Si vives en EEUU o Latinomérica

compra aquí


Busca todo lo que quieras en Invertirenbolsa.info
con este buscador personalizado de Google
:

Búsqueda personalizada


Libro La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)

Si vives en EEUU o Latinomérica

compra aquí
Busca todo lo que quieras en Invertirenbolsa.info con este buscador personalizado de Google:
Búsqueda personalizada

Anuncio

Colapsar
No hay anuncio todavía.

Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones

Colapsar
X
 
  • Filtrar
  • Tiempo
  • Mostrar
Limpiar Todo
nuevos mensajes

  • Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones


    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    Hola, les escribo para plantear las dudas que me surgen a la hora de decidir si vender o alquilar mi casa.

    Veamos, actualmente estoy viviendo de alquiler y por los próximos años seguirá siendo así. Tengo una casa de la cual me falta por pagar unos 90.000€ aproximadamente.

    La cuestión que se me plantea es si venderla o alquilarla.

    VENTA

    Si la vendo, la tasación de la inmobiliaria ha sido de 140.000€ como mucho y si la alquilo, serian unos 600-650€/mes.

    Pongamos que la vendo por 135.000-90.000 que aun quedan = 45.000€ de "beneficio" bruto.

    Los costes de la venta serian:

    - 5% + Igic para la inmobiliaria = 7.200€(me parece una burrada pero bueno, no la voy a vender por mi cuenta asi que este pago tendré que asumirlo).

    - cancelación de hipoteca = 900€

    - Plusvalía a pagar al ayuntamiento(impuesto revolucionario diría yo) = 5000€ (para mi un robo en toda regla).

    - Plusvalía IRPF = 11.000€ , es lo que le gano a la casa desde que la compre. = 2.250€


    Total: 15.350€ que si se lo restamos los 45.000€ me quedan unos 29.650€


    Ademas automáticamente me quito pagar la hipoteca y los gastos de la casa que calculados son, actualmente unos 5.000€ al año.

    En conclusión, vendo la casa y me quedo con casi 30.000€ que pondría a plazo fijo y eso constituiría mi fondo de emergencias y el ahorro para la universidad de mi hijo. El fondo de emergencias que tengo ahora me quedaría liberado para poder invertirlo y ademas contaría con 5000€ mas anuales que es lo que pago entre hipoteca y gastos de la casa.

    Para mi esta opción es la mejor, pero veamos el alquiler a ver como iría:

    ALQUILER

    Si la alquilo por 650€ recibiría al año 7.800€ que después de pasar por Hacienda serian unos 6.250€/año.

    Como dije, la hipoteca y gastos de la casa (ahora) son de 5.000€/año asi que me quedaría neto de ganancia unos 1.250€ pero lo voy a redondear a 1.000€ porque esos 250€ los dejo para posibles arreglos-mantenimiento anual de la casa. Entonces serian unos 1.000€/año.

    Para poner en alquiler la vivienda tendría que hacer unos gastos, yo calculo que unos 1.000€ (cambiar electrodomésticos, arreglos, pintura, etc) con lo cual el primer año de alquiler "solo" me daría para pagar hipoteca y gastos,no ganaría nada, por asi decirlo.

    El segundo y sucesivos si ganaría esos 1.000€ al año, siempre que todo vaya bien, ademas de irme pagando la hipoteca.

    ¿cuantos años de alquiler tendrían que pasar para pagar por completo los 90.000€ que me quedan de hipoteca?

    Pues haciendo los cálculos y teniendo en cuenta que esos 1.000€ de ganancia también los destino a la hipoteca, tardaría 17-18 años en terminar de pagar la casa.

    Finalmente pasado ese tiempo tendría mi casa pagada y ahi seria cuestión de plantearse si venderla o seguir recibiendo el alquiler. Para mi, la inversión en bolsa es mas rentable y mejor que la inversión en inmuebles asi que yo optaria, en ese momento, por venderla.

    El precio de venta no se sabe, pero pongamos que de aqui a 20 años el precio de la vivienda se estanque o solo suba ligeramente y la inflación suba poco o moderado, ademas cuanto mas años, el valor de casa baja, el precio de venta seria mas o menos el mismo que ahora o algo mas, pongamos, yo creo que siendo generosos, que la vendo por 160.000€.

    Haciendo los cálculos de nuevo, me quedarían netos para mi unos aprox. 137.000€ tras 18 años y que invertiría en bolsa.

