Realty Income Corp. (O): Análisis Fundamental y Técnico

[crislecu]

Hace poco hizo una ampliación de capital a 57$, en el caso de que vuelva a ese precio tengo pensado ampliar. Ese casi 5% y de forma mensual es demasiado tentador.

[yoe]

Buenos dias, kevin. En cierta medida si es un esquema ponzi: para que los actuales accionistas ganen mas, necesariamente tienen que entrar nuevos accionistas. No lo es, porque en ponzi a los actuales se les remunera con el dinero de los nuevos, y en este caso se utiliza para invertir, ynsobre esa inversion se le paga, pero cierto parecido si hay.

el caso KMI (bien traido el ejemplo) rompio muchos esquemas. En el sentido que el mismo Kinder Morgan estaba muy invertido en su propia empresa. Es decir, el daño fue sobre su propio patrimonio. Hoy, 5/6 años despues, todavia cotiza a menos de la mitad. Asi que no se puede decir que fuera un engaño, sino que el mismo se lo creia.

Recuerdas como tambien hacia mucho hincapie en el rendimiento historico al accionista y ‘promesa dada, promesa cumplida’? Estrategia muy parecida, salvando las distancias.

Claro, tengo mis dudas que el impacto pueda ser tan grave. KMI, si no recuerdo mal, tenia compromisos de inversion. Eso obligo a que ocurriera lo que ocurrio.

En el caso de O, puede que el dia que se les rompa el circulo, simplemente puedan parar de hacer inversiones y se llegue a un estancamiento de las rentas.

El problema vendra si cae la cotizacion, y los acreedores le cortan la financiación incluso para la refinanciacion. Ahi si estara el lio montado. Lo que pasa que O parece que compra activos muy buenos. Asi que da la impresion que antes que ellos caerian otros.

A saber el impacto real que podria tener. Desde luego es un modelo muy poco tranquilo para estar dentro como accionista de largo plazo.

Volviendo a KMI. Es un buen negocio. Reparte buen dividendo. Solo que los precios anteriores estaban inflados. Tal vez si algun dia ocurre algo parecido en O, puede ser un ‘punto seguro’ para plantearse entrar a largo plazo.

[kevin01]

Hola kevin, pues muchas gracias por aportar tu experiencia. Confirmado ya. Somos mas de uno los que pensamos igual.

KMI tenía un modelo similar (salvando las distancias entre negocios y directivas) y acabó como el rosario de la aurora. Si a la directiva se le va la mano por ambiciosos e imprudentes e incurren en demasiada deuda para prometer un crecimiento insano, te puede venir un revés financiero en cualquier momento y te rompe el círculo virtuoso de la financiación, abocándote a recortes masivos o eliminación de los dividendos, caídas brutales en la cotización, bajada de rating, encarecimiento de la deuda y la total pérdida de confianza de los inversores. Vamos, que se te cierran los mercados de financiación de golpe y te ves obligado a parar proyectos, recortar todo tu capex y cancelar el diviendo.

KMI cotiza al 50-60% de lo que cotizaba antes de pinchar su círculo de financiación-crecimiento, y lleva ya varios años en el pozo sin levantar cabeza porque ya nadie se fía del amigo Morgan, por muy bien que lo esté haciendo ahora. No lo quiero llamar estafa piramidal, pero tiene ciertos aspectos que sí me recuerdan a este tipo de estructura ponzi. Mientras funciona, todo son risas. Cuando se rompe, es como un castillo de naipes. Se va a la mierda rápido.

[yoe]

Hola kevin, pues muchas gracias por aportar tu experiencia. Confirmado ya. Somos mas de uno los que pensamos igual.

[kevin01]

A mi me parecen muy peligrosos las directivas que meten en su modelo de negocio las ampliaciones de capital. Estas cosas para el minoritario son dificiles de valorar.

Y claro que en cierta medida son generalidades. A no ser que sepas lo que va a ocurrir en diez años, si tienes vocacion de mantener, lo maximo a lo que puedes aspirar es a entender las dinamicas del negocio y poco mas. Entiendes las dinamicas, a que te expones, a cambio de que, y si estas dispuesto a asumirlas. No puedes cuantificar lo que no puedes valorar, porque todavia no se sabe lo que va a ocurrir.

