Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[JohnDoe]

Sobre el dividendo es muy claro: no depende de el, pero es partidario de repartir el estrictamente necesario por ley y guardar caja puesto que va a haber bajada de vsloracion de los activos en los proximos años y conviene ir deshaciendo deuda:

Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.

También es cierto que la parte del portfolio que representa el NNN con BBVA permite unos ratios de endeudamiento diferentes de otros activos, y es muy difícil valorar el verdadero riesgo del endeudamiento. Habría que ir prácticamente activo por activo. Si lo que dice el Sr. Clemente aquí es cierto (y, obviamente, no tengo motivos para dudarlo)

Eso es debido a la cartera de BBVA, porque tiene un flujo de caja estable hasta 2040 y completamente neto. Supone unos 86 millones de ingreso por 110 el servicio de la deuda que tiene la compañía. Por eso estamos muy cómodos con ese nivel. Otra forma de verlo es que si BBVA recomprase las sucursales, el endeudamiento bajaría al 32% y a todo el mundo le parecería bajo.

Significa que la posición financiera real de la compañía es mucho más solvente de lo que un primer vistazo aparenta. Ese mismo primer vistazo fue lo que me hizo descartarla en primer lugar, pero movido por este artículo voy a aprovechar el fin de semana para mirar la compañía a fondo. Si me cuadra todo a lo largo de esta semana empezaré posición.

Muchas gracias por el enlace, de verdad. Muy interesante.

[yoe]

Por lo que yo he entendido, lo único que va a hacer (o quiere hacer) es bajar el Payout, de los rangos actuales (140-170% del AFFO) a algo más cercano al 100%. De esta manera seguiría sin afectarle el cambio regulatorio a las SOCIMIs, pero se movería en rangos más seguros.

Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).

Este tema creo que conviene investigarlo. Yo intuyo que esta proponiendo un muy buen recorte de dividendo.

Mas que el sector hace meses que esta haciendo lobby en ese sentido.

https://www.elespanol.com/invertia/empresas/inmobiliario/20200416/socimis-favor-flexibilizar-pago-obligatorio-dividendos/482703075_0.html

[yoe]

Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

2019

https://www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2020/02/Informe-de-gestión-FY19.pdf

Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.

[Colodro]

Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

2019
https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.

Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

Saludos!

[JohnDoe]

Este punto no lo tengo claro. En el sentido que el AFFO es una medida financiera, y hacienda se basara en criterios fiscales (a partir de la cuenta de resultados).

El AFFO es básicamente coger el beneficio contable y quitar de ahí amortizaciones y depreciaciones, y el diferencial por plusvalías en compra/venta de activos. Merlín, con el objetivo de atraer la inversión extranjera, sigue la normativa del NAREIT (Reits USA), con lo cuál el reparto es mucho mayor del beneficio contable.

Al todos los REITS sobredepreciar activos por la normativa contable el flujo de caja real siempre es muy superior al beneficio contable. Es que directamente la normativa fiscal nueva de las SOCIMIs es un despropósito, hecha únicamente para tener el discurso político sin realmente afectar a la realidad en prácticamente nada. (Más allá del hecho que comenta Clemente. Lo único que sienta es un precedente de República Bananera. No inviertan aquí que nuestra seguridad jurídica es nula).

Sobre el dividendo que propone Clemente, voy a tratar de hacer unas estimaciones. Ruego me corrijais si me equivoco.

2019
https://www.merlinproperties.com/wp-...stión-FY19.pdf
Gano 560 millones. Si le quitamos 360 de revalorización de inmuebles, se quedaria en 200. Esto seria lo mas cercano a lo ganado por rentas. Son 500 millones de acciones, asi que seria un 0,4 de bpa. Si reparte el 100% para no pagar impuesto, seria un dpa de 0,4 sobre resultados de 2019.

Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.

