Cómo calcular el precio de compra real de un inmueble

Al hablar sobre la rentabilidad de la inversión en inmuebles es frecuente considerar como precio de compra el precio que se acuerda entre comprador y vendedor. Pero en el momento de la compra, además de la cantidad que se entrega al comprador, hay que sumar otra serie de pagos:

1. Impuestos; IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), etc.
2. Notario
3. Registrador
4. Gestoría (en caso de que utilicen sus servicios)
5. Etc.

En el momento en que se adquiere la condición de propietario de un inmueble se adquiere también la obligación legal de afrontar una serie de gastos:

1. Cuota ordinaria de la comunidad de vecinos
2. Derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos para la conservación o mejora del edificio.
3. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
4. Tasa de recogida de basuras

Además es casi seguro que se incurrirá en otros gastos que, aunque no son obligatorios por ley, es casi imposible evitarlos:

1. Seguro del inmueble
2. Servicios; luz, agua, gas, teléfono, etc.
3. Averías, renovación de elementos desgastados, etc.
4. Etc.

Si para comprar el inmueble se solicita una hipoteca, como es habitual, hay que añadir los siguientes gastos:

1. Comisiones de la hipoteca (estudio, tasaciones, etc.)
2. Intereses de la hipoteca solicitada
3. Los gastos de notaría y registro se incrementan respecto a la compra de un inmueble sin solicitar hipoteca
4. Seguros de vida asociados a la hipoteca.
5. Asegurar el inmueble pasa a ser un requisito imprescindible para la concesión de la hipoteca
6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
7. Gastos de gestoría

Las reformas, cambios de decoración, compra de electrodomésticos y demás gastos opcionales lógicamente también deben sumarse.

El precio de compra real del inmueble a la hora de calcular su rentabilidad real es la suma de todos los gastos citados y de cualquier otro gasto en que se incurriese por ser propietario de dicho inmueble.

En el momento de la venta también existen impuestos de importancia, además de la obligación de pagar por la plusvalía obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como “plusvalía municipal”).