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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • yoe
    respondió
    0,2-0,3 creo yo que estara. Seguramente 0,3 y que tarde mas tiempo en pagar 0,4.

    No me pregunteis, pero por sus palabras, intuyo va por ahi. Y repito que hablaba del dividendo estrictamente legal para no pagar impuestos. Hacienda se fija en la cuenta de resultados, no en el FFO / AFFO que es una metrica financiera. Seran parecidos, pero por lo que estuve viendo no necesariamente igual (ver mis comentarios anteriores).

    Quien piense que estoy equivocado, agradezco que argumente.

    Por lo demas, Gregorio, muchas gracias por el trabajo de revision de todas las empresas que te pegas. Es impagable. Muchas gracias.
    Editado por última vez por yoe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6494-yoe en 26-11-2020, 07:41 PM.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias a todos.

    De nada, yoe. Es que pasa eso, sí, que las valoraciones de los inmuebles son valoraciones teóricas y subjetivas. Por eso no las tenemos en cuenta para ver los dividendos y demás, en los años normales (lo que se miran son los alquileres, que se ve por el FFO).

    Yo también tengo la sensación de que en esta caída se ha penalizado a España en general, sin distinguir mucho entre unas empresas y otras.

    Clemente da datos muy interesantes en esa entrevista, sí.

    Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres. Y en este momento creo que lo prudente es que pague el mínimo legal, como dice Clemente, hasta que pase esto. Es mejor que la situación en cuanto a la deuda sea lo más tranquila posible, y cuando pase esto podría dar un dividendo extraordinario (si quisiera, y creo que Merlín podría hacerlo, aunque no es seguro). Pero si no diera ese dividendo extraordinario para compensar el menor dividendo de ahora, no pasaría nada.

    Lo del cambio fiscal de las SOCIMIs no está claro. Desde luego es un cambio muy confuso, y he visto gente de SOCIMIs que dice que en la práctica no les va a afectar. Y no sería nada raro que fuera así, porque hemos visto muchas decisiones políticas que realmente no cambian nada. Son decisiones que tienen una cara pensando en los titulares y los votos, aparentando que es un cambio importante, y cuando pasan los titulares se ve que realmente no ha cambiado nada, y que sólo era una estrategia electoral pensando en los votos. Este tipo de cosas llevan décadas haciéndolas todos.

    La situación es algo mejor tras estos datos de Clemente, y los resultados del tercer trimestre, que son estos:

    Merlín 3T 2020.png


    Las rentas brutas caen el 3% porque ha hecho unas pequeñas ventas de inmuebles en estos 12 meses, que con todo este parón no ha "repuesto" con otros inmuebles nuevos, que habría sido lo normal.

    Y las "rentas después de incentivos" caen más, el 13%, porque ha "perdonado" parte de las rentas a algunos clientes de los centros comerciales. Los incentivos son esos acuerdos para no cobrar alquileres durante los cierres.

    El FFO es lo que hay que mirar para ver la evolución de los dividendos, y cae el 17% por esas rentas que no ha cobrado.

    Aquí vemos con detalle esos incentivos:

    Merlín cobros.png



    Fijaros que los incentivos están sólo en los centros comerciales. No lo considera impagos porque ha llegado al acuerdo con los inquilinos de que no se lo va a cobrar. Pero los alquileres que no ha cobrado ahora (aunque sea de mutuo acuerdo), lógicamente no los podrá pagar como dividendo el año que viene.

    Y por este cuadro es por lo que dice Clemente en esa entrevista que la bajada de valor de los inmuebles se producirá sólo en los centros comerciales, ya que veis que en los otros 3 tipos de inmuebles los incentivos son 0, y la morosidad también es casi 0, así que no parece haber ningún motivo para reducir la valoración de todos los inmuebles que no son centros comerciales.

    La previsión de FFO por acción que dio hace 3 meses fue de 0,53 euros, y ahora cree que la va a superar (aunque no da una previsión nueva concreta).

