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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • AveFenix+20
    respondió
    Siguiendo a esta empresa de cerca para intentar hacer mi primera entrada en ella para mi cartera de largo plazo.

    Se agradecen opiniones, noticias y comentarios sobre ella. Creo que es válida para el largo plazo y que además en 2017 va a pegar una buena subida.

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  • jorgatren
    respondió
    Hola Gregorio,
    Estoy intentado registrar la empresa Merlin Properties en mi cartera de largo plazo pero no aparece. ¿Se trata de un error o es que todavía no la tienes registrada?

    Saludos

    Dejar un comentario:


  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    La semana que viene ya se produce la fusión de Metrovacesa y Merlín, con el canje de acciones y el inicio de cotización de las nuevas acciones.

    Antes de la fusión, el objetivo de Merlín era pagar un dividendo por los resultados de 2016 de 0,43 euros, y era muy seguro que fuera así. A partir de esa cifra de 0,43 euros, lo esperable es que el dividendo suba un 2%-5% al año. Y es un negocio estable, las variaciones sobre lo previsto no deberían ser muy grandes.

    Tras la fusión con Metrovacesa, Merlín ha dicho que eso va a mejorar algo, aunque en cuanto al dividendo no ha dado una cifra concreta. Pero lo lógico es que mejoren algo las cifras anteriores. No mucho, pero sí algo.

    Así que alrededor de 10 euros creo que es un buen precio de compra. Y aunque lleva poco tiempo y tiene poca historia, debería ser una empresa poco volátil, con subidas y bajadas inferiores a la media.

    Otra cosa que va a mejorar esa previsión anterior es que ha empezado a emitir bonos. Esto es importante porque le reduce bastante los costes. No sólo por el tipo de interés (la segunda emisión que ha hecho, y de momento la última, es de 800 millones de euros, a 10 años, al 1,875%, la primer fue de 850 millones, 7 años, y al 2,225%), sino porque cuando no podía emitir bonos, cada crédito era similar a la hipoteca de un particular, asociado a un inmueble concreto. Eso hace que cada crédito haya que negociarlo (tiempo y dinero), que haya que abrirlo, cancelarlo, etc. Por eso es una ventaja importante que haya empezado a emitir bonos, y también se notará en los resultados.

    La salida a Bolsa de Testa está prevista para 2017, en los primeros meses. Y parece que Acciona podría añadirse a la operación de Testa, aportando unas 1.000 viviendas (lo que haría un total de unas 10.000 viviendas en Testa). Esto sería buena para Testa y también para Acciona. Creo que la idea de todos ellos es ir saliendo de Testa, y creo que es lo correcto, porque en Testa quedan las viviendas, que creo que es un tipo de inmueble que debería bajar bastante de precio durante las próximas 2-3 décadas.

    Toda esta operación es la que comento en otros hilos que parece que están queriendo replicar todos los bancos, y creo que si lo consiguen será un acierto, y supondrá un saneamiento muy rápido de los bancos.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    rulita, lo que va a pasar es que a los accionistas de Metrovacesa (Santander, BBVA y Popular) les van a dar acciones de Merlín.

    Se crearán muchas acciones nuevas, pero a cambio de recibir todos los activos de Metrovacesa. Creo que la valoración es justa, por lo que no hay dilución, al menos relevante, y además de ahorrarán gastos conjuntos. Creo que los accionistas de Merlín salen ganando con la fusión. No es que las acciones de Merlín valgan mucho más por esta operación, pero es una buena operación, serán accionistas de una empresa mucho mejor en cuanto a calidad y seguridad, y algo más rentable en cuanto a las cifras por acción (BPA, dividendo, etc).

    Alecs, la meteré en la base de datos, sí.

    Yo la voy conociendo mejor, y sí me parece buena para el largo plazo.

    Las ampliaciones de capital son relativamente normales en las SOCIMIs, es un tema que hay que vigilar. Suelen ampliar capital para comprar muchos activos de golpe, como el caso que estamos viendo de Metrovacesa. En sí no es malo, pero cada vez que haya una ampliación, hay que ver qué compra, y a qué precio. Por eso es importante que los gestores de la SOCIMI sean buenos, y creo que los de Merlín lo son.