Si se puede saber que cierta empresa o cierto sector tiene ciertas dinamicas que te parecen mas o menos peligrosas, pero poco mas. Es como decir que mejor tener fondo de reserva por lo que pueda ocurrir, aunque no puedas saber lo que va a ocurrir ni cuando. Para mantener no veo que se pueda llegar a nada mas.

Lo dejo, porque creo que nos estamos desviando demasiado. Me interesa seguir hablando de los posibles riesgos de los reits con alguien que lleve años dentro y pueda dar respuesta, pero entiendo que es general y deberia ir en otro hilo.

Hola Yoe, yo estuve varios años dentro de O. No he leído el hilo entero, por lo que a lo mejor repito algo que ya han dicho otros compañeros.

Su modelo de negocio es muy interesante desde luego, ya que es un círculo virtuoso, bien engranado y que lleva un par de décadas funcionando a la perfección. Pero no está exento de debilidades y riesgos. Para mí, su gran ventaja competitiva es su capacidad de emitir acciones con bajo yield regularmente para financiarse, lo cual le permite tener un mejor spread que la competencia para concentrarse en las propiedades de mayor calidad y algo menor cap rate, cuando los competidores deben ir a buscar mayores cap rates e incurrir en peores propiedades para ganar dinero, asumiendo mayores riesgos. Esas propiedades son más seguras y resistentes ya que sus inquilinos son de máxima calidad, lo que proporciona una estabilidad y fiabilidad en sus ingresos que hacen tener unos cashflows recurrentes que, a su vez, les permite pagar dividendos mensuales y crecientes, lo que hace que sea una acción atractiva para millones de inversores que están dispuestos a llevar a la acción en volandas. De ahí la fijación de la empresa con respetar al máximo su dividendo: la política de retribución es parte de su modelo de negocio, sí. Mientras no falle, la rueda seguirá girando.

A parte de esta ventaja competitiva, tiene otra: un equipo gestor ejemplar que entiende a la perfección en qué se basa el modelo de negocio y que sabe cómo mantener ese círculo virtuoso intacto, seleccionando muy bien las propiedades y los inquilinos, sin hacer tonterías financieras que puedan poner en riesgo su ventaja competitiva. Si algun dia los gestores empiezan a hacer cosas raras o les cambia el modelo de negocio, pues creo que habría que salir de la empresa lo antes posible porque es algo que puede deteriorarse muy rápidamente. Llevan décadas haciéndolo muy bien y han tenido varios cambios en el equipo gestor y de momento funcionan muy bien, pero si los inversores pierden la confianza en el equipo gestor, apaga y vámonos.

Si me apuras y salvando las distancias, cada vez que veo la ventaja "financiera" de O Realty Income, no puedo dejar de pensar en la ventaja financiera que le proporcionan a Enagás su negocio regulado. Ambas poseen una ventaja única, pero si a los gestores se les va la mano con las inversiones y éstas les salen rana, dicha ventaja desaparece rápidamente. En el caso de O se les cerraría el grifo de la financiación barata a través de ampliaciones de capital y en el caso de Enagás pues el regulador seguramente le cerraría también el grifo de alguna u otra manera para evitar males mayores que pusieran en riesgo el negocio. (Espero no haberme ido demasiado por las ramas con la analogía).

[Raul L]

Ahora mismo cae casi un 3% en el after por otra ampliación. Lo que no entiendo bien el porqué, he aprendido por aquí que los REITs suelen hacerlos constantemente ya que crecen con la deuda por definición, pero tampoco entiendo porque una compañía que hace una AK al año, produce una ''sorpresa'' al hacer otra xD

Supongo que será por la dilución. Si alguien puede explicarnos exactamente el motivo.

[Extremojulio]

Ahora mismo cae casi un 3% en el after por otra ampliación. Lo que no entiendo bien el porqué, he aprendido por aquí que los REITs suelen hacerlos constantemente ya que crecen con la deuda por definición, pero tampoco entiendo porque una compañía que hace una AK al año, produce una ''sorpresa'' al hacer otra xD

[yoe]

Son muy buenos, wolverif. O eso aparentan. Lo normal es que no ocurra nada y dentro de diez años vuelvan a presentar un 14 % anualizado como hicieron en 2019.

