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Pisos en Madrid

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  • Murciélago
    respondió
    Hola a todos:

    Baja el precio de la vivienda en Madrid capital:

    TINSA_Madrid_Capital_2020_Q3.PNG.jpg

    Fuente: https://www.tinsa.es/precio-vivienda...madrid/madrid/

    (No hay datos del Q2).

    También baja en la Comunidad de Madrid, y en toda España.

    Un saludo.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Yo también creo que van a bajar los precios de los pisos.

    Por 2 motivos.

    Primero por lo que dice Friedman, lo lógico es que la peor situación económica haga bajar los precios de los pisos, en toda España. Esto será más a corto plazo.

    Y a medio y largo plazo creo que va a influir lo que tú dices. Incluso creo que pueden bajar los precios de las afueras de Madrid, porque la gente se vaya a otras provicias.

    Cuando yo trabajé de programador, tenía muchos compañeros que eran de fuera de Madrid. Porque entonces casi todo el trabajo de informática en España estaba en Madrid. Según decían ellos, "en mi provincia como informático se puede trabajar en la Caja de ahorros, y poco más, y allí ya están todos los puestos cogidos".

    A algunos de ellos les gustaba vivir en Madrid y lo preferían a su provincia.

    Pero otros si que habrían preferido quedarse a vivir en su provincia, si hubieran encontrado trabajo allí. No es que no les gustase Madrid, ni que lo pasasen mal, pero les gustaba más estar en su localidad, con su familia, sus amigos, etc. Creo que las personas que están en esta situación probablemente van a ir saliendo de Madrid, y Barcelona, para volver a vivir a sus localidades, gracias al teletrabajo.

    Es imposible estimar qué efecto tendrá esto, pero en principio creo que no va a ser testimonial, sino que va a tener un cierto efecto visible.


    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • Friedman
    respondió
    Originalmente publicado por Herrvak Ver Mensaje
    que los vendedores necesiten dinero.. llevando por tanto a una bajada del precio de las viviendas considerable. ¿Como lo veis?
    Hola Herrvak,

    Yo creo que los pisos efectivamente van a bajar, mucha gente va a perder el trabajo y la demanda va a bajar mucho. También bajarán las posibilidades de financiación, por lo que las personas a las que le pille con liquidez o buena posibilidad de endeudamiento, puede ser un momento único para comprar.

    Dejar un comentario:


  • Herrvak
    respondió
    Dejando un lado el daño humano y económico que se está viviendo, a raíz del confinamiento me ha dado por pensar si los pisos en Madrid acabarán bajando bastante a raíz de esta crisis.
    Por un lado pienso que muchas personas que ahora llevan tantos días en casa y muchas sin una terraza les merece la pena pagar lo que se paga por estos pisos en Madrid y a estos precios. También pienso, que el teletrabajo ya estaba antes pero que a partir de ahora va a ser un gran cambio, por lo que quizá ya no sea tan importante vivir tan cerca del trabajo y puedes ir a las afueras con pisos de más metros, y más baratos. La localización va a ser muy importante. También creo que mucha gente se está planteando su vida, su futuro y buscan un cambio de vida.. porque al final son dos días los que estamos aquí y quizá el tiempo que quieran estar no lo quieran para pagar una hipoteca el resto de su vida o vivir ahogados, no estando por tanto dispuestos a pagar barbaridades por pisos. Esto y otras cosas, y asumiendo los problemas económicos que vamos a tener la población, puede que no se compre pisos y que los vendedores necesiten dinero.. llevando por tanto a una bajada del precio de las viviendas considerable. ¿Como lo veis?

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Murciélago, haré un vídeo sobre la liberalización del suelo, sí . Más bien haré una serie, como para las pensiones. Precisamente esta mañana me ha llegado la cámara nueva y el estabilizador. A ver si consigo usar las 2 cosas juntas ya para la junta de Mapfre de este viernes (el estabilizador me parece que requiere su entrenamiento, pero a ver si le consigo coger el aire pronto). De aquí al viernes a ver si aprendo lo mínimo para hacer con lo que me ha llegado hoy el primer vídeo. Y ya en pocas semanas publico la novela, y ese tiempo se lo voy a dedicar al canal de Youtube.

    Tenga una lista muy grande de ideas para vídeos, e iré mejorando también la parte técnica.