[chat]

Buenas;

Entrevista al CEO de Merlin, Ismael Clemente bastante interesante:

https://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/10860438/10/20/Clemente-Merlin-Properties-Mi-propuesta-para-el-proximo-ano-seria-un-mix-entre-dividendo-y-retener-caja.html

Saludos

[yoe]

Dado que Clemente reconoce abiertamente esa desvalorización del 20-25% de sus centros comerciales en los próximos años, me puedo imaginar que va a incluir sucesivos deterioros en balance por dichas desvalorizaciones.

Es posible que los deterioros no alcancen siquiera ese 20% si es capaz de subir algo la valoración del resto de activos (en los de logística parece plausible y en las oficinas puede que no sea descabellado), pero ese deterioro afectará a su beneficio y ello le permitirá retener ingresos de alquileres sin tener tributar ese 15%.

Así que creo que podría perfectamente repartir 0 € durante varios años sin tener que tributar ese 15%, cosa que por otra parte me parecería algo muy sano a tenor del riesgo de AK (tipo Unibail Rodamco).

Saludos!

Hola Colodro, si. Eso es lo que espera. Deterioro paulatino en 2/3 años sobre esa cantidad, y que logistica compense algo.

Sobre reparto cero, tengo mis dudas que lo pueda hacer. Creo que esta hablando de repartir entre 0,2 y 0,3.

Si a esto se añade que la normativa española toma como referencia para cumplir con la exigencia de repartir el 80% del beneficio las cuentas individuales, no las consolidadas, se entiende que este sea muchas veces inferior a la remuneración del accionista, que sí toma como referencia el consolidado.

Las cuentas individuales se rigen por Plan General Contable español, que no permite anotarse como ganancia las plusvalías latentes (en este caso, el aumento de valor de un activo, que dicen los tasadores), solo las reales (las ganancias que se logran cuando se vende el activo); mientras que el consolidado está sometido a las normas internacionales de contabilidad, que obligan justo a lo contrario.

https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-01-25/nuevo-impuesto-socimis-impacto-cero_2425496/

Y lo que dice hacienda:

DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS.

• Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:

» 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.

» 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal.

El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.

» 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

• El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

• La reserva legal no podrá exceder del 20 % del capital social.

• Los estatutos no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la legal.

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Periodos_impositivos_iniciados_hasta_31_12_2014/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_SOCIMI.shtml

Saludos,

[yoe]

Sí, en torno a esos rangos pienso yo también. Repartirán en torno al 100% del beneficio contable para no pasar por caja y guardar liquidez. En cualquier caso, recalcar que eso es la opinión de Clemente y que, si bien es posible, incluso probable que suceda, no tiene por qué acabar siendo así.

Yo doy por hecho que sera asi. Mas arriba deje un enlace donde se ve que todo el sector esta presionando para no tener que pagar dividendos con la excusa del covid. La propuesta de Clemente es la mas benevola para el accionista, visto lo visto. Y es de esperar que el consejo lo vea bien.

Lo unico que se me ocurre es que Santander, que necesita pasta, se niegue. Pero por eso, tal vez Clemente ha optado por esta solucion de compromiso, de reducirlo pero no cancelarlo.

[Snowball90]

Merlin gana 112 millones hasta septiembre, un 65% menos

No veo nada respecto al dividendo.

https://elpais.com/economia/2020-11-...-65-menos.html

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos.

De nada, yoe. Es que pasa eso, sí, que las valoraciones de los inmuebles son valoraciones teóricas y subjetivas. Por eso no las tenemos en cuenta para ver los dividendos y demás, en los años normales (lo que se miran son los alquileres, que se ve por el FFO).

Yo también tengo la sensación de que en esta caída se ha penalizado a España en general, sin distinguir mucho entre unas empresas y otras.

Clemente da datos muy interesantes en esa entrevista, sí.

Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres. Y en este momento creo que lo prudente es que pague el mínimo legal, como dice Clemente, hasta que pase esto. Es mejor que la situación en cuanto a la deuda sea lo más tranquila posible, y cuando pase esto podría dar un dividendo extraordinario (si quisiera, y creo que Merlín podría hacerlo, aunque no es seguro). Pero si no diera ese dividendo extraordinario para compensar el menor dividendo de ahora, no pasaría nada.

Lo del cambio fiscal de las SOCIMIs no está claro. Desde luego es un cambio muy confuso, y he visto gente de SOCIMIs que dice que en la práctica no les va a afectar. Y no sería nada raro que fuera así, porque hemos visto muchas decisiones políticas que realmente no cambian nada. Son decisiones que tienen una cara pensando en los titulares y los votos, aparentando que es un cambio importante, y cuando pasan los titulares se ve que realmente no ha cambiado nada, y que sólo era una estrategia electoral pensando en los votos. Este tipo de cosas llevan décadas haciéndolas todos.

La situación es algo mejor tras estos datos de Clemente, y los resultados del tercer trimestre, que son estos:




Las rentas brutas caen el 3% porque ha hecho unas pequeñas ventas de inmuebles en estos 12 meses, que con todo este parón no ha "repuesto" con otros inmuebles nuevos, que habría sido lo normal.

Y las "rentas después de incentivos" caen más, el 13%, porque ha "perdonado" parte de las rentas a algunos clientes de los centros comerciales. Los incentivos son esos acuerdos para no cobrar alquileres durante los cierres.

El FFO es lo que hay que mirar para ver la evolución de los dividendos, y cae el 17% por esas rentas que no ha cobrado.

Aquí vemos con detalle esos incentivos:





Fijaros que los incentivos están sólo en los centros comerciales. No lo considera impagos porque ha llegado al acuerdo con los inquilinos de que no se lo va a cobrar. Pero los alquileres que no ha cobrado ahora (aunque sea de mutuo acuerdo), lógicamente no los podrá pagar como dividendo el año que viene.

Y por este cuadro es por lo que dice Clemente en esa entrevista que la bajada de valor de los inmuebles se producirá sólo en los centros comerciales, ya que veis que en los otros 3 tipos de inmuebles los incentivos son 0, y la morosidad también es casi 0, así que no parece haber ningún motivo para reducir la valoración de todos los inmuebles que no son centros comerciales.

La previsión de FFO por acción que dio hace 3 meses fue de 0,53 euros, y ahora cree que la va a superar (aunque no da una previsión nueva concreta).

Otro detalle importante es que en los últimos meses ha vendido unos pocos inmuebles, y lo ha hecho a su valor contable. La cantidad es pequeña, lo más importante es que al ser activos de menor categoría (que son los que vende, para sustituirlos por otros mejores) y haberlos vendido a su valor contable, esto refuerza la idea de que las bajadas de valor de los inmuebles que haya en los próximos trimestres serán pequeñas.

La deuda neta sube, pero muy poco:



A finales de 20190 estaba en 5.182 millones de euros, así que la subida es de sólo el 1%. El peligro estaría en que bajase mucho la tasación de los inmuebles, pero con los datos que dio Clemente en octubre y los que vemos aquí en estos resultados del tercer trimestre, eso parece lejano.

A los 8 euros actuales cotiza con un descuento del 50% sobre su último NAV (15.77 euros). Si baja algo la tasación de los centros comerciales a final de año el descuento sobre el NAV será algo inferior al 50% actual, pero seguirá siendo de más del 40 %, que sigue siendo un precio muy bueno.

Vamos a ver el gráfico semanal:



A la zona de los 6 euros ya es poco probable que vuelva.

Si mañana endurecen los encierros, probablemente caerá.

Y si mañana empieza a mejorar la situación, quizá se irá a la zona de los 9-10 euros.

Por eso es complicado hacer estimaciones de qué puede hacer la cotización, porque en este momento es muy sensible a las decisiones que tomen los políticos, e incluso a las que parezca que puedan tomar.