    Veamos ahora que ocurriría en esos 18 años si vendiera ahora:


    - 5.000€ (lo que me ahorro de no tener que pagar hipoteca ni mantenimiento de la casa) invertido en bolsa al 4% aprox y por 18 años = 95.000€
    - 30.000€ (el neto de ganancia de vender la casa) al 2% (plazo fijo) a 18 años = 10.800€
    - Fondo de reserva liberado que invierto= 7.200€
    (No he tenido en cuenta el interés compuesto ni inflación)

    Total: pongamos entre 110.000 y 120.000€ tendría en 18 años.

    A 18 años vista parece que es ligeramente mejor alquilar y luego vender, pero tambien son 18 años de estar pendiente de la casa, cambios de inquilinos, posibles impagos, arreglos, posibles reformas, etc. que se podrían comer esos 17.000 o 27.000€ de diferencia.

    Asi que para ganar mas o menos lo mismo, ¿no es mejor vender ahora que vender dentro de 18 años?

    Bueno, y después de esta exposición, y al que haya llegado al final de la misma le doy las gracias y le pido su opinión, consejo o cambio en los calculos, sobre todo con la inflación que no se donde encajarla bien, asi como algún gasto o consideración que no haya tenido en cuenta.


    ¿que haríais, vender o alquilar?
    Editado por última vez por proyecto33; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/847-proyecto33 en 25-09-2016, 12:42 PM.

  • #2
    Por tu explicación, la sensación que me transmites es que quieres vender pero estás intentando buscar una justificación racional a tu deseo. Es complicado dar una opinión en estos escenarios tan "complicados", aún teniendo todos los detalles, sería casi imposible acertar. Si tratamos el tema solo desde el punto de vista de inversión (no tienes intención de vivir en 15-20 años en ese piso) yo creo que harías bien vendiendo ahora

    Por cierto, algo que creo no has tenido en cuenta en tus cálculos es que consideras que vas a tener alquilado si o si el piso durante 18 años. Me parece una suposición bastante complicada de cumplir.

    Comentario


    • #3
      Lo primero de todo es una decisión personal que tendrás que valorar también por la tranquilidad que quieras tener. Pero antes de todo, veo que no tienes en cuenta el interés compuesto y es un error.

      Si metes en la calculadora de inversión tus datos, 7.200 que tienes para invertir ya, +5.000 que ahorrarías todos los meses, y contando con un 5% de rpd que aumente un 3% todos los años... Sale que en 15 años tendrás unos 130.000€... Ahora seguro que tus cuentas cambian algo, ¿no? Por cierto, ahora veo que son 18 años, pues entonces mejor para el interés compuesto.

      Esto es sin tener en cuenta la inflación ya que no lo has hecho en todo tu estudio. A partir de ahí, siyo tuviera que tomar la decisión, no me gusta nada la indefensión ante cualquier problema con el alquiler, así que yo venderia, pero eso ya has de decidirlo tu.
      Editado por última vez por Reynho; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/8690-reynho en 25-09-2016, 01:50 PM. Razón: Cambio datos cálculo
      MI CARTERA y MI PROYECTO

      Comentario


      • #4
        Yo creo que no eres justo a la hora de hacer la cuenta del beneficio que le sacas al alquiler de tu vivienda.
        Dices que le sacas 1.000€ de beneficio porque tienes en cuenta que los 5.000€ que pagas de hipoteca al año son gasto. Pero de esos 5.000€ que pagas de hipoteca solo son gastos la parte de intereses, que hoy en día será muy poco. Por lo tanto, en este ejemplo el alquiler es bastante rentable.
        Entiendo que compraste la casa por 129.000€. Si tienes un alquiler neto de 6.250€ menos 1.000€/año de gastos para la vivienda la rentabilidad por alquiler beta es de un 4% que no está nada mal.
        si la vivienda no tuviese hipoteca te diría que la vendieses y le sacarías más rentabilidad en bolsa. Pero con el poco valor que tiene la vivienda (ya que se lo lleva todo la hipoteca) yo esperaría unos años para venderla. Destinaría todo el alquiler que generó a liquidar deuda. Así el día me mañana tendrás 160.000€ libres para bolsa ( frente a los 29.650€ actuales).
        Sin mas, es mi opinión, que seguro que no es la acertada.

        www.vivirsintrabajar.es

        Comentario


        • #5
          Supongo que la mayoría de los que escriban te dirá que vendas. Y algunos de los que piensan lo contrario no opinarán. Yo te doy otra perspectiva con algunos puntos para reflexionar.