    Fernández, estoy de acuerdo contigo. No le quieren meter mano, porque son ellos (los políticos actuales) los que "meten mano", pero creo que la presión de la gente cambiará esto. Justo por eso mantienen el suelo intervenido. Los precios máximos no funcionan, pero sí creo que mucha gente va a ir de Madrid y Barcelona a sus provincias de origen cuando se liberalice el suelo porque, además, se crearán muchas empresas en todas las provincias de España.

    Liberalizar el suelo es muy posible, y yo creo que inevitable. Es imposible saber cuándo sucederá, pero seguro que cuanta más presión hagamos los que conocemos lo que es y más nos esforcemos en divulgarlo, antes sucederá.


    Estoy de acuerdo en lo del valor catastral, zrn.

    Y si te fijas, frubio, lo que tú dices es lo mismo, pero expresado de otra forma. Es decir, si baja el precio de la vivienda, al final tendrían que cobrar menos IBI. No es una relación directa, ni es algo automático, pero es también uno de los motivos por los que no han dejado bajar el precio de la vivienda, de momento, todo lo que debería.

    Aikurn, es verdad que la relación entre valor catastral y precios no es directa, pero creo que sí es indirecta. Por eso os decía que lo que dice zrn no es algo automático, pero que creo que está bien orientado.


    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • Aikurn
    respondió
    Originalmente publicado por Zrn Ver Mensaje
    Eso pensé en un principio. Pero viendo la gráfica (que es común a un montón de sitios), a la fuerte subida catastral de 2008-2012, siguió una bajada importante. El periodo 2008-2012 es el del rescate bancario por el FROB y la desaparación de las Cajas de Ahorros...cuyos activos fundamentales eran créditos en ladrillo. El ejemplo está en Irlanda, donde la caida en picado del precio de la vivienda produjo la crisis bancaria posterior a 2008. Aqui, al subir el valor catastral de facto se contuvo la depreciación la vivienda (y los activos de gran parte de la banca). ¿Pura casualidad que coincidiese la subida del catastro con el rescate bancario? ¿Quizás? Pero sin duda es una forma muy facil de intervenir el mercado....en este caso a favor de quienes tienen interés en precios más altos.
    El valor catastral no refleja el valor real de transmisión de una vivienda. Que un gobierno lo suba sólo influye en el mínimo valor atribuible al bien a la hora de venderlo (=subir impuestos) o a la hora de calcular el IBI y la plusvalía municipal (=subir impuestos).

    Yo hice una gráfica parecida con el valor de mi casa y la curva no ha sido para nada tan exagerada. No veo esa subida tan pronunciada ni el bajón posterior. Quizá dependa más de un cambio de gobierno que de un plan preconcebido.

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  • Zrn
    respondió
    Originalmente publicado por frubioh Ver Mensaje
    No creo que la Administración lo hiciese para incrementar el precio de la vivienda, más bien lo que hizo fue incrementar el valor en catastro para poder seguir teniendo grandes ingresos a través del IBI.
    Eso pensé en un principio. Pero viendo la gráfica (que es común a un montón de sitios), a la fuerte subida catastral de 2008-2012, siguió una bajada importante. El periodo 2008-2012 es el del rescate bancario por el FROB y la desaparación de las Cajas de Ahorros...cuyos activos fundamentales eran créditos en ladrillo. El ejemplo está en Irlanda, donde la caida en picado del precio de la vivienda produjo la crisis bancaria posterior a 2008. Aqui, al subir el valor catastral de facto se contuvo la depreciación la vivienda (y los activos de gran parte de la banca). ¿Pura casualidad que coincidiese la subida del catastro con el rescate bancario? ¿Quizás? Pero sin duda es una forma muy facil de intervenir el mercado....en este caso a favor de quienes tienen interés en precios más altos.

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  • frubioh
    respondió
    No creo que la Administración lo hiciese para incrementar el precio de la vivienda, más bien lo que hizo fue incrementar el valor en catastro para poder seguir teniendo grandes ingresos a través del IBI.

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  • Zrn
    respondió
    grafBOUq.png
    Se habla que limitar el precio del alquiler es negativo. Sin embargo no se habla del hecho que el valor catastral de los inmuebles, también es una forma de fijar (en este caso un mínimo) del precio /valor del inmueble. Este es un ejemplo de Alcobendas, pero lo mismo sucede en otras partes de Madrid. Entre 2007/2008 y 2012/2013 (en plena crisis ) hay un aumento del valor catastral de la vivienda de más del 200%. Esto quiere decir que las administraciones para evitar la caida del precio de la vivienda fijaron valores catastrales altísimos.
    http://www.madrid.org/ICMdownload/grafBOUq.png

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  • investboy
    respondió
    A la vuelta del verano estoy observando un chorreo de despidos y locales cerrados en Madrid. El ciclo se ha acabado y lo ha adelantado el inmobiliario, yo no compraría porque cuando estemos en plena crisis en 2021-2023 habrán vuelto a bajar.

