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Invertir en REITs

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  • Invertir en REITs


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Muy buenas:

    Siguiendo los estudios de inversión hace un tiempo que me encontré con los REITs, que son basicamente una especie de fondos de inversión en bienes raices, pero que cotizan y se comercializan como acciones y, a todo los efectos practicos, se puede decir que lo son. La diferencia es que por ley deben distribuir anualmente un 90 % minimo de su base imponible en forma de dividendos.

    Algunas, como AGNG dan casi un 20% en dividendos (High yield); ¿los considerais interesante para formar parte de una cartera diversificada de largo plazo)?. Me gusta mucho MTGE (bastante diversificada) pero es una empresa muy nueva. Veremos si meto un poco de baza para ir probandolos...

    Sigo en ello (supongo que soy un espíritu inquieto) pero lo dejo aquí por si alguien los lleva y nos puede contar algo sobre ellos.

    Un saludo.
    www.activandoelfuturo.com

  • #2
    Muy buenas, Allegretto...

    Te pego un hilo que comencé yo hace unos meses sobre AGNC... las aportaciones válidas no son mias, sino del jefe y de algún otro forero...
    http://www.invertirenbolsa.info/foro...highlight=agnc

    Yo te puedo decir que yo las llevo, pero no pienso en ella para el largo plazo, porque lo que hagan dependerá mucho de la situación económica y fiscal en EEUU. Lleva varios años con una cotización bastante estable, entre 25 y 35$, y da un dividendo anual de 5$. A cotización de día de hoy, es un 20%. Pero no conozco la empresa, no sé que hace y no tengo metido una cantidad importante.

    Ya nos contarás a ver que tal...

    Comentario


    • #3
      Gracias por el enlace, Kike.

      Te comento, por lo que he estudiado basicamente hay tres tipos de REIT, que resumo en:

      * MORTGAGE REITs, que basan su negocio principal en prestar dinero a corto plazo para prestamos hipotecarios y luego los cobran a un interés mayor. Aquí hay que tener cuidado porque depende mucho de los tipos de interés, parametros macroeconomicos y demás. Además, cuidado, porque las hay agenciadas (el propio estado o agencias garantizan o respaldan los prestamos) y no agenciadas (que tienen más riesgos).

      * EQUITY REITs, en los que los REITs son propietarios de propiedades físicas (centros comerciales, hospitales, apartamentos, etc) y sus ingresos vienen del cobre de las rentas de esas propiedades.

      * REITs mixtos, que combinan ambas.

      Visto esto tengo claro que en caso de invertir lo haría en el segundo grupo, mucho más seguro y una forma cómoda y económica de invertir en bienes inmuebles.

      Además, hay REIT que llevan muchos años incrementando su dividendo (he localizado unos 8 ó 9), entre ellos tres que estoy analizando poco a poco y que son HCP Inc., Universal Health Realty Income Trust y Omega healthcare Investors. Centrados en sanidad y servicios geriátricos que creo que son los mejores para el largo plazo.

      Seguiré mirando y analizando porque creo que pueden formar parte de una cartera diversificada (siempre por debajo de un 5% en mi caso) debido a que es un sector, el de los bienes inmuebles, muy apto para el largo plazo sin tener que hacer grandes desembolsos en comprar propiedades.

      Saludos!

      P.D. Edito para comentar que, según tengo entendido, la retención de los dividendos de los REITs es similar al de otros dividendos ordinarios. Es así ¿verdad?
      Editado por última vez por Allegretto; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/2104-allegretto en 04-06-2013, 02:33 PM.
      www.activandoelfuturo.com

      Comentario


      • #4
        Digital Realty Trust

        Dale una mirada a ver que te parece, he leído cosas interesantes de este REIT.

        Saludos.
        "The first rule is not to lose. The second rule is not to forget the first rule" - Warren Buffett

        Comentario


        • #5
          Muy buenas de nuevo, Allegretto...

          Gracias por la información de los REITs. Ya nos contarás las conclusiones que sacas de los que estás estudiando.

          En cuanto al tema de las retenciones, a mi me han retenido lo mismo que cualquier otra empresa americana, y al incluirlo en la declaración de este año, tampoco he notado diferencias.

          Un saludo

          Comentario


          • #6
            Originalmente publicado por Ender Ver Mensaje
            Digital Realty Trust

            Dale una mirada a ver que te parece, he leído cosas interesantes de este REIT.