    Otro detalle importante es que en los últimos meses ha vendido unos pocos inmuebles, y lo ha hecho a su valor contable. La cantidad es pequeña, lo más importante es que al ser activos de menor categoría (que son los que vende, para sustituirlos por otros mejores) y haberlos vendido a su valor contable, esto refuerza la idea de que las bajadas de valor de los inmuebles que haya en los próximos trimestres serán pequeñas.

    La deuda neta sube, pero muy poco:

    Merlín deuda.png

    A finales de 20190 estaba en 5.182 millones de euros, así que la subida es de sólo el 1%. El peligro estaría en que bajase mucho la tasación de los inmuebles, pero con los datos que dio Clemente en octubre y los que vemos aquí en estos resultados del tercer trimestre, eso parece lejano.

    A los 8 euros actuales cotiza con un descuento del 50% sobre su último NAV (15.77 euros). Si baja algo la tasación de los centros comerciales a final de año el descuento sobre el NAV será algo inferior al 50% actual, pero seguirá siendo de más del 40 %, que sigue siendo un precio muy bueno.

    Vamos a ver el gráfico semanal:

    Merlín semanal.jpg

    A la zona de los 6 euros ya es poco probable que vuelva.

    Si mañana endurecen los encierros, probablemente caerá.

    Y si mañana empieza a mejorar la situación, quizá se irá a la zona de los 9-10 euros.

    Por eso es complicado hacer estimaciones de qué puede hacer la cotización, porque en este momento es muy sensible a las decisiones que tomen los políticos, e incluso a las que parezca que puedan tomar.

    Teniendo todo en cuenta, los 7-8 euros son muy buena zona de compra.

    Como dividendo para 2020 contaría con unos 0,30.0,40 euros. Y el de 2021 ya debería volver a la zona de los 0,50 euros.


    Saludos.

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  • Snowball90
    respondió
    Merlin gana 112 millones hasta septiembre, un 65% menos

    No veo nada respecto al dividendo.

    https://elpais.com/economia/2020-11-...-65-menos.html

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  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por JohnDoe Ver Mensaje



    Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.

    Yo doy por hecho que sera asi. Mas arriba deje un enlace donde se ve que todo el sector esta presionando para no tener que pagar dividendos con la excusa del covid. La propuesta de Clemente es la mas benevola para el accionista, visto lo visto. Y es de esperar que el consejo lo vea bien.

    Lo unico que se me ocurre es que Santander, que necesita pasta, se niegue. Pero por eso, tal vez Clemente ha optado por esta solucion de compromiso, de reducirlo pero no cancelarlo.

    Dejar un comentario:


  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje


    Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

    Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

    Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

    Saludos!
    Hola Colodro, si. Eso es lo que espera. Deterioro paulatino en 2/3 años sobre esa cantidad, y que logistica compense algo.

    Sobre reparto cero, tengo mis dudas que lo pueda hacer. Creo que esta hablando de repartir entre 0,2 y 0,3.

    Si a esto se añade que la normativa española toma como referencia para cumplir con la exigencia de repartir el 80% del beneficio las cuentas individuales, no las consolidadas, se entiende que este sea muchas veces inferior a la remuneración del accionista, que sí toma como referencia el consolidado.
    Las cuentas individuales se rigen por Plan General Contable español, que no permite anotarse como ganancia las plusvalías latentes (en este caso, el aumento de valor de un activo, que dicen los tasadores), solo las reales (las ganancias que se logran cuando se vende el activo); mientras que el consolidado está sometido a las normas internacionales de contabilidad, que obligan justo a lo contrario.
    https://www.elconfidencial.com/empre...-cero_2425496/

    Y lo que dice hacienda:
    DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS.

    • Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:

    » 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.

    » 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal.

    El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.

    » 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

    • El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

    • La reserva legal no podrá exceder del 20 % del capital social.

    • Los estatutos no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la legal.
    https://www.agenciatributaria.es/AEA...e_SOCIMI.shtml

    Saludos,

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  • chat
    respondió
    Buenas;

    Entrevista al CEO de Merlin, Ismael Clemente bastante interesante:

    https://www.eleconomista.es/mercados...ener-caja.html

    Saludos

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  • JohnDoe
    respondió
    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje

    Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).
    El AFFO es básicamente coger el beneficio contable y quitar de ahí amortizaciones y depreciaciones, y el diferencial por plusvalías en compra/venta de activos. Merlín, con el objetivo de atraer la inversión extranjera, sigue la normativa del NAREIT (Reits USA), con lo cuál el reparto es mucho mayor del beneficio contable.

