Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[yoe]

yoe, tus cuentas sobre la posible ampliación de capital son correctas. Yo creo también está lejos.

Lo que pasa es que es importante que tengamos en cuenta que la bajada de valoración de los activos no será por lo que realmente pase, sino por lo que los tasadores crean que pueda pasar.

Por ejemplo, supongamos que, una vez que se sepa lo que ha pasado (dentro de 1 año, por ejemplo), el dato objetivo sea que la bajada de valoración de los inmuebles de una SOCIMI debería haber sido del 10%.

Pero antes de eso, el mes que viene (por ejemplo) los tasadores tienen que hacer una estimación sobre eso, y lo mismo pueden hacer una estimación más alta (15%) que más baja (5%). Y lo que cuenta para las garantías de los créditos no es la realidad (el 10% de este ejemplo), sino la estimación de los tasadores (5%, ó 15%).

Gracias Gregorio. No lo habia tenido en cuenta. No depende tanto de la bajada real a largo plazo sino de lo que puedan considerar por el camino los auditores. Estaremos vigilantes.

De todas formas, en general cada dia tengo mas la sensacion que el capital ha salido de muchas de las empresas no por su riesgo de negocio (que tambien) sino por el propio riesgo pais. Politico y economico.

Quiero decir, entiendo la cotizacion de mapfre, la de los bancos, la de merlin, y como no, la de tef. Pero aun siendo justificada la caida, veo, o intuyo que hay un plus de caida por ese riesgo pais.

El caso, es que probablemente este fundamentada esa vision por como estan evolucionando las cosas aqui. Parece una crisis a medida para nuestro pais. La tormenta perfecta.

en fin, veremos como se da,... solo queda seguir vigilantes.

[Vitramon]

Hola a todos,

Estoy hecho un lío con el tema del dividendo. Se supone que en Octubre 2019 se hizo el primer pago, y en Julio se hizo el segundo pago, el cual se recortó a aproximadamente la mitad, quedando en suspenso los 0,17 restantes. Se supone que se pagarán esos, o no?

Y por otra parte, no tocaría ahora en Octubre el primer pago de 2020? De cuánto es el montante? Sabe alguien a cuánto asciende es el dividendo en 2020, y la previsión para los próximos años?

A ver si alguien puede aclararme porfa

De momento no hay noticias del dividendo.

[viti90]

Hola a todos,

Estoy hecho un lío con el tema del dividendo. Se supone que en Octubre 2019 se hizo el primer pago, y en Julio se hizo el segundo pago, el cual se recortó a aproximadamente la mitad, quedando en suspenso los 0,17 restantes. Se supone que se pagarán esos, o no?

Y por otra parte, no tocaría ahora en Octubre el primer pago de 2020? De cuánto es el montante? Sabe alguien a cuánto asciende es el dividendo en 2020, y la previsión para los próximos años?

A ver si alguien puede aclararme porfa

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos.

Zanathos, ten en cuenta que esta situación es muy especial.

Normalmente, si digo que una empresa es buena compra a 7-8 euros cuando caiga a 6-7 euros diré que es mejor compra.

Pero es que esta situación es muy rara, y no sabemos ni cómo va a evolucionar, ni cuándo va a acabar.

Cuando terminaron los encierros, allá por mayor, parecía que la situación iría mejorando. Pero ahora vemos que hay muchas "vueltas atrás", y que el parón continúa siendo muy fuerte. Por eso tengo que ir adaptando mis recomendaciones. Y a día de hoy, con el parón que seguimos teniendo, creo que es mejor esperar con Merlín, o comprar algo en la zona de mínimos.

estudiando, que rompa los 6,50 ó no depende del parón. Ojalá el parón acabe pronto y Merlín suba mucho, aunque no hayamos comprado más en esta zona. A día de hoy, creo que es mejor ajustar mucho los precios de compra, aún a riesgo de no comprar si hay una mejora rápida porque se acaba el parón pronto.

yoe, tus cuentas sobre la posible ampliación de capital son correctas. Yo creo también está lejos.

Lo que pasa es que es importante que tengamos en cuenta que la bajada de valoración de los activos no será por lo que realmente pase, sino por lo que los tasadores crean que pueda pasar.

Por ejemplo, supongamos que, una vez que se sepa lo que ha pasado (dentro de 1 año, por ejemplo), el dato objetivo sea que la bajada de valoración de los inmuebles de una SOCIMI debería haber sido del 10%.

Pero antes de eso, el mes que viene (por ejemplo) los tasadores tienen que hacer una estimación sobre eso, y lo mismo pueden hacer una estimación más alta (15%) que más baja (5%). Y lo que cuenta para las garantías de los créditos no es la realidad (el 10% de este ejemplo), sino la estimación de los tasadores (5%, ó 15%).