    La deuda es alta, pero piensa que es similar a una hipoteca. Es normal que la deuda sea más alta que empresas industriales. Las SOCIMIs hay que mirarlas un poco con la mentalidad de comprar un inmueble para alquilar, por resumirlo rápido, y que se entienda enseguida.

    Los resultados de Merlín está yendo muy bien, como pone en RPD. Pero ese crecimiento del 77% no es a nivel de BPA, mucho es por las ampliaciones de capital que dice Alecs. A nivel de BPA, de momento, se puede esperar un crecimiento de alrededor del 5%, más o menos, que está bien.

    La compra de ese centro de oficinas en la A1, Adequa, es grande. Es un buen inmueble, pero no es de los mejores que tiene Merlín. Es de los que están en un sitio relativamente bueno para oficinas, pero en las afueras de Madrid.

    Creo que es muy bueno acostumbrarse a mirar el precio por metro cuadrado de las operaciones. En este caso son 380 millones de euros lo que se ha pagado, por un complejo de 120.000 metros cuadrados, así que el precio por metro es de casi 3.200 euros el metro cuadrado. Ni barato, ni muy caro.

    Yo a Merlín la voy viendo como una buena empresa para el largo plazo. Lo que veo me gusta, pero es una empresa recién creada, sin historia, y eso hay que tenerlo en cuenta.

    El precio actual lo veo correcto, ni barato, ni caro.


    Saludos.

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  • RPD
    respondió
    Merlin compra un complejo de oficinas en el corredor de la A-1 de Madrid por 380 millones de euros

    La SOCIMI tiene previsto que se cierre de forma efectiva la operación durante el próximo mes de octubre.
    El centro se inauguró en 2007 y cuenta con más de 100.000 metros cuadrados.

    Fuente: bolsamania.com

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  • RPD
    respondió
    Merlin Properties gana 211,1 millones en el primer semestre, un 77% más

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  • AlecS
    respondió
    Hola a todos,
    llevo unos días leyendo sobre Merlin para ver si es buena empresa para incorpórala en la cartera para el largo plazo, hay 2 cosas que me llaman la atención: la deuda alta que tiene de unos 13x ebitda y las ampliaciones de capital que ha realizado hasta ahora.

    que opináis?
    IEB ¿podrías incorporarla en la base de datos por favor? no tengo ni idea de como calcular el estado de los flujos de caja y seria interesante saber en que estado están.
    alguno lo lleváis en cartera?

    muchas gracias,
    un saludo

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  • rulita
    respondió
    Autorizada la fusión Merlín-Metrovacesa.
    http://www.eleconomista.es/empresas-...trovacesa.html

    ¿Esto querrá decir que a los accionistas de Merlín nos darán acciones nuevas o no? no entiendo muy bien qué repercusión tiene, si nos diluimos, o no..

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    De nada, yoe.

    Es que creo que es muy importante tener en cuenta que es imposible que nadie conozca todas las empresas que sean buenas para el largo plazo (o para cualquier otra estrategia, sea la que sea) en el mundo.

    Para el largo plazo debe haber cientos, quizá miles, de buenas empresas en todo el mundo. Ni el mejor inversor del mundo y que más horas le echase se podría acercar a conocerlas todas.

    Por eso todos tenemos una limitación física de tiempo con la que hay que contar. Y por eso también recomiendo, en general (se puede hacer alguna excepción), invertir fuera en cosas (sectores, me refiero) que no se tengan en el propio país.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Gracias a los 2,

    La fusión de Merlín y Metrovacesa es una operación importantísima, que además afecta a varias empresas. Además de a Merlín, al Santander, el BBVA y el Popular. Creo que como más claro queda es ver las 3 partes en qué se convierte lo que antes eran Merlín y Metrovacesa por separado:

    1) Los activos de calidad, lo que va a ser Merlín. Aquí se unen las oficinas, centros comerciales, etc que tenían Merlín y Metrovacesa, y forman el conjunto de activos de más calidad de España. El otro conjunto de activos de calidad de España es Colonial.

