En el enlace de SeekingAlpha que habéis colgado aparece un cuadro con 2 condiciones que debe cumplir en sus debt covenants:
1) Que el LTV to supere el 60%, y va por el 41.5% a 30 de Junio 2020.
2) Que la cobertura sobre los intereses sea como mínimo de 2x, y está en 4.2x (holgados de momento).
Supongo que habrá otras condiciones, como que el rating no baje de cierto nivel, etc., pero la más punzante en estos momentos es la del LTV por la velocidad a la que pueda bajar la valoración de sus activos en próximos trimestres. La caída del 5% en el valor de los activos en el primer semestre puede ser engañosa porque puede ser un indicador retrasado en el tiempo y no esté recogiendo toda la realidad del impacto de los seis primeros meses de 2020 y que la gran caída en la valoración nos venga en el segundo semestre de 2020 o incluso en 2021. A saber.
Para ser más exactos, el CFO de URW explica que el límite máximo del portfolio retail (centros comerciales) no debería bajar más de un 30% y el portfolio total de la empresa no debería bajar su valoración en más de un 36% con respecto a las valoraciones de Junio 2020. Están lejos, pero URW no se fía ni un pelo, de ahí la prudencia en no descartar una ampliación de capital.
Especulando un poco: yo creo que hay un 50-50 de posibilidades de ampliación de capital y que todo va a depender de si las vacunas que vengan en Q4 calman los ánimos de los mercados, los políticos y la gente, y que ésto haga que la gente vuelva a ellos. Espero y deseo que sí, porque una ampliación de capital como la explicada por Bloomberg sería un desastre para los inversores actuales que compramos por 130€ la acción.
Por otro lado, veo que intentar vender activos en estos momentos de "debilidad" por ir cargado de deuda no es la mejor baza ya que tus compradores conocen tu situación y apretarán en las negociaciones hasta sangrarte ... y encima URW no puede aflojar tampoco en los precios porque si vende muy barato eso tirará las valoraciones de sus otros activos que hará subir peligrosamente la ratio LTV, por lo que es un círculo vicioso bastante difícil de parar.
Os dejo aquí la respuesta del CEO a cómo lidiar con el tema del LTV:
"So the main favorite option is to execute the disposals exactly as we've done in the past. And of course, to reduce CapEx, EUR 1.6 billion of reduction of the pipeline following another reduction in half 2 last year and deferral of nonessential CapEx. What we don't control in the LTV is the V, obviously. Market seems to indicate that there will be further reductions in values in the second half. I cannot anticipate what, I think Jaap gave you the explanations on how these valuations were made. We will see what happens. But disposals is on the top of our desk, of each and everyone's desk in the company".
Veremos si los disposals y el recorte en el Capex y la reducción de los desarrollos nuevos son suficientes. Yo creo que no y que lo que le hace falta es un buen montón de suerte.
1) Que el LTV to supere el 60%, y va por el 41.5% a 30 de Junio 2020.
2) Que la cobertura sobre los intereses sea como mínimo de 2x, y está en 4.2x (holgados de momento).
Supongo que habrá otras condiciones, como que el rating no baje de cierto nivel, etc., pero la más punzante en estos momentos es la del LTV por la velocidad a la que pueda bajar la valoración de sus activos en próximos trimestres. La caída del 5% en el valor de los activos en el primer semestre puede ser engañosa porque puede ser un indicador retrasado en el tiempo y no esté recogiendo toda la realidad del impacto de los seis primeros meses de 2020 y que la gran caída en la valoración nos venga en el segundo semestre de 2020 o incluso en 2021. A saber.
Para ser más exactos, el CFO de URW explica que el límite máximo del portfolio retail (centros comerciales) no debería bajar más de un 30% y el portfolio total de la empresa no debería bajar su valoración en más de un 36% con respecto a las valoraciones de Junio 2020. Están lejos, pero URW no se fía ni un pelo, de ahí la prudencia en no descartar una ampliación de capital.
Especulando un poco: yo creo que hay un 50-50 de posibilidades de ampliación de capital y que todo va a depender de si las vacunas que vengan en Q4 calman los ánimos de los mercados, los políticos y la gente, y que ésto haga que la gente vuelva a ellos. Espero y deseo que sí, porque una ampliación de capital como la explicada por Bloomberg sería un desastre para los inversores actuales que compramos por 130€ la acción.
Por otro lado, veo que intentar vender activos en estos momentos de "debilidad" por ir cargado de deuda no es la mejor baza ya que tus compradores conocen tu situación y apretarán en las negociaciones hasta sangrarte ... y encima URW no puede aflojar tampoco en los precios porque si vende muy barato eso tirará las valoraciones de sus otros activos que hará subir peligrosamente la ratio LTV, por lo que es un círculo vicioso bastante difícil de parar.
Os dejo aquí la respuesta del CEO a cómo lidiar con el tema del LTV:
"So the main favorite option is to execute the disposals exactly as we've done in the past. And of course, to reduce CapEx, EUR 1.6 billion of reduction of the pipeline following another reduction in half 2 last year and deferral of nonessential CapEx. What we don't control in the LTV is the V, obviously. Market seems to indicate that there will be further reductions in values in the second half. I cannot anticipate what, I think Jaap gave you the explanations on how these valuations were made. We will see what happens. But disposals is on the top of our desk, of each and everyone's desk in the company".
Veremos si los disposals y el recorte en el Capex y la reducción de los desarrollos nuevos son suficientes. Yo creo que no y que lo que le hace falta es un buen montón de suerte.
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