Teniendo todo en cuenta, los 7-8 euros son muy buena zona de compra.

Como dividendo para 2020 contaría con unos 0,30.0,40 euros. Y el de 2021 ya debería volver a la zona de los 0,50 euros.


Saludos.

[yoe]

0,2-0,3 creo yo que estara. Seguramente 0,3 y que tarde mas tiempo en pagar 0,4.

No me pregunteis, pero por sus palabras, intuyo va por ahi. Y repito que hablaba del dividendo estrictamente legal para no pagar impuestos. Hacienda se fija en la cuenta de resultados, no en el FFO / AFFO que es una metrica financiera. Seran parecidos, pero por lo que estuve viendo no necesariamente igual (ver mis comentarios anteriores).

Quien piense que estoy equivocado, agradezco que argumente.

Por lo demas, Gregorio, muchas gracias por el trabajo de revision de todas las empresas que te pegas. Es impagable. Muchas gracias.

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, yoe.

Yo creo que el dividendo va estar por la zona que dices, sí.

Y es lógico que sea así, porque en este momento tiene que seguir vigilando la deuda para no tener problemas. La prioridad ahora es esa, para tranquilizar a los accionistas. Y para eso, cuanto más dinero reserve dentro para reducir la deuda todo lo posible, mejor. Por eso es por lo que dice que el próximo dividendo será el mínimo legal para no pagar impuestos, y tiene sentido que sea así.

Por eso el dividendo de 2020 probablemente esté alrededor de los 0,30 euros que dices.

Cuando la situación se normalice volverá rápido a pagar un dividendo de más de 0,50 euros, para ir hacia los 0,60 (que es hacia donde iba, hasta que llegó el parón).

Y sobre la velocidad de recuperación de la economía, y de los resultados de las empresas y sus dividendos, creo que debemos contemplar todos los escenarios. Incluido el de una recuperación muy rápida. No digo que vaya a pasar esto seguro, sino que es una de las posibilidades. Porque, técnicamente, la vuelta a la normalidad sería muy rápida, si de repente un día quitan todas las medidas que han ido poniendo desde marzo de 2020. Que lo hagan o que no lo hagan, eso ya lo veremos, pero tenemos que tener claro que no es seguro que la recuperación tenga que ser lenta, o tardar varios años, con seguridad. Esa es una de las posibilidades, pero hay otras. Todo va a depender del tema político, y de las medidas políticas.

Y cuando algo depende esto es muy habitual que haya información privilegiada. Por eso es importante seguir los gráficos en este momento. Creo que debemos seguir sin comprar tras subidas bruscas, pero que debemos seguir esas subidas bruscas para ver qué pasa, porque no me extrañaría que cuando esto acabe primero suba mucho la Bolsa, y luego nos digan que esto ha acabado.

Merlín sigue lateral. Este es el gráfico semanal:




Sigo pensando que en los 7-8 euros es una buena compra. Cuando la actividad vuelva a la normalidad la rentabilidad por dividendo que dará ahí será de alrededor del 7%.


Saludos.

[yoe]

Es posible que haya una recuperacion rapida, si. Entre la caida, la gente que ha podido ahorrando, los ajustes en costes de las empresas por el covid, petroleo barato, el mar de dinero del BCE y las posibles ayudas de la UE es posible que nos encontremos en un escenario totalmente diferente al aue ahora esperamos la mayoria (que el desastre se prolongue).

Ahora bien, es un escenario. Y tampoco queda claro si seria flor de un dia o inicio de otro ciclo alcista.

[Invertirenbolsa]

Así es, yoe, para mí ese es un escenario posible y real. Pero creo que de momento debemos seguir planificando las compras como si eso no se fuera a producir.

Si en algún momento vemos que eso es lo que realmente sucede, pues tendremos que subir las zonas de compra que estamos poniendo ahora, y ya veríamos cómo lo haríamos, etc.