            Saludos.
            Lo veo algo caro aunque en un sector con bastante potencial. Yo estoy siguiendo muy de cerca HCP, un Equity REIT en la rama sanitaria, muy diversificado y que forma parte de los dividendos aristocraticos, con 27 años consecutivos aumentando el dividendo.

            Tiene gran parte en el sector geriatrico, con un potencial que no os voy a contar nada nuevo, y con amplia presencia en casi todos los Estados Unidos. En la distribución tenemos:

            * 35% en residencias de la 3ª edad (residencia en el sentido amplio de la palabra).
            * 29% en centros de enfermería especializada.
            * 17% en edificios para la industria farmaceútica. Tiene previsto desarrollar algún nuevo proyecto en el Norte de California.
            * 15% en consultorios médicos.
            * 3% en hospitales (puede parecer poco, pero son 21 hospitales).

            A precios actuales presenta una RPD de aprox. 4,3%.

            Tiene potencial, pero también algunas debilidades y sin duda la que más me preocupa es una futura subida de tipos, que haría que los precios cayeran para atraer a futuros compradores.

            Sigo echandole el ojo a ésta, porque es de las que me gustan
            www.activandoelfuturo.com

            Comentario


            • #7
              A ver si puedo ayudaros un poco con este tema REITs.

              Los REITS (Real Estate Investment Trust) o SOCIMI en castellano son fideicomisos especializados en inversiones en Real Estate. Los Reits son empresas o fondos que invierten en inmuebles que generan ingresos. Sólo en EEUU existen más de 200 Reits. Reparten el 90% de sus beneficios

              Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts) Es una institución que agrupa índices como el NAREIT index, NAREIT 50 index, etc.

              Existen a grosso modo 3 tipos de Reits:

              Patrimonial: Invierte en propiedades que generan rentas
              Hipotecarios: Ingresos provenientes de intereses de sus prestamos hipotecarios
              Mixtos: Los que tienen edificios y cédulas hipotecarias.

              Los Reits pueden comprar edificios como oficinas, locales comerciales, residenciales, hospitales, hoteles, bodegas, etc…


              Las ventajas de los Reits son:

              -Cotizan como si fuese una acción normal

              -Requisitos de capital muy bajos

              -Cashflows elevados para tu cuenta

              -Posibilidad de entrar en inversiones que de otra forma sería imposible entrar

              -Liquidez inmediata

              -Diversificación en inmuebles y destino de sus inversiones

              -Ventajas fiscales

              Los inconvenientes:


              -Reglas estrictas de reparto de los beneficios

              -Riesgos por oscilaciones en el mercado inmobiliario

              -Que repartan grandes beneficios un determinado año no significa que el Reit sea muy bueno

              - En general los mismos riesgos de comprar cualquier acción en bolsa.


              Cosas importantes al ver en un REIT:

              Los más improtante es ver que tipos de inmuebles tienen los reits, ver cuando expiran los contratos, etc.

              Para valorar un REIT la medida más usada es el FFO, que es digamos el beneficios real de un REIT. se saca restando a los ingresos netos las ganacias provenientes de las ventas de edificios y menos las depreciaciones. Es decir, si quereis saber si un Reit gana dinero teneis que sacar el FFO.

              En USA la mayor parte de los inversores tiene una parte de su cartera en REITs y es un buen complemento para cualquier cartera. La mejor forma de entrar si no sabeis valorar estas empresas y sus riesgos es mediante el ETF VNQ, o si querés más rentabilidad a cambio de un riesgo mayor, el ETF REM sería el mas indicado.

              Espero que os haya ayudado. Un saludo
              Las 7 leyes de la inversión por dividendos

              Comentario


              • #8
                Muy buenas:

                Como comenté en mi hilo entré en HCP Inc. De los que he analizado ha sido el que más me ha gustado y pienso que está a un precio razonable.

                Seguiré estudiando el sector ahora desde dentro.

