Análisis de una empresa inmobiliaria en Canarias no cotizada

[r3v3r3n6o]

Hola,

La verdad no sabía dónde poner esto, pero bueno, si pensáis que iría mejor en otra sección del foro, movedlo.

Hace más de una década invertimos en unos apartamentos en Canarias. A día de hoy han reconvertido esos apartamentos en un aparthotel, con dos sociedades. Por distintas razones se le ha dado poco o nulo seguimiento a está inversión. Hoy día, que voy gestionando cada vez una porción mayor del patrimonio, me he puesto el mono de trabajo, pedido cuentas anuales y hechos relevantes de los últimos años, ya que desde 3 o 4 años hemos notado una bajada importante de la renta. Lo de siempre, no nos interesan las cosas hasta que hay un cambio significativo.

Hace unos días, después de más de un mes de insistencia, recibí las cuentas anuales auditadas del año 2011. Llevo dos horitas mirando por arriba y por abajo. Tiene un perfil muy endeudado, con vencimientos de deuda importantes en 2013. Me falta el detalle de los tipos de interés. El Ebitda ha crecido de 2010 a 2011. Hecho en falta la información de años pasados, pero al no haber estado pendiente de todo esto, y como no se vive en España, tampoco se solicitaba dicha información. Es decir, tengo que trabajar con lo que tengo: cuentas anuales auditadas del año 2011, con comparativa con el 2010.

Bueno, una vez establecido el contexto, me dispongo a hacer una petición: primero, creéis que con la información disponible se puede saber con alguna certeza la situación de la sociedad; segundo, conocéis a alguien que realize análisis de empresas no cotizadas aceptables a un precio razonable. El objetivo del análisis es conocer la situación de la empresa, fijar una valoración, pensar si vale la pena vender o retener la participación (el administrador me dice que pasando 2014 deberían recuperarse los ingresos, debido a unas menores cargas financieras, habían descendido entre el 70-80% desde el año 2007).

Bueno, basicamente es eso. Igual me estoy tomando una licencia demasiado grande pidiendo esto en el foro. Si creéis que desvirtua el objetivo del foro, hacedmelo saber.

Muchas gracias,

un saludo.

[Stiga]

Hola Reverendo (espero no equivocarme con el nombre),

El administrador de esta página hace estudios de empresas de particulares, además de las grandes empresas en que invertimos. Lo malo es que la página hace un tiempo que no la actualiza, con lo cual no sé si podrás contactar con él. Creo recordar que el amigo kcire tiene contacto con él.

ValorContable

Hasta lo que sé, trabajo fino y seriedad. No sé tarifas, si las tiene (hacía análisis de empresas que le pedían algunos lectores de forma desinteresada, pero claro, tal vez las tuviese ya miradas para él mismo).

Espero que sirva.

Saludos!

[r3v3r3n6o]

Hola Stiga,

Gracias por la respuesta. No, no te equivocas con el nombre jaja. Sobre la página que me comentas, también la seguía, y era mi primera idea, pero la veo bastante abandonada, por eso ya no me animé a enviarle mi petición.

Gracias,

un saludo.

[Stiga]

Inténtalo porque creo que vale la pena.

Habla con kcire que te informará mejor que yo, creo que llegó incluso a colaborar con él en algún artículo.

Saludos!

[Ender]

Hola,

El el Registro Mercantil puedes solicitar las cuentas anuales depositadas de años anteriores. Puedes realizar el pago mediante tarjeta de crédito y te las remiten al correo electrónico.

Normalmente en horario laboral en menos de una hora las tienes en tu bandeja de entrada.

Te dejo el enlace del Registro:

https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do

[Invertirenbolsa]

Hola,

Es un tema interesante, r3, está bien comentar estas cosas en el foro. Lo único es que si te parece lo paso mejor al subforo de inmuebles.

Que yo sepa hay poca gente que haga análisis para terceros. El más conocido es Pablo Fernández, pero no sé lo que cobra. Si la inversión es importante, puede que te merezca la pena, pero si no es muy grande, quizá sea mejor que tomes tú la decisión con la información que puedas conseguir.

En general, piensa que las inmobiliarias españolas endeudas tienen riesgo, porque parece más probable que en los próximos años bajen tanto los precios de venta como los alquileres que que vuelvan a subir.

¿Has mirado el ratio deuda neta / EBITDA, por ejemplo? ¿Conoces la zona y la calidad de los apartamentos? ¿Cómo ha evolucionado la zona en los últimos años, etc.? Por lo que yo veo, parece que la tendencia es alquilar cada vez menos apartamentos para las vacaciones e ir a hoteles, por precio, comodidad, etc. Poca gente veranea ya 1 mes, y no digamos 2, así que para 1 semana los apartamentos pierden mucho atractivo.

Un saludo.

[r3v3r3n6o]

Hola IEB,

gracias por la aclaración sobre el foro. La inversión es significativa, aunque no para tirarse de los pelos. Supongo me pondré en contacto con alguien y pediré presupuestos, igualmente hasta dentro de unos meses no puedo tocar nada por un tema fiscal.

Un saludo.

[Invertirenbolsa]

Hola r3,

Entonces puede que te merezca la pena contratar a alguien, pero piensa también que es muy probable que haya gente que por hacer 4 cuentas en un excel que tú podrías hacer igual o mejor te cobre un dineral.

Si conoces la zona, que imagino que sí, puede que tú puedas hacer una valoración mejor que si pagas a alguien.

Un saludo.