Así que la idea es que debemos estar preparados para reaccionar rápido si eso sucede, pero de momento planificar las compras como si eso no fuera a suceder.

Merlín sigue dentro de la zona de los 7-8 euros, donde me parece muy buena compra.

Si queréis ajustar más, creo que es probable que la veamos cotizar por debajo de los 7,50, porque veo débil a la cotización. Mirad las divergencias bajistas que tiene en el Estocástico y RSI diarios:




Yo creo que es bastante probable que caiga por debajo de los 7,50 euros.


Saludos.

[yoe]

Entrevista de 1 hora a Ismael Clemente en Value School. En general, no tiene desperdicio, pero me quedo con varias ideas.

- Reconoce abiertamente que no van a poder pagar el mismo dividendo de antaño durante un tiempo, pues parte del cash lo dedicaran a reducir deuda hasta que la valoracion de los centros comerciales se estabilice. No da una estimacion de dividendo, pero si dice que a precios actuales sera alto.
- En general aporta mucha vision sobre como cree que evolucionara el mercado de oficinas. Piensa que no sera tanto el teletrabajo (ha habido bajada de productividad) y que los puestos de trabajo se ‘redignificaran’ sin llegar a los espacios de los años 70, pero aumentaran los metros cuadrados por puesto de trabajo.
- Sobre los centros comerciales, reconoce que los suyos son de los mas afectados por la macrotendencia del online, ya aue estan en los centros de las grandes ciudades. Siempre han apostado por ello, asi que la persona que dirige logistica dirige tambien centros comerciales.
- Hay ‘experimentos’ para aprovechar esos centros comerciales por las noches para temas logisticos.
- Piensa que para los proximos años el centro comercial va a seguir teniendo mala fama. Hasta que el mundo anglo (que denuncia que son ‘artistas’ en la creacion de opinion) cambie su enfoque y vuelvan a ser ‘queridos’. Lo cifra en 6/7 años.

Hay una idea que no viene de sus palabras sino que subyace de lo que dice y como lo dice: genera confianza. Primero por el nivel tecnico de sus explicaciones y segundo por la aparente sinceridad con que lo dice. Es decir, Clemente actua como atractor de capital para Merlin, pero ademas, este tipo de charlas creo que las hace explicitamente para ello.

https://m.youtube.com/watch?v=y7UYLRZ-Jh0

[yoe]

Pregunta abierta: Por que una persona con tanta experiencia en el sector, y tan comprometida con el negocio como Ismael Clemente tiene una posicion tan insignificante en el capital de la empresa?

https://www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2020/09/Publicacion-acciones-consejeros_Sep2020.pdf

[yoe]

Reflexion abierta 2: entiendo que Merlin no pudo dedicar capital a recomprar acciones pues no tenia sentido, si tras ello se ve obligada a aumentar capital porque se le devaluan los centros comerciales. Es decir, que Merlin no haya recomprado acciones aunque Clemente piense que ha estado barata, no se contradice, puesto que ese capital se necesitaba para otros menesteres mas prioritarios y prudentes. Hasta ahi bien.

Pero Clemente, que piensa que ha estado castigada de mas, que lleva 20 años en el sector, que paso por el 2008 con exito, y que está plenamente convencido que las consecuencias no van a ser tan grandes, ¿por que no ha metido ni un euro de su capital? El si podia haberlo hecho. ¿por que ha perdido esta oportunidad historica tan grande?

Alguien tiene alguna idea, aunque sea especulativa? Parece un tio serio y trasparente, pero me escama mucho esa divergencia entre lo que dice y lo que hace (o lo que ha dejado de hacer en este caso).

[mtlc2017]

Alguien tiene alguna idea, aunque sea especulativa? Parece un tio serio y trasparente, pero me escama mucho esa divergencia entre lo que dice y lo que hace (o lo que ha dejado de hacer en este caso).