          Ignoro dónde está ubicada la vivienda, lo cual puede variar mi percepción del asunto pero, así, sin todos los datos necesarios se me ocurre:

          1.- Lo que comenta vivirsintrabajar es relevante -en mi opinión-. Gasto en la hipoteca no es toda la cuota, sino los intereses. No la amortización (que será el mayor % de cuota) por lo que los números salen mucho más a favor de esta opción.

          2.- Las casas han sufrido una bajada importantísima en los últimos años. Ahora tienden mayoritariamente a subir salvo en zonas marginales donde el precio sigue estancado. Depende de la zona pero plantearte vender justo cuando más ha bajado y comienza a subir es como aguantar SAN comprada a 7,6 durante ocho años y ahora que ha bajado hasta 3,98 pero tiene tendencia a subir decides vender. Es decir, mal momento. Muy malo en mi opinión.

          3.- Suele calcularse aquí el interés compuesto de los dividendos teniendo presente no sólo un porcentaje alto (irreal a veces de media) sino también un aumento anual de RPD. Eso suele falsear los datos reales en la medida en que históricamente no es cierto. Ejemplo:

          y contando con un 5% de rpd que aumente un 3% todos los años...
          No sé tú, en mi caso este año con dividendos de acciones B&H no voy a llegar al 5% de media. Algunas me dan más, otras como mis amigos de Villar Mir & company muchísimo menos. Igual no te confundes en ninguna compra en 20 años y todas te dan medias altas, pero lo veo improbable. Eso suponiendo no sólo que no te equivoques tú, sino, también, que alguna de las empresas no modifiquen a la baja sus dividendos durante un buen periodo de tiempo.

          Respecto a que aumente un 3% anual... en fin. Si cogéis todos los dividendos anuales de los últimos 10 años de las 10 empresas de las que más se habla aquí y los cotejáis con lo que han abonado este año observarás que la mayoría no sólo no ha subido los dividendos un 3% anual, sino que los ha bajado.

          Cuando el cálculo se hace cogiendo sólo dividendo ordinario queda más vestidito (a pesar de ser parcial al fin y al cabo, en la medida en que no considera todos los dividendos de los últimos 10 años), pero ni con esas la mayoría de las empresas llega a un 3% anual de incremento los últimos 10 años ni de coña.

          Es cierto que hemos atravesado un periodo de crisis. ¿Alguna garantía de que no atravesaremos otro en los próximos 20 años? No veo la bolsa menos volátil que el precio de las casas, francamente. Tanto es así que es muy, muy difícil que una casa pierda un 40% de su precio en tres meses y en bolsa he visto acciones perder un 40% en menos (hablo de empresas B&H, no chicharros).

          4.- Haces cálculos razonablemente precisos de ambas variables teniendo en cuenta los detalles más importantes, sin embargo, cuando haces previsiones de futuro utilizas una previsión que históricamente no es sostenible:

          El precio de venta no se sabe, pero pongamos que de aqui a 20 años el precio de la vivienda se estanque o solo suba ligeramente y la inflación suba poco o moderado, ademas cuanto mas años, el valor de casa baja,
          Nada de eso es real si echamos la vista atrás. Es cierto que el precio de las casas ha bajado muchísimo con la crisis inmobiliaria (que no ha sido inmobiliaria, sino poco menos que universal, es decir ha afectado más o menos severamente a todos los sectores). Sin embargo históricamente creo que no es afirmable que las casas han mantenido su valor durante 20 años. Más bien al contrario.

          De hecho, teniendo en consideración (así, a vuelo pluma) que hayan bajado estos años de crisis un 45% de media (que ya es mucho suponer como media) siguen teniendo -en términos generales- un precio superior al que tenían hace 20 años. Cosa que con la mayoría de las acciones más comentadas aquí no ocurre. Las acciones de las empresas más comentadas aquí SI están (mayoritariamente, hay excepciones como en todo) a precios de finales del siglo pasado.

          Es decir, para hacer las previsiones de futuro usas rentabilidades en bolsa que no son sostenibles mirando el histórico y las haces más negativas de lo que el histórico demuestra en lo referido a vivienda.

          Huelga decir -una vez más- que la ubicación y demanda de la zona en tu casa afecta al asunto. No lo ninguneo.


          5.- Después de hacer cálculos más o menos minuciosos, te leo que te sale no vender ahora con una diferencia de entre 17 k y 30 k a tu favor. Y tu decisión después de ver que es netamente más rentable (incluso suponiendo que el precio de la casa apenas suba) es: pues vendo igual porque lo mismo esa diferencia me la como en imprevistos. ¿No hay imprevistos en rentas en bolsa a 20 años vista? Te aseguro que lo de OHL este año (por poner un ejemplo) no era esperado para mí (aunque debería, debería haberlo sido).