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  • Murciélago
    respondió
    Originalmente publicado por afernandez119 Ver Mensaje
    La liberalización de las cosas es una auténtica utopía. Dime alguna consecuencia negativa sobre este tipo de medidas.
    Te dejo un vídeo de Juan Ramón Rallo donde explica las consecuencias de limitar el precio de los alquileres:

    https://www.youtube.com/watch?v=2NjOh7E3AAs

    Es un poco largo (18 min) pero creo que merece la pena verlo para informarse sobre el tema.

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  • afernandez119
    respondió
    La liberalización de las cosas es una auténtica utopía. Dime alguna consecuencia negativa sobre este tipo de medidas.

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  • Murciélago
    respondió
    Originalmente publicado por afernandez119 Ver Mensaje
    Yo creo que la gente terminará yendose de nuevo a las provincias y olvidando Madrid. Aún así, me parece más sencillo limitar el precio o subidas del alquiler y listo. Verás como salen por patas todos los especuladores. Antes o después pasará, mira otras ciudades europeas.

    Si los alquileres fueran más proporcionados la gente podría utilizar el resto del dinero para montar un negocio, comprar más productos o estudiar algo, es ridículo que no quieran meter mano.
    Limitar el precio de los alquileres puede tener consecuencias muy negativas. Te recomiendo que investigues sobre el tema.

    La mejor manera de espantar especuladores es liberalizando el suelo.

    Dejar un comentario:


  • afernandez119
    respondió
    Yo creo que la gente terminará yendose de nuevo a las provincias y olvidando Madrid. Aún así, me parece más sencillo limitar el precio o subidas del alquiler y listo. Verás como salen por patas todos los especuladores. Antes o después pasará, mira otras ciudades europeas.

    Si los alquileres fueran más proporcionados la gente podría utilizar el resto del dinero para montar un negocio, comprar más productos o estudiar algo, es ridículo que no quieran meter mano.

    Dejar un comentario:


  • Murciélago
    respondió
    Gregorio, te propongo el reto de hacer un vídeo didáctico sobre el tema de la liberalización del suelo.

    Uno como el primero que hiciste de las pensiones, que cualquiera lo podía entender, y te dejaba de piedra.

    El tema es que los vídeos son la herramienta perfecta para ahorrarte enfrentamientos directos y en desventaja numérica con gente que no tiene la mente muy abierta a nuevas ideas.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Bienvenido al Foro, Herrvak.

    Yo creo que el futuro debe ser el que dice Murciélago: pisos nuevos en Montecamelo y similares a 800-1.000 euros el metro cuadrado. Pero para eso hay que liberalizar el suelo, y no parece que eso vaya a suceder a corto plazo. Con el suelo liberalizado, esos pisos no valen más que esos 1.000 euros el metro, de verdad. Porque si piden 1.300, al lado hacen otros a 1.000, y los que intentan vender a 1.300 se quedan sin venderse.

    El precio de los pisos es un problema gravísimo.

    Con los tipos tan bajos pasan 2 cosas:

    1) Los que piden hipotecas para vivir en los pisos consiguen más dinero del banco, y eso es lo que ofrecen

    2) Inversores particulares y fondos, que tienen dinero en el banco al 0% (o lo pueden pedir prestado muy barato) compran pisos para invertir, porque les sale más rentable que dejar el dinero en el banco, o no pedir el crédito.


    Y el efecto conjunto de todo esto es la aberración que vivimos. Los pisos en Madrid cuestan 3-6 veces lo que realmente valen. Quizá en los mejores sitios del centro 3 veces, y en los barrios periféricos 6 veces.

    Es una de las principales causas del descenso de la natalidad, como habéis dicho. Y de muchas más cosas negativas.

    Como a día de hoy no se está liberalizando el suelo, en un par de años los pisos no van a bajar a 1.000 euros el metro. Pero este es uno de los temas que más hay que difundir, porque es una de las principales causas de que el 95% de la población viva mucho peor de lo que podría vivir (y con mucho menos esfuerzo), o que viva vidas que no quiere vivir, etc.