    Al todos los REITS sobredepreciar activos por la normativa contable el flujo de caja real siempre es muy superior al beneficio contable. Es que directamente la normativa fiscal nueva de las SOCIMIs es un despropósito, hecha únicamente para tener el discurso político sin realmente afectar a la realidad en prácticamente nada. (Más allá del hecho que comenta Clemente. Lo único que sienta es un precedente de República Bananera. No inviertan aquí que nuestra seguridad jurídica es nula).


    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

    2019
    https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
    Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.
    Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.


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  • Colodro
    respondió

    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

    2019
    https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
    Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.
    Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

    Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

    Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

    Saludos!
    Editado por última vez por Colodro; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/1616-colodro en 02-11-2020, 06:16 PM. Razón: Completar explicación

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  • yoe
    respondió
    Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

    2019
    https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
    Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.

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  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por JohnDoe Ver Mensaje

    Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.
    Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).

    Este tema creo que conviene investigarlo. Yo intuyo que esta proponiendo un muy buen recorte de dividendo.

    Mas que el sector hace meses que esta haciendo lobby en ese sentido.

    https://www.elespanol.com/invertia/e...2703075_0.html


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  • JohnDoe
    respondió
    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    Sobre el dividendo es muy claro: no depende de el, pero es partidario de repartir el estrictamente necesario por ley y guardar caja puesto que va a haber bajada de vsloracion de los activos en los proximos años y conviene ir deshaciendo deuda:
    Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.

    También es cierto que la parte del portfolio que representa el NNN con BBVA permite unos ratios de endeudamiento diferentes de otros activos, y es muy difícil valorar el verdadero riesgo del endeudamiento. Habría que ir prácticamente activo por activo. Si lo que dice el Sr. Clemente aquí es cierto (y, obviamente, no tengo motivos para dudarlo)

    Eso es debido a la cartera de BBVA, porque tiene un flujo de caja estable hasta 2040 y completamente neto. Supone unos 86 millones de ingreso por 110 el servicio de la deuda que tiene la compañía. Por eso estamos muy cómodos con ese nivel. Otra forma de verlo es que si BBVA recomprase las sucursales, el endeudamiento bajaría al 32% y a todo el mundo le parecería bajo.
    Significa que la posición financiera real de la compañía es mucho más solvente de lo que un primer vistazo aparenta. Ese mismo primer vistazo fue lo que me hizo descartarla en primer lugar, pero movido por este artículo voy a aprovechar el fin de semana para mirar la compañía a fondo. Si me cuadra todo a lo largo de esta semana empezaré posición.

    Muchas gracias por el enlace, de verdad. Muy interesante.

    Dejar un comentario:


  • yoe
    respondió
    Sobre el dividendo es muy claro: no depende de el, pero es partidario de repartir el estrictamente necesario por ley y guardar caja puesto que va a haber bajada de vsloracion de los activos en los proximos años y conviene ir deshaciendo deuda:

    Han dejado en suspenso la distribución del dividendo con cargo a prima de emisión de 0,174 euros del año pasado, ¿lo repartirán finalmente o esperan no hacerlo y recortar el pago previsto de cara a 2020?

    Es una decisión que depende del consejo. Lo que sí puedo decir es que si siguieran mi recomendación, yo creo que ese dinero no habría que distribuirlo porque tiene poco sentido con el castigo que lleva la acción. Es preferible retener esa caja y utilizarla para mantener a raya el nivel de endeudamiento. Es como si en los próximos años realmente dedicaras la totalidad del cash flow a pagar dividendo. ¿Para qué sirve pagar 9-10% si no te lo reconoce el precio de la acción? De cara al año que viene será el consejo el que decidirá, pero mi propuesta sería hacer un mix entre retener caja y distribuir dividendo cumpliendo escrupulosamente con la legislación de socimis (ahora repartimos muy por encima) para que la compañía en todo momento pueda mantener la capacidad de repago de la deuda necesaria para que el LTV [loan to value, la relación del endeudamiento y el valor del activo] no suba de forma absurda.