Seguimos, a nivel mundial, en una situación que no tiene ni pies ni cabeza, y todos debemos poner de nuestra parte todo lo que podamos y se nos ocurra para que esto acabe lo antes posible.

Yo soy optimista, pero tenemos que poner de nuestra parte todo lo que podamos, para salir lo antes posible y lo mejor posible de este disparate.


Saludos.

[Zanathos]

Hola!,

Respecto a mi mensaje anterior comentar que en ningún momento critico las recomendaciones que cada uno haga y más cuando están basadas en aspectos técnicos y fundamentales, lo que comento es que al referirnos al largo plazo creo que no es tan importante variar la entrada en la acción en poco tiempo, a no ser que quieras ponderar, pues puede llevar a confusión en una acción que en principio vas a tener muchos años.

Por otro lado también veo importante el estudio de las ventas a largo, algo que nos falta en el foro (igual no lo he visto) y que puede llevar a mantener una acción con unas pérdidas de valor tan altas que se coman tus dividendos (por ejemplo Telefónica, Santander...), al igual que hay que estar las entradas, también deberíamos tener una salida., tal vez con stop´s o con comparaciones de desviaciones con sus índices o sus fundamentales como la deuda, en definitiva que hecho en falta estos estudios.

Gracias por vuestras aportaciones!!

[yoe]

Y el motivo de la caída creo que es el mismo que hemos comentado en Unibail. Simon y Klepierre: la deuda, y sus coberturas.

Merlín a día de hoy tiene holgura sobre sus coberturas, como todas las demás inmobiliarias:

Merlin coberturas deuda.png

La cuestión es qué puede pasar en la próxima tasación de inmuebles, si baja el valor de los inmuebles y se acerca a la zona en que saltarían esas coberturas.

Si el parón termina pronto, el precio actual de Merlín es muy bueno.

Como el parón no ha terminado, de momento por encima de 6,50 yo no compraría.


.

Hola. sobre este tema que comenta Gregorio. Corregidme si me equivoco. Gracias.

Su deuda son aproximadamente 5500/6000 millones. (algo mas en bruto menos 1000 de caja que amasa Clemente). El GAV deberia bajar a 10.000 millones desde los 12.800 actuales para que salte la cobertura. Los centros comerciales suman al GAV 2274 millones. Es decir, asumiendo la hipotesis de Clemente (oficinas sigue mas o menos igual y logisitica va mejor). Para que la garantia del LTV salte la valoracion de los centros comerciales deberia ser cero.

Quiero decir, por este lado parece bastante seguro que no le salte la garantia. Si me estoy perdiendo algo agradezco que comenteis. Pues yo veo lejano la ampliacion de capital.

Que gane mas o menos es importante para sacarle dinero a largo plazo, pero la forma en que se pierde rapido en una socimi es con las ampliaciones de capital. Asi que creo que hay que centrar el analisis en esa diapositiva. Gracias al que aporte.

[yoe]

Vision de Ismael Clemente en septiembre de 2020.
- Centros comerciales. Estamos sufriendo mucho. Por las restricciones legales y por miedo de la gente:
- Oficinas. No pasa nada. Todo sigue igual. Las empresas no estan agusto con la experiencia del teletrabajo. Puede que haya flexibilidad (parte en oficina y oarte en casa) pero no va a ser todo teletrabajo. La reduccion que haya de oficinas por esta situacion se vera en parte compensada por el aumento de metros cuadrados por empleado.
- Logistica. caballo ganador para los proximos 20 años. Tendencia precovid que ahora se ha acelerado.

Con respecto a la cotizacion. No se esta invirtiendo por fundamentales. Hay sobre valoración en tecnologicas. Lo que si ha visto es entrada de mucho capital español en el accionariado. Ve inversion para largoplacistas ahora mismo. Piensa que ahora van a salir muchos agoreros que van a tratar de justificar racionalmente el por que la accion ha caido.

https://m.youtube.com/watch?v=JWP59zZt0O8

Aun asi es muy claro: el inmobiliario da servicio al resto de sectores, pero no crea riqueza por si mismo. O dicho de otro modo, lo bien o mal que le vaya a Merlin la proxima decada va a depender de como se gestione la pandemia.

[yoe]

El mercado de oficinas tras el covid. Ismael Clemente.
https://m.youtube.com/watch?v=glv-QrbMGjM

Charla dada en pleno confinamiento. Basicamente piensa que el teletrabajo no va a afectar tanto, debido a que baja la productividad mucho. En algunos trabajos de baja productividad o muy repetitivos, tal vez si. Pero no sera generalizado.