          Pd I. Huelga decir que sólo es mi opinión y que te doy algún punto de vista distinto sólo para que puedas -si lo quieres- ver desde otra perspectiva.

          Pd.II. Perdón por el ladrillazo. Debería aprender a resumir, supongo.
          Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 25-09-2016, 08:13 PM.

          Comentario


          • #6
            Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
            Suele calcularse aquí el interés compuesto de los dividendos teniendo presente no sólo un porcentaje alto (irreal a veces de media) sino también un aumento anual de RPD. Eso suele falsear los datos reales en la medida en que históricamente no es cierto.
            Vamos a ponerlo de otra manera. Pensemos en empresas USA. Si tomamos 7.200 de inversión inicial y un ahorro de 5.000 al año y cogemos un dividendo inicial de 2% y un crecimiento del 5% (que suele ser mayor), a los 18 años el valor de la cartera será de 197k.

            Y creo que los porcentajes son más bajos de la realidad y no tengo en cuenta la revalorización de la cartera. Con lo cual, esto es un caso bastante ajustado a la realidad.

            En cuanto al tema del alquiler y evolución del mercado lo has clavado, pero igual que pueden las empresas quitar el dividendo, también puedes estar sin alquilar el piso varios años.

            En fin, es una decisión con mil variables y no sabes nunca lo que va a pasar...
            MI CARTERA y MI PROYECTO

            Comentario


            • #7
              No puedo responderte respecto a empresas USA. No las sigo -aún-, ni conozco su evolución en los últimos 15 años. Pensé que te referías a las españolas. En ese caso no se cumple lo que planteabas. Si te referías a empresas USA con franqueza, lo ignoro. Pero si la diferencia es la que planteas no sé qué demonios hacemos invirtiendo en las de aquí .

              Sospecho -sin conocimiento- que igual teniendo presente el tema fiscal no es tan ventajoso como parece y que la bolsa USA está en una situación bien distinta a la nuestra. Lo cual no significa que vaya a ser así siempre.
              Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 25-09-2016, 08:10 PM.

              Comentario


              • #8
                Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje

                Respecto a que aumente un 3% anual... en fin. Si cogéis todos los dividendos anuales de los últimos 10 años de las 10 empresas de las que más se habla aquí y los cotejáis con lo que han abonado este año observarás que la mayoría no sólo no ha subido los dividendos un 3% anual, sino que los ha bajado.

                Cuando el cálculo se hace cogiendo sólo dividendo ordinario queda más vestidito (a pesar de ser parcial al fin y al cabo, en la medida en que no considera todos los dividendos de los últimos 10 años), pero ni con esas la mayoría de las empresas llega a un 3% anual de incremento los últimos 10 años ni de coña.
                Me ha gustado tu aportación porque pones sobre la mesa varios puntos importantes. Tan solo me gustaría matizar el del crecimiento de los dividendos. Es más complicado en el IBEX encontrar empresas que tengan +3% de incremento anual (o que tengan al menos incremento constante) de forma constante, pero alguna que otra tenemos. Por ejemplo:

                - Enagás: +12,68% incremento anual (últimos 10 años)
                - Mapfre: +7,34% incremento anual (últimos 10 años)
                - Viscofan: +21,79% incremento anual (últimos 10 años)
                - REE: +15,96% incremento anual (últimos 10 años)

                Los tenemos en la base de datos de Gregorio: http://www.invertirenbolsa.info/hist...ilter-sector=0

                Por supuesto que habrá otras acciones que no lleguen ni al 1% de incremento sostenido, pero haciendo una media entre toda nuestra cartera no veo demasiado difícil tener un +5% de incremento anual, incluso del famoso 8% de media de incremento del que tanto se habla.

                Comentario


                • #9
                  Gracias por el apunte tink, puede que, efectivamente, la casa no este alquilada por varios meses, al igual que puede, como dice Fortyniner que las rentabilidades de la bolsa no sean lo que esperamos en estas proximas decadas. La verdad es que haber empezado a invertir en medio de una crisis de caballo no ayuda a tener una vision positiva de futuro, pero el interes compuesto (gracias Reynho por hacer un calculo, aunque los 5.000€ son por año, no por mes, jejej ya quisiera yo..) es nuestra mejor baza en esta estrategia de largo plazo y esperemos ver "esa subida que nos cambia la vida" en esta vida...

