsabilidad del encargado de la propiedad. Como por ejemplo si los electrodomésticos son viejos y no funcionen entonces se envía un técnico el cual determina la causa y el mismo puede determinar si fue por deterioro o por alguna otra causa ya de ahí la factura se puede pasar al encargado o al inquilino.

                                      Por ejemplo tuve una propiedad hace como 8 años. Una tarde me llama la gerencia administrativa que yo pagaba para que mantenga la propiedad diciendo que el cable de la parte de atrás del refrigerador se averió. NO LO CREÍ es mas como carajos ese cable se puede romper si esta en la parte de atrás del refrigerador. Mande el técnico que me cobro $60 por inspeccionarlo y precisamente lo que me sospechaba. Fue culpa del inquilino por sacar el refrigerador y no darse cuenta del cable del agua lo arranco de la pared al sacar el refrigerador. El bien conchudo inquilino queriendo echarle la culpa por deterioro y pues tuvo que pagarlo.

                                      Hay que estar bien alerta en este negocio o sea CREE todo lo que te digan pero VERIFICA TODO.

                                      Saludos.
                                      Visita mi blog: http://capturandodividendos.blogspot.com/

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                                      • Originalmente publicado por Pablus Ver Mensaje
                                        Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

                                        Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

                                        Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

                                        Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

                                        Sólo mi opinión.
                                        Creo que con esos cáculos el único que gana realmente es el banco.

                                        Comentario


                                        • Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                          Originalmente publicado por Capturando Dividendos Ver Mensaje
                                          No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo.
                                          Igualito que en España...
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                                          Blog: Invirtiendo Poco a Poco
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