    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • Arkad86
    respondió
    Y lo más triste de todo es que no veo síntomas de burbuja como tal (si que los precios son disparatados pero no debidos a una burbuja) como hace una o dos décadas, me explico: en aquellos tiempos había una especulación muy obvia, la gente compraba para vender al X tiempo y sacar plusvalías. Ahora no veo eso, la gente que conozco que plantea comprar vivienda es gente que lo único que quiere es un hogar propio en el que vivir, sin más.
    Y es que aquí está la gracia: la gente tiene que vivir en algún lado, y pasará por el aro por casi cualquier situación y precios de mercado; la gente tarde o temprano compra, manteniendo así el disparate de precios. Si no, como explicar gente que paga de alquiler 400 euros o más ganando 800 euros? (conozco a gente así), y la realidad es que la gente con tal de intentar abrirse camino en el mundo laboral (la mayor parte de las oportunidades para gente cualificada está en las grandes ciudades) está dispuesta a asumir estos costes de vida que tampoco garantizan un ascenso meteorico en lo profesional (yo conozco a mucha gente cualificada con más de diez años de experiencia que no llega a 2K netos al mes). Es decir, la situación es asfixiante si, pero la gente tiene que vivir de algo (en muchos casos trabajar en estas grandes ciudades que son las que les ofrecen una oportunidad laboral aunque con salarios muy justos) y pasa por esa asfixia porque no le queda más remedio, la alternativa para muchos sería volver a su tierra natal a verlas venir.

    Evidentemente ya se están viendo las secuelas de todo esto: baja la natalidad, cada vez se es padre más tarde con lo que ello conlleva (más riesgo en el embarazo, los hijos aún dependerán de los padres aún siendo estos muy viejos con el consiguiente esfuerzo económico que conlleva esto etc).

    Y todo esto visto desde la perspectiva de muchos de los que estamos por este foro, que no estamos ni mucho menos en la media de la población en cuanto a salario se refiere, sino más bien en la parte alta; imaginaos como debe ver el tema gente en peores circunstancias…

    Ojala se solucione este tema y los precios bajen drásticamente, pero lo veo difícil al menos a corto plazo…ni aún liberalizando el suelo veo que se vaya a mejorar muchísimo la situación (si la mejoraría por supuesto, pero no se hasta que punto puede hacer tirar los precios de los pisos un 50 o 60%). Y con el tema de la inversión de la pirámide poblacional y los pisos que se quedarán vacios en unos cuantos años tampoco me parece un factor alentador…pues la tendencia es que todo el mundo va a las gracias ciudades y hay mucha demanda, y la gente que no tiene necesidad no venderá esos pisos que herede (o no a cualquier precio) sino que los alquilará para sacarles un rendimiento.

    Como se ve, espero que este tema se solucione, porque si no para mucha gente no tiene sentido hablar de inversión a largo plazo, ya que para invertir hay que disponer de un dinero sobrante (después de los costes que conlleva una hipoteca); poniendo en jaque la principal virtud del capitalismo: que la gente pueda beneficiarse de la inversión a largo plazo.

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  • Arkad86
    respondió
    Hola buenas!

    Me alegra saber que se ha creado un hilo específico para este tema (vivienda en las grandes ciudades del país, especialmente Madrid y Barcelona), si bien es cierto que se trata el tema de forma más general en la sección “Invertir en Inmuebles” en la sección “Mercado inmobiliario en España: seguimiento de su evolución” en donde expuse mis reflexiones en las páginas 20 y 21 (por si alguien lo quiere mirar).
    Y me alegra saber que se ha creado este hilo porque me parece un tema de vital importancia para todo el mundo, y que no se puede disociar de lo que es la propia inversión a largo plazo que los que andamos por aquí seguimos ya que los costes a asumir por la compra de una vivienda puede no dejar margen o muy poco margen a la inversión en bolsa. Es decir, para mucha gente será inasumible pensar en invertir en bolsa a la vez que adquirir una vivienda.