                  La zona donde esta la casa no creo que se revalorice en el tiempo, digamos que, la zona quedara igual.

                  Gracias por vuestras respuestas.

                  Comentario


                  • #10
                    Originalmente publicado por vivirsintrabajar Ver Mensaje
                    Yo creo que no eres justo a la hora de hacer la cuenta del beneficio que le sacas al alquiler de tu vivienda.
                    Dices que le sacas 1.000€ de beneficio porque tienes en cuenta que los 5.000€ que pagas de hipoteca al año son gasto. Pero de esos 5.000€ que pagas de hipoteca solo son gastos la parte de intereses, que hoy en día será muy poco. Por lo tanto, en este ejemplo el alquiler es bastante rentable.
                    Entiendo que compraste la casa por 129.000€. Si tienes un alquiler neto de 6.250€ menos 1.000€/año de gastos para la vivienda la rentabilidad por alquiler beta es de un 4% que no está nada mal.
                    si la vivienda no tuviese hipoteca te diría que la vendieses y le sacarías más rentabilidad en bolsa. Pero con el poco valor que tiene la vivienda (ya que se lo lleva todo la hipoteca) yo esperaría unos años para venderla. Destinaría todo el alquiler que generó a liquidar deuda.

                    La casa la compre por 124.000€...de ahi la plusvalia de 11.000€ si la vendo a 135.000€. El alquiler neto si serian 6.250€/año, pero de ahi habria que restar posibles gastos de arreglos, cambio de inquilinos, etc...sobre todo el primer año, ya que calculo que en acondicionar la casa para alquilarla me gastaria ahora unos 1000€. Para hipoteca irian unos 5.000€/año

                    Si no es mucho pedir, podrias decirme como calculas "la rentabilidad por alquiler beta".

                    Claro, si no tuviera hipoteca ni me lo pensaba, la vendería.

                    Originalmente publicado por vivirsintrabajar Ver Mensaje
                    Así el día me mañana tendrás 160.000€ libres para bolsa ( frente a los 29.650€ actuales).
                    Sin mas, es mi opinión, que seguro que no es la acertada.

                    www.vivirsintrabajar.es

                    Esta es la duda, saber que es mejor si "pájaro en mano o ciento volando".

                    Comentario


                    • #11
                      Hola Npe. Intento ser sintético (en lo posible) porque temo desviar el asunto principal del hilo.

                      Primero gracias por ser cordial a pesar de que lo que escriba vaya en contra de lo que piensa la mayoría.

                      Tienes razón en casi todo lo que dices con matices importantes:

                      - Citas -para mi gusto- las mejores si añades ITX y alguna más. Pocas. El resto es otra cosa (al menos si tomamos 10 años de referencia).

                      - Los porcentajes que das son sobre una parte de los dividendos. No sobre los dividendos. Es decir, sólo sobre los ordinarios. Si usas el total, los porcentajes disminuyen bastante según el caso. Ej: BME reputada por el alto Payout y alta R.D. resulta que el total abonado a accionistas en 2011 fue 1,97, ha disminuido estos años y en 2016 se acercan siendo inferior (por poco) al de entonces. Crecimiento negativo.

                      - Supongo que la mayoría con cierto tiempo de formación de cartera dispondrá de 10 ó 15 empresas al menos. Salvando las que citas y alguna más (pocas) creo que la mayor parte del resto tirarían los porcentajes hacia abajo muy seriamente. Ej. Bancos (SAN,BBVA), Constructoras (OHL mejor no mirarlo xDD), Telecos (TEF) etc... sólo por nombrarte algunas "reputadas" para B&H. No sé si con 4 buenas y 11 reguleras (en el aspecto que comentamos) es posible llegar al 5% de incremento anual de media. Se me antoja difícil.

                      - Tengo que reconocer que quizá me he pasado de frenada. No porque no tenga razón, sino porque aunque creo que la tengo en lo que digo, no he cogido una por una de las recomendadas para LP del IBEX y visto el porcentaje de incremento medio a 10 años vista que sale con una cartera "modelo" del tipo del que tiene la mayoría aquí.
                      Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 26-09-2016, 12:12 AM.

                      Comentario


                      • #12
                        Otra cuestión que tiene relación con el inicio del hilo es que tenemos en consideración en los cálculos los dividendos brutos, no netos. Lo cual -muy a nuestro pesar- dificulta seriamente el asunto.

                        Si miramos a largo plazo las retenciones para dividendos en los últimos 20 ó 30 años han pasado antes del 19% actual por muchos bailes distintos. Ej:

                        25% en el año 89 hasta el 99 ó
                        un 15% desde el año 2003 hasta el 2006.