                Una curiosidad que no sabía. ¿Sabeis que O (Realty Income Corporation) reparte dividendo mensualmente desde hace varios años?. La misma lleva también 18 años repartiendo dividendos crecientes. Junto con DLR (interesante aportación del amigo Ender), UHT (aunque no creo que acumulara más sanitarias), UBA y SKT, son las que estoy siguiendo, aunque éstas de lejos aún .
                www.activandoelfuturo.com

                Comentario


                • #9
                  a mi si que me sonaba la empresa realty income corp "O" :P

                  Mira si quieres el sector de MLPs. tienes muy buenas rentabilidades por dividendos, aunque hay que conocer los riesgos y los rendimientos posibles futuros. El indice es es el indice alerian, y el tiker del ETF es AMLP

                  Un saludo
                  Las 7 leyes de la inversión por dividendos

                  Comentario


                  • #10
                    Originalmente publicado por Ganaindices Ver Mensaje
                    a mi si que me sonaba la empresa realty income corp "O" :P

                    Mira si quieres el sector de MLPs. tienes muy buenas rentabilidades por dividendos, aunque hay que conocer los riesgos y los rendimientos posibles futuros. El indice es es el indice alerian, y el tiker del ETF es AMLP

                    Un saludo
                    Ese sector (al que pertenece creo que Kinder Morgan) le estuvimos echando un ojo (creo que fue Ender el que abrió el tema, pero no lo se seguro) pero no teniamos muy clara la estructura de estas empresas, como tampoco su fiscalidad y como nos afectaría.

                    Generalmente tengo entendido que son sobre todo empresas o grupos relacionados con transporte de gas pero no lo tengo muy bien mirado ya que tengo serias dudas.

                    Lo de los ETF los descarté en su día sobre todo por su fiscalidad y la no desgravación de sus primeros 1500 € de dividendos, así como creo que es más "transparente" invertir en acciones, aunque es una via interesante para mercados poco accesibles.

                    Desde luego los usos tienen de todo: REIT, MLPs y ADRs (también interesantes si no quieres meterte en otros mercados que no sean USA-España, como yo; pero también me lia un poco su posible fiscalidad). Da para escribir un libro, desde luego.

                    Saludos y buena aportación amigo Ganaíndices. Da gusto compartir información con personas como vosotros!
                    www.activandoelfuturo.com

                    Comentario


                    • #11
                      Hola,

                      A mí los RETI como concepto me parecen bien, pero lo más importante es analizar los inmuebles que tiene cada uno de ellos, como dice Ganaindices.

                      Pensad que el mercado inmobiliario de USA es muy distinto al que estamos acostumbrados en España. Allí, una ciudad puede perder mucha población en unos pocos años, y sus inmuebles perder casi todo su valor.

                      En España no tenemos los movimientos de población que hay allí. En USA, cierran las fábricas de coches de Detroit y la población de Detroit baja muchísimo, quedando barrios abandonados (esto ha pasado realmente). Si una zona pierde potencial, la gente no espera mucho, coge las maletas y se va a otro Estado. Por eso me parece importante lo de conocer los inmuebles, la zona en la que están, etc. Más que si fuera en España, quiero decir. Porque en España no se va a "vaciar" Valladolid o Cádiz en 5 años, pero en USA sí puede pasar algo así.

                      Un saludo.


                      Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                      "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                      "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                      "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                      "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                      "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                      "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                      "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                      "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                      Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                      "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
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                      • #12
                        Hola compis,

                        Cuando empece a considerar la inversion en bolsa y lei los libros de IEB, alguien me mencionaba el sector inmobiliario y se me ponian los vellos de punta. Me imagino que este rechazo, sin estar muy razonado por mi parte, debia venir por la crisis actual donde el sector inmobiliario no se ha visto especialmente fortalezido.

                        Leyendo algunos posts en inversores que tienen interesantes carteras, vi que era bastante habitual encontrar alrededor de un 5% de tu portofolio en REITs. De donde decidi, informarme un poco más. En este hilo, se ha compartido informacion muy interesante, completo un con lo que he usado yo para formarme en este tema:

                        Concepto:
                        http://www.investopedia.com/articles/03/013103.asp

                        Como analizarlas:
                        http://www.investopedia.com/articles/04/112204.asp
                        Quizas un punto llamativo a tener en cuenta es que la PER no es un buen indicativo de su precio actual. Es mas recomendable considerar el FFO (o AFFO)/EPS. El motivo principal es que las depreciaciones llevan a considerar un valor mas bajo del que realmente tienen. Normalmente, los inmuebles no se deprecian, sino que su valor tiende a subir.
                        Buenas recomendaciones para evaluar su endeudamiento:
                        http://seekingalpha.com/article/1315...ts-if-you-dare

                        REIT vs Interest rate:
                        http://www.investopedia.com/articles/04/110304.asp
                        Parece ser que la cotizacion de las REITs es inversavemente proporcional al comportamiento de los intereses. Para las REITs que considero interesantes, no veo un mayor inconveniente en este tema, sino todo lo contrario. Cuando el interes suba, el precio de las REITs bajara, y yo comprare mas.

