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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    Sobre el dividendo es muy claro: no depende de el, pero es partidario de repartir el estrictamente necesario por ley y guardar caja puesto que va a haber bajada de vsloracion de los activos en los proximos años y conviene ir deshaciendo deuda:
    Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.

    También es cierto que la parte del portfolio que representa el NNN con BBVA permite unos ratios de endeudamiento diferentes de otros activos, y es muy difícil valorar el verdadero riesgo del endeudamiento. Habría que ir prácticamente activo por activo. Si lo que dice el Sr. Clemente aquí es cierto (y, obviamente, no tengo motivos para dudarlo)

    Eso es debido a la cartera de BBVA, porque tiene un flujo de caja estable hasta 2040 y completamente neto. Supone unos 86 millones de ingreso por 110 el servicio de la deuda que tiene la compañía. Por eso estamos muy cómodos con ese nivel. Otra forma de verlo es que si BBVA recomprase las sucursales, el endeudamiento bajaría al 32% y a todo el mundo le parecería bajo.
    Significa que la posición financiera real de la compañía es mucho más solvente de lo que un primer vistazo aparenta. Ese mismo primer vistazo fue lo que me hizo descartarla en primer lugar, pero movido por este artículo voy a aprovechar el fin de semana para mirar la compañía a fondo. Si me cuadra todo a lo largo de esta semana empezaré posición.

    Muchas gracias por el enlace, de verdad. Muy interesante.

    Comentario


    • Originalmente publicado por JohnDoe Ver Mensaje

      Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.
      Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).

      Este tema creo que conviene investigarlo. Yo intuyo que esta proponiendo un muy buen recorte de dividendo.

      Mas que el sector hace meses que esta haciendo lobby en ese sentido.

      https://www.elespanol.com/invertia/e...2703075_0.html


      Comentario


      • Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

        2019
        https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
        Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.

        Comentario



        • Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
          Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

          2019
          https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
          Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.
          Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

          Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

          Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

          Saludos!
          Editado por última vez por Colodro; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/1616-colodro en 02-11-2020, 06:16 PM. Razón: Completar explicación

          Comentario


          • Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje

            Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).
            El AFFO es básicamente coger el beneficio contable y quitar de ahí amortizaciones y depreciaciones, y el diferencial por plusvalías en compra/venta de activos. Merlín, con el objetivo de atraer la inversión extranjera, sigue la normativa del NAREIT (Reits USA), con lo cuál el reparto es mucho mayor del beneficio contable.

            Al todos los REITS sobredepreciar activos por la normativa contable el flujo de caja real siempre es muy superior al beneficio contable. Es que directamente la normativa fiscal nueva de las SOCIMIs es un despropósito, hecha únicamente para tener el discurso político sin realmente afectar a la realidad en prácticamente nada. (Más allá del hecho que comenta Clemente. Lo único que sienta es un precedente de República Bananera. No inviertan aquí que nuestra seguridad jurídica es nula).


            Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
            Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

            2019
            https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
            Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.
            Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.


            Comentario


            • Buenas;

              Entrevista al CEO de Merlin, Ismael Clemente bastante interesante:

              https://www.eleconomista.es/mercados...ener-caja.html

              Saludos

              Comentario


              • Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje


                Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

                Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

                Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

                Saludos!
                Hola Colodro, si. Eso es lo que espera. Deterioro paulatino en 2/3 años sobre esa cantidad, y que logistica compense algo.

                Sobre reparto cero, tengo mis dudas que lo pueda hacer. Creo que esta hablando de repartir entre 0,2 y 0,3.

                Si a esto se añade que la normativa española toma como referencia para cumplir con la exigencia de repartir el 80% del beneficio las cuentas individuales, no las consolidadas, se entiende que este sea muchas veces inferior a la remuneración del accionista, que sí toma como referencia el consolidado.
                Las cuentas individuales se rigen por Plan General Contable español, que no permite anotarse como ganancia las plusvalías latentes (en este caso, el aumento de valor de un activo, que dicen los tasadores), solo las reales (las ganancias que se logran cuando se vende el activo); mientras que el consolidado está sometido a las normas internacionales de contabilidad, que obligan justo a lo contrario.
                https://www.elconfidencial.com/empre...-cero_2425496/

                Y lo que dice hacienda:
                DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS.

                • Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:

                » 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.

                » 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal.

                El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.

                » 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

                • El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

                • La reserva legal no podrá exceder del 20 % del capital social.

                • Los estatutos no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la legal.
                https://www.agenciatributaria.es/AEA...e_SOCIMI.shtml

                Saludos,

                Comentario


                • Originalmente publicado por JohnDoe Ver Mensaje



                  Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.

                  Yo doy por hecho que sera asi. Mas arriba deje un enlace donde se ve que todo el sector esta presionando para no tener que pagar dividendos con la excusa del covid. La propuesta de Clemente es la mas benevola para el accionista, visto lo visto. Y es de esperar que el consejo lo vea bien.

                  Lo unico que se me ocurre es que Santander, que necesita pasta, se niegue. Pero por eso, tal vez Clemente ha optado por esta solucion de compromiso, de reducirlo pero no cancelarlo.

                  Comentario


                  • Merlin gana 112 millones hasta septiembre, un 65% menos

                    No veo nada respecto al dividendo.

                    https://elpais.com/economia/2020-11-...-65-menos.html

                    Comentario


                    • Muchas gracias a todos.

                      De nada, yoe. Es que pasa eso, sí, que las valoraciones de los inmuebles son valoraciones teóricas y subjetivas. Por eso no las tenemos en cuenta para ver los dividendos y demás, en los años normales (lo que se miran son los alquileres, que se ve por el FFO).