Espera que baje la demanda de oficinas durante un tiempo y eso presione las rentas.


En la parte de centros comerciales, espera una reestructuracion de las cuotas de mercado, como ocurrio en los 80 con la entrada de los centros comerciales, pero que internet alcanzara un tope. No sabe cual ni cuanto, pero no sera el 100% del retail.

Los centros comerciales sufriran reestructuracion esta proxima decada, pero no desapareceran. Y quien mas padecera seran los grandes almacenes, pues basan su modelo de negocio en un amplio y variado catalogo. Y ahi gana internet si o si.

Esta reestructuracion va en beneficio de los centros logisticos.

En resumidas cuentas, si aplico su idea a merlin, creo que espera reestructuracion de sus centros comerciales, qie sera en parte compensado por sus centros logisticos y que oficinas mantenga el tipo.

Este ultimo parafo es cosecha mia. Ah. Tambien insinua que algunos que iban mas rapidos antes de la crisis, seguramente ahora les vaya peor, porque iban muy ajustado y no habian hecho un fondo de liquidez para imprevistos.

[Snowball90]

Buenas tardes, se sabe algo del dividendo de octubre? Un saludo

[davidkas]

Claro, es un patinazo tanto del que emite la recomendación como de los que hacen caso fiándose de tal recomendación.
No te apures, el foro está lleno de recomendaciones de compra por parte de Gregorio a precios muy superiores a los actuales. Y de gente haciéndole caso como si fuera una opinión a tener en consideración con un alto grado de acierto.

Todo esto debería hacer recapacitar.

Es verdad, menudo patinazo, mira que no adivinar que iba a venir una pandemia mundial...

[CarlosLC]

Estamos con lo de siempre. Aquí la decisión de compra es personal, nadie te obliga a comprar tal o cual empresa. Y menos mal que existen foros como este donde la gente comparte su conocimiento de forma altruista. Quien quiera puede suscribirse a revistas de inversión, dejarse una pasta, y luego equivocarse igualmente con su compra a corto, medio o largo plazo. Si la gente supiera que va ocurrir mañana en la bolsa, estarían ricos, y como eso nadie lo sabe, pues aquí andamos, intentando entender los negocios, e intentando pronosticar si seguirán siendo rentables el día de mañana, pero esa es una interpretación personal y los que nos equivocamos somos nosotros mismos, no Gregorio con sus análisis y valoraciones, porque se presupone que esa tarea tienes que hacerla tú mismo en el sofá de tu casa.

Estoy de acuerdo, tenemos que recapacitar en la forma que vemos las cosas. Saludos

[Vitramon]

Bueno Casandra... veo que eres de los que tira la piedra y esconde la mano porque con tan solo un mensaje para escribir esto desde luego tiene toda la pinta de que eres usuario el foro y sin embargo has creado un usuario solo para contestar a esto.

Al final se trata de dar una opinión. Puede haber ocurrido que sea un desliz a la hora de dar un precio o que tenga un argumento fundado y que no se haya explicado más con detalle.

[angello gonza]

A mí también me ha hecho dudar con lo de los 6.50...yo tenía pensado apostar fuerte por merlin en estos momentos, creo que puede ser una buena inversión a largo plazo

[estudiando]

Goyo, 6,50 son los minimos de marzo, por tanto estas planteando que los rompa y baje más de ese punto por el tema de las tasaciones, es correcto?

Tan grave ves ma situación para plantear ese escenario? Iba a ampliar a estos precios, pero con tu comentario me haces dudar la verdad. Yo los. Minimos de maezo los tenia como referencia extrema

Gracias

[Zanathos]

Hola a todos,

En primer lugar gracias por vuestros comentarios, los leo atentamente y utilizo para mis inversiones. Pongo este pensamiento en este foro aunque sirve para cualquier inversión, la mía se fundamenta en el largo plazo, y mi duda está que cuando determinamos una zona de compra en julio de entre 7 y 8 € para Merlin y vamos a ella, dos meses después encontramos que no es buena idea comprar por encima de 6,50 €... mi duda está en si hemos hecho mal al comparar en 7,50?.

Saludos,

[Invertirenbolsa]

Hola,

Colodro, lo de los porcentajes es muy interesante. Que no ponga el 2%-4% a los REITs/SOCIMIs tiene que ver con el tema de la liberalización del suelo. Yo creo que los que tienen los inmuebles de más calidad, como Merlín, van a seguir siendo una buena inversión. Pero sí que puede que tengan que transformar algunos de sus inmuebles.