No sé cual será su motivo, pero en mi caso que trabajo en una cotizada tengo parte de mi capital invertido en ella, pero no es de las que más llevo (de hecho tengo más en MERLIN :-) ). Motivo: Separo lo que me da de comer con un salario de lo que invierto. Son dos facetas de mi vida que me gustan pero creo importante que no estén alineadas. No meter todo los huevos en el mismo cesto.

En su caso, puede que sea tan honesto que quiera evitar que haya conflicto de intereses. Uso de información privilegiada y cosas así.

[yoe]

Gracias, mt. Podria ser ... busco un motivo para este aparentemente extraño comportamiento. Que fuera por honestidad... podria ser... me gustaria que alguien le hiciera esta pregunta,... a ver que dice....

El otro motivo lo descarto,... a no ser que seas directivo de tu empresa :-)

No es lo mismo. Y ni siquiera se le exige que tenga todo su patrimonio. Lleva mas de 20 años en el sector. Lo conoce. Tiene informacion que tu como empleado raso no tienes. Se le presupone (y se le exige) un nivel de compromiso mucho mayor que a un empleado.

muchas gracias.

[Colodro]

Es una entrevista, muchísimas gracias por compartirla, yoe

En esta parte de la entrevista habla del tristemente famoso impuesto del 15% al beneficio no distribuido y dice lo siguiente (no copio palabra a palabra, sólo la idea):

Las socimis calculan el pay-out en función del cash-flow, de forma que las compañías como Merlín distribuyen de forma sistemática el 100% de su beneficio neto en términos contables (que incluye amortizaciones). Como consecuencia, el efecto del impuesto del 15% al beneficio no distribuido en Merlín es 0.
[...]
No podremos mantener los dividendos porque las socimis tenemos que vigilar siempre la ecuación LTV (loan-to-value) y la penetración del comercio online ha reducido su denominador por la menor valoración de los centros comerciales. Esto nos obliga a reducir en consonancia el numerador; es decir, a ir bajando la deuda al distribuir únicamente una parte de la caja y reteniendo el resto hasta que se alcance un periodo de estabilidad en el LTV (cuando los centros comerciales dejen de depreciarse, ya que podrían tener otros usos y el comercio electrónico terminará entrando en saturación).

A mi esto me parece contradictorio con lo que pone Gregorio de que "Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres" (pongo más abajo el comentario completo).

Por cierto, a raíz de los comentarios de Clemente interpreto que el margen de maniobra de las socimis con las amortizaciones es bastante amplio, pudiendo por ejemplo un centro comercial cuya valoración haya caído por el comercio online retener como "amortizaciones" la diferencia entre los alquileres y los gastos de todo tipo. Esto lo comenté hace dos meses y leí vuestros comentarios, pero sigo pensando humildemente que es legalmente posible (otra cosa muy distinta es que ese extremo tuviera sentido para Merlin).

Saludos!

Muchas gracias a todos.

De nada, yoe. Es que pasa eso, sí, que las valoraciones de los inmuebles son valoraciones teóricas y subjetivas. Por eso no las tenemos en cuenta para ver los dividendos y demás, en los años normales (lo que se miran son los alquileres, que se ve por el FFO).

Yo también tengo la sensación de que en esta caída se ha penalizado a España en general, sin distinguir mucho entre unas empresas y otras.

Clemente da datos muy interesantes en esa entrevista, sí.

Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres. Y en este momento creo que lo prudente es que pague el mínimo legal, como dice Clemente, hasta que pase esto. Es mejor que la situación en cuanto a la deuda sea lo más tranquila posible, y cuando pase esto podría dar un dividendo extraordinario (si quisiera, y creo que Merlín podría hacerlo, aunque no es seguro). Pero si no diera ese dividendo extraordinario para compensar el menor dividendo de ahora, no pasaría nada.