                      Yo también tengo la sensación de que en esta caída se ha penalizado a España en general, sin distinguir mucho entre unas empresas y otras.

                      Clemente da datos muy interesantes en esa entrevista, sí.

                      Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres. Y en este momento creo que lo prudente es que pague el mínimo legal, como dice Clemente, hasta que pase esto. Es mejor que la situación en cuanto a la deuda sea lo más tranquila posible, y cuando pase esto podría dar un dividendo extraordinario (si quisiera, y creo que Merlín podría hacerlo, aunque no es seguro). Pero si no diera ese dividendo extraordinario para compensar el menor dividendo de ahora, no pasaría nada.

                      Lo del cambio fiscal de las SOCIMIs no está claro. Desde luego es un cambio muy confuso, y he visto gente de SOCIMIs que dice que en la práctica no les va a afectar. Y no sería nada raro que fuera así, porque hemos visto muchas decisiones políticas que realmente no cambian nada. Son decisiones que tienen una cara pensando en los titulares y los votos, aparentando que es un cambio importante, y cuando pasan los titulares se ve que realmente no ha cambiado nada, y que sólo era una estrategia electoral pensando en los votos. Este tipo de cosas llevan décadas haciéndolas todos.

                      La situación es algo mejor tras estos datos de Clemente, y los resultados del tercer trimestre, que son estos:

                      Merlín 3T 2020.png


                      Las rentas brutas caen el 3% porque ha hecho unas pequeñas ventas de inmuebles en estos 12 meses, que con todo este parón no ha "repuesto" con otros inmuebles nuevos, que habría sido lo normal.

                      Y las "rentas después de incentivos" caen más, el 13%, porque ha "perdonado" parte de las rentas a algunos clientes de los centros comerciales. Los incentivos son esos acuerdos para no cobrar alquileres durante los cierres.

                      El FFO es lo que hay que mirar para ver la evolución de los dividendos, y cae el 17% por esas rentas que no ha cobrado.

                      Aquí vemos con detalle esos incentivos:

                      Merlín cobros.png



                      Fijaros que los incentivos están sólo en los centros comerciales. No lo considera impagos porque ha llegado al acuerdo con los inquilinos de que no se lo va a cobrar. Pero los alquileres que no ha cobrado ahora (aunque sea de mutuo acuerdo), lógicamente no los podrá pagar como dividendo el año que viene.

                      Y por este cuadro es por lo que dice Clemente en esa entrevista que la bajada de valor de los inmuebles se producirá sólo en los centros comerciales, ya que veis que en los otros 3 tipos de inmuebles los incentivos son 0, y la morosidad también es casi 0, así que no parece haber ningún motivo para reducir la valoración de todos los inmuebles que no son centros comerciales.

                      La previsión de FFO por acción que dio hace 3 meses fue de 0,53 euros, y ahora cree que la va a superar (aunque no da una previsión nueva concreta).

                      Otro detalle importante es que en los últimos meses ha vendido unos pocos inmuebles, y lo ha hecho a su valor contable. La cantidad es pequeña, lo más importante es que al ser activos de menor categoría (que son los que vende, para sustituirlos por otros mejores) y haberlos vendido a su valor contable, esto refuerza la idea de que las bajadas de valor de los inmuebles que haya en los próximos trimestres serán pequeñas.

                      La deuda neta sube, pero muy poco:

                      Merlín deuda.png

                      A finales de 20190 estaba en 5.182 millones de euros, así que la subida es de sólo el 1%. El peligro estaría en que bajase mucho la tasación de los inmuebles, pero con los datos que dio Clemente en octubre y los que vemos aquí en estos resultados del tercer trimestre, eso parece lejano.

                      A los 8 euros actuales cotiza con un descuento del 50% sobre su último NAV (15.77 euros). Si baja algo la tasación de los centros comerciales a final de año el descuento sobre el NAV será algo inferior al 50% actual, pero seguirá siendo de más del 40 %, que sigue siendo un precio muy bueno.

                      Vamos a ver el gráfico semanal:

                      Merlín semanal.jpg

                      A la zona de los 6 euros ya es poco probable que vuelva.

                      Si mañana endurecen los encierros, probablemente caerá.

                      Y si mañana empieza a mejorar la situación, quizá se irá a la zona de los 9-10 euros.

                      Por eso es complicado hacer estimaciones de qué puede hacer la cotización, porque en este momento es muy sensible a las decisiones que tomen los políticos, e incluso a las que parezca que puedan tomar.

                      Teniendo todo en cuenta, los 7-8 euros son muy buena zona de compra.

                      Como dividendo para 2020 contaría con unos 0,30.0,40 euros. Y el de 2021 ya debería volver a la zona de los 0,50 euros.


                      Saludos.


                      Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

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                      "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                      "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                      "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                      "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                      "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
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                      "Novela: Tú a la UCO y yo a la UDEF (Firmes ante el Poder)"


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                      • Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                        0,2-0,3 creo yo que estara. Seguramente 0,3 y que tarde mas tiempo en pagar 0,4.

                        No me pregunteis, pero por sus palabras, intuyo va por ahi. Y repito que hablaba del dividendo estrictamente legal para no pagar impuestos. Hacienda se fija en la cuenta de resultados, no en el FFO / AFFO que es una metrica financiera. Seran parecidos, pero por lo que estuve viendo no necesariamente igual (ver mis comentarios anteriores).

                        Quien piense que estoy equivocado, agradezco que argumente.

                        Por lo demas, Gregorio, muchas gracias por el trabajo de revision de todas las empresas que te pegas. Es impagable. Muchas gracias.
                        Editado por última vez por yoe; https://invertirenbolsa.info/foro-inversiones/member/6494-yoe en 26-11-2020, 07:41 PM.

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