Lo importante es saber a que te expones y que seas consciente que el accionista es parte del modelo de negocio en este caso, y que tiene interes en tener ‘inflada’ la cotizacion. Si la cotizacion se desinfla, se les cae el modelo.

Yo no te puedo decir si comprar o no. Eso es algo muy personal que depende de preferencias, de gustos y de lo que uno este dispuesto a asumir. En general los reits han sido muy buenos para el largo plazo. No deberia ocurrir nada malo, pero no lo se.

Yo no entro. Si se dan ciertos precios y veo que el peor escenario es que se estanque, como apuntaba John, me lo pensare. Ya veremos. Pero es mi opcion, y lo probable es que los proximos diez años siga funcionando igual.

Saludos y suerte con lo que decidas.

[wolverif]

¿Estamos hablando de quiza una posición a medio plazo? Tenerla en cartera en pequeñas cantidades te ayuda a diversificrar en otro sector más.

Tampoco me inspira confianza esa excesiva relación con el inversor que comentabas yoe que parece intentar poner la miel en los labios y captar su atención.

De todas formas gracias por vuestros puntos de vista siempre bien recibidos.

Lo que si esta claro es que sabe gestionar bien sus bienes inmuebles y tiene claro su nicho de mercado, asi como barreras de entrada ms bien altas.

[yoe]

Seguirá creciendo al 2-3% por el traslado de la inflación a sus clientes y poco más.

Ojala pudieramos estar seguros que este es el posible peor escenario. Si fuera asi, lo peor que puede ocurrir es coste de oportunidad (has pagado caro y tienes que esperar mas tiempo a recuperar la inversion).

Muchas gracias por la conversacion, John. Ha sido muy productiva.

[JohnDoe]

En el caso de O, hay un pequeño detalle que a mi me da a entender que el accionista es parte del producto y no el propietario.

Al entrar a su pagina, su claim esta dirigido al accionista (La empresa de los dividendos mensuales). Cuando tu entras a la pagina corporativa de Coca Cola ves un mensaje dirigido a construir marca de cara al consumidor.

https://www.realtyincome.com/Home/

https://us.coca-cola.com

No se. Me parece significativo de la estrategia de O. En el sentido que lo normal es que la marca se construye de cara al cliente, no al accionista. Ademas, por lo que he visto en sus presentaciones, dedica mucho tiempo a demostrarle al accionista que es diferencial en rentabilidad con respecto al SP y al resto de reits y hace gala de que su balance esta centrado en una posicion de deuda controlada (que viene a querer decir, segun entiendo, que hace mucho uso de acciones propias en balance para financiar el crecimiento).

Es que es así. Toda la estrategia de O es márketing para el inversor, y es en lo único en que se basa su crecimiento. Esta estrategia le permite cotizar con prima con respecto a sus pares, lo que le permite recaudar más dinero de las AKs constantes, lo que le permite crecer por encima de sus pares, lo que hace que cotice por encima de sus pares... Es una pescadilla que se muerde la cola. El día que el mercado decida que O tiene que cotizar a 8 veces FFO, por ejemplo, se desmonta el chiringuito. Seguirá creciendo al 2-3% por el traslado de la inflación a sus clientes y poco más.

[yoe]

Yo te puedo decir que, en general, la aversión a los REITs es algo que comparto absolutamente. No deja de ser un sector que por definición es cíclico y apalancado, con los problemas y riesgos que eso conlleva. Yo, por mi parte, tengo un límite autoimpuesto de ladrillo en cartera del 8%. Y, aún así, me hago trampas al solitario teniendo el 75% de ese 8% al sector en 0184.

Para mí (bueno, para mí y para Morningstar), el único MOAT real de O es cotizar con prima de cara a las AKs. Ojo, entiendo el concepto de triple net lease y me encanta como inversión para una parte de la cartera en fases más maduras, o si tuviese exceso de liquidez, o falta de oportunidades de inversión, pero los precios a los que cotiza O no me parecen en absoluto justificados, ni justificables.

Muchas gracias, John. Basicamente que no soy el unico que tiene estos recelos. Y los analistas de MS parece que tambien piensan asi (muchas gracias por el dato).

En el caso de O, hay un pequeño detalle que a mi me da a entender que el accionista es parte del producto y no el propietario.