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  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por Josebilbao Ver Mensaje
    https://www.eleconomista.es/mercados...ener-caja.html

    Interesante entrevista, según la propia compañía. Las cosas están mucho mejor de lo que dice la cotización
    Joer, que interesante. Muchas gracias. Este tio tiene capacidad para engañarme vilmente. Habla aparentemente tan claro y sin tapujos que me inspira confianza y credibilidad. Espero que no me la pegue. ¿Os imaginais a Pallete una entrevista tan clara sobre el negocio, los riesgos y su valoración? Eso ya deberia darnos pistas suficientes para ver oscuros. Lo empece a sospechar con sus primeros discursos emocionales y cargados de tecnicismos pero sin hablar del negocio, pero no fue una señal tan fuerte que me motivara a hacer lo que tenia que haber hecho.

    Espero que Clemente no me la pegue.

    Destaco algunos parrafos que explica sus motivos por el que la deuda y la financiacion de los acreedores no es tanto problema.

    Ismael Clemente, su consejero delegado, reconoce que el auge de las ventas online y los confinamientos por el Covid-19 pasarán una factura del 20-25% al valor de sus centros comerciales, pero no irá más allá. No oculta que la tendencia sí ha sido bien identificada por el mercado, aunque las ventas han llegado a un extremo injustificable y algunos miedos son "infundados".
    Es correcto pensar que el valor de los activos de la compañía de hoy es superior al de dentro de dos años. Los centros comerciales ajustarán su valor entre un 20% y un 25%, del cual ya llevamos un 5%. Y, aunque estén acertando con la tendencia, se están equivocando en la magnitud y por varios ceros.
    Ópticamente un 40% de endeudamiento [por el LTV] en estos momentos puede parecer que está en el rango moderado pero en rango alto, sin embargo, con la deuda/ebitda o el ICR [interest coverage ratio, el ratio de cobertura de intereses] salen niveles bastantes cómodos de servicio de la deuda. Eso es debido a la cartera de BBVA, porque tiene un flujo de caja estable hasta 2040 y completamente neto. Supone unos 86 millones de ingreso por 110 el servicio de la deuda que tiene la compañía. Por eso estamos muy cómodos con ese nivel. Otra forma de verlo es que si BBVA recomprase las sucursales, el endeudamiento bajaría al 32% y a todo el mundo le parecería bajo. En un entorno en el que en centros comerciales habrá mayor erosión de valor, y en la medida en la que eso afecta el value, para mantener estable el loan to value hay que retener algo de caja para ir pagando deuda y que nunca suba por encima del 50%.
    El hecho de que Merlin Properties cotice con descuentos del 60% sobre el valor neto de su cartera de activos lleva a pensar que el recorte puede ser mayor al que la compañía reconoce hasta la fecha. Las estimaciones del consenso esperan una caída del 29% del NAV por acción de la socimi desde los actuales 15,68 euros hasta los 11,15 euros que se prevén para el cierre de 2023, aunque las estimaciones a tan largo plazo son todavía muy preliminares. Ismael Clemente insiste en que "la erosión" del NAV vendrá por el lado de los centros comerciales, pero, al contrario que algunos analistas, cree que el valor de las oficinas y de la parte logística (que supone 972 millones de euros, un 7,6% de la cartera y el 11,2% de las rentas) seguirá creciendo los próximos años.

    "El problema es que las hipótesis no son razonables. Quien piense que los tasadores ajustan los valores de los inmuebles del 20% en un año es que nunca se han sentado con uno de ellos. No se va a producir una recogida de toda la caída en un solo ejercicio. En junio bajó un 4,7% y ahora en septiembre volverá a bajar, en el primer semestre de 2021 otra vez y al cierre de año también. Si lo bajan de 5% en 5% en dos años han recortado ese 20%. En oficinas no solo no veremos rebajas, sino que creo que, como consecuencia de la extraordinaria y artificial política de tipos bajos, las transacciones de oficinas en todo el mundo se están produciendo a niveles de yield récord [por las bajas rentabilidades que se exigen al activo]".