                        Sólo por citar algunos ejemplos.

                        También en la renta por inmuebles se han producido variaciones, qué duda cabe. Sin embargo piensa que en dividendos tienes la retención que tienes y a tu renta, por los alquileres cobrados, no iría el 100% del alquiler si pagas hipoteca o tienes otros gastos afectos a ese "negocio".

                        De hecho, hasta donde sé, también puedes desgravarte de tu renta una parte de la hipoteca (creo recordar que hasta 9.000 euros/persona. 18.000 si sois dos) y no así con los dividendos. Eso es tener 1.500 euros/mes libres de impuestos. A ver qué dividendo te da eso.

                        En mi opinión, fiscalmente -aspecto que no sé si habías considerado- es mucho más beneficiosa la opción del alquiler.

                        Pregunta a un asesor fiscal las diferencias a nivel fiscal entre una y otra opción y cuéntanos qué te dice
                        Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 26-09-2016, 12:39 AM.

                        Comentario


                        • #13
                          Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje

                          De hecho, hasta donde sé, también puedes desgravarte de tu renta una parte de la hipoteca (creo recordar que hasta 9.000 euros/persona. 18.000 si sois dos) y no así con los dividendos. Eso es tener 1.500 euros/mes libres de impuestos. A ver qué dividendo te da eso.
                          el alquiler ya no desgrava, que yo sepa. Ni para el arrendatario, ni para el arrendador.

                          Cierto es que, haciendo los calculos, en estos 5 años que llevo invirtiendo en bolsa me hubiera sido mas rentable (en terminos economicos) dedicar ese dinero a adelanto de hipoteca con el correspondiente 15% anual, como bien dices, a ver que dividendo te da eso. Si lo hubiera hecho asi, ahora me quedaria por pagar mucha menos hipoteca y obtendría mejores plusvalias por la venta de la casa. Pero no tendria cartera de valores.

                          Pienso que el hecho de que esto sea verdad tiene que ver con la crisis vivida y que en condiciones normales la rentabilidad obtenida en bolsa hubiera sido mayor. (y creo que mirado a largo plazo será mayor).

                          Lo positivo es que en estos 5 años he podido comprar buenas empresas a muy buenos precios y eso de cara al futuro es muy bueno y es entonces cuando se "notaran" las rentabilidades. Por otro lado, en 2013 y 2014 he mantenido plusvalias de 10,000€ en mi cartera de valores. Esas plusvalias latentes si hacian mejor la inversion en bolsa que dedicar el dinero a adelanto de hipoteca.

                          Esas plusvalias de 10.000€ ahora en 2016 han volado, ya no están, pero volverán.... ¿que teníamos que haber hecho? ¿haber vendido y vuelto a comprar?, claro¡¡¡ pero solo si conocieramos el futuro, sino ¿como saber que podrás comprar a mejores precios que los que ya tienes?. Ademas de haber tenido que pasar por Hacienda. Gregorio en sus libros pone ejemplos detallados de porque es mejor no vender en grandes subidas a no ser que seas adivino y aciertes con los maximos y minimos.

                          Teniendo en cuenta que el alquiler no desgrava y que al ya no ser mi vivienda habitual no puedo desgravar tampoco la hipoteca creo que vendiendola tengo mas dinero disponible ahora para inversion y que esa inversion en bolsa si puede ser mas rentable que la rentabilidad que me puede dar a largo plazo reducir la hipoteca de cara a vender la casa en 18 años.

                          Comentario


                          • #14
                            Hola Proyecto333.

                            Me expliqué mal o me entendiste mal. No te hablaba de que desgravara el alquiler sino la hipoteca de la casa que alquilas a terceros. Pero es cierto que no siendo tu vivienda habitual la cosa cambia. Otra cuestión es si todo el alquiler va a tu renta o puedes quitar como gasto el pago de hipoteca. De tal modo que la tributación por concepto de alquileres disminuye sensiblemente. Pregunta a un especialista.

                            Insisto en que fiscalmente saldría mucho más barata la opción de alquiler. Piensa también, como te han dicho ya, que computabas en tu análisis la opción de alquilar con el gasto total de hipoteca y sólo deberías contabilizar los intereses. No el capital amortizado cada año, que deja de ser del banco (deuda en tu patrimonio) y pasa a ser tuyo.

                            En cualquier caso te veo muy convencido de cuál es la mejor opción para ti. Si es así y lo tienes claro ataca y mucho ánimo por mi parte.