Por ejemplo, las oficinas en el centro de Madrid y Barcelona creo que siempre estarán ocupadas. Es posible que con el teletrabajo la empresa X, que tenía alquilados 5.000 metros, pase a alquilar solo 3.000. Pero creo que otra empresa Y que estaba en las afueras querrá alquilar esos 2.000 que deja la X, y Merlín seguirá teniendo alquilados los 5.000 metros, aunque a 2 empresas en lugar de 1. Y contestando ya a lo que decís del teletrabajo, creo que esto es probable que pase.

Y si se liberaliza el suelo, las viviendas bajarán, pero la sociedad será más rica, y creo que las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc, de calidad serán más valiosos, porque esa sociedad más rica pagará más por ellos (con lo que se ahorra de las viviendas).

Entonces, creo que los REITs de calidad se verán beneficiados por la liberalización del suelo. Pero por prudencia, decidí ponerles un porcentaje un poco más bajo.

Parece ser que lo de la posible OPA fue un rumor que no llegó a más. Yo preferiría que no hubiera OPA, lógicamente.

Merlín acaba de sacar una actualización de su situación, en este octubre de 2020, y realmente su situación a día de hoy es buena, y se ha visto poco afectada por el parón.

Los alquileres que no ha cobrado hasta ahora son muy pocos, apenas nada:

Merlín impagos.png


Veis que el "No cobrado" es casi 0.
Los ingresos de los centros comerciales han bajado algo más, porque durante los cierres acordó que no le pagaran los alquileres los inquilinos, o que le pagaran menos. Esto es lo que llama "Política comercial", que os he señalado. Es decir, este dinero no lo ha cobrado, pero de común acuerdo, no es que esos inquilinos sean morosos,

Aquí podéis ver la cartera de Merlín por tipos de activos:

Merlin cartera.png


Aproximadamente la mitad son oficinas, y luego tiene también centros comerciales y logística.

Es interesante ver la evolución de la logística en los últimos años, por lo que decíamos de cómo tendrían que transformarse algunos inmuebles con el teletrabajo y la liberalización del suelo:

Merlín logística.png


Como veis, la logística se ha duplicado. De momento es una pequeña transformación, pero creo que nos indica la capacidad de los REITs de calidad de transformarse, según evolucionan las necesidades de la economía.


Aquí tenéis un resumen de la calidad de los inmuebles de Merlín:

Merlín calidad.png



Los inmuebles de Merlín son de calidad alta, y deben resistir al teletrabajo, y a la liberalización del suelo.

Otro tema importante es la Operación Charmartín, con la que Merlín va a dar un salto de tamaño, y rentabilidad, de cierta importancia.

Y el motivo de la caída creo que es el mismo que hemos comentado en Unibail. Simon y Klepierre: la deuda, y sus coberturas.

Merlín a día de hoy tiene holgura sobre sus coberturas, como todas las demás inmobiliarias:

Merlin coberturas deuda.png

La cuestión es qué puede pasar en la próxima tasación de inmuebles, si baja el valor de los inmuebles y se acerca a la zona en que saltarían esas coberturas.

Si el parón termina pronto, el precio actual de Merlín es muy bueno.

Como el parón no ha terminado, de momento por encima de 6,50 yo no compraría.


Saludos.

[Snowball90]

Se sabe algo de si paga dividendo este mes? Saludos

[mtlc2017]

Habría que conocer si el NAV está actualizado con los precios de los inmuebles a precio de hoy o siguen teniendo un valor estimado anterior al inicio de la pandemia. Tengo en mente que los precios actuales deben estar al menos un 5 o 10% por debajo

[Invertirenbolsa]

Hola,

Creo que los 6,50-8 euros es una buena zona de compra para Merlín.

El NAV es de 15,20 euros, así que en 8 euros el descuento sobre el NAV es del 47%, y en 6,50 euros es del 57%. Son descuentos altísimos, y aunque algo le van a bajar las rentas en 2020 será menos que a la media de la Bolsa, así que en estos 6,50-8 euros es muy buena compra.

Este es el gráfico semanal:

Merlin semanal.jpg


Si la recuperación fuera a ser rápida en 8-10 euros también estaría baratísima, pero de momento por encima de 8 euros no compraría.


Saludos.

[Augur]

Hola, no tengo muy claro que sea BPY la que comprase, según la prensa sería BAM (la matriz) además, la última compra que hicieron, British Land, un reit britanico, fue adquirida por BAM también.

https://tools.morningstar.es/es/stoc...CurrencyId=EUR

Esta empresa es un poco liosa

Tiene sentido que sea la matriz quien haga la compra, pero antes o después esos activos pasarían a BPY. El hecho de tener filiales claramente especializadas por sectores no se explicaría de no ser así.