Al entrar a su pagina, su claim esta dirigido al accionista (La empresa de los dividendos mensuales). Cuando tu entras a la pagina corporativa de Coca Cola ves un mensaje dirigido a construir marca de cara al consumidor.

https://www.realtyincome.com/Home/

https://us.coca-cola.com

No se. Me parece significativo de la estrategia de O. En el sentido que lo normal es que la marca se construye de cara al cliente, no al accionista. Ademas, por lo que he visto en sus presentaciones, dedica mucho tiempo a demostrarle al accionista que es diferencial en rentabilidad con respecto al SP y al resto de reits y hace gala de que su balance esta centrado en una posicion de deuda controlada (que viene a querer decir, segun entiendo, que hace mucho uso de acciones propias en balance para financiar el crecimiento).

Tampoco tenemos datos de como se comportara en un entorno de tipos altos; porque desde su fundacion en los 90 los tipos comenzaron a bajar hasta llegar a como estan hoy.

Esto no es bueno ni malo per se, simplemente que hay que ser consciente que es asi. Y mientras la direccion emplee bien el capital (parece que asi es, que son excelentes compradores en un entorno de bajas barreras) no habra mayor problema. Pero el dia que eso se tuerza por cualquier motivo, puede dar lugar a muchos problemas. Creo que se depende mucho de la buena asignaciom de capital del gestor, como comentaba arriba, y mientras lo hagan excelentemente, creo que la rueda seguira girando. Pues las acciones cotizaran alto y accederan a nuevo capital dando pocas acciones, por lo que el anterior accionista ira percibiendo una mejora de la rentabilidad por titulo.

No se me entienda mal. Yo no estoy diciendo a nadie si debe invertir o no, estoy expresando unos recelos abiertamente con el fin de analizarlos. Son cosas que habitualmente no se hablan cuando te recomiendan reits en blogs, foros y libros. Asi que me he decidido a comentarlas publicamente a ver hasta que punto estoy equivocado o si hay alguien mas que ve lo mismo.

Yo creo que en estas empresas lo que hay que saber es que se depende mucho de la excelencia del gestor, que el accionista es probable que sea parte del modelo de negocio y que se puede estar expuesto a eventos que ocurren pocas veces pero pueden ser muy negativos. Eso, y que vivimos en el mejor entorno posible para una empresa que vive de captar nuevo capital constantemente.

A partir de ahi, lo probable es que no ocurra nada grave y dentro de diez años vuelva a sacar una diapositiva con otro 14 % de total return anualizado, como hace ahora.

[JohnDoe]

Me interesa seguir hablando de los posibles riesgos de los reits con alguien que lleve años dentro y pueda dar respuesta, pero entiendo que es general y deberia ir en otro hilo.

Yo te puedo decir que, en general, la aversión a los REITs es algo que comparto absolutamente. No deja de ser un sector que por definición es cíclico y apalancado, con los problemas y riesgos que eso conlleva. Yo, por mi parte, tengo un límite autoimpuesto de ladrillo en cartera del 8%. Y, aún así, me hago trampas al solitario teniendo el 75% de ese 8% al sector en 0184.

Para mí (bueno, para mí y para Morningstar), el único MOAT real de O es cotizar con prima de cara a las AKs. Ojo, entiendo el concepto de triple net lease y me encanta como inversión para una parte de la cartera en fases más maduras, o si tuviese exceso de liquidez, o falta de oportunidades de inversión, pero los precios a los que cotiza O no me parecen en absoluto justificados, ni justificables.

[yoe]

Bueno. Solo trate de expresar que tu parrafo podia haber dado lugar a que recibieras una respuesta como la que tu me acabas de dar a mi.

Lo de inflar la cotizacion para obtener capital no es una generalidad. Si lo ves asi es que todavia no has tenido un caso en cartera. Cuando tu veas que una directiva no para de hacer ampliaciones de capital tienes que estar muy vigilante de los multiplos y la directiva. El ejemplo mas cercano es Cellnex. Aunque tambien las hay fuera.

No es lo mismo que una empresa pueda acceder a emitir nuevas acciones (todas), que en el ADN de su negocio este la ampliacion constante de acciones. Ahi debes vigilar de otra manera. Los directivos de Cellnex estan muy interesados en que valores la compañia a multiplos muy altos para sacarte mucho dinero por pocas acciones. Y la posibilidad de que te la peguen es muy alta.