Lo del cambio fiscal de las SOCIMIs no está claro. Desde luego es un cambio muy confuso, y he visto gente de SOCIMIs que dice que en la práctica no les va a afectar. Y no sería nada raro que fuera así, porque hemos visto muchas decisiones políticas que realmente no cambian nada. Son decisiones que tienen una cara pensando en los titulares y los votos, aparentando que es un cambio importante, y cuando pasan los titulares se ve que realmente no ha cambiado nada, y que sólo era una estrategia electoral pensando en los votos. Este tipo de cosas llevan décadas haciéndolas todos.

La situación es algo mejor tras estos datos de Clemente, y los resultados del tercer trimestre, que son estos:




Las rentas brutas caen el 3% porque ha hecho unas pequeñas ventas de inmuebles en estos 12 meses, que con todo este parón no ha "repuesto" con otros inmuebles nuevos, que habría sido lo normal.

Y las "rentas después de incentivos" caen más, el 13%, porque ha "perdonado" parte de las rentas a algunos clientes de los centros comerciales. Los incentivos son esos acuerdos para no cobrar alquileres durante los cierres.

El FFO es lo que hay que mirar para ver la evolución de los dividendos, y cae el 17% por esas rentas que no ha cobrado.

Aquí vemos con detalle esos incentivos:





Fijaros que los incentivos están sólo en los centros comerciales. No lo considera impagos porque ha llegado al acuerdo con los inquilinos de que no se lo va a cobrar. Pero los alquileres que no ha cobrado ahora (aunque sea de mutuo acuerdo), lógicamente no los podrá pagar como dividendo el año que viene.

Y por este cuadro es por lo que dice Clemente en esa entrevista que la bajada de valor de los inmuebles se producirá sólo en los centros comerciales, ya que veis que en los otros 3 tipos de inmuebles los incentivos son 0, y la morosidad también es casi 0, así que no parece haber ningún motivo para reducir la valoración de todos los inmuebles que no son centros comerciales.

La previsión de FFO por acción que dio hace 3 meses fue de 0,53 euros, y ahora cree que la va a superar (aunque no da una previsión nueva concreta).

Otro detalle importante es que en los últimos meses ha vendido unos pocos inmuebles, y lo ha hecho a su valor contable. La cantidad es pequeña, lo más importante es que al ser activos de menor categoría (que son los que vende, para sustituirlos por otros mejores) y haberlos vendido a su valor contable, esto refuerza la idea de que las bajadas de valor de los inmuebles que haya en los próximos trimestres serán pequeñas.

La deuda neta sube, pero muy poco:



A finales de 20190 estaba en 5.182 millones de euros, así que la subida es de sólo el 1%. El peligro estaría en que bajase mucho la tasación de los inmuebles, pero con los datos que dio Clemente en octubre y los que vemos aquí en estos resultados del tercer trimestre, eso parece lejano.

A los 8 euros actuales cotiza con un descuento del 50% sobre su último NAV (15.77 euros). Si baja algo la tasación de los centros comerciales a final de año el descuento sobre el NAV será algo inferior al 50% actual, pero seguirá siendo de más del 40 %, que sigue siendo un precio muy bueno.

Vamos a ver el gráfico semanal:



A la zona de los 6 euros ya es poco probable que vuelva.

Si mañana endurecen los encierros, probablemente caerá.

Y si mañana empieza a mejorar la situación, quizá se irá a la zona de los 9-10 euros.

Por eso es complicado hacer estimaciones de qué puede hacer la cotización, porque en este momento es muy sensible a las decisiones que tomen los políticos, e incluso a las que parezca que puedan tomar.

Teniendo todo en cuenta, los 7-8 euros son muy buena zona de compra.

Como dividendo para 2020 contaría con unos 0,30.0,40 euros. Y el de 2021 ya debería volver a la zona de los 0,50 euros.


Saludos.