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  • Josebilbao
    respondió
    https://www.eleconomista.es/mercados...ener-caja.html

    Interesante entrevista, según la propia compañía. Las cosas están mucho mejor de lo que dice la cotización

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  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje

    yoe, tus cuentas sobre la posible ampliación de capital son correctas. Yo creo también está lejos.

    Lo que pasa es que es importante que tengamos en cuenta que la bajada de valoración de los activos no será por lo que realmente pase, sino por lo que los tasadores crean que pueda pasar.

    Por ejemplo, supongamos que, una vez que se sepa lo que ha pasado (dentro de 1 año, por ejemplo), el dato objetivo sea que la bajada de valoración de los inmuebles de una SOCIMI debería haber sido del 10%.

    Pero antes de eso, el mes que viene (por ejemplo) los tasadores tienen que hacer una estimación sobre eso, y lo mismo pueden hacer una estimación más alta (15%) que más baja (5%). Y lo que cuenta para las garantías de los créditos no es la realidad (el 10% de este ejemplo), sino la estimación de los tasadores (5%, ó 15%).

    Gracias Gregorio. No lo habia tenido en cuenta. No depende tanto de la bajada real a largo plazo sino de lo que puedan considerar por el camino los auditores. Estaremos vigilantes.

    De todas formas, en general cada dia tengo mas la sensacion que el capital ha salido de muchas de las empresas no por su riesgo de negocio (que tambien) sino por el propio riesgo pais. Politico y economico.

    Quiero decir, entiendo la cotizacion de mapfre, la de los bancos, la de merlin, y como no, la de tef. Pero aun siendo justificada la caida, veo, o intuyo que hay un plus de caida por ese riesgo pais.

    El caso, es que probablemente este fundamentada esa vision por como estan evolucionando las cosas aqui. Parece una crisis a medida para nuestro pais. La tormenta perfecta.

    en fin, veremos como se da,... solo queda seguir vigilantes.

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  • Vitramon
    respondió
    Originalmente publicado por viti90 Ver Mensaje
    Hola a todos,

    Estoy hecho un lío con el tema del dividendo. Se supone que en Octubre 2019 se hizo el primer pago, y en Julio se hizo el segundo pago, el cual se recortó a aproximadamente la mitad, quedando en suspenso los 0,17 restantes. Se supone que se pagarán esos, o no?

    Y por otra parte, no tocaría ahora en Octubre el primer pago de 2020? De cuánto es el montante? Sabe alguien a cuánto asciende es el dividendo en 2020, y la previsión para los próximos años?

    A ver si alguien puede aclararme porfa
    De momento no hay noticias del dividendo.

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  • viti90
    respondió
    Hola a todos,

    Estoy hecho un lío con el tema del dividendo. Se supone que en Octubre 2019 se hizo el primer pago, y en Julio se hizo el segundo pago, el cual se recortó a aproximadamente la mitad, quedando en suspenso los 0,17 restantes. Se supone que se pagarán esos, o no?

    Y por otra parte, no tocaría ahora en Octubre el primer pago de 2020? De cuánto es el montante? Sabe alguien a cuánto asciende es el dividendo en 2020, y la previsión para los próximos años?

    A ver si alguien puede aclararme porfa

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias a todos.

    Zanathos, ten en cuenta que esta situación es muy especial.

    Normalmente, si digo que una empresa es buena compra a 7-8 euros cuando caiga a 6-7 euros diré que es mejor compra.

    Pero es que esta situación es muy rara, y no sabemos ni cómo va a evolucionar, ni cuándo va a acabar.

    Cuando terminaron los encierros, allá por mayor, parecía que la situación iría mejorando. Pero ahora vemos que hay muchas "vueltas atrás", y que el parón continúa siendo muy fuerte. Por eso tengo que ir adaptando mis recomendaciones. Y a día de hoy, con el parón que seguimos teniendo, creo que es mejor esperar con Merlín, o comprar algo en la zona de mínimos.

    estudiando, que rompa los 6,50 ó no depende del parón. Ojalá el parón acabe pronto y Merlín suba mucho, aunque no hayamos comprado más en esta zona. A día de hoy, creo que es mejor ajustar mucho los precios de compra, aún a riesgo de no comprar si hay una mejora rápida porque se acaba el parón pronto.

    yoe, tus cuentas sobre la posible ampliación de capital son correctas. Yo creo también está lejos.