                        Industrias:
                        REITs hay para todos los gustos, ofreciendo un gran abanico de rentabilidades y riesgo. Tras leer bastante articulos sobre REITs (por ejemplo en seeking alpha podemos encontrar muchisima informacion), creo que me enfocare en dos tipos de REITs:
                        - Retail REITs: Estas empresas proveen las premisas comerciales a otras empresas, donde éstas llevan a cabo su actividad. Hay un subconjunto aqui que me parece incluso mas interesante son las llamadas triple-net REITs, las cuales tienen un contrato con el arrendatario se hace cargo del mantenimiento, seguro e impuestos del establecimiento.
                        Aqui la que me ha llamado mas la atencion es Realty Income Corporation (O), voy a abrir un hilo sobre esta, si no lo tenemos ya.
                        - Healthcare REITs: El ejemplo paradigmatico es HCP. Poco que añadir aqui, pues Allegretto la ha descrito muy bien.

                        Riesgo:
                        Como han comentado otros compañeros previamente, se ha de ser muy cuidadoso en el analisis de la REIT donde se pretende invertir, pues hay un amplio rango de industrias cubiertas por estos fondos inmobiliarios. Recomendaria enfocarse en industrias muy defensivas, y con un amplio historial de incremento de dividendo (ni mencionar buenos fundamentales).

                        Pues eso, aconsejo tener este sector en cuenta en nuestras carteras.

                        Saludos!
                        Editado por última vez por dosduros; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/5014-dosduros en 09-09-2013, 07:50 AM. Razón: Añado link para medir deuda

                        Comentario


                        • #13
                          Le daremos un vistazo a esos enlaces, un gran trabajo.

                          Saludos.
                          "The first rule is not to lose. The second rule is not to forget the first rule" - Warren Buffett

                          Comentario


                          • #14
                            Originalmente publicado por Ender Ver Mensaje
                            Le daremos un vistazo a esos enlaces, un gran trabajo.

                            Saludos.
                            Gracias Ender, he añadido un link que he usado para evaluar la deuda de HCP y O.

                            Saludos!

                            Comentario


                            • #15
                              Muy buen trabajo amigo DosDuros.

                              Precisamente estoy empezando a trabajar un poco más en serio en el analisis y en todo el mundillo de los REIT para, en un futuro no muy lejano publicarlo en el blog, además de revisar el analisis de HCP y fijarme en O y en DLR. La última vez que analicé HCP no creo recordar una deuda tan grande, pero ya te digo que me pondré con ello.

                              Un saludo gracias por el trabajo.

                              P.D. Hace poco, precisamente Dividend Growth Machine incrementó posiciones en HCP, casi en mínimos. A ver como sigue evolucionando una vez que FED retire los dichosos estimulos.
                              www.activandoelfuturo.com

                              Comentario


                              • #16
                                Originalmente publicado por Allegretto Ver Mensaje
                                Muy buen trabajo amigo DosDuros.

                                Precisamente estoy empezando a trabajar un poco más en serio en el analisis y en todo el mundillo de los REIT para, en un futuro no muy lejano publicarlo en el blog, además de revisar el analisis de HCP y fijarme en O y en DLR. La última vez que analicé HCP no creo recordar una deuda tan grande, pero ya te digo que me pondré con ello.

                                Un saludo gracias por el trabajo.

                                P.D. Hace poco, precisamente Dividend Growth Machine incrementó posiciones en HCP, casi en mínimos. A ver como sigue evolucionando una vez que FED retire los dichosos estimulos.
                                Gracias Allegretto!

                                Quizas en el computo de la deuda se debe hacer: Net Debt/Adjusted_EBITDA,
                                por lo que veo los ratios que se consideran para REITs suelen estar fundamentados en (A)FFO.
                                Por otro lado, en las recomendaciones para evaluar la deuda de las REITs no vi Net Debt/EBITDA mencionado.

                                Si ya vi que Dividend Growth Machine le pego un tirito a HCP, yo la estoy siguiendo de cerca. En principio la retirada de estimulos deberia de reducir el precio aun mas. Yo compraria una parte ahora y dejaria algun tirito una vez los estimulos empiecen a reducirse.

                                Esperando a ver el analisis en tu blog!

                                Un saludo!