    2) Las viviendas. Van a hacer una SOCIMI con las viviendas de Merlín (las que recibió al comprar Testa) y las de Metrovacesa. De momento esta SOCIMI de viviendas será de Merlín y de los 3 bancos, pero creo que a ninguno les interesa (y me parece bien), y probablemente vayan vendiendo los 4.

    3) Los suelos que eran de Metrovacesa, y que siguen siendo de los 3 bancos, que les irán buscando salida. Aquí Merlín no tiene nada.

    La parte 1, Merlín, creo que es una buena empresa para el largo plazo. Otra cosa es el precio al que se compre, probablemente ahora no está cara, pero quizá tampoco muy barata. Esto depende de lo que haga la actividad económica en España en los próximos años, si mejora, el precio actual de Merlín puede ser correcto. Si se estanca, o crece poco, a lo mejor hay mejores precios en el futuro para comprar Merlín.

    Desde el punto de vista de Merlín, gana en seguridad y calidad mucho, y facilita la venta de las viviendas que tenía, y que no las veo interesantes a largo plazo.

    Desde el punto de vista de los bancos también es una operación muy buena, porque les mejora la rentabilidad desde ya, y les facilita la venta de sus activos inmobiliarios. La SOCIMI de las viviendas creo que la van a vender los 3 seguro, cuando sea, y la de calidad (Merlín), el Popular creo que la va a vender seguro, y el BBVA y el Santander probablemente también.

    Así que es una operación en la que creo que salen ganando mucho los 4 que intervienen en ella.


    Saludos.

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  • yoe
    respondió
    Muchas gracias, gregorio. Opinión muy clara y fundamentada, como siempre.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola yoe,

    Las SOCIMIs / REITs como concepto me parecen adecuados para el largo plazo.

    Lo que pasa con los REIT de EEUU no es que me parezcan malo o no adecuados, sino que veo que el mercado inmobiliario de EEUU es muy distinto al de España. y al de Europa en general, y creo que eso hace que haya que ser prudente. Estoy seguro de que en EEUU tiene que haber buenos REIT para el largo plazo, y seguramente bastantes. Pero no sé si es fácil distinguirlos para el inversor medio español. La trayectoria de dividendos de 10-20 años no siempre es un buen indicador en estos casos, a veces hay REITS de mucho riesgo que tienen buenas trayectorias de ese tipo.

    Por cuestiones prácticas creo que las SOCIMI españolas serán más fáciles de conocer y seguir para el inversor medio español.

    Si se pueden conocer bien tanto las SOCIMIs españolas como los REIT de EEUU, intuyo que debe haber REIT de EEUU de más calidad y seguridad que las SOCIMIs españolas. La cuestión es llegar a distinguirlos desde España.

    Merlin se está centrando en activos de calidad, como oficinas, centros comerciales, etc. Pero no en viviendas. De hecho las viviendas, aprovechando la fusión con Metrovacesa, las ha separado en otro REIT distinto. Para mí viviendas en España sobran claramente, y creo que van a seguir bajando los precios, probablemente durante décadas, si tenemos en cuenta la inflación. Pero las oficinas de calidad, por ejemplo, son algo diferente a las viviendas. A las oficinas de calidad no las veo muy baratas, pero más o menos tienen un precio correcto. Pueden bajar algo, o lo pueden subir, depende de la actividad económica. Las viviendas, sin embargo, aunque mejore la actividad económica creo que deberían seguir bajando.

    A mí Merlin me parece la mejor SOCIMI de España, aunque no creo que sea un gran momento para invertir en SOCIMI. Y con la fusión de Metrovacesa ha mejorado mucho.


    Saludos.

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  • Ringanegra
    respondió
    Les dejo un video de BESTINVER correspondiente a la XV conferencia anual de inversores realizada en madrid, y a partir del minuto 47 empiezan a hablar de los bancos y a continuación nombra la alternativa a los mismos hablando de Merlin.
    Me parece una buena alternativa de diversificación de cartera. Pero todavía estoy muy verde para valorar la empresa en profundidad.

    https://www.youtube.com/watch?v=T1iRYUhIfMc

    Saludos.