    Lo que pasa es que es importante que tengamos en cuenta que la bajada de valoración de los activos no será por lo que realmente pase, sino por lo que los tasadores crean que pueda pasar.

    Por ejemplo, supongamos que, una vez que se sepa lo que ha pasado (dentro de 1 año, por ejemplo), el dato objetivo sea que la bajada de valoración de los inmuebles de una SOCIMI debería haber sido del 10%.

    Pero antes de eso, el mes que viene (por ejemplo) los tasadores tienen que hacer una estimación sobre eso, y lo mismo pueden hacer una estimación más alta (15%) que más baja (5%). Y lo que cuenta para las garantías de los créditos no es la realidad (el 10% de este ejemplo), sino la estimación de los tasadores (5%, ó 15%).

    Seguimos, a nivel mundial, en una situación que no tiene ni pies ni cabeza, y todos debemos poner de nuestra parte todo lo que podamos y se nos ocurra para que esto acabe lo antes posible.

    Yo soy optimista, pero tenemos que poner de nuestra parte todo lo que podamos, para salir lo antes posible y lo mejor posible de este disparate.


    Saludos.


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  • Zanathos
    respondió
    Hola!,

    Respecto a mi mensaje anterior comentar que en ningún momento critico las recomendaciones que cada uno haga y más cuando están basadas en aspectos técnicos y fundamentales, lo que comento es que al referirnos al largo plazo creo que no es tan importante variar la entrada en la acción en poco tiempo, a no ser que quieras ponderar, pues puede llevar a confusión en una acción que en principio vas a tener muchos años.

    Por otro lado también veo importante el estudio de las ventas a largo, algo que nos falta en el foro (igual no lo he visto) y que puede llevar a mantener una acción con unas pérdidas de valor tan altas que se coman tus dividendos (por ejemplo Telefónica, Santander...), al igual que hay que estar las entradas, también deberíamos tener una salida., tal vez con stop´s o con comparaciones de desviaciones con sus índices o sus fundamentales como la deuda, en definitiva que hecho en falta estos estudios.

    Gracias por vuestras aportaciones!!

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  • yoe
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje

    Y el motivo de la caída creo que es el mismo que hemos comentado en Unibail. Simon y Klepierre: la deuda, y sus coberturas.

    Merlín a día de hoy tiene holgura sobre sus coberturas, como todas las demás inmobiliarias:

    Merlin coberturas deuda.png

    La cuestión es qué puede pasar en la próxima tasación de inmuebles, si baja el valor de los inmuebles y se acerca a la zona en que saltarían esas coberturas.

    Si el parón termina pronto, el precio actual de Merlín es muy bueno.

    Como el parón no ha terminado, de momento por encima de 6,50 yo no compraría.


    .
    Hola. sobre este tema que comenta Gregorio. Corregidme si me equivoco. Gracias.

    Su deuda son aproximadamente 5500/6000 millones. (algo mas en bruto menos 1000 de caja que amasa Clemente). El GAV deberia bajar a 10.000 millones desde los 12.800 actuales para que salte la cobertura. Los centros comerciales suman al GAV 2274 millones. Es decir, asumiendo la hipotesis de Clemente (oficinas sigue mas o menos igual y logisitica va mejor). Para que la garantia del LTV salte la valoracion de los centros comerciales deberia ser cero.

    Quiero decir, por este lado parece bastante seguro que no le salte la garantia. Si me estoy perdiendo algo agradezco que comenteis. Pues yo veo lejano la ampliacion de capital.

    Que gane mas o menos es importante para sacarle dinero a largo plazo, pero la forma en que se pierde rapido en una socimi es con las ampliaciones de capital. Asi que creo que hay que centrar el analisis en esa diapositiva. Gracias al que aporte.

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