                                Comentario


                                • #17
                                  Fiscalidad

                                  Hola,

                                  Siguiendo con el estudio de este tipo de empresas, he estado revisando la fiscalidad a la que estaria sujeto el unitholder. Cuando invertimos en REITs no poseemos stock, sino units. El concepto es similar, pero desde un punto fiscal hay diferencias.

                                  Cuando el accionista recibe una retribucion se han de diferenciar tres conceptos:
                                  - Dividendo: Una parte del BPA (depende del payout, que como sabemos ha de ser al menos del 90%).
                                  - Ganancias patrimoniales de la REIT: Beneficio que proviene de venta de patrimonio de la empresa. A efectos fiscales son ganancias patrimoniales, como cuando vendemos nuestra participacion en la empresa (si se obtuvo ganancia por esta operacion).
                                  - Retribucion de capital: Las REITs distribuyen entre sus accionistas los cash flows, sin descontar las depreciaciones. Este beneficio es considerado como una devolucion al unitholder de su inversion. Este parte de la retribucion esta exenta de fiscalidad hasta que uno de los siguientes eventos ocurre:
                                  1. Se vende parte de la participacion. Notad que el coste de la inversion se debe de reducir cada vez que se obtienen retribuciones de capital. De este modo, las ganancias patrimoniales se calcularian: precio venta - (coste inicial - retribucion de capital).
                                  2. Si el coste inicial es menor de cero. A esta situacion se podria llegar si las retribuciones de capital fuesen mayores que la propia inversion.

                                  Para los no residentes en USA, que poseen una participacion menor del 5% de la empresa (me siento identificado en este grupo), las ganancias patrimoniales de la REIT son consideradas como dividendos ordinarios a efectos fiscales.

                                  Trato de resumir un poco lo que he entendido, nuestros dividendos y ganancias patrimoniales de REITs tributarian de acuerdo a los usuales convenios de doble imposicion, nada nuevo. Pero, hay que diferenciar una parte que es la correspondiente a las retribuciones de capital, que lo que hacen es reducir el coste de nuestra inversion (algo asi hice cuando recibi el scrip dividend de los amiguetes del Santander).

                                  Os dejo por aqui las referencias que he usado para llegar a estas conclusiones:
                                  http://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp
                                  http://www.wisegeek.com/what-are-the...-dividends.htm
                                  http://www.clearstream.com/ci/dispat...s_and_RICs.htm
                                  http://www.investinganswers.com/fina...apital-roc-914

                                  Espero vuestros comentarios e intentemos llegar a un entendimiento comun en cuanto a la fiscalidad de estas interesantes empresas!

                                  Saludos!

                                  P.S. Inicie este estudio por casualidad, intentando de entender que era un Parnership y cuales eran sus implicaciones fiscales. Como podeis imaginar pronto os torpedeare con los Parnerships (e.g. KMI es GP de KMP parnership, y esta ahora mismo a buen precio).

                                  Comentario


                                  • #18
                                    Hola,

                                    Lo más importante al analizar un REIT es conocer los inmuebles que tienen. Saber dónde están, cómo son, etc.

                                    Pensad que USA es muy distinto a Europa.

                                    En Europa no se dan casos como el de Detroit, pero en USA sí se dan.

                                    Y no me refiero a la bancarrota de la ciudad de la que se habló bastante antes del verano, sino que desde los años 50 hasta ahora ha perdido dos terceras partes de su población, y desde el año 2000 ha perdido la cuarta parte de su población.

                                    Eso son muchos hoteles, centros comerciales, oficinas, edificios de viviendas, etc que en algún momento valían mucho y daban rentas estables que han pasado a no dar rentas y no valer nada.

                                    Por eso creo que hay que tener mucho cuidado con los datos históricos de los RETIs en USA.

                                    Un saludo.


                                    Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

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                                    "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                                    "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                                    "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                                    "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
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                                    • #19
                                      Entiendo por lo que comentas ue tener un REIT a los que tenemos menos de un 5% nos perjudica ,pues pagaremos por la reducción de capital como si fueran dividendos(en España no se tributa) y el dia que vendamos volveremos a pagar por plusvalia del mismo importe.Si es así esto le resta mucho interés a invertir en REITS.Saludos

                                      Comentario


                                      • #20
                                        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                        Hola a todos

                                        Tengo inversion en seis reits diferentes y en todos me hacen la retencion en origen del 15% y en destino del 21%.

                                        De momento es todo lo que "me quitan".

                                        Espero os aclare algo este dato.

                                        Saludos

                                        Comentario



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