                            Decía Benjamín Franklin que "La peor decisión es la indecisión".
                            Editado por última vez por Fortyniner; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/7741-fortyniner en 26-09-2016, 11:41 PM.

                            Comentario


                            • #15
                              Originalmente publicado por Fortyniner Ver Mensaje
                              Hola Proyecto333.

                              Me expliqué mal o me entendiste mal. No te hablaba de que desgravara el alquiler sino la hipoteca de la casa que alquilas a terceros. Pero es cierto que no siendo tu vivienda habitual la cosa cambia. Otra cuestión es si todo el alquiler va a tu renta o puedes quitar como gasto el pago de hipoteca. De tal modo que la tributación por concepto de alquileres disminuye sensiblemente. Pregunta a un especialista.

                              Insisto en que fiscalmente saldría mucho más barata la opción de alquiler. Piensa, como te han dicho ya, que computabas en tu análisis la opción de alquilar con el gasto total de hipoteca y sólo deberías contabilizar los intereses. No el capital amortizado cada año, que deja de ser del banco (deuda en tu patrimonio) y pasa a ser tuyo.

                              En cualquier caso te veo muy convencido de cuál es la mejor opción para ti. Si es así y lo tienes claro ataca y mucho ánimo por mi parte.

                              Decía Benjamín Franklin que "La peor decisión es la indecisión".
                              Gracias Fortyniner, lo he estado mirando y en la renta 2015 se podia deducir hasta el 60% del importe pagado por el inquilino, ademas los intereses de las hipoteca también (solo los intereses). Ademas se pueden deducir los gastos de seguros, comunidad, arreglos, IBI, basura, y algunos mas. Los que cambiaría un poco los calculos, ya que habria que pagar menos impuestos, sobre todo con ese 60% de deducción. La cosa esta en si seguirá siendo asi, porque la deduccion del 100% por alquilar a menores de 30 años se la cargaron ya en 2015.

                              En fin, parece que tengo claro el vender, pero quiero contrastar bien las cosas antes de hacerlo. (ademas que no sé el precio final en el que podré vender).

                              Comentario


                              • #16
                                Hola, Proyecto33.

                                Efectivamente, el alquiler sí desgrava y mucho. El 60% además se aplica una vez has descontando todos los gastos que comentas (por cierto, el impuesto de basuras, al menos en Madrid, lo han suprimido). Pero también cuenta que puedes amortizar el piso un 3% sobre el precio de compra (o sobre el valor catastral-valor del suelo...creo que era así, pero míralo porque hablo de memoria), con lo cual todavía se reduce más el importe a pagar. Eso sí, esto hace que tu precio de adquisición se reduzca y si luego vendes, la plusvalía sea mayor. Es decir, los cálculos no cambian un poco, sino muchísimo. Ya quisiéramos todo eso para los dividendos!

                                Con respecto a lo que comentas del impuesto de plusvalía municipal, totalmente de acuerdo. Me parece un robo. Más si encima se vende con pérdidas. No sé si es exagerado decir que a mi el IBI también me lo parece. Estamos en un país en donde por “ser” (por ej autónomo y ponerse a trabajar) y “tener” (ej: casa) hay que pagar. No sé si soy extremo y un poco bruto, pero así lo veo yo. Entiendo que se aporte pagando impuestos por el dinero que uno gana, pero nada más.

                                Con respecto a tu decisión, yo antes seguiría reflexionando y leyendo, más cuando no sabías, por ejemplo, todo lo que podías desgravarte.

                                Un saludo

                                Comentario


                                • #17
                                  yo al alquiler le veo 2 grandes problemas, la 1 que el inquilino te salga moroso y la 2 que no la vas a tener alquilada todo el tiempo o sea que el inquilino que tienes se puede ir y en el intervalo de tiempo que buscas otro inquilino se meta un ocupa.

                                  Comentario


                                  • #18
                                    Originalmente publicado por Blopa Ver Mensaje
                                    Estamos en un país en donde por “ser” (por ej autónomo y ponerse a trabajar) y “tener” (ej: casa) hay que pagar. No sé si soy extremo y un poco bruto, pero así lo veo yo. Entiendo que se aporte pagando impuestos por el dinero que uno gana, pero nada más.
                                    para mi, ni extremo ni bruto, sino preciso y exacto. Lo has definido a la perfección.