    Dejar un comentario:


  • jorg3
    respondió
    Merlín y Metrovacesa se fusionan: http://economia.elpais.com/economia/...37_035414.html

    Merlín Properties y Metrovacesa han acordado este martes fusionarse para dar origen al primer grupo inmobiliario español y uno de los mayores de Europa. La operación dará lugar a la constitución de dos sociedades filiales: una que será propietaria de la cartera de patrimonio terciario (oficinas y centros comerciales) y otra la de viviendas en alquiler. La primera sociedad sumará activos por valor de 9.317 millones de euros, con unas rentas brutas anuales de 450 millones. La segunda integrará todo el patrimonio residencial en arrendamiento de las dos sociedades, valorado en 980 millones, y facturará unos 35 millones. El grupo sumará activos por valor total de 10.296 millones de euros, y tendrá al Banco Santander como primer accionista.

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  • yoe
    respondió
    Hola Gregorio, estaría bien que comentaras cuales son los motivos que te hacen valorarla favorablemente. Es conocida tu aversión a los REITs en USA y al mercado del alquiler y la vivienda en España.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    En el Foro Medcap conocí algo más a Merlin por fundamentales, y la impresión es buena. El presidente, además de tener bastante gracia hablando, parece una persona bastante preparada y que conoce el negocio, y el punto de vista del inversor.

    Técnicamente, la situación es delicada, como se ve en el semanal:



    Es un movimiento parecido al del Ibex, y al de otras empresas. Podría ser una ruptura falsa, pero al conocer menos la empresa por fundamentales y tener relativamente poco historial de cotizaciones (las divergencias de los indicadores son algo menos fiables), no lo veo tan claro como en las otras, y eso me hace decir con menos seguridad que podría estar haciendo suelo.

    Sí creo, por lo que os comento que voy conociendo de esta empresa, que me parece una buena SOCIMI. Y para el que quiera SOCIMIs / REITs, creo que esta la va a seguir mejor que los REITs de USA, así que debería tenerla muy en cuenta. Mi impresión, como SOCIMI, ya os digo que es cada vez mejor, y voy a ir conociéndola más.


    Saludos.
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  • oregano
    respondió
    Originalmente publicado por joel Ver Mensaje
    En ningún momento pretendo dejar enlaces y desaparecer, no obstante gracias por el aporte de la sección Aprender !


    Muchas gracias
    El movimiento se demuestra andando joel, así que ... sácalos majo : )

    Saludos

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Escucho todo lo que me dices, pero de estos temas no os puedo comentar cómo van en público para no dar pistas. Gracias.

    Merlín está cotizando muy cerca de su NAV. Un poco por debajo, pero poco (5%-10%), así que por fundamentales no está muy barata.

    Para ver si es adecuada o no para el largo plazo creo que le falta historial. No sólo lleva poco tiempo en Bolsa sino que hace pocos años que existe. Por eso, por precaución, la dejaría para el medio plazo.

    Y en el momento actual no me parece buen sitio para entrar, porque está en una zona un tanto indefinida. Este es el semanal:



    Esta a medio camino entre el soporte y la directriz bajista.

    En el diario ha caído por debajo de la media de 200, que ya ha hecho varias veces de resistencia:



    El MACD semanal está muy sobrevendido y empieza a subir, y esta semana va a formar esa estrella del amanecer que veis. Por eso si la tuviera la mantendría, veo más probable que suba que que baje. Si sube, habría que ver qué hace en esa directriz bajista, y adaptarlo a la estrategia de medio plazo de cada uno. El que quiera preguntar por detalles para su caso, que pregunte, como siempre.


    Saludos.
    Archivos Adjuntos

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  • joel
    respondió
    Originalmente publicado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola joel,

    Tienes la sección de "Aprender" en el menú. Espero que entiendas que si participas en el foro puedes poner tu web en la firma, pero un foro no es un sitio para dejar unos enlaces y desaparecer.


    Saludos.
    En ningún momento pretendo dejar enlaces y desaparecer, no obstante gracias por el aporte de la sección Aprender !


    Muchas gracias

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  • Barquillero
    respondió
    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    gregorio, tiene que haber plugins y todo esto que no permitan incluir la firma ni enlaces hasta que no se tenga cierta reputación. Así te evitas a los caraduras.
    Si, por favor....Yoe tiene toda la razón. Ni Gregorio ni el foro se merecen este tipo de comportamientos.

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