A mi me parecen muy peligrosos las directivas que meten en su modelo de negocio las ampliaciones de capital. Estas cosas para el minoritario son dificiles de valorar.

Y claro que en cierta medida son generalidades. A no ser que sepas lo que va a ocurrir en diez años, si tienes vocacion de mantener, lo maximo a lo que puedes aspirar es a entender las dinamicas del negocio y poco mas. Entiendes las dinamicas, a que te expones, a cambio de que, y si estas dispuesto a asumirlas. No puedes cuantificar lo que no puedes valorar, porque todavia no se sabe lo que va a ocurrir.

Si se puede saber que cierta empresa o cierto sector tiene ciertas dinamicas que te parecen mas o menos peligrosas, pero poco mas. Es como decir que mejor tener fondo de reserva por lo que pueda ocurrir, aunque no puedas saber lo que va a ocurrir ni cuando. Para mantener no veo que se pueda llegar a nada mas.

Lo dejo, porque creo que nos estamos desviando demasiado. Me interesa seguir hablando de los posibles riesgos de los reits con alguien que lleve años dentro y pueda dar respuesta, pero entiendo que es general y deberia ir en otro hilo.

[victrivelio]

Imaginate, parafraseandote, que yo terminara mi conversacion con un parrafo asi:
Con todo, creo que es una lastima, que haya tanto inversor novato que todavia no tiene el culo pegado (le faltan un par de palos), y entre alegremente en sectores sin saber a que atenerse porque lo comentan en los foros o simplemente ‘por que reparten dividendos’

La verdad que esto estaba fuera de lugar, y te lo podrías haber ahorrado, pero te tenías que quedar agusto entiendo. Yo en mi comentario final no estaba expresando ninguna acusación a ti en particular ni pretendía que fuera un comentario despectivo hombre, siento que te hayas ofendido, de hecho no se me ocurriría acusar patéticamente a otros foreros sin saber nada de ellos. Qué sabras tú si soy novato o si llevo años en la bolsa, y qué sabras tú el conocimiento o no que puedo tener sobre ningún sector. Esto es un foro, madura un poco.

En fin, no voy a gastar ni un minuto más debatiendo con alguien así. Espero que esto al menos haya ayudado a otros foreros a darse cuenta del "vacío" y la generalización de tus argumentos en contra de los REITs. "Inflar cotización", "Engañar con los mantenimientos" (por dios, echate un ojo al sector de las utilities anda), "Hacer compras para crecer a dudosas rentabilidades", etc etc. Como digo, argumentos que aplican totalmente igual a cualquier sector y de hecho, que pueden ser mucho más peligrosos en ciertos sectores. Poco criterio, y sí, ahora sí es despectivo.

Un saludo y gracias a tí hombre, al menos he pasado un rato entretenido

[yoe]

Hola, es muy interesante lo que comentas yoe, pero con todo el respeto no estoy de acuerdo en tu visión tan negativa de los REITs. Sinceramente, creo que lo negativo que le quieres ver a los REITs, aplica igualmente a cualquier empresa o sector, a otros incluso más si me apuras.

Pienso que no. Cada sector hay que entender las claves y saber que hay que vigilar. Y teniendo que estar diversificado hay que tratar de evitar los sectores 15:1. 15 años de felicidad, 1 para perderlo todo.

Y hay sectores que lo llevan en su ADN. Por ejemplo, aerolineas. Aerolineas no debería (por regla general) ser un BH, sino un value, o un growth, o un trade. Es un sector donde sabes que los eventos muy improbables, que solo ocurren 1 de cada 100 veces, cuando ocurren, llevan a perder todo. Lo ganado mas lo invertido.

La cuestion aqui es dilucidar si el mundo REIT responde a ese patron. Y entiendo que navego contracorriente. Si revisas bibliografia y foreros y blogeros, no hay nadie que ponga el acento en los riesgos. Todo el mundo quiere REIT por que son ‘dividenderos’. Son Alicia en el pais de los dividendos.

Y atendiendo a los ultimos 20 años, nadie les puede quitar la razon. Pero yo lo voy a intentar.