                                    Comentario


                                    • #19
                                      Originalmente publicado por proyecto33 Ver Mensaje
                                      Gracias Fortyniner, lo he estado mirando y en la renta 2015 se podia deducir hasta el 60% del importe pagado por el inquilino, ademas los intereses de las hipoteca también (solo los intereses). Ademas se pueden deducir los gastos de seguros, comunidad, arreglos, IBI, basura, y algunos mas. Los que cambiaría un poco los calculos, ya que habria que pagar menos impuestos, sobre todo con ese 60% de deducción. La cosa esta en si seguirá siendo asi, porque la deduccion del 100% por alquilar a menores de 30 años se la cargaron ya en 2015.

                                      En fin, parece que tengo claro el vender, pero quiero contrastar bien las cosas antes de hacerlo. (ademas que no sé el precio final en el que podré vender).
                                      hola proyecto. Esto quiere decir, que si ingresas mil euros por alquiler, y tienes de gastos 700 euros, solo se podrían deducir como gastos seiscientos euros? A ver si me podéis aclarar esto, gracias.

                                      Comentario


                                      • #20
                                        Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                        Bueno sigo dandole vueltas a la cosa y he hecho algunos "calculos" a ver que le parece a quien le interese...

                                        Si mi casa ahora se podria vender por 135.000€ y yo debo de hipoteca 90.000€...lo que es mio, por asi decirlo, son 45.000€.
                                        Ese dinero (45.000€) me rentaria por alquilarlo unos 7.000€/año (calculo hecho teniendo en cuenta mas o menos las desgravaciones fiscales e impuestos y restando el mantenimiento). Esta cifra mejora la anterior (por tener en cuenta las desgravaciones fiscales), eso seria un 15,5% anual que no esta nada mal.
                                        Ese dividendo se reinvertiria en "mas casa" por asi decirlo, hasta alcanzar el total, es decir, pagar toda la hipoteca que tardaria unos 16 años, pongamos que, entonces, el valor de la casa sea de 150.000€ y por el alquiler me den 8.500€, ahora la rentabilidad seria 5,66%...la rentabilidad ha ido bajando con los años a pesar del aumento del valor y del alquiler.
                                        Por otro lado, esa inversion ya no tendria muchas posibilidades de crecer mucho mas. En ese momento venderia la casa y tendria 150.000€ para invertir en bolsa, que al principio no me daria ese 5,66% sino mas bien menos, tendrian que pasar años, primero para meter esa cantidad en bolsa, segundo para que empezara a funcionar el interes compuesto y tercero teniendo en cuenta que no estuvieramos con PERs altos.

                                        Veamos la evolucion si como resultado de la venta dispusiera de 30.000€ netos (ganancia por la venta) para invertir ahora y 5.000€ (ahorro de pagar hipoteca, IBI, seguros, etc) mas cada año. Segun el simulador de la web, en esos 16 años el valor de la cartera deflactado seria de 236.380€ y los dividendos, tambien deflactados serian 5.104€. No le tengo mucha fe a ese simulador sobre todo porque no tiene en cuenta las crisis, pero bueno, hay diferencia. Si he metido bien las cifras, dan eso. Me pagan menos dividendo que en el alquiler, pero el patrimonio vale mucho mas, ademas que sigue multiplicandose año a año mientras que el alquiler no puede subir al mismo ritmo.

                                        No se si el ejemplo vale, pero es algo mas que me decanta por vender ahora y meter todas las ganancias en inversion en bolsa, de cara a que el "tiempo" haga su trabajo.

                                        Y la otra cosa que podria hacer es tratar de adelantar toda la hipoteca posible y terminar de pagar la casa en 10 años, dedicando el dinero del alquiler y parte del dinero dedicado a invertir en bolsa a amortizar hipoteca. De manera que en 10 años pudiera venderla. Pero ahora que ya no desgrava el 15% , no creo que valga la pena desviar dinero de inversion en bolsa a hipoteca, mas si el objetivo es vender la casa precisamente para meter el dinero de la venta en bolsa.

                                        La cuestion es, ¿que se va a revalorizar mas, la vivienda o la bolsa de aqui a 10 años?. Yo creo que la bolsa.

                                        Que lio llevo, no?


                                        Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
                                        hola proyecto. Esto quiere decir, que si ingresas mil euros por alquiler, y tienes de gastos 700 euros, solo se podrían deducir como gastos seiscientos euros? A ver si me podéis aclarar esto, gracias.
                                        Yoe, mirate aqui :

                                        Renta 2015: qué deducciones hay por alquilar una vivienda
                                        Editado por última vez por proyecto33; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/847-proyecto33 en 28-09-2016, 09:52 PM.

                                        Comentario



                                        Trabajando...
                                        X