    Partimos de la base de que los precios son una auténtica burrada en la capital. Una vivienda medio decente no baja de los 300-350K tirando por lo muy bajo, y más lamentable aún es pagar esas burradas por pisos viejos que encima tienes que reformar.
    • Quien tiene 100K para pagar a tocateja entre entrada y otros gastos derivados de la hipoteca?
    • Ya no solo son esos gastos iniciales, sino que luego el piso hay que amueblarlo y acondicionarlo, lo cual es más gasto aún. Quien tiene aún más dinero?
    • Algunos podrían pensar: que te financien el 100% de la hipoteca: esto para mi es pan para hoy y hambre para mañana pues alargara en exceso la hipoteca, además del sobrecoste que pagarás en intereses al ya abusivo precio de por si de la vivienda
    • Quien tiene la sangre fría, o las espaldas cubiertas, como para poder asegurar y comprometerse a que será capaz de pagar religiosamente durante 30 años (un plazo que ahora parece como normal para una hipoteca) unas cuotas de hipoteca que en muchos casos suponen el sueldo mensual de muchas personas de este país?
    • De que sirve adoptar una filosofía de inversión a largo plazo si resulta que pasados X años tienes que vender toda tu cartera o gran parte para asumir esos gastos? Sería muy desmoralizante llegar a este punto e ir en contra de la propia estrategia.
    • Algunos pensaran: esperar a que la cosa mejore y bajen los precios….y en cierto modo esto se puede hacer; pero poneos en la piel de un tio que ya esté en la edad de los 40…cuanto más tiene que esperar? No se puede esperar indefinidamente por diversas razones
    • Tampoco veo normal vivir toda la vida de alquiler, por muy flexible que sea. Además de que el alquiler a su vez es excesivo, más aún alquileres de pisos más grandes (más de 2 habitaciones) que alguna gente necesita para una familia, no para solo una pareja.
    • Quien en Madrid, por ejemplo, con una familia de p.ej dos hijos puede asumir las cuotas disparatadas de la hipoteca teniendo en cuenta de que tiene otros tantos gastos fijos mensuales considerables no menos importantes (guardería, colegio, etc)?


    Y la gente se preguntará: quien es capaz de hacer frente a estos costes con lo negro que lo he pintado? La respuesta es simple: hacer frente a estos costes por si mismos: casi nadie. Pero la realidad está desvirtuada porque para hacer frente a estos coste la mayoría de gente recurre de forma directa o indirecta a los familiares (ya sea por una entrada, ya sea porque han vivido X años con los padres y así haber generado unos ahorros, ya sea por haber recibido algún tipo de herencia, ya sea porque la familia ha asumido otros costes durante la vida del hijo (p.ej la compra de un coche) lo que ha hecho poder ahorrar su cantidad al hijo para una vivienda etc etc).
    Es decir, la relación precio vivienda en gran ciudad vs salario de la gente es una locura e inasumible para la inmensa mayoría de la población; pero en la realidad el ratio que mejor mide la situación es el de precio vivienda vs salario gente + aporte familiar; que ayuda mucho a aliviar la cargar del precio de la vivienda y en consecuencia a que el precio no baje y siga estando a precios disparatados. Si bien es cierto que aún así esto es un grave problema para la sociedad puesto que la compra de una vivienda conlleva no solo un esfuerzo monumental por parte de quien la compra sino también de quien le ayuda a comprarla, llevando al limite la situación.

    (continua en el siguiente mensaje)

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  • afernandez119
    respondió
    Hombre, el riesgo que asumes apalancándote con el banco + impuestos + gastos de vivienda + cualquier otro "extra" no lo tienes de alquiler.

    Depende de la zona y de tu seguridad laboral, pero por Madrid se empieza a ver de nuevo burradas, con sueldos ridículos e hipotecados a 30 años...

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  • Ginzodelimia
    respondió
    Hola,

    Yo vivía de alquiler porque en algún sitio tienes que vivir y he transformado un gasto en una inversión. Se puede invertir y comprar, de hecho yo invierto lo mismo ahora que cuando vivía de alquiler. La diferencia radica es que estoy invirtiendo mas ya que estoy pagando una hipoteca que antes pagaba de alquiler.

    Por otro lado, fui capaz de financiar el 100% del valor ya que el valor de la tasación fue un 130% por encima del precio y por lo tanto mayor del 80% del precio de compra del piso. Ej; piso vale 80k, lo tasan por 105k y el banco te da 80k. Lo único que no eres capaz de financiar son los impuestos que ahora van incluidos pero cuando yo lo hice no se hacia y son un 10-12% del precio del piso.

    Deje de invertir dos años porque hice una reforma total del piso pero ahora mismo sigo con la misma capacidad que tenia que cuando vivia de alquiler.

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