Que el gobierno cambie las normas o la fiscalidad por supuesto, puede "destrozar" un sector completo, pero esto aplica a todos los sectores por igual y puede pasar en cualquiera de ellos, con la misma probabilidad que con los REITs (que en el caso de EEUU, sinceramente creo que es muy muy baja). Siguiendo tu visión, sectores como las utilities o las telecos, que son intensivas en capital como los REITs (y por tanto tienden a estar sobre-endeudadas) y el gobierno les puede cambiar las normas o la fiscalidad cualquier día (con mas riesgo que en los REITs, por cierto), tampoco son entonces negocios de electricidad/agua/gas o de comunicaciones sino que son productos financieros...

Las empresas que mencionas tienen riesgo regulatorio. Los Reits lo que tienen es una fiscalidad especial que es a partir de la cual se monta todo el modelo de negocio: reparto de dividendo, ratios de deuda mucho mayores y ampliaciones de capital constantes. Si cambia la fiscalidad para pasar a tener la misma que el resto de mortales, el modelo cambia, los ratios de valoracion tambien y la estrategia de asignacion de capital tambien. El ejemplo no es para decir que vaya a ocurrir (aunque podria) sino para entender las claves del negocio y que hacen que sean lo que son.

Piensa si tu compras un inmueble si puedes tener la misma estructura financiera. Y si tu respuesta es que no, ya sabes que no estas invirtiendo en inmuebles (como se suele argumentar), sino en un producto financiero que utiliza los inmuebles como subyacente. O asi lo veo yo.

Evidentemente el riesgo regulatorio existe en las empresas reguladas, por eso empresas como Ibe se diversifican internacionalmente para diluirlo. En Alemania ocurrio, con la merkel y las nucleares.

Es saber donde poner el ojo segun el tipo de empresa.

En general la asignacion de capital es clave, y en los negocios regulados tambien, pero no me parecen al mismo nivel. Una utilitie no tiene en su ADN la ampliacion constante de acciones.

Eso es muy peligroso y lo veras el dia que te ocurra. Los gestores tienen incentivos a inflar la cotizacion para obtener mas dinero por ampliacion de capital. Eso no ocurre en las eléctricas. Y solo se ve cuando la marea baja.

Que la dirección te la puede liar y joder lo conseguido en 20 años, pues más de lo mismo, puede pasar igual en cualquier empresa, en Coca Cola por más que tenga su marca y se vaya a poder recuperar de una mala gestión por parte de la dirección, el caso es que también te la pueden liar parda y cargarse lo conseguido en 20 años. La diferencia con respecto a los REITs, es que con estos partes de una rentabilidad por dividendo del doble o el triple que con una empresa como Coca Cola, y esto también hay que tenerlo en cuenta a la hora de ponernos catastrofistas (si dentro de 10 años ambas empresas se dan un palo, Realty Income te habrá proporcionado hasta entonces el doble de dividendos que ya habrás reinvertido de forma diversificada en tu cartera).

Para mi no es lo mismo. El negocio central de CC es vender latas de refresco, y los tipos bajos le sirven para mejorar la rentabilidad, pero la clave no esta en los tipos bajos.

El negocio central de un reit es tomar pasivos constantemente (deuda o acciones) para crecer y estirar al maximo la deuda. Eso lleva a otra serie de incentivos para el directivo con el fin de obtener dinero y hace clave que lo este invirtiendo bien, ademas de hacerlo mas dependiente del entorno macro. Y para ti, como inversor medio, se te hace mas dificil de vigilar que la venta de refrescos.

¿Incentivos que puede tener?
- Inflar la cotizacion para obtener mas dinero por menos.
- Engañar con los mantenimientos y descubrir a los años que no era sostenible.
- Hacer compras para crecer a dudosas rentabilidades.

Cierto que esto puede ocurrir en todos los sectores. Pero no al mismo nivel. Los reits necesitan cotizaciones altas para vivir, Coca Cola no.

Sinceramente, creo que lo importante para los que vamos a largo plazo siempre es diversificar, y asumir que alguna empresa o sector nos dará un palo tarde o temprano.

Y tratar de evitar los sectores 15:1.

Con todo, creo que es una lástima que un inversor que sigue estrategia de dividendos, le tenga tanto miedo precisamente al único sector que está de por sí obligado a repartir el grueso de sus beneficios vía dividendos...

Suena un poco religioso.

Para ser un buen BH debes tener esto, esto y esto. Si no, no eres un buen feligres.

En cualquier caso, un sector puede ser bueno para el largo plazo y alguien decidir no tenerlo. Simplemente porque prefiere no dedicarle tanto tiempo a vigilar al gestor. Eso con el tiempo, lo iras valorando. Hay negocios que requieren menos tiempo y preocupaciones, y no necesariamente son menos rentables.


Imaginate, parafraseandote, que yo terminara mi conversacion con un parrafo asi:

Con todo, creo que es una lastima, que haya tanto inversor novato que todavia no tiene el culo pegado (le faltan un par de palos), y entre alegremente en sectores sin saber a que atenerse porque lo comentan en los foros o simplemente ‘por que reparten dividendos’

Pero prefiero terminar asi:

que suerte que he tenido que un forero ha accedido a revisar mis pensamientos. De aqui solo puedo salir ganando. Si estoy equivocado, me ayudara a corregir. Y si tras conversar sigo viendo lo mismo, estare mas seguro de lo que veo. Solo puedo salir ganando. Asi que muchas gracias por dedicar parte de tu tiempo a conversar conmigo¡

Gracias¡!!

[victrivelio]

Hola, es muy interesante lo que comentas yoe, pero con todo el respeto no estoy de acuerdo en tu visión tan negativa de los REITs. Sinceramente, creo que lo negativo que le quieres ver a los REITs, aplica igualmente a cualquier empresa o sector, a otros incluso más si me apuras.

Que el gobierno cambie las normas o la fiscalidad por supuesto, puede "destrozar" un sector completo, pero esto aplica a todos los sectores por igual y puede pasar en cualquiera de ellos, con la misma probabilidad que con los REITs (que en el caso de EEUU, sinceramente creo que es muy muy baja). Siguiendo tu visión, sectores como las utilities o las telecos, que son intensivas en capital como los REITs (y por tanto tienden a estar sobre-endeudadas) y el gobierno les puede cambiar las normas o la fiscalidad cualquier día (con mas riesgo que en los REITs, por cierto), tampoco son entonces negocios de electricidad/agua/gas o de comunicaciones sino que son productos financieros...

Que la dirección te la puede liar y joder lo conseguido en 20 años, pues más de lo mismo, puede pasar igual en cualquier empresa, en Coca Cola por más que tenga su marca y se vaya a poder recuperar de una mala gestión por parte de la dirección, el caso es que también te la pueden liar parda y cargarse lo conseguido en 20 años. La diferencia con respecto a los REITs, es que con estos partes de una rentabilidad por dividendo del doble o el triple que con una empresa como Coca Cola, y esto también hay que tenerlo en cuenta a la hora de ponernos catastrofistas (si dentro de 10 años ambas empresas se dan un palo, Realty Income te habrá proporcionado hasta entonces el doble de dividendos que ya habrás reinvertido de forma diversificada en tu cartera).

Sinceramente, creo que lo importante para los que vamos a largo plazo siempre es diversificar, y asumir que alguna empresa o sector nos dará un palo tarde o temprano. Con todo, creo que es una lástima que un inversor que sigue estrategia de dividendos, le tenga tanto miedo precisamente al único sector que está de por sí obligado a repartir el grueso de sus beneficios vía dividendos...

[yoe]

Es interesante esto que mencionas yoe, pero indagando un poco en uno de las probabilidades que mencionas ¿Qué te hace pensar, por ejemplo, que se vaya a cerrar el grifo de los acreedores? Sé que se puede dar por mucho factores. ¿Se te ocurre algún motivo para que esto pase?
Es simple curiosidad, con el fin de llegar a otras ideas que se me escapen a mi o a cualquiera que esté pensando en entrar en reits.

Quizá en el pasado ya haya sucedido algo así.

Pues no lo se, wolwerif. Si me hubieras preguntado en enero de 2020 te hubiera dicho cualquier generalidad, menos la posibilidad de que un virus asolara al mundo.

Para mi, son algo parecido a las aerolineas. 15 años buenos, viene un desastre (imprevisible) y pierdes todo lo ganado.

El tema es que en BH te la juegas a un futuro incierto. Apuestas a que sera mejor que el presente, pero estas permanentemente expuesto a todo lo que ocurra.

Un ejemplo cercano puede ser Unibail Rodamco. Cierto que el CEO se precipito, pero algo asi seria.

Tambien cobra especial importancia la direccion. Yo se por ejemplo que una direccion mediocreo o falaz en Coca Cola me puede llevar a una decada mala, pero dificilmente a la quiebra. No asi en los REITs. Un director ‘mentiroso’ o incompetente me la puede estar liando parda sin yo saberlo. O montarme una ampliacion al estilo Unibail Rodamco y hacerme perder todo lo ganado en 20 años.

Teoricamente estan protegidos para las subidas de tipos de interes, pero si estan haciendo las compras a rentabilidades ajustadas a estos tipos, supongo que una subida brusca les puede afectar.

Otro ejemplo mas cercano es Merlin. Si la situacion se hubiera agravado un poco mas, se hubiera visto obligado a hacer una ampliacion de capital a 4/5 euros de cotizacion despues de haber estado cotizando unos años por encima de 10 euros. 5 años buenos, uno para perder todo lo ganado.

Es muy importante vigilar el tipo de activo en que invierte y la direccion. Hay muchas formas en que te la puede pegar y tu no estar enterandote. Como el capital que gasta en mantenimiento. Etc etc.

Resumidas cuentas, que con mucha probabilidad que seran buenos para los proximos 10 años, como hasta ahora, pero a mi no me hacen estar especialmente tranquilo con ellos. Veo un entorno de tipos ultrabajos y que se depende mucho del buen hacer de la direccion. Yo las veo mas como un producto financiero que como un negocio de inmuebles. Son lo que son porque estiran financieramente la deuda al maximo, tienen en el ADN la ampliacion del numero de acciones y una fiscalidad especial.

Si cambia la fiscalidad, cambia el negocio. Y eso para mi no es un negocio de inmuebles, es un producto financiero que utiliza los inmuebles como subyacente para montarlo.

[wolverif]

Es interesante esto que mencionas yoe, pero indagando un poco en uno de las probabilidades que mencionas ¿Qué te hace pensar, por ejemplo, que se vaya a cerrar el grifo de los acreedores? Sé que se puede dar por mucho factores. ¿Se te ocurre algún motivo para que esto pase?
Es simple curiosidad, con el fin de llegar a otras ideas que se me escapen a mi o a cualquiera que esté pensando en entrar en reits.

Quizá en el pasado ya haya sucedido algo así.

[yoe]

Muchas gracias Yoe! Si, sabía lo de la obligación de repartir el dividendo, y de las métricas que tenemos que usar aquí...pero no pensaba que ese aumento de capital constante fuera sostenible. Aunque quizas tenga sentido, si su negocio es comprar cada vez más inmuebles para alquilarlos, creces con deuda, si o si, por definición.

Saludos y gracias!

Siempre que las metricas por accion mejoren, estan empleandolo bien. El caso es que me infunden mucho respeto, porque si un dia le cortan el grifo acreedor se puede liar parda. En ese momento la cotizacion caera mucho y debido a que suelen tener mucha deuda van a tener que hacer amoliaciones de capital a multiplos muy dilutivos para el accionista.

Vamos que a los reits los veo algo asi: 20 años de felicidad y 1 para perder todo lo ganado en esos 20.

Se que es muy catastrofista y que es una vision muy particular del mundo REIT, pero no puedo evitar verlas asi.

Otro riesgo que tienen es que les cambie la fiscalidad. USA es un pais juridicamente muy seguro, pero si algun dia ocurriera que le suben los impuestos sobre el beneficio, ya no podran mantener la misma estructura financiera. Es probable que tuvieran que bajar el payout para reservar dinero para financiarse. Y en ese punto, las metricas de valoracion utilizadas hasta ese momento no valdrian para nada (se habria comprado caro irremediablemente).

Se que son casos extremos e improbables y que se puede argumentar que ‘cisnes negros’ de estos puede haber en cualquier sector en los proximos 20 años, pero por algun motivo yo no consigo eliminar mi recelo con los reits. Seguramente en diez años me arrepienta, pero este año, que han dado buena oportunidad, no he podido darle al boton para cargar mi cartera sustancialmente de reits/socimis.

Saludos y